Дело № 2-914/12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 февраля 2012 г.

Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Неграмотнова А.А., при секретаре Аванесовой Г.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-914/12 по иску Ковалкина Сергея Владимировича, Ковалкиной Ольги Петровне к ООО «АВК Инвест» о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки за нарушение срока исполнения обязательства, взыскании убытков, судебных расходов и по встречному иску ООО «АВК Инвест» к Ковалкину Сергею Владимировичу, Ковалкиной Ольге Петровне о признании договора недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с вышеизложенными требованиями, с учетом их уточнения, мотивируя их тем, что ДД.ММ.ГГ заключили инвестиционный договор № с ООО «АВК Инвест», предметом которого является совместное участие сторон в реализации Инвестиционного проекта по строительству многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, строительство которого осуществляется на основании инвестиционного контракта № № заключенного между Министерством строительного комплекса МО, органом местного самоуправления «<адрес>», <адрес> МО и ООО «АВК Инвест», который был зарегистрирован Министерством строительного комплекса МО за № от ДД.ММ.ГГ с Дополнительными соглашениями №.

Квартира истцов, соответствующей их доле участия в строительстве является: <данные изъяты> квартира <адрес> Квартира приобреталась истцами в равных долях по 1/2 доли каждому.

Сумма финансирования по условиям договора составляла <данные изъяты> долларов США, что соответствует <данные изъяты> рублей, и истцы своевременно оплатили стоимость квартиры с привлечением кредитных средств.

По условиям договора ответчик обязался передать истцам объект недвижимости ориентировочно во ДД.ММ.ГГ-м квартале ДД.ММ.ГГ года, но до настоящего времени свои обязательства не исполнил, хотя строительство дома завершено и он принят в эксплуатацию.

Истец просит признать за ним право собственности на квартиру, поскольку свои инвестиционные обязательства исполнили, дом сдан в эксплуатацию, а ответчик уклоняется от передачи квартиры истцам и оформления права собственности, т.к. истцы отказываются заключать договор о долевом участии в строительстве жилья.

Истец полагает, что в соответствии с требованиями ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» ответчик обязан выплатить им неустойку за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГ по день обращения в суд, исходя из <данные изъяты>% от стоимости договора, т.е. в размере цены договора <данные изъяты> рублей.

Кроме того, истцы полагают, что неисполнением обязательств по договору им причинены убытки в виде обязанности истцов снимать квартиру по договору найма и нести расходы, т.к. своего жилья истцы не имеют. Размер убытков составляет за ДД.ММ.ГГ месяца с ДД.ММ.ГГ при оплате <данные изъяты> рублей в месяц за указанный период <данные изъяты> рублей.

Также истцы понесли убытки в виде оплаты банку за пользование кредитом повышенных процентов в размере <данные изъяты>% годовых вместо <данные изъяты>% годовых, поскольку с момента регистрации залога спорной квартиры после оформления ее в собственность истцов, они могли бы оплачивать проценты по меньшей ставке. Согласно расчету истцов, уменьшенному в судебном заседании, размер убытков составляет <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ (дата выплаты кредита). Расчет убытков по кредиту произведен следующим образом: всего выплачено процентов по кредитному договору <данные изъяты> долларов США, из которых <данные изъяты> долларов США до ДД.ММ.ГГ, а <данные изъяты> долларов США после ДД.ММ.ГГ. Разница в рублях, исходя из курса доллара <данные изъяты> рублей составляет <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности возражала в судебном заседании против удовлетворения иска, указала, что между сторонами был заключен инвестиционный договор, предметом которого является совместное участие в реализации инвестиционного проекта по строительству с определением доли истца в многоквартирном доме. Срок окончания строительства сторонами определен ориентировочно конец ДД.ММ.ГГ-го квартала ДД.ММ.ГГ года. Договором предусмотрена возможность изменения сроков окончания строительства. Дом сдан в эксплуатацию, но ответчики не желают заключить договор в соответствии с требованиями ФЗ -214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», в связи с чем, ответчик лишен возможности зарегистрировать право собственности за истцами на спорную квартиру.

Ответчиком предъявлен встречный иск о признании инвестиционного договора № № от ДД.ММ.ГГ недействительным по тому основанию, что согласно ст. 1 ФЗ -214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» предусмотрен исчерпывающий перечень форм привлечения денежных средств граждан, а такой формы, как инвестирование в строительство законом не предусмотрено.

