Решение
Именем Российской Федерации
21 марта 2011 г.
Люберецкий городской суд Московской области в составе: председательствующего федерального судьи Трифоновой Н.Н.
при секретаре Минко Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Балакина В.Н. к Антонову А.Ф. о государственной регистрации перехода права собственности,
Установил:
Истец обратился в суд с вышеуказанными иском, обосновывая его тем, что ДД.ММ.ГГ ответчик Антонов А.Ф. выдал на имя его супруги Балакиной Т.Н. доверенность на право продажи земельного участка №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в садоводческом товариществе «Дружба», <адрес> и принадлежащего ответчику на основании постановления № от ДД.ММ.ГГ Администрации <адрес>, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю серия № № от ДД.ММ.ГГ В тот же день между истцом и ответчиком в лице Балакиной Т.Н., действующей на основании доверенности, заключен договор купли-продажи земельного участка в простой письменной форме, а также составлен акт приема-передачи земельного участка, цена земельного участка определена в размере <данные изъяты> долларов США, что на момент продажи было эквивалентно 6 <данные изъяты> рублей, которые в присутствии гражданки Шаевич С.Г. уплачены ответчику, что оформлено распиской, подписанной собственноручно Антоновым А.Ф. и Шаевич С.Г. Тогда же истцу были переданы оригиналы документов на землю. Однако переход права собственности в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован не был, поскольку истец полагал, что является собственником земельного участка с момента подписания договора купли-продажи, с тех пор истец пользуется данным земельным участком, платит за него взносы в СНТ «Дружба». Летом <данные изъяты> г. истцу стало известно, что ответчик приехал к председателю СНТ «Дружба» и заявил, что является собственником земельного участка № и будет его продавать, вследствие чего истец обратился в суд и просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Заочным решением Люберецкого городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ исковые требования удовлетворены.
Определением Люберецкого городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ заочное решение отменено по заявлению ответчика.
Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, пояснил, что приобретение спорного земельного участка обусловлено принадлежностью истцу еще одного земельного участка в том же товариществе, расположенного рядом со спорным, а именно участка №. С момента приобретения спорного земельного участка истец пользуется им как своим собственным, возделывает его, уплачивает за него платежи, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, приобщенными к материалам дела, данное обстоятельство также могут подтвердить свидетели.
Ответчик в судебное заседание явился, исковые требования не признал, представил письменное возражение на иск. В судебном заседании ответчик признал, что действительно ДД.ММ.ГГ выдал на имя Балакиной Т.Н. доверенность на право продажи земельного участка № площадью <данные изъяты> кв.м. в садоводческом товариществе «Дружба», <адрес>, принадлежащего ответчику на основании постановления № от ДД.ММ.ГГ Администрации <адрес>, с правом сбора необходимых документов, заключения договора и представления документов на регистрацию перехода права собственности. Также ответчик признал, что получил от Балакиной Т.Н. денежные средства в размере <данные изъяты> долларов США, эквивалентные <данные изъяты> рублей, в присутствии гражданки Шаевич С.Г., что оформлено подписанной Антоновым А.Ф. и Шаевич С.Г. распиской, и передал Балакиной Т.Н. оригиналы документов на землю. По утверждению ответчика, ему ничего не известно о факте заключения договора купли-продажи земельного участка между ним, Балакина Т.Н. ответчику об этом не сообщала. Ответчик отрицает факт уклонения от государственной регистрации перехода права, так как выдал Балакиной Т.Н. доверенность с правом представления документов на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок. Также ответчик пояснил, что в <данные изъяты> г. к нему обратились молодые мужчина и женщина, представившиеся доверенными лицами Балакиной Т.Н. и попросившие выдать на ее имя доверенность, аналогичную выдававшейся ранее, на что Антонов А.Ф. ответил отказом, пояснив, что его планы изменились и теперь он не намерен переоформлять земельный участок, который он считает своей собственностью. В судебном заседании ответчик признал, что с <данные изъяты> г. до настоящего времени не пользуется спорным земельным участком, который фактически занимает истец. Также ответчик заявил о пропуске истцом срока давности.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд считает требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.
На основании ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.
Как установлено судом и признается обеими сторонами, ответчик Антонов А.Ф. на основании постановления № от ДД.ММ.ГГ Администрации <адрес> являлся собственником земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. в садоводческом товариществе «Дружба» (<адрес>), предоставленном под садоводство, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю серия № № (л.д.5-6).
Судом установлено и признается обеими сторонами, что ДД.ММ.ГГ ответчик Антонов А.Ф. доверенностью, удостоверенной нотариусом <адрес> Плотниковой М.С. и зарегистрированной в реестре за №, бланк № (л.д. 8), уполномочил Балакину Т.Н., проживающую по адресу: <адрес>, продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ответчику вышеуказанный земельный участок, для чего предоставил Балакиной Т.Н., в частности, право подписать договор купли-продажи и передаточный акт, получить следуемые ответчику деньги.
В тот же день Антонов А.Ф. сделал нотариусу <адрес> Плотниковой М.С. заявление, где указал, что не имеет супруги, которая бы имела право собственности на вышеуказанный участок, что удостоверено нотариусом Плотниковой М.С. и зарегистрировано в реестре за №, бланк № (л.д.9).
Также сторонами признается, что Антонов А.Ф. для реализации предусмотренных доверенностью полномочий передал Балакиной Т.Н. оригинал свидетельства на право собственности на землю.
Вышеуказанные обстоятельства не требуют дальнейшего доказывания по причине признания обеими сторонами.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между истцом и Антоновым А.Ф. в лице представителя Балакиной Т.Н. подписан договор купли-продажи (купчая) земельного участка (л.д. 3) площадью <данные изъяты> кв.м., номер №, находящегося в садоводческом товариществе «Дружба» (<адрес>) на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленного для садоводства (п. 1.1 договора).
В тот же день между истцом Балакиным В.Н. и ответчиком в лице Балакиной Т.Н. подписан акт приема-передачи земельного участка (л.д. 4).
Земельный участок в договоре и акте приема-передачи конкретизирован, сомнений относительно того, какой именно земельный участок подлежит передаче, у сторон и суда не имеется, вследствие чего суд отклоняет ссылку ответчика на неопределенность условий о земельном участке.
Оригиналы договора и акта приема-передачи обозревались судом в судебном заседании, ответчик о фальсификации данных документов не заявил, никаких доказательств того, что договор купли-продажи (купчая) земельного участка и акт приема-передачи составлены и подписаны не ДД.ММ.ГГ, а позднее, не представил, по причине чего суд не может согласиться с данным его утверждением и считает установленным факт заключения договора купли-продажи (купчая) земельного участка и акта приема-передачи ДД.ММ.ГГ
Утверждение ответчика о том, что Балакина Т.Н. не сообщила ему о факте заключения договора купли-продажи земельного участка с Балакиным В.Н., по причине чего он не знал об отчуждении участка, критически оценивается судом, так как, во-первых, ответчик признал факт наделения Балакиной Т.Н. полномочиями на заключение договора купли-продажи, факт передачи ей оригинала свидетельства о праве собственности и факт и получения денег за участок, во-вторых, после заключения договора купли-продажи ответчик утратил интерес к земельному участку и перестал посещать его, то есть не владел и не пользовался им, в то время как им открыто пользовался истец Балакин В.Н., что также признается сторонами.
То обстоятельство, что ответчик с момента заключения договора купли-продажи вплоть до <данные изъяты> г. утратил интерес к спорному земельному участку, подтверждается также тем, что в соответствии с представленной истцом выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГ № (л.д.10)сведения о правах на спорный земельный участок в ЕГРП до настоящего времени отсутствуют, ДД.ММ.ГГ ответчик обратился за выдачей ему дубликата свидетельства о праве собственности на земельный участок (л.д.40), а осенью <данные изъяты> г. ответчик обратился за начислением ему налога, о чем свидетельствует ответ МИФНС № по МО (л.д.43).
