о признании сделок по заключению кредитного договора и договора купли-продажи недействительными

Дело № 2- 1782/09 25 ноября 2009 года

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(Извлечение для сайта)

Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Мошевой И.В.,

при секретаре Тимофеевой С.С.,

рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело по иску Загировой Марины Николаевны к ОАО «Н... Банк», ООО «ТД «Б...» о признании сделок по заключению кредитного договора и предварительного договора купли-продажи недействительными,

УСТАНОВИЛ:

27.06.2007 года между ЗАО «Н... Банк» в лице заместителя управляющего филиалом Санкт-Петербург «Н... Банк» и Загировой М.Н. был заключен кредитный договор № 05-***/07, на основании которого Загировой М.Н. предоставлен кредит в сумме эквивалентной 66 600 долларов США сроком на 240 месяцев, за пользование которым Загирова М.Н. обязана была выплачивать проценты в сумме 14% годовых, при просрочке исполнения обязательств обязана была уплачивать пени в размере 1% от невыплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

27.06.2007 года между истцом и ООО «ТД «Б...» был заключен предварительный договор купли-продажи квартир Dnp008-***, на основании которого стороны обязались в будущем заключить в простой письменной форме договор купли-продажи квартиры в жилом доме ЖСК «Б...» по строительному адресу:. .. Согласно п. 3.4.2.1 указанного договора квартира приобретается покупателем у продавца с использованием кредитных средств в сумме 66 600 долларов США, предоставленных Загировой М.Н. по кредитному договору № 05-***/07 от 27.06.2007 г., заключенному между Загировой М.Н. и ЗАО «Н... Банк».

Истец Загирова М.Н. обратилась в суд с настоящим иском к ответчику ОАО «Н... Банк» о признании недействительным кредитного договора и к ООО «ТД «Б...» о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартир по основаниям, предусмотренным ст.ст.167, 168, 170 ч.2, 180, 422 ГК РФ, полагая, что данные договоры не соответствуют требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 216-ФЗ от 30.12.2004 г., Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г, а потому на основании ст. 168 и ч.2 ст. 170 ГК РФ являются недействительными (ничтожными).

В ходе рассмотрения дела Загирова М.Н. уточнила исковые требования, сославшись на содержание ст.ст.167, 170, 178, 180 ГК РФ, указав, что считает заключенные с нею договоры не соответствующими законодательству, накладывающими на нее обязательства, но не дающими гарантий приобретения жилья; при заключении договоров ответчики исказили реальные обстоятельства заключения между ними генерального соглашения о сотрудничестве №**, не сообщили ей сведения, являвшиеся существенными, чем ввели ее в заблуждение относительно существа сделок.

В дальнейшем 12.10.2009 года истец вновь уточнила заявленные требования, просив признать кредитный договор и предварительный договор купли-продажи недействительными, обязать ООО «ТД «Б...» заключить с ней (Загировой М.Н.) договор долевого участия на приобретение квартиры в многоквартирном доме ЖСК «Б...»; уточненные исковые требования приняты к производству суда; определением суда от 25.11.2009 года требования Загировой М.Н. к ООО «ТД «Б...» об обязании заключить договор долевого участия на приобретение квартиры в многоквартирном доме ЖСК «Б...» оставлены без рассмотрения.

В судебном заседании 25.11.2009 года истец Загирова М.Н. уточнила исковые требования, полагая кредитный договор и предварительный договор купли-продажи мнимыми сделками, что в соответствии со ст. 170 ч.1 ГК РФ, исковое заявление возвращено истцу в связи с наличием в производстве Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга гражданского дела по иску Загировой М.Н. к ООО «ТД «Б...» о признании недействительным предварительного договора купли-продажи по тому же основанию.

Истец Загирова М.Н. в судебное заседание явилась, уточенные исковые требования поддержала.

Представитель истца Журавлев Б.В., действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, требования истца полагал подлежащими удовлетворению.

Представитель ОАО «Н... Банк» Петрова О.А., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила в иске к банку отказать ввиду отсутствия оснований.