В связи с тем, что истцы отказались перезаключить договор в соответствии с требованиями закона и исполнения предписания ответчику Министерства строительного комплекса, истец ООО «АВК Инвест» просит признать договор № от ДД.ММ.ГГ недействительным.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, приходит выводу, что иск Ковалкиных подлежит частичному удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска необходимо отказать по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГ Ковалкин С.В., Кроянц О.П. (в настоящее время Ковалкина) заключили с ООО «АВК Инвест» инвестиционный договор № № с ООО «АВК Инвест», предметом которого является совместное участие сторон в реализации Инвестиционного проекта по строительству многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес> строительство которого осуществляется на основании инвестиционного контракта № № заключенного между Министерством строительного комплекса МО, органом местного самоуправления «<адрес>», <адрес> МО и ООО «АВК Инвест», который был зарегистрирован Министерством строительного комплекса МО за № от ДД.ММ.ГГ с Дополнительными соглашениями №

Квартира истцов, соответствующей их доле участия в строительстве является: <данные изъяты> квартира <адрес> Квартира приобреталась истцами в равных долях по 1/2 доли каждому.

Сумма финансирования по условиям договора составляла <данные изъяты> долларов США, что соответствует <данные изъяты> рублей, и истцы своевременно оплатили стоимость квартиры с привлечением кредитных средств.

По условиям договора ответчик обязался передать истцам объект недвижимости ориентировочно во ДД.ММ.ГГ-м квартале ДД.ММ.ГГ года, но до настоящего времени свои обязательства не исполнил, хотя строительство дома завершено и он принят в эксплуатацию Постановлением Главы Администрации поселения Малаховка № ПГ от ДД.ММ.ГГ.

Стороны не оспаривали, что истцы полностью оплатили квартиру в соответствии с условиями договора и споров по метражу квартиры согласно п. 2.5 договора не имеется.

Ответчик своевременно не сдал в эксплуатацию жилой дом, письменных уведомлений о переносе срока строительства и изменении условий договора истцам не направлялось.

Согласно п. 4.3 договора срок завершения строительства жилого дома – ориентировочно ДД.ММ.ГГ-й квартал ДД.ММ.ГГ года. Соинвестор согласен с тем, что указанный срок является ориентировочным и может быть изменен инвестором путем письменного уведомления об этом соинвестора. Таким образом, учитывая, что ответчик письменно не уведомлял истцов об изменении срока строительства просрочка составляет с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.

Разрешая спор, суд исходит из того, что возникшие между сторонами правоотношения регулируются как нормами Гражданского Кодекса РФ, так и нормами Закона РФ "О защите прав потребителей". В соответствии с п.1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" при рассмотрении дел, возникших в связи с осуществлением и защитой прав потребителей, необходимо иметь в виду, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

Судом установлено, что заключая договор у истцов имелось намерение приобрести квартиру для личных, семейных нужд, то есть для проживания в ней. Указанное намерение ими реализовано путем заключения вышеуказанного договора.

В соответствии со ст.28 Закона РФ "О защите прав потребителей" если исполнитель нарушил сроки выполнения работы - сроки начала и окончания выполнения работы и промежуточные сроки выполнения работы или во время выполнения работы стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе: назначить исполнителю новый срок; поручить выполнение работы третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов; потребовать уменьшения цены за выполнение работы; расторгнуть договор о выполнении работы.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы. Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Назначенные потребителем новые сроки выполнения работы указываются в договоре о выполнении работы.

В случае просрочки новых сроков потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, установленные пунктом 1 настоящей статьи.

В случае нарушения установленных сроков выполнения работы или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере трех процентов цены выполнения работы, а если цена выполнения работы договором о выполнении работ не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки.

Неустойка за нарушение сроков окончания выполнения работы, ее этапа взыскивается за каждый день просрочки вплоть до окончания выполнения работы, ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Сумма взысканной потребителем неустойки не может превышать цену отдельного вида выполнения работы или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы не определена договором о выполнении работы.

Размер неустойки определяется, исходя из цены выполнения работы.

Требования потребителя, установленные пунктом 1 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.

В материалах дела отсутствуют данные о том, что длительная задержка в строительстве и неизвещение истцов в письменном виде о переносе срока строительства произошла вследствие непреодолимой силы или вины истцов.

Поскольку ответчиком условия по договору о сроке строительства дома не исполнены, истцы о переносе сроков письменно не уведомлялись, суд считает необходимым требования истца о взыскании неустойки удовлетворить в части.

