Дело №2-343/2011      19 апреля 2011 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд г.Архангельска в составе

председательствующего судьи Александрова А.А.

при секретаре Моревой М.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Архангельске гражданское дело по иску органа опеки и попечительства (мэрии г.Архангельска), действующего в интересах несовершеннолетних Лебедева Н.М., Лебедева А.М., и самостоятельным требованиям на предмет спора третьего лица Лебедевой Е.А. к Афанасьеву А.Ю, о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Орган опеки и попечительства (мэрия г.Архангельска) обратился в суд в интересах несовершеннолетних Лебедева Н.М. с иском к Лебедева А.М. о государственной регистрации перехода права собственности от Афанасьев А.Ю, к Лебедев Н.М. (доля - <***>), Лебедеву А.М. (доля - <***>) на квартиру, расположенную по адресу: город Архангельск, ... (далее также - квартира).

В обоснование иска указал, что <Дата> между Афанасьев А.Ю. и Лебедева Е.А., действовавшей за себя и в интересах несовершеннолетних Лебедева Н.М., Лебедева А.М. , был подписан договор купли-продажи квартиры. В соответствии с условиями этого договора Афанасьев А.Ю. продал, а Лебедева Е.А., Лебедев Н.М., Лебедева А.М. приобрели в общую долевую собственность квартиру по адресу: .... Квартира была оценена сторонами в <***> рублей. Приобретение по <***> доли в праве общей долевой собственности на имя несовершеннолетних осуществлялось на основании приказа директора департамента здравоохранения и социальной политики мэрии ... от <Дата> <№>. По условиям договора (Пункт 5 «Прочие условия») указанная квартира находится в залоге, продавец обязуется снять обременения до регистрации сделки и перехода права общей долевой собственности к покупателям. Согласно распискам о передаче денежных средств Лебедева Е.А. выполнила все условия договора купли-продажи. Одновременно был подписан и акт приема-передачи квартиры от продавца к покупателям. Однако до настоящего момента право общей долевой собственности за несовершеннолетними не зарегистрировано. Афанасьев А.Ю. уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру по адресу: .... В связи с тем, что несовершеннолетние утратили право собственности на квартиру по адресу: ..., где ранее проживали, а государственная регистрация перехода права собственности на квартиру не произошла, нарушены права детей. Дети сняты с регистрационного учета по адресу: ..., и не имеют до настоящего момента регистрации по месту жительства.

В ходе рассмотрения дела были приняты увеличение требований истца (о государственной регистрации договора купли-продажи от <Дата>) и отказ истца от иска к Лебедева Е.А. Кроме того, Лебедева Е.А. была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, приняты к производству суда самостоятельные требования Лебедева Е.А. относительно предмета спора (о государственной регистрации договора купли-продажи от <Дата>, перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., от Афанасьев А.Ю. к Лебедева Е.А. (доля - <***>)).

Представитель истца в судебном заседании требование с учетом уточнения поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Третье лицо с самостоятельными требованиями на предмет спора - Лебедева Е.А. требования истца и свои требования поддержала. Пояснила, что во исполнение обязанностей по договору купли-продажи передала денежные средства за квартиру с согласия Афанасьев А.Ю., присутствовавшего при подписании договора и передаче денег, директору риэлтерского агентства (ООО <***> Полагает, что обязанности перед Афанасьев А.Ю. ею исполнены, что подтверждается подписями Афанасьев А.Ю. в договоре.

Ответчик, извещавшийся о времени и месте рассмотрения дела по последнему известному суду месту жительства (...) в судебное заседание не явился. Согласно адресной справке УФМС России по Архангельской области ответчик снялся с регистрационного учета по данному адресу 31.07.2007. Определением суда в соответствии со ст.50 ГПК РФ в качестве представителя ответчика, место жительства которого неизвестно, назначен адвокат. В судебном заседании интересы ответчика представляла адвокат Ушакова Н.В., которая заявленные требования истца и третьего лица Лебедева Е.А. не признала, со ссылкой на пояснения истца указала, что денежные средства за квартиру Лебедева Е.А. Афанасьев А.Ю. не передавала.

Представитель третьего лица - ОАО Акционерный банк «ГПБ-Ипотека», являющегося держателем закладной на квартиру, с требованиями истца и Лебедева Е.А. не согласилась. Пояснила, что квартира была приобретена ответчиком за счет заёмных денежный средств ОАО <***> в связи с чем она находилась в залоге у указанного общества. В дальнейшем производились смены владельцев закладной. В настоящее время владельцем закланной на квартиру является ОАО Акционерный банк «ГПБ-Ипотека». Поскольку владелец закладной не давал согласие на отчуждение квартиры, находящейся в ипотеке, требования истца и третьего лица являются необоснованными и удовлетворению не подлежат. Кроме того, согласно решению Ломоносовского районного суда г.Архангельска от <Дата> по требованию ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» (владельца закладной на квартиру на тот момент) обращено взыскание на квартиру посредством продажи с публичных торгов.

ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. ИЗПИФ «РКПФ - Второй Объединенный», извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд представителя не направил.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Архангельской области и НАО оставила разрешение спора на усмотрение суда.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что <Дата> было зарегистрировано право собственности Афанасьев А.Ю. на квартиру, расположенную по адресу: ... (документ-основание: договор купли-продажи от <Дата> между Загородневой С.И. (продавец) и Афанасьев А.Ю. (покупатель)). Поскольку квартира приобреталась Афанасьев А.Ю. в том числе за счет заемных денежных средств, предоставленных ЗАО <***> одновременно с регистрацией права ответчика была произведена государственная регистрация ограничения - ипотеки в силу закона. Предметом ипотеки являлась приобретенная Афанасьев А.Ю. квартира. Права залогодержателя - ЗАО <***> были удостоверены закладной.

Согласно п.1 ст.13 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой (п.2 ст.13 Закона об ипотеке).

<Дата> между Афанасьев А.Ю. и Лебедева Е.А., действовавшей за себя и в интересах Лебедева Н.М., Лебедева А.М. , был подписан договор купли-продажи квартиры, акт приема-передачи (далее - договор купли-продажи) (л.д.14-17). В соответствии с условиями указанного договора продавец Афанасьев А.Ю. передал, а покупатели приняли в общую долевую собственность (Лебедева Е.А. (доля - <***> Лебедев Н.М. (доля - <***>), Лебедева А.М. (доля - <***>) квартиру по адресу: ... (п.1.1 договора купли-продажи). Квартира оценена сторонами в <***> рублей (п.2.1 договора купли-продажи).

Согласно п.5.1 договора купли-продажи в редакции дополнительного соглашения от <Дата> (л.д.172) «по заявлению продавца, несущего ответственность за нижеуказанные сведения, отчуждаемая квартира никому не сдана в аренду, не продана, не подарена и в дар не обещана, в споре не состоит, а также не обременена правами и претензиями третьих лиц: правами найма, пожизненного пользования и т.п., о которых продавец не мог не знать на момент подписания настоящего договора (ст.460 ГК РФ). На момент заключения договора купли-продажи квартира находится под запрещением (арестом). Продавец гарантирует, что запрещение (арест) будет снят до государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. Квартира находится в залоге. Продавец обязуется снять обременение до государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности».

Государственная регистрация договора купли-продажи от <Дата> и перехода права собственности на квартиру к Лебедева Е.А., Лебедеву Н.М., Лебедева А.М. проведены не были. Согласно уведомлению от <Дата> <№> Управления Росреестра по Архангельской области и НАО на основании заявлений о прекращении государственной регистрации, поступивших от Лебедева Е.А. и Афанасьев А.Ю., государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру была прекращена.

Заявляя требование о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру истец и третье лицо Лебедева Е.А. ссылались на ч.3 ст.551 ГК РФ, согласно которой в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Неотъемлемой частью государственной регистрации является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки (ст.13 Закона о регистрации).

Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других) (ст.1 Закона о регистрации).

В соответствии со 2 ст.346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В силу ст.37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Пунктом 2.8 Условий и порядка исполнения денежного обязательства по закладной (л.д.114, на обороте) должник (залогодатель) обязан не отчуждать предмет ипотеки, не осуществлять его последующую ипотеку, не распоряжаться им без предварительного письменного согласия залогодержателя.

В нарушение ст.37 Закона об ипотеке, Условий и порядка исполнения денежного обязательства по закладной письменного согласия владельца закладной (на тот период - ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. ИЗПИФ «РКПФ - Второй Объединенный») на отчуждение Афанасьев А.Ю. квартиры получено не было и в судебное заседание не представлено. Доказательств обратного ни истец, ни третье лицо Лебедева Е.А. в нарушение ст.56 ГПК РФ не представили.

С учетом изложенного, анализируя договор купли-продажи от <Дата>, суд приходит к выводу о его несоответствии требованиям законности.

Учитывая, что обязательным требованием к признанию государством перехода прав на недвижимое имущество является соответствие Гражданскому кодексу Российской Федерации (ст.2 Закона о регистрации), правовые основания для вынесения решения о государственной регистрации договора от <Дата> купли-продажи ... в ..., составленного между Афанасьев А.Ю. (продавец) и Лебедева Е.А., действовавшей за себя и в интересах несовершеннолетних Лебедева Н.М., Лебедева А.М. (покупатели), и перехода права собственности на основании указанной сделки отсутствуют.

Кроме того, по требованию ООО «Русский Капитал Паевые Фонды Д.У. ИЗПИФ «РКПФ - Второй Объединенный», реализовавшего права залогодержателя, Ломоносовским районным судом ... <Дата> вынесено решение об обращении взыскания на квартиру посредством продажи с публичных торгов.

С учетом изложенного, требования удовлетворению подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований органа опеки и попечительства (мэрии г.Архангельска), действующего в интересах несовершеннолетних Лебедева Никиты Михайловича, Лебедева А.М. , требований третьего лица Лебедева Е.А. к Афанасьев А.Ю. о государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., отказать.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд г.Архангельска в течение 10 дней с момента принятия решения в окончательной форме.