Представитель ответчика ООО «ТД «Б...» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещены. Суду представлен письменный отзыв ООО «ТД «Б...», подписанный генеральным директором А., в котором указывает, что с иском к ООО «ТД «Б...» в части признания недействительным предварительного договора купли-продажи ответчик согласен, ООО «ТД «Б...» являлся застройщиком проекта, в качестве генподрядчика было привлечено ООО «А...», которое должно было своими силами и средствами произвести строительство ЖСК «Б...», а ООО «ТД «Б...» должно было оплатить предварительный этап работ по подготовке, согласованию и получению разрешительной документации, а также оплату проектных работ, поэтому ООО «ТД «Б...» полученные от граждан деньги направил на погашение своих обязательств перед ОАО «Н... Банк» по договору факторингового обслуживания; в декабре 2007 г. был расторгнут договор генерального подряда с ООО «А...», работы на объекте приостановлены, в настоящее время ООО «ТД «Б...» не имеет прав на реализацию проекта как застройщик.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства в совокупности, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным между ЗАО «Н... Банк» в лице заместителя управляющего филиалом Санкт-Петербург «Н... Банк» и Загировой М.Н. кредитным договором № 05-***/07 от 27.06.2007 г. банк предоставил Загировой М.Н. кредит в сумме эквивалентной 66 600 долларов США на срок 240 месяцев с начислением процентов из расчета 14% годовых на приобретение однокомнатной квартиры в многоквартирном доме, расположенном по адресу:. .., стоимость квартиры составляет сумму эквивалентную 74 249,07 долларов США, из которых сумму эквивалентную 66 600 долларов США заемщик уплачивает из кредитных средств, и сумму эквивалентную 7649,07 долларов США - за счет собственных средств. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является: поручительство ООО «ТД «Б...» - до оформления в залог квартиры и залог (ипотека) квартиры.

27.06.2007 между ООО «ТД «Б...» и Загировой М.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи квартир Dnp008-***, на основании которого стороны обязались в будущем заключить в простой форме договор купли-продажи квартиры в жилом доме по строительному адресу:. .. Согласно п. 3.4.2.1 Договора квартира приобретается с использованием кредитных средств в сумме 66 600 долларов США, предоставленных Загировой М.Н. по кредитному договору № 05-***/07 от 27.06.2007 г., заключенному ЗАО «Н... Банк» с Загировой М.Н. Пунктом 3.4.2.2 договора установлено, что на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру квартира считается находящейся в залоге у кредитора, права которого удостоверяются закладной. Согласно п.п. 1.4 и 2.1 предварительного договора продавец обязался в течение двух месяцев с момента ввода объекта в эксплуатацию и после получения на свое имя свидетельства о праве собственности на квартиру подготовить необходимые документы и заключить с покупателем основной договор. Срок ввода объекта в эксплуатацию договором не определен.

В соответствии с Генеральным соглашением о сотрудничестве №** от 30.05.2007 г. ООО «ТД «Б...» обязалось предоставить поручительство за покупателей недвижимого имущества в доме по адресу:. .. в обеспечение исполнения их обязательств по кредитным договорам.

Согласно представленных в дело документов следует, что 27.06.2007 года на лицевой счет Загировой М.Н. в ЗАО «Н... Банк» переведена денежная сумма в размере 1716 821,46 рублей, что соответствует 66 600 долларам США; из операций по лицевому счету ООО «ТД «Б...» в ЗАО «Н... Банк» и платежного поручения №*** от 27.06.2007 года следует, что 27.06.2007 года на указанный счет переведена денежная сумма в размере 1710 747,54 рубля в счет оплаты по предварительному договору купли-продажи от 27.06.2007 года за квартиру за счет кредитных средств по кредитному договору № 05-***/07 от 27.06.2007. Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №**** от 27.06.2007 года в кассу ООО «ТД «Б...» от Загировой М.Н. Принято 203 252,46 рублей в счет платы по предварительному договору купли-продажи от 27.06.2007 года.

Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга по делу № 2-2079/08 от 24.11.2008 года, вступившим в законную силу 05.12.2008 года, с Загировой М.Н., ООО «ТД «Б...» солидарно в пользу ОАО «Н... Банк» взыскана задолженность по кредитному договору № 05-***/07 от 27.06.2007 г. в общей сумме 1909 076 рублей 76 копеек.

На основании ст. 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Согласно ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В силу ст. 809 Гражданского кодекса РФ, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

На основании ст. 819 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора является условие о предмете кредита. Из кредитного договора № 05-***/07 от 27.06.2007 г. следует, что стороны договорились о сумме кредита, порядке его возврата заемщиком и уплаты процентов; Загирова М.Н. получила денежные средства, поскольку сумма кредита списана с её лицевого счета и зачислена на счет ООО «ТД «Б...», в соответствии с целевым назначением кредита.

На основании п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, в связи с чем суд приходит к выводу, что обстоятельства, указанные Загировой М.Н., а именно: использование ООО «ТД «Б...» денежных средств Загировой М.Н. для погашения обязательств по договору факторингового обслуживания и притворность предварительного договора купли-продажи - не влияют на правоотношения сторон по кредитному договору.

