Дело № 2 – 4528/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГ Люберецкий городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Слоновской Т.Н., с участием представителя ООО «АМТ Банк» ФИО, представившего доверенность от ДД.ММ.ГГ за №, при секретаре Шумилиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сухининой Е. В. к ООО «АМТ Банк» о признании договора ипотеки и закладную недействительными, прекратить договор ипотеки путем погашения записи о залоге в ЕГРП, аннулировать закладную,
УСТАНОВИЛ:
Сухинина Е.В. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора об ипотеке и закладной, как не соответствующих законам РФ, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ между ООО «БТА Банком» и истцом был заключён кредитный договор №, согласно которому кредитор в лице ООО «БТА Банк» предоставил истцу кредит в размере <данные изъяты> и в обеспечение обязательств по кредитному договору заключил договор ипотеки на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности истцу, расположенного по адресу: <адрес>.
Договор ипотеки и закладная были составлены с условиями, противоречащими действующему законодательству РФ, а именно:
1) Установленные в договоре ипотеки условия под пунктами 1.4 и 4.4 о том, что договор действует считая, от фактического предоставления денежных средств и до даты полного исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства не может считаться условием о сроке исполнения обязательства залогодателем ( Постановление ФАС от ДД.ММ.ГГ №).
Согласно ст. 190 ГК РФ, установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами. В настоящем договоре об ипотеке срок исполнения обязательств определен только одним периодом <данные изъяты>, ни календарной даты начала срока и окончания срока исполнения - нет.
2) Договором об ипотеке может быть запрещено залогодателю совершать сделки, направленные на отчуждение предмета залога.
Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право - ничтожны, в силу п.3 ст. 37 гл.6 ФЗ «Об ипотеке» и согласно п. 2 ст. 346ГК РФ. В договоре об ипотеке и закладной - это условие полностью отсутствует.
3) В кредитном договоре есть условие, что права кредитора подлежат удостоверению закладной; в договоре об ипотеке под п.1.3 написано, что права залогодержателя по настоящему договору удостоверяются закладной. Ипотека, как обременение имущества, заложенное по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Предусмотренный настоящим ФЗ «Об ипотеке», и договор об ипотеке и права залогодержателя на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено ФЗ. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежит государственной регистрации прав - в силу ст. 11 ФЗ -18 от ДД.ММ.ГГ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ «Об ипотеке»). Однако ответчик в нарушение закона переоформил её право собственности (которое было ранее зарегистрировано в Государственной регистрационной палате после акта приватизации в 2004г.) без её согласия. Тем самым банк оформил ей «ипотеку в силу закона», т.е. произошла сделка с отчуждением имущества. На основании п.3 ст.339 ГК РФ, п.2 ст. 10 ФЗ № - ФЗ «Об ипотеке» от ДД.ММ.ГГ - залог - это сделка без отчуждения. Для заключения ипотеки в силу договора производится одно регистрационное действие - регистрация сделки, но не регистрация прав на собственность.
В договоре об ипотеке под п. 1.5 условие гласит, что право собственности залогодателем на жилое помещение удостоверено свидетельством о праве собственности <адрес> от ДД.ММ.ГГ, выданном на основании Договора передачи жилого помещения в частную собственность граждан от ДД.ММ.ГГ На закладной тоже есть условие: сведение о праве, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю за № государственного регистрационного права № выданный ДД.ММ.ГГ
А на самом деле в документах у ответчика и на руках у истца находится другое свидетельство о госрегистрации права с другим регистрационным номером № от ДД.ММ.ГГ, т.е. произошло умышленное присвоение права собственности путем оформления сделки.
В соответствии со ст. 8 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ и отражать информацию необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.
В силу ст. 10 ФЗ -18 от ДД.ММ.ГГ не соблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Исходя из п.2 ст. 218 ГК РФ, согласно которому права собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, договора аренды с выкупом, договора продажи предприятия или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Ответчик в противоречие нормам законов, умышленно применил в соответствии п.2 ст. 77 Закона об ипотеке правила о залоге и недвижимости имущества, возникшие в силу договора, которые применимы только к ипотеке жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации.
Кредит в банке ею был взят на ремонт квартиры, т.е. должен был бы оформлен кредит под залог имеющегося жилья (что подтверждается в заявке на кредит).
4) По жилью домов и квартир помимо общих, законодательством регламентированы и специальные правила по ипотеке. Спец. правила для предмета ипотеки жилых домов и квартир:
при предоставлении кредита для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры) допускается их ипотека, но при предоставлении кредита гражданину - собственнику жилья на другие цели, ипотека жилого дома (квартиры) возможна только, если он и члены его семьи проживают в другом доме (т.е. имеется альтернативное жилье);
жилые комнаты, составляющие часть дома - не могут быть предметом ипотеки;
- дача, садовый домик могут быть предметом ипотеки на общих началах. Одно из наиболее распространенных ошибок, которые допускаются при заключении договоров ипотеки жилого помещения, является то обстоятельство, что для залогодателя и членов его семьи, совместно проживающих с ним, данное жилое помещение (предмет договора ипотеки) является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Такой договор не подлежит государственной регистрации, т.к. противоречит нормам действующего законодательства.