Как следует из текста доверенности, выданной ответчиком Антоновым А.Ф. на имя Балакиной Т.Н., последней предоставлено право самостоятельно определять цену и условия договора купли-продажи земельного участка, следовательно, Балакина Т.Н., как надлежаще уполномоченный представитель, была вправе согласовать цену земельного участка с истцом в размере <данные изъяты> долларов США, эквивалентных <данные изъяты> рублей.
Учитывая вышеизложенное, а также признание обеими сторонами факта получения ответчиком Антоновым А.Ф. от Балакиной Т.Н. <данные изъяты> долларов, составлявших <данные изъяты> рублей по курсу ЦБ РФ на ДД.ММ.ГГ в уплату за продаваемый участок в садоводческом товариществе «Дружба», что было удостоверено написанной ответчиком распиской и подписью на расписке Шаевич С.Г. (л.д. 7), суд не может согласиться с ответчиком в том, что данная сумма хотя и была передана в счет цены участка, но представляла собой не всю его стоимость.
Таким образом, обеими сторонами договор от ДД.ММ.ГГ купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., номер №, находящегося в садоводческом товариществе «Дружба» (<адрес>) фактически исполнен.
На основании ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, порядок которой установлен ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора (абз. 1 п. 1 ст. 16 закона), что в отсутствие прямого указания в законе предполагает необходимость подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок обеими сторонами сделки, лежащей в основе такого перехода права собственности.
Уклонение одной из сторон договора влечет невозможность государственной регистрации перехода права собственности на проданное имущество, что свидетельствует о нарушении прав покупателя объекта недвижимого имущества, так как препятствует юридическому оформлению права собственности.
В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, абз. 3 п. 1 ст. 16 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Следовательно, такой способ защиты гражданского права, как вынесение решения о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества при уклонении одной из сторон договора прямо предусмотрен п. 3 ст. 12 ГК РФ.
Ответчиком заявлено о пропуске Балакиным В.Н. исковой давности.
В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 200 ГК РФ).
Как установлено судом и признано в судебном заседании обеими сторонами, ими не согласован какой-либо конкретный срок, в течение которого они обязались представить документы на государственную регистрацию перехода права собственности на спорный земельный участок, по этой причине срок исковой давности для требования истца следует исчислять с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении его права, а именно об отказе или уклонении ответчика от регистрации.
Ответчик в судебном заседании признал, что после выдачи доверенности на имя Балакиной Т.Н. он перестал посещать земельный участок, которым с этого момента стал пользоваться истец. Также ответчик в судебном заседании пояснил, что в <данные изъяты> г. ответил отказом молодым людям, обратившимся к нему от имени Балакиной Т.Н. за выдачей новой доверенности на ее имя, с разъяснением, что не намерен отчуждать земельный участок и выдавать кому-либо доверенности. Кроме того, ответчик признал, что в <данные изъяты> г. посетил председателя садоводческого товарищества «Дружба» и известил его о своем намерении продать земельный участок.
Пояснения ответчика подтверждаются также представленными ими электронными письмами, кадастровой выпиской от ДД.ММ.ГГ, обращением ответчика ДД.ММ.ГГ за выдачей ему дубликата свидетельства о праве собственности на земельный участок, обращением ответчика осенью <данные изъяты> г. за начислением ему налога на спорный участок.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что истец не мог знать о нарушении своего права и уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности до июля <данные изъяты> г., когда ответчик отказался выдать доверенность на имя Балакиной Т.Н. на переоформление земельного участка в пользу Балакина В.Н.
Таким образом, на момент обращения истца в суд срок исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности не истек.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный в садоводческом некоммерческом товариществе «Дружба», <адрес>, к Балакину В.Н. на основании договора купли-продажи (купчей) земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГ в простой письменной форме между Антоновым А.Ф. в лице представителя Балакиной Т.Н. и Балакиным В.Н..
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд <адрес> в течение десяти дней.
Судья: