(ИЗВЛЕЧЕНИЕ)
Именем Российской Федерации
Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Мелешко Н.В., при секретаре Храмцовой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цехановской В. К. к КУГИ Правительства Санкт-Петербурга и Бейбалаеву Б. З. о признании недействительными: распоряжений об учете объекта нежилого фонда в Реестре собственности Санкт-Петербурга и его приватизации, записи в Реестре собственности Санкт-Петербурга имущества казны Санкт-Петербурга, договора купли-продажи нежилого помещения,
у с т а н о в и л:
Истица Цехановская В.К. обратилась в суд с иском к КУГИ Санкт-Петербурга и Бейбалаеву Б.З. о признании недействительными: распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга № ххххх от хх.хх.хххх г. о включении в Реестр собственности Санкт-Петербурга объекта нежилого фонда - помещения хх, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, …, распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга № ххххххх от хх.хх.хххх г. о приватизации объекта нежилого фонда, записи в Реестре собственности Санкт-Петербурга имущества казны Санкт-Петербурга, договора № ххххххх от хх.хх.хххх г. купли-продажи нежилого помещения хх, заключенного на основании Протокола об итогах аукциона от хх.хх.хххх г. б/н. В обоснование исковых требований истца указала, что является собственником квартиры хх в доме ххх по ул. ххх Санкт-Петербурга, на основании ст. 290 ГК РФ ей, как собственнику квартиры, также принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, на основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Представитель ответчика КУГИ Санкт-Петербурга о дне и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил в суд заявление с просьбой об отложении слушания дела в связи с невозможностью явки в судебное заседание из-за занятости в других судебных процессах. Учитывая, что представитель ответчика КУГИ Санкт-Петербурга присутствовал в судебном заседании хх.хх.хххх г., дата и время следующего судебного заседания были с ним согласованы, ответчик является организацией, суд считает неявку представителя ответчика неуважительной и полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчик Бейбалаев Б.З. о дне и времени слушания дела извещен, в судебное заседание не явился, уважительности причин неявки суду не сообщил, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Бейбалаева Б.З.
Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что:
- Цехановская В.К. на основании договора передачи квартиры в доме-памятнике в собственность граждан № б/н от хх.хх.хххх г. является собственником доли в праве собственности на квартиру хх дома ххх по ул. ххх Санкт-Петербурга, по условиям договора приватизации № б/н от хх.хх.хххх г. Цехановская В.К. является пользователем инженерного оборудования и мест общего пользования дома;
- согласно выписке из Реестра собственности Санкт-Петербурга от хх.хх.хххх г. помещение ххх учтено за Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга как объект недвижимости казны Санкт-Петербурга;
- в соответствии с протоколом осмотра нежилого помещения, составленного ОАО «Жилкомсервис № 1 Адмиралтейского района», от хх.хх.хххх г. при проведении осмотра установлено, что в нежилом помещении хх, расположенном по адресу: Санкт-Петербурга, …, водомерный узел не расположен;
- распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга № 1976-р от 12.12.2001 г. «О регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, расположенные на территории Санкт-Петербурга» спорное помещение передано для учета как объект государственной собственности;
- на основании распоряжения КУГИ Администрации Санкт-Петербурга № хххххх от хх.хх.хххх г. осуществлена приватизация нежилого помещения хх площадью х,х кв.м, кадастровый номер хх:хххх:х:хх:х, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, …, являющегося имуществом казны Санкт-Петербурга, путем продажи имущества на аукционе;
- по результатам торгов хх.хх.хххх г. с Бейбалаевым Б.З. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № хххх-хх, на основании которого ему в собственность передано помещение ххх, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, …, общей площадью хх,х кв.м, по цене ххх ххх руб. Право собственности Бейбалаева Б.З. зарегистрировано Управлением ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области хх.хх.хххх г. за № хх-хх-хх/хххх/хххх-ххх;
- по сведениям ОАО «Жилкомсервис № 1 Адмиралтейского района» в помещении хх, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, …, находится водомерный узел;
- из справки филиала Санкт-Петербургского ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» от хх.хх.хххх г. следует, что по состоянию на хххх год в составе строения литера х, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, …, в подвале учтено нежилое помещение хх общей площадью х,х кв.м. В результате учета, после капитального ремонта, проведенного в хххх году, в составе строения литера х было учтено нежилое помещение б/н2 площадью х,х кв.м с использованием «помещение под утильсырье». В хххх году без проекта к помещению б/н2 присоединили две части помещения хх, площадью х,х кв.м и х,х кв.м. В части помещения площадью х,х кв.м по состоянию на хххх год был оборудован водомерный узел. С хххх года данному жилому помещению б/н2 был присвоен номер хх. По состоянию на хххх год установлено, что в помещении площадью х,х кв.м оборудован водомерный узел, по состоянию на хххх г. нежилое помещение хх площадью х,х кв. м использовалось под кладовую дворника;
- хх.хх.хххх г. между КУГИ Санкт-Петербурга и гражданкой У. был заключен договор аренды № хх-ххххххх нежилого помещения хх, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, …. Согласно п. 6.11 арендатор был обязан обеспечить беспрепятственный свободный доступ к водомерному узлу;
- из справки ГУ ГУИОН ПИБ Адмиралтейского района следует, что помещение хх оборудовано отдельным входом.
Принимая во внимание, что спорный объект нежилого фонда распоряжением КУГИ Администрации Санкт-Петербурга № хххх-х от хх.хх.хххх г. передан для учета в реестре недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, на основании ст. 1 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ Жилищный кодекс РФ на правоотношения сторон не распространяется.
В соответствии со ст. 5 Закона РФ от 27.04.1993 г. № 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» для обращения в суд с жалобой устанавливается срок три месяца со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права. Пропущенный по уважительной причине срок подачи жалобы может быть восстановлен судом. Уважительной причиной считаются любые обстоятельства, затруднившие получение информации об обжалованных действиях (решениях) и их последствиях.
Согласно ст.ст. 255 и 256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Причины пропуска срока выясняются в судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления.
Истица Цехановская В.К. оспаривает распоряжения КУГИ Администрации Санкт-Петербурга № хххх-х от хх.хх.хххх г. и № хххххх от хх.хх.хххх г. По объяснениям истцы о наличии распоряжения и нарушении ее права ей стало известно в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, доказательств обратного суду не представлено, в связи с чем, суд считает, что обращение истицы последовало в суд в пределах срока, установленного для дел, возникающих из публичных правоотношений, в удовлетворении ходатайства ответчика о применении срока исковой давности должно быть отказано.
В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с ч. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Согласно п. 2 Постановления ВС РФ от 27.12.1991 г. № 3020-1 (в ред. от 24.12.1993 г.) «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» объекты государственной собственности - жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах), что также следует из ст. 6 ЖК РСФСР.
В соответствии с п. 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства», утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 г. № 921, сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества.
Согласно п. 5.6.6. инструкции о порядке изготовления справки о размерах площадей помещений в многоквартирном доме и паспорта на многоквартирный дом филиалом ГУ ГУИОН - проектно-инвентаризационным бюро района, утвержденной приказом ГУИОН Санкт-Петербурга от 06.05.2005 г. № 30, в состав общего имущества многоквартирного дома не включаются помещения, которые хотя и попадают по формальным признакам в состав общего имущества, но на дату вступления в силу части первой ГК РФ (01.01.1995 г.) имели фактическое целевое использование (спецподвалы, магазины и т.д.).
Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом технического учета, ему присвоен кадастровый номер, по сведениям ПИБ Адмиралтейского района при первичном учете помещение учтено с целью использования «под утиль сырье», по состоянию на хххх г. помещение использовалось под кладовую дворника, суд считает, что данный объект нежилого фонда обоснованно отнесен к муниципальной собственности и в последующем принят на учет имущества казны Санкт-Петербурга. Учитывая, что помещение имело самостоятельное целевое использование, суд полагает, что оснований считать, что спорное помещение использовалось только в обслуживании жилой части дома у суда не имеется, поэтому суд не усматривает оснований считать, что подвальное помещение дома является неделимой вещью и передача его частей в собственность нескольких лиц невозможна.
КУГИ Санкт-Петербурга, являясь уполномоченным представителем собственника спорного объекта недвижимости - города Санкт-Петербурга, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга» и распоряжением «Об организации взаимодействия структурных подразделений КУГИ и ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости», издало распоряжение от хх.хх.хххх г. № хххххх, на основании которого ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» провело аукцион по продаже спорных объектов недвижимости и заключило договор с победителями торгов. Суд считает, что КУГИ Санкт-Петербурга действовало в пределах своих полномочий и в соответствии с законодательством о приватизации объектов нежилого фонда. При таких обстоятельствах, суд считает, что в иске о признании недействительными распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга № хххххх от хх.хх.хххх г. и № хххххх от хх.хх.хххх г., государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга должно быть отказано.
Как следует из Федерального Закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно ст. 17 указанного Федерального Закона, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В соответствии с распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 28.04.2006 г. № 115-р «Об организации учета имущества Санкт-Петербурга и порядке ведения реестра собственности Санкт-Петербурга» учет имущества Санкт-Петербурга включает в себя описание объекта учета с указанием его индивидуальных особенностей, позволяющих однозначно отличить его от других объектов, и внесение объекта учета в Реестр. Управление учета государственной собственности присваивает реестровый номер объекту учета, вносит соответствующие данные в Реестр, оформляет свидетельство о внесении объекта учета в Реестр собственности Санкт-Петербурга, соответствующую выписку по объектам недвижимости из Реестра собственности Санкт-Петербурга.
Поскольку спорные объекты нежилого фонда правомерно учтены в составе имущества казны Санкт-Петербурга и в последующем Санкт-Петербург реализовал свои права собственника, суд считает, что не имеется оснований для признания недействительными внесения спорных объектов в Реестр собственности Санкт-Петербурга и последующей регистрации права собственности Санкт-Петербурга в ГУЮ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость».
Согласно ст. 447 ГК РФ договор может быть заключен на торгах.
Статьей 449 ГК РФ установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Как следует из материалов дела, результаты торгов не оспаривались и не были признаны недействительными. Таким образом, оснований считать договор № ххххххх от хх.хх.хххх г. недействительным у суда не имеется.
Учитывая, что в спорном нежилом помещении находится водомерный узел, который в соответствии со ст. 36 ЖК РФ являются общим имуществом собственников дома, суд считает, что истец имеет право защищать свои права сервитута, если она как сособственник общего имущества дома ограничена в праве пользования данным имуществом.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
В иске Цехановской В. К. к КУГИ Правительства Санкт-Петербурга и Бейбалаеву Б. З. о признании недействительными: распоряжений об учете объекта нежилого фонда в Реестре собственности Санкт-Петербурга и его приватизации, записи в Реестре собственности Санкт-Петербурга имущества казны Санкт-Петербурга, договора купли-продажи нежилого помещения - отказать полностью.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургском городском суде через Ленинский районный суд в течение десяти дней.
Судья: подпись.
Решение обжаловано Цехановской В. К. в Санкт-Петербургский городской суд.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от хх.хх.хххх г. решение оставлено без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.