Дело № 2-ХХХ/09 **.12.2009 г.
РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ЛЕНИНСКИЙ районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Корчагиной Н.И.
С участием прокурора Минасяна В.Н.
при секретаре Маннапове Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Наследникова к Бендериновой, Жадининой о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на квартиру в порядке наследования, встречному иску Жадининой к Наследникову об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, выселении,
УСТАНОВИЛ:
Истец Наследников обратился в суд с иском к ответчицам Бендериновой, Жадининой о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности на квартиру в порядке наследования, ссылаясь на то, что собственницей квартиры. .. в доме. .. по улице. .. в Санкт-Петербурге была его родственница Хозяевич, после ее смерти он обратился к нотариусу с заявлением о принятии наследства по завещанию, но узнал, что право собственности на квартиру Хозяевич было прекращено 31.10.2008 года, было заключено два договора купли-продажи - от 16.10.2008 года между Хозяевич и Бендериновой и 15.11.2008 года между Бендериновой и Жадининой, просит признать данные сделки и их регистрацию недействительными по основаниям ст. 166 ГК РФ, так как Хозяевич не имела намерения на продажу квартиры и не заключала договора купли-продажи.
Ответчица Бендеринова по месту регистрации не проживает, сведений о ее местонахождении не имеется, в соответствии со ст. 50 ГПК РФ ее интересы представляет адвокат Ромакина И.А., которая исковые требования не признала.
Жадинина в судебное заседание не явилась, представитель по доверенности адвокат Фролова И.И. - иск не признала в полном объеме, предъявлен встречный иск к Наследникову об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, выселении.
Наследников в лице представителя по доверенности - исковые требования не признал.
3-е лицо ГУ ФРС - исковые требования не признали.
Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, представителей, 3-го лица, приходит к следующему:
Из материалов дела следует, что собственником квартиры. .. в доме. .. по улице … в Санкт-Петербурге на основании договора № ХХХ передачи квартиры в собственность граждан от 27.08.2004 года была Хозяевич, право собственности было зарегистрировано 13.10.2004 года;
16.10.2008 года был заключен договор купли-продажи спорной квартиры по адресу Санкт-Петербург, улица. .., дом. .., квартира. .. между Хозяевич и Бендериновой;
15.11.2008 года был заключен договор купли-продажи этой спорной квартиры между Бендериновой и Жадининой;
15.03.2009 года Хозяевич умерла;
Истцом Наследниковым заявлено требование о признании недействительными договоров купли-продажи и их регистрации по основаниям ст. 166 ГК РФ как ничтожных сделок, так как Хозяевич договора купли-продажи не заключала, намерения продать квартиру не имела;
Суд учитывает, что Наследников является двоюродным братом Хозяевич, оформлено нотариальное завещание на его имя, Наследников является заинтересованным лицом и вправе ставить вопрос о недействительности сделки.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Оспариваемый договор от 16.10.2008 года купли-продажи спорной квартиры между Хозяевич и Бендериновой суду не представлен ни в подлиннике, ни в копии, дело правоустанавливающих документов на спорную квартиру отсутствует в установленном месте хранения, по результатам служебной проверки ГУ ФРС установить местонахождение дела не представилось возможным, ответчица Бендеринова по месту регистрации не проживает, установить место ее фактического пребывания не представилось возможным.
Между тем из представленных истцовой стороной доказательств следует, что Хозяевич была тяжело больна (онкология), с ней был заключен договор о социальном обслуживании граждан пожилого возраста ХХХ от 10.09.2008 года, 29.01.2009 года ею была выдана доверенность на имя Наследникова для сбора документов на отчуждение спорной квартиры и завещание на имя Наследникова, при этом мотивы для выдачи доверенности на сбор документов по квартире, право собственности на которую принадлежало другому лицу, судом не установлены, что по мнению суда является косвенным подтверждением отсутствия у Хозяевич сведений о продаже квартиры; также суд учитывает, что подпись от имени Хозяевич в ведомости выдачи документов от 31.10.2008 года УФРС по Санкт-Петербургу и ЛО выполнена не самой Хозяевич, а другим лицом с подражанием ее личным подписям, что также является доказательством отсутствия у Хозяевич сведений о продаже квартиры.