В силу прямого указания закона мотив Загировой М.Н. на заключение кредитного договора (наличие генерального соглашения между ОАО «Н... Банк» и ООО «ТД «Б...», аккредитация объекта банком, намерение Загировой М.Н. приобрести квартиру в собственность) лежит вне пределов сделки, в связи с чем суд приходит к выводу, что данное обстоятельство не имеет правового значения для разрешения спора и не влияет на правоотношения сторон по кредитному договору и по предварительному договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 9 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии со ст. 10 указанного Закона договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Между тем, из спорных кредитного договора и предварительного договора купли-продажи следует, что на момент их заключения объект недвижимости не существовал, дом в эксплуатацию введен не был, право на недвижимое имущество, как предмет залога, - квартиру, расположенную по адресу:. .., за ООО «ТД «Б...» либо Загировой М.Н. не зарегистрировано. При указанных обстоятельствах кредитный договор № 05-***/07 от 27.06.2007 г. не может быть оценен судом, как договор об ипотеке (залоге недвижимости). В связи с чем, на основании ст. 168 ГК РФ кредитный договор не может быть признан ничтожным по признаку его несоответствия требованиям Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Предварительный договор купли-продажи квартир не является частью кредитного договора, поэтому требование о признании кредитного договора недействительным на основании ст. 180 ГК РФ в связи с недействительностью предварительного договора является необоснованным.

Истцом заявлено к ОАО «Н... Банк» требование о признании кредитного договора ничтожным по основанию, предусмотренному ст. 170 ч.1 ГК РФ.

Согласно ст. 170 ч.1 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Согласно ст. 819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила договора займа.

Согласно статье 807 ГК РФ договор займа является реальным (считается заключенным с момента передачи денег или других вещей).

На основании представленных в материалы дела платежных документов, а также финансовых документов ОАО «Н... Банк» (выписки по операциям, проведенным по расчетным счетам), которыми установлен факт перечисления денежных средств по кредитному договору на лицевой счет Загировой М.Н. и списание денежных средств с указанного счета на счет ООО «ТД «Б...» во исполнение условий кредитного договора, суд приходит к выводу, что договор займа был реально исполнен его сторонами, в связи с чем не может быть признан мнимой сделкой.

В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, юридически значимым является установление следующих обстоятельств: отсутствие у сторон намерения по исполнению заключенной сделки, а также то, что действия сторон сделки были направлены на создание правовых последствий прикрываемой сделки.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Условия предварительного договора купли-продажи содержат соглашение сторон о возмездном характере отчуждения объекта в будущем, о способе оплаты, который, не противоречит закону, поскольку ст. 429 ГК РФ не запрещает продавцу получить денежные средства при заключении предварительного договора.

Предварительный договор не содержит соглашения о сроке заключения основного договора, поскольку поставлен в зависимость от действий застройщика ООО «ТД «Б...» по введению объекта в эксплуатацию, однако, данное обстоятельство также не противоречит закону, поскольку п. 4 ст. 429 ГК РФ устанавливает, что если срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Так как в течение года с момента заключения предварительного договора купли-продажи стороны - Загирова М.Н. и ООО «ТД «Б...» основной договор не заключили, ни одна из сторон не направила другой требование о заключении основного договора, на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от 27.06.2007 г., являются прекращенными.

Принимая во внимание то, что обязательства сторон по предварительному договору прекращены, предварительный договор купли-продажи не может быть признан недействительным.

То обстоятельство, что ввиду невозможности или недобросовестности ООО «ТД «Б...» может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет собственником квартиры или, став им, уклонится от заключения основного договора), не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но не на стадии заключения предварительного договора. В связи с чем Загирова М.Н. может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Согласно ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. (в ред. от 17.07.2009 г.): застройщик - это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 9 Закона Российской Федерации «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» № 15-ФЗ от 26.01.1996 г. в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Кроме того, как отмечено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из любых договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

По условиям предварительного договора Dnp008-*** Загирова М.Н. выплачивает 100% стоимости квартиры и только после этого с ней будет заключен договор купли-продажи; ООО «ТД «Б...» производит строительство объекта, вводит его в эксплуатацию, является инвестором. В судебном заседании Загирова М.Н. пояснила, что при заключении предварительного договора с ответчиком она имела намерение приобрести квартиру для своих личных нужд.

Таким образом, при заключении предварительного договора от 27.06.2007 года стороны договорились о цене договора, порядке участия истца в инвестировании строительства и порядке исполнения обязательства ответчиком: построить объект, ввести в эксплуатацию и передать Загировой М.Н. квартиру по акту приема-передачи.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что сторонами - Загировой М.Н. и ООО «ТД «Б...» фактически заключен договор долевого участия в строительстве и на отношения сторон распространяется Закон РФ «О защите прав потребителей». Поскольку фактически предварительный договор купли-продажи прикрывает заключенный договор долевого участия в строительстве, на основании ст. 170 п. 2 ГК РФ предварительный договор купли-продажи является недействительным и к нему применяются правила Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 98, 194 -196 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Загировой Марине Николаевне к ОАО «Н... Банк» о признании недействительным кредитного договора отказать.

Исковые требования Загировой Марины Николаевны к ООО «ТД «Б...» о признании недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры удовлетворить в части.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи квартир Dnp008-***, заключенный 27.06.2007 года между Загировой Мариной Николаевной и ООО «ТД «Б...», применить к договору правила участия в долевом строительстве, установленные Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья И.В.Мошева