Так, из п.2 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке» от ДД.ММ.ГГ № следует, что не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с ФЗ не может быть обращено взыскание. Нарушение этого требования при заключении оспариваемого договора является одним из оснований для признания его недействительным (Постановление ФАС от ДД.ММ.ГГ №). Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений действующего ФЗ «Об ипотеке».
Считает, что ответчик в лице ООО «БТА Банк» (ныне «АМТ Банк») применил схему незаконного присвоения собственности путем переоформления прав на имущество.
На основании вышеизложенного, просит признать договор ипотеки и закладную недействительными в соответствии с действующими законодательствами РФ; прекратить договор ипотеки путём погашения записи о залоге в ЕГРП; аннулировать закладную.
В судебном заседании истица свои требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал и показал, что доводы истца, изложенные в исковом заявлении надуманны, желаемое выдается за действительное. Истец указывает, что установленные в договоре п.п. 1.4 и 4.4 о том, что договор действует, считая от фактического предоставления денежных средств и до даты полного исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства не может считаться условием о сроке исполнения обязательства залогодателем. Так же указано, что в договоре об ипотеке срок исполнения обязательств определен только одним периодом <данные изъяты>, ни календарной даты начала исполнения, ни окончания срока исполнения - нет.
Действительно, в соответствии со ст. 190 ГК РФ, установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями днями и часами.
В договоре об ипотеке указан определенный период времени - <данные изъяты>. Данный срок исчисляется в месяцах, что не противоречил действующему законодательству.
В соответствии с Пленумом Верховного Суда РФ № «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение, хотя бы по одному из названных условий, либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
Договором об ипотеке в п.п. 1.1. и 1.4 имеются прямые ссылки на договор регулирующий основное обязательство, т.е. кредитный договор № от ДД.ММ.ГГ
Истец указывает, что договором об ипотеке может быть запрещено залогодателю совершать сделки, направленные на отчуждение предмета залога и Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право - ничтожны. В договоре об ипотеке и закладной - это условие полностью отсутствует.
С данными доводами истца не согласен, т.к.п. 4.10 договора об ипотеке установлено, что во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором. Стороны руководствуются действующим Законодательством РФ.
Истец указывает, что ответчик незаконно зарегистрировал договор об ипотеке. В соответствии с Главой IV. Государственная регистрация ипотеки статьи 19 ФЗ - 102 от ДД.ММ.ГГ об ипотеке (залоге недвижимости) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.
Так же ответчик указывает, что не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с Федеральными Законами РФ не может быть обращено взыскание.
Указанные доводы основаны на неверном толковании Законодательства. Так в соответствии со ст. 446 ГК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
С учетом изложенного, просит в исковых требованиях Сухининой Е. В. о признании недействительным договора об ипотеке и закладной как не соответствующих законам РФ отказать в полном объеме.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что между ФИО» и Сухининой Е.В. ДД.ММ.ГГ заключен кредитный договор №. По условиям Договора Кредитор предоставляет Заемщику кредит в размере <данные изъяты> сроком <данные изъяты>, считая от даты фактического предоставления кредита, на условиях, установленных настоящим Договором, а Заемщик обязуется вернуть сумму кредита и уплатить причитающиеся Кредитору проценты в сроки и в порядке, предусмотренном настоящим Договором.
Целевым назначением кредита является ремонт жилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, принадлежащее Сухининой Е.В.
Обеспечением исполнения обязательств Заемщика по настоящему договору является ипотека жилого помещения, возникающая на основании Договора об ипотеке: страхование жизни и потери трудоспособности Сухининой Е.В., по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться Кредитор; страхование риска утраты и повреждения жилого помещения, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться Кредитор; страхование риска утраты права собственности на жилое помещение, по условиям которого первым выгодоприобретателем будет являться Кредитор (по соглашению сторон); права Кредитора по настоящему Договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого имущества, и право залога Жилого помещения) подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим Договором и Договором об ипотеке в порядке и соответствии с действующим законодательством.
В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
В соответствии со ст. 814 ГК РФ если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.
На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии со ст. 190 и ст. 191 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока.
Если окончание срока, исчисляемого месяцами, приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, то срок истекает в последний день этого месяца.
В соответствии с Пленумом Верховного Суда РФ № «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации» существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение, хотя бы по одному из названных условий, либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
На основании ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежат нотариальному удостоверению.
Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.
Согласно ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Из представленных материалов дела усматривается, что при заключении договора о залога между сторонами было достигнуто соглашение по всем пунктам указанного договора.
Таким образом, требования истицы не основаны на законе и удовлетворению не подлежат.
С учетом изложенного, и руководствуясь ст.ст. 190, 191, 309, 310, 336, 339, 814, 819 ГК РФ, а также ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Сухининой Е. В. к ООО «АМТ Банк» о признании договора ипотеки и закладную недействительными, о прекращении договора ипотеки путем погашения записи о залоге в ЕГРП, об аннулировании закладной, отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья: