Дело № 2-4143/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 июля 2011 года Люберецкий городской суд Московской области в составе: судьи Неграмотнова А.А., при секретаре Аванесовой Г.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Кечина В. В., Кечиной Л. В. к ООО «ГорУправДом», ЗАО «Строительное управление № 155» о признании условий договора недействительными, незаконным требования об оплате расходов, обязании произвести расчет по оплате жилого помещения с момента возникновения права собственности, выдаче ключей от квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с вышеуказанными требованиями, указав в их обоснование, что ДД.ММ.ГГ между ними и ЗАО «Строительное управление №155» был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> подписан акт приема-передачи квартиры по договору. ЗАО «Строительное управление №155» включило в договор п. 12, согласно которому истцы, будучи покупателями, обязуются нести за продавца все расходы, связанные с управлением многоквартирным Д., с его содержанием и техническим обслуживанием с момента утверждения органами местного самоуправления документа о вводе в эксплуатацию и до момента регистрации права собственности покупателей на квартиру.
ДД.ММ.ГГ в отделе заселения ООО «ГорУправДом», выбранного ЗАО «Строительное управление №155» в качестве управляющей Д. компании, истцам была предъявлена квитанция за техническое обслуживание и отопление, в которой расчет платы был произведен с ДД.ММ.ГГ. Истцы потребовали выполнить расчет платы с ДД.ММ.ГГ – даты возникновения права собственности на квартиру, которое, по мнению истцов, возникло в момент подписания акта приема-передачи квартиры (ДД.ММ.ГГ). Перерасчет ООО «ГорУправДом» выполнен не был. Более того, истцам было отказано в выдаче ключей от квартиры до момента погашения образовавшейся задолженности.
Требование об оплате технического обслуживания и отопления, начиная с ДД.ММ.ГГ, истцы считают незаконным, поскольку в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения именно с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Включение в договор купли-продажи пункта 12, устанавливающего обязанность покупателей по внесению за продавца всех расходов, связанных с управлением многоквартирным Д. с момента утверждения органами местного самоуправления документа о вводе в эксплуатацию является нарушением Закона РФ от ДД.ММ.ГГ "О защите прав потребителей".
В связи с вышеуказанными обстоятельствами истцы просят суд признать п.12 договора купли-продажи недействительным, признать незаконным требование ООО «ГорУправДом» по оплате расходов на техническое обслуживание и отопление, начиная с ДД.ММ.ГГ, одновременно обязав указанное лицо выполнить расчет платы с ДД.ММ.ГГ, т.е. с момента передачи квартиры по акту. Кроме того, истцами заявлено требование об обязании ООО «ГорУправДом» выдать ключи от принадлежащей истцам на праве собственности квартиры по адресу: <адрес>.
В судебное заседание истцы не явились, извещены надлежащим образом.
Представитель истцов по доверенности Пудова Т.В. явилась, исковые требования поддержала.
Представитель ООО «ГорУправДом» по доверенности Балабанова Г.Н. в судебное заседания явилась, возражала против удовлетворения иска, представила письменные возражения.
Представитель ЗАО «Строительное управление №155» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Суд, выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ между истцами, с одной стороны, и ЗАО «Строительное управление №155», с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
Разрешение на ввод жилого Д. в эксплуатацию, выданное комитетом государственного строительного надзора города Москвы, утверждено (зарегистрировано) ДД.ММ.ГГ.
Согласно пункту 12 указанного договора купли-продажи квартиры покупатели обязуются нести за продавца все расходы, связанные с управлением многоквартирным Д., в котором расположена квартира (далее – объект), с его содержанием, текущим ремонтом, техническим обслуживанием, эксплуатацией….с момента утверждения органами местного самоуправления документа о вводе в эксплуатацию построенного объекта и до момента регистрации права собственности на квартиру.
ДД.ММ.ГГ подписан акт передачи, в соответствии с которым продавец передал, а покупатели приняли квартиру по адресу: <адрес>.
Право собственности на квартиру зарегистрировано за истцами ДД.ММ.ГГ.
При этом из пояснений представителя ООО «ГорУправДом» следовало, что ключи от квартиры, при подписании акта покупателям переданы не были. На неоднократные претензии истцов о выдаче ключей, ответчик не отвечал.
Расчет суммы платежа за техническое обслуживания и отопление квартиры выполнен ответчиком ООО «ГорУправДом», начиная с ДД.ММ.ГГ.
Согласно ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" определено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 1 ч.2 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно ст. 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Принятие на себя обязательства по оплате расходов по содержанию приобретаемого имущества за прошлые периоды представляет собой волеизъявление сторон договора, которые в силу ст. 1 ГК РФ свободны в установлении не только своих прав, но и обязанностей на основе договора.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 422 ГК РФ также предусмотрено, что в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Возможность включения в договор условия о перераспределении бремени содержания имущества предусмотрена диспозитивной по своему характеру нормой (ст. 210 ГК РФ), представляет собой акт свободного волеизъявления сторон договора и права стороны покупателя, являющегося потребителем, нарушать не может.
Статья 155 ЖК РФ, предусматривающая момент возникновения обязанности владельца квартиры содержать и оплачивать свое имущество, регулирует жилищные отношения, вытекающие из оплаты жилья организациям, осуществляющих содержание и эксплуатацию жилого фонда и не регулирует отношения, вытекающие из гражданско-правовых договоров и принятием их сторонами на себя тех или иных обязанностей.
Таким образом, оснований, установленных ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 "О защите прав потребителей" для признания условия договора (пункт 12) недействительным не имеется, а требования истцов об обязании ООО «ГорУправДом» произвести расчет платы с ДД.ММ.ГГ удовлетворению не подлежат.
Между тем, требование ООО «ГорУправДом» о внесении платы, начиная с ДД.ММ.ГГ, суд также не может признать законным.
В соответствии с п. 12 договора истцы приняли на себя обязательство об оплате расходов, связанных с управлением Д. с момента утверждения документа о вводе Д. в эксплуатацию.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное комитетом государственного строительного надзора города Москвы, утверждено (зарегистрировано) ДД.ММ.ГГ, соответственно с этой даты должен быть исполнен расчет платы за техническое обслуживание и отопление, а не ДД.ММ.ГГ.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 130 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Право собственности истцов было зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГ.
Реализация прав собственника не может быть поставлена в зависимость от наличия задолженности перед управляющей компанией.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
При подписании акта о передаче квартиры покупателям -ДД.ММ.ГГ, ключи от квартиры ЗАО «Строительное управление №155» не передало.
В судебном заседании установлено, что Д. адресу: <адрес> находится в управлении ООО «ГорУправДом». Факт нахождения ключей у указанного ответчика в судебном заседании не оспаривался.
При таких обстоятельствах, исковые требования об обязании ООО «ГорУправДом» выдать ключи от квартиры подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кечина В. В., Кечиной Л. В. к ООО «ГорУправДом», ЗАО «Строительное управление № 155» о признании условий договора недействительными, незаконным требования об оплате расходов, обязании произвести расчет по оплате жилого помещения с момента возникновения права собственности, выдаче ключей от квартиры – удовлетворить частично.
Признать незаконным требования ООО «ГорУправДом» по оплате расходов за техническое обслуживание и отопление, начиная с ДД.ММ.ГГ.
Обязать ООО «ГорУправДом» выполнить расчет платы за техническое обслуживание и отопление квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, начиная с ДД.ММ.ГГ.
Обязать ООО «ГорУправДом» выдать Кечину В. В., Кечиной Л. В. ключи от вышеуказанной квартиры.
В удовлетворении иска в части признания недействительным пункта 12 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ, признании незаконным требования по оплате расходов за техническое обслуживание и отопление, начиная с ДД.ММ.ГГ, обязании произвести расчет по оплате жилья с ДД.ММ.ГГ - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение 10 дней со дня составления решения суда в окончательной форме.
Судья А.А. Неграмотнов