Дело № 2-6191/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГ Люберецкий городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Аксеновой Е.Г., при секретаре Степине В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузовова Э.И. к ООО «СУ-14 Фратон» о признании права собственности на квартиру, по иску третьего лица с самостоятельными требованиями - ОАО «ДСК-1» к ООО «СУ-14 Фратон» о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с вышеуказанным требованием.
В судебном заседании Кузовов Э.И. и его представитель заявленные исковые требования поддержали и пояснили, что ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры № №.
Согласно п. 1 договора ответчик принял решение продать, а покупатель принял решение купить 3-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес> общей ориентировочной площадью с учетом балконов и лоджий <данные изъяты> кв.м.
В соответствии с п. 3.1.1. Договора, стороны обязуются в дальнейшем заключить между собой договор купли-продажи квартиры. Основной договор должен быть заключен не позднее, чем через <данные изъяты> рабочих дней после даты регистрации ответчиком своего права собственности на квартиру, в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 2.1. Договора права на квартиру принадлежит ответчику на основании документов: инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» и ОАО «Домостроительный комбинат № 1»; протокол от ДД.ММ.ГГ предварительного распределения квартир по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес>; инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ОАО «Домостроительный комбинат № 1» и ООО «СУ-14 Фратон».
ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком было подписано соглашение № №. Предметом данного соглашения являлось обеспечение исполнения обязательств истца, вытекающих из предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ за № № по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> <адрес>, <адрес> общей ориентировочной площадью с учетом балконов и лоджий <данные изъяты> кв.м. Пунктом 1 соглашения стороны определили размер обеспечения исполнения обязательств в денежной сумме <данные изъяты> рублей.
Истец полностью выполнил свои обязательство по оплате стоимости квартиры в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГ. ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком был подписан акт, которым стороны подтвердили исполнение обязательств по оплате стоимости квартиры в размере <данные изъяты> рублей.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГ, № многоквартирный дом, расположенный по строительному адресу: <адрес> был принят в эксплуатацию.
В связи с тем, что строительство дома закончено, дом принят в эксплуатацию и ему был присвоен почтовый адрес, ДД.ММ.ГГ истец направил ответчику претензию, в которой просил заключить с ним основной договор купли-продажи квартиры. На указанную претензию ответчик ответил, что по независящим от него причинам свидетельство государственной регистрации права собственности на квартиру истца не получено. Таким образом, ответчик не оформлял квартиру в свою собственность, что делает невозможным дальнейшее заключение договора купли-продажи и оформление квартиры в собственность истца.
Бездействие ответчика не основано на объективных обстоятельствах, свидетельствует об уклонении указанной организации от дальнейшего исполнения принятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГ, что нарушает гражданские права и права потребителя - истца.
Заочным решением Люберецкого горсуда МО от ДД.ММ.ГГ данный иск был удовлетворен, в связи с чем, истец зарегистрировал право собственности на вышеуказанную квартиру, что подтверждается свидетельством от ДД.ММ.ГГ. В дальнейшем заочное решение было отменено.
Просит признать за Кузововым Э.И. право собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>.
Представитель ответчика - ООО «СУ-14 Фратон» в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований Кузовова Э.И.
Представитель третьего лица с самостоятельными требованиями – ОАО «ДСК-1» возражал против удовлетворения иска Кузовова Э.И., заявил самостоятельный иск к ООО «СУ-14 Фратон» о признании права собственности на указанную квартиру. В обоснование иска представитель ОАО «ДСК-1» пояснил, что ООО «СУ-14 Фратон» не могло передать Кузовову Э.И. спорную квартиру, так как обществом не был внесен инвестиционный взнос за квартиру, в связи с чем, оно не имеет прав на результаты инвестиционной деятельности в виде прав на квартиру. Договор № № от ДД.ММ.ГГ является ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку не имел права передавать свои права на квартиру физическому лицу. Согласно п. 11.3. инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ОАО «ДСК-1» и ООО « «СУ-14 Фратон» договоры уступки прав и о привлечении третьих лиц к участию в инвестиционном процессе вступают в силу только после регистрации такого договора в едином реестре инвесторов ОАО «ДСК-1». Уступка прав и привлечение физических лиц к участию в инвестиционном процесса запрещается. Таким образом, ООО « «СУ-14 Фратон», заключая договор с Кузововым Э.И., отказался от обязательств по инвестиционному договору, что противоречит положениям ст. 309-310 ГК РФ.