Размер неустойки истцом определен в размере <данные изъяты> рублей.

В соответствии со ст.333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Принимая во внимание, что заявленный размер неустойки явно несоразмерен нарушению обязательства, дом построен, передача квартиры в собственность истца связана лишь нежеланием истцов перезаключать договор в соответствии с требованиями ФЗ -214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», согласие истцов при заключении договора на изменение сроков строительства при их письменном извещении, суд считает необходимым снизить размер неустойки и определить ко взысканию с ответчика неустойку в пользу истцов в размере <данные изъяты> рублей каждому.

Требования истцов о возмещении убытков, связанных с несвоевременным строительством жилого дома в размере <данные изъяты> рублей в связи с вынужденным наймом жилого помещения и <данные изъяты> рублей в связи оплатой повышенных процентов по кредитному договору, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Для наступления ответственности за причинение убытков, необходимо наличие состава правонарушения, включающего:

а) наступление вреда, его размер;

б) противоправность поведения причинителя вреда;

в) причинную связь между наступлением вреда и противоправным поведением причинителя вреда;

г) вину причинителя вреда.

Как усматривается из материалов дела, истцы, заключая спорный договор, были согласны на изменение сроков строительства, нарушение ответчика заключается только в невыполнении им обязательства по письменному уведомлению истцов о переносе сроков строительства.

Кроме того, не имеется прямой причинно-следственной связи между сроками строительства и наймом истцами квартиры за <данные изъяты> рублей в месяц, поскольку истцы имеют квартиры, где постоянно зарегистрированы и свободны в выборе места жительства.

Кредит истцами полностью погашен ДД.ММ.ГГ. По условиям договора истцы оплачивали проценты в размере <данные изъяты>% годовых, но с момента государственной регистрации права залога на квартиру процент должен составлять <данные изъяты>% годовых. Отказывая в удовлетворении иска, суд исходит из того обстоятельства, что окончание строительства жилого дома не является единственным и достаточным основанием для регистрации права собственности на квартиру за истцами и как следствие регистрация права залога (ипотеки). С учетом порядка оформления права собственности и залога, не представляется возможным установить дату оформления залога, который также зависит и от воли истцов.

Требования по встречному иску удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу ст. 1 ФЗ -214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Пунктом 2.1 ст. 1 Закона, предусмотрено, что запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Указанная статья закона введена в действие Федеральным законом от ДД.ММ.ГГ N 119-ФЗ, т.е. после заключения оспариваемого договора. Кроме того, данная норма предусматривает, что такой договор может быть признан недействительным, но лишь по иску гражданина, а не застройщика.

На основании изложенного в удовлетворении встречного иска следует отказать.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере <данные изъяты>% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 46 Бюджетного кодекса Российской Федерации указанный штраф по общему правилу зачисляется в бюджет муниципального образования (местный бюджет) по месту нахождения суда, вынесшего решение о наложении штрафа.

Поскольку добровольно ответчик не удовлетворил требования истцов, изложенные в претензии от ДД.ММ.ГГ, то с ответчика подлежит взысканию штраф в размере <данные изъяты>

В связи с частичным удовлетворением исковых требований расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с учетом пропорциональности удовлетворенных требований Ковалкину С.В., уплатившего ее при обращении в суд в размере <данные изъяты> рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать право собственности за Ковалкиным Сергеем Владимировичем, Ковалкиной Ольгой Петровной на квартиру № <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> равных долях по 1/2 доли за каждым.

Взыскать с ООО «АВК Инвест» в пользу Ковалкина Сергея Владимировича и Ковалкиной Ольги Петровны неустойку в размере по <данные изъяты> рублей каждому.

Взыскать с ООО «АВК Инвест» в пользу Ковалкина Сергея Владимировича расходы по госпошлине в размере <данные изъяты> рублей.

В удовлетворении исковых требований Ковалкину Сергею Владимировичу, Ковалкиной Ольги Петровны о взыскании неустойки в сумме более присужденной, а также во взыскании убытков за поднаем квартиры, уплаты процентов банку — отказать.

В удовлетворении встречного иска ООО «АВК Инвест» о признании инвестиционного договора недействительным – отказать.

Взыскать с ООО «АВК Инвест» штраф в доход муниципального образования Люберецкий муниципальный район в размере <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в месячный срок со дня его составления в окончательной форме.

Судья А.А. Неграмотнов