Спорная квартира на основании инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ОАО «ДСК-1» и ЗАО <данные изъяты> принадлежит ОАО «ДСК-1». Право на оформление в собственность ОАО «ДСК-1» спорной квартиры так же подтверждается итоговым протоколом распределения квартир от ДД.ММ.ГГ. На основании изложенного, в соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ представитель ОАО «ДСК-1» просит признать за обществом право собственности на квартиру.
Представитель Кузовова Э.И. и ООО « «СУ-14 Фратон» возражали против удовлетворения иска ОАО «ДСК-1» по основаниям, изложенным в иске Кузовова Э.И.
Представитель третьего лица – ЗАО «ПИК-Регион» в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела, представил отзыв на иск. Из отзыва на иск усматривается, что ЗАО «ПИК-Регион» возражает против иска Кузовова Э.И., так как на основании акта от ДД.ММ.ГГ о частичной реализации инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГ ЗАО «ПИК-Регион» была передана кв. № (при этом спорная квартира имеет №) по адресу: <адрес>, ни ОАО «ДСК-1», ни ООО «СУ-14 Фратон» указанная квартира не передавалась.
Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте проведения слушания извещен надлежаще.
Изучив материалы дела, оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.
Статьей 218 ГК РФ установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Статьей 219 ГК РФ, закреплено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Статьей 429 ГК РФ установлено, что Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГ между ООО «СУ-14 Фратон» и Кузововым Э.И. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № №, в соответствии с условиями которого, стороны обязуются заключить в будущем Договор купли-продажи 3-х комнатной квартиры общей площадью с учетом балконов и лоджий <данные изъяты> кв.м, расположенной по строительному адресу: <адрес>, <адрес> на условиях предусмотренных настоящим договором. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее шестидесяти рабочих дней с момента получения Продавцом (ответчиком) свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.
В соответствии с п. 2.1. Предварительного договора, права на квартиру принадлежат ответчику на основании следующих документов: Инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГ, зарегистрированный в Минмособлстрое за № от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ЗАО «Первая Ипотечная Компания – Регион» и ОАО «Домостроительный комбинат № 1»; протокол от ДД.ММ.ГГ предварительного распределения квартир по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>; инвестиционный договор № от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ОАО «Домостроительный комбинат № 1» и ООО «СУ-14 Фратон».
Согласно п. 3.1. Предварительного договора, продавец (ответчик) обязан заключить с Покупателем (истцом) Основной договор не позднее 60 рабочих дней с момента получения Продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру.
ДД.ММ.ГГ между истцом и ответчиком было заключено соглашение № № предметом которого является обеспечение исполнение обязательств истцом, вытекающих из Предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ за № №, по заключению в будущем договора купли-продажи квартиры, указанной в Предварительном Договоре. Размер обеспечения исполнения обязательств истца по заключению с ответчиком договора купли-продажи определен сторонами в денежной сумме <данные изъяты> рублей. Истец перечисляет денежную сумму, указанную выше, на расчетный счет ответчика в срок по ДД.ММ.ГГ. Данная денежная сумма не является ни задатком, ни авансом и засчитывается в счет оплаты по Основному договору.
Истец полностью выполнил свои обязательство по оплате стоимости квартиры в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГ.
ДД.ММ.ГГ между ООО «СУ-14 Фратон» и Кузововым Э.И. был заключен акт, которым стороны подтвердили исполнение обязательств по оплате стоимости квартиры в размере <данные изъяты> рублей.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГ, № многоквартирный дом, расположенный по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> был принят в эксплуатацию.
В соответствии с техническим паспортом, квартира, приобретенная истцом в соответствии с условиями Предварительного договора купли-продажи квартиры № №, имеет адрес: <адрес> <адрес>, общая площадь – <данные изъяты> кв.м.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, установлено, что действия сторон свидетельствуют о заключении ими договора купли-продажи указанного жилого помещения.
Истец не имеет возможности зарегистрировать свое право на указанное жилое помещение, в связи с тем, что ответчик не зарегистрировал свои права на указанное имущество. Обязательства по договору истцом исполнены надлежащим образом, в связи с чем, требования Кузовова Э.И. о признании права собственности на спорную квартиру суд находит, подлежащими удовлетворению.
В то же время ДД.ММ.ГГ между ЗАО «ПИК-Регион» и ОАО «ДСК-1» был заключен инвестиционный договор, предметом которого является привлечение инвестиционных средств ОАО «ДСК-1» для реализации инвестиционного проекта по строительству жилых домов на земельном участке по адресу: <адрес> В качестве результата инвестиционной деятельности (п. 5.1. договора) у ОАО «ДСК-1» возникает права на площади в каждом объекте.
ДД.ММ.ГГ между ОАО «ДСК-1» и ООО «СУ- 14 Фратон» (инвестор) заключен инвестиционный договор №, предметом которого является привлечение инвестора для инвестирования строительства жилых домов, расположенных на земельных участках по строительному адресу: <адрес>. В качестве результата инвестиционной деятельности у инвестора возникает право на жилую площадь в объектах строительства.
Согласно п. 11.3. инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ОАО «ДСК-1» и ООО « «СУ-14 Фратон» договоры уступки прав и о привлечении третьих лиц к участию в инвестиционном процессе вступают в силу только после регистрации такого договора в едином реестре инвесторов ОАО «ДСК-1». Уступка прав и привлечение физических лиц к участию в инвестиционном процесса запрещается.
К доводу представителя ОАО «ДСК-1» о том, что договор № № от ДД.ММ.ГГ является ничтожной сделкой в силу ст. ст. 168, 309-310 ГК РФ, поскольку ООО «СУ-14 Фратон» не имело права передавать свои права на квартиру физическому лицу, суд относится критически, так как между Кузововым Э.И. и ООО «СУ-14 Фратон» был заключен не договор уступки прав по инвестиционному договору, а предварительный договор купли-продажи квартиры. При этом условия договора от ДД.ММ.ГГ не содержат запрет на заключение таких договоров с физическими лицами. Обязательная регистрация предварительных договоров в едином реестре инвесторов ОАО «ДСК-1» пунктом 11.3 данного договора не предусмотрена.
В силу п. 3.1. инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ОАО «ДСК-1» и ООО « «СУ-14 Фратон» инвестирование осуществляется инвестором путем зачета в сумму инвестиций стоимости работ по устройству «нулевых» циклов объектов, выполняемых инвестором на объектах по соответствующему договору подряда и/или иными способами, не запрещенными законодательством РФ.
Согласно п. 3.2. инвестиционного договора № от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ОАО «ДСК-1» и ООО « «СУ-14 Фратон» инвестиционный взнос инвестора по каждому объекту считается внесенным в полном объеме, с момента подписания сторонами соглашений о проведении взаиморасчетов и внесении инвестиций в строительство по каждому объекту и акта о результатах частичной реализации настоящего договора по каждому объекту.
В судебном заседании представитель ООО «СУ-14 Фратон» не отрицал, что между ОАО «ДСК-1» и ООО «СУ-14 Фратон» указанные в п. 3.2. договора документы, не подписаны.
Представитель ОАО «ДСК-1» пояснял, что ООО «СУ-14 Фратон» не исполнило обязанностей, предусмотренных п. 3.1.договора, в связи с чем, не имеет прав на результат инвестиционной деятельности - спорную квартиру.
Из итогового протокола распределения квартир от ДД.ММ.ГГ, подписанного ЗАО «ПИК-Регион» и ОАО «ДСК-1» усматривается, что в соответствии с реализацией инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГ спорная квартира распределена ОАО «ДСК-1».
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что между ОАО «ДСК-1» и ООО «СУ-14 Фратон» имеет место спор, связанный с исполнением обязательств по инвестиционному договору № от ДД.ММ.ГГ. Однако наличие такого спора не влияет на права Кузовова Э.И. по предварительному договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ, поскольку последним обязательства по договору перед ООО «СУ-14 Фратон» исполнены.
Таким образом, исковые требования ОАО «ДСК-1» к ООО «СУ-14 Фратон» о признании права собственности на спорную квартиру удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь, ст. 197-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кузовова Э.И. к ООО «СУ-14 Фратон» о признании права собственности на квартиру - удовлетворить.
Признать за Кузововым Э.И. право собственности на квартиру № расположенную по адресу: <адрес>.
В удовлетворении исковых требований третьего лица с самостоятельными требованиями - ОАО «ДСК-1» к ООО «СУ-14 Фратон» о признании права собственности на квартиру № расположенную по адресу: <адрес>, отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
СудьяЕ.Г. Аксенова