Данное обстоятельство подтверждается заключением эксперта ООО «ЭКБ» № ХХХ от 04.11.2009 года, при этом заключение специалиста № ХХХ от 17.12.2009 года СПб Региональной Общественной Организации ветеранов экспертной службы «Криминалист» не может расцениваться как опровергающее выводы эксперта доказательство, так как заключение специалиста содержит рецензирование и исследование обоснованности вывода эксперта ООО «ЭКБ», приводит примеры процессуальных и методических нарушений, допущенных экспертом, вместе с тем не содержит ссылок на нарушение экспертом нормативных документов, доводы о неполном выявлении идентификационных признаков почерка и неправильной оценке выявленных различающихся и совпадающих признаков почерка носят субъективный характер, так как специалистом не производилось исследование образцов почерка, представленных эксперту ООО «ЭКБ», заключение эксперта ООО «ЭКБ» ХХХ от 04.11.2009 года полностью соответствует требованиям, установленным ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", не доверять ему у суда нет оснований, при этом суд учитывает, что мотивированных ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы ответной стороной не заявлялось.
Органом дознания Адмиралтейского РУВД проводится проверка по заявлению Наследникова о возможных противоправных действиях с объектом недвижимости, расположенным по адресу Санкт-Петербург, ул.. .., д.. .., кв.. .., представлен материал проверки КУСП-ХХХ от 22.05.2009 года;
В материале проверки имеется объяснение нотариуса Н-вой, из которого следует, что в момент оформления доверенности и завещания (29.01.2009 года) Хозяевич была в ясном сознании, четко сформулировала, что она завещает принадлежащую ей квартиру родственнику Наследникову, который оказывает ей материальную помощь, данное объяснение также подтверждает позицию истцовой стороны об отсутствии у Хозяевич сведений об отчуждении квартиры;
Также в материалы дела представлены договор приватизации от 27.08.2004 года, свидетельство о регистрации, доверенность от имени Хозяевич на Наследникова от 29.01.2009 года, завещание от имени Хозяевич на Наследникова от 29.01.2009 года, свидетельство о смерти Хозяевич, выписка из ЕГРП, письмо ФРС, талон-уведомление № ХХХ от 22.05.2009 года, справка форма 9, письмо ФРС, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 18.06.2009 года, копия ведомости выдачи документов, письмо нотариуса О-вой, ответ ИЦ ГУВД, свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи от 15.11.2008 года, заявления и письмо адвоката Фроловой И.И., сопроводительное письмо ФРС, листок убытия, копия наследственного дела после умершей Хозяевич, сопроводительное письмо СПб ГУ «КЦСОН Адмиралтейского района», договор на социальное обслуживание, заключение эксперта ООО «ЭКБ» от 04.11.2009 года, копии свидетельств о рождении, копия свидетельства о браке, протокол АП № ХХХ об административном правонарушении, письмо УФПС СПб и ЛО ФГУП «Почта России», постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 11.08.2009 года, письмо ФРС, приказ о назначении служебной проверки № ХХХ от 19.08.2009 года, распечатки электронных ведомостей ФРС, Приказ № 34-п от 14.03.2006 года «Об утверждении регламента о порядке прохождения документов, поступающих на государственную регистрацию прав и предоставление информации, служебная записка ФРС, заключение по результатам проведения служебной проверки, заключение специалиста от 17.12.2009 года;
Оценивая представленные доказательства суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска: достоверность подписания Хозяевич договора купли-продажи квартиры не установлена, отсутствие подлинного (либо копии) договора купли-продажи от 16.10.2008 года и невозможность на момент рассмотрения дела восстановления данного документа, исполненного в простой письменной форме, расценивается судом как отсутствие доказательств соответствия сделки закону - ст. 550 ГК РФ;
При этом то обстоятельство, что договор прошел государственную регистрацию само по себе не является основанием для признания сделки действительной, так как в соответствии со ст. 17 ч.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, осуществляется проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов
При правовой экспертизе проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 3 ст. 9 Закона), установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (п. 1 ст. 13 Закона).
Установление подлинности подписи лиц, подписавших договор, не входит в компетенцию регистрирующего органа, более того, требует специальных познаний в области почерковедения с применением специальных методов и средств, что явно выходит за рамки компетенции регистрирующего органа, кроме того предполагается добросовестность участников гражданских правоотношений (ст. 10 ч.3 ГК РФ).
Также учитывается и наличие сведений о получении Хозяевич (либо иным лицом, назвавшимся Хозяевич) повторного свидетельства о государственной регистрации 31.10.2008 года, при этом имеющееся свидетельство о государственной регистрации не было утрачено и могло быть представлено Хозяевич для регистрации сделки, но отсутствие в расписке ФРС сведений о реквизитах представленного на регистрацию документа (отсутствие номера свидетельства о государственной регистрации) не позволяет однозначно сделать вывод о представлении на регистрацию свидетельства о государственной регистрации, имевшегося у Хозяевич.
Таким образом у суда имеются основания признать, что спорная квартира выбыла из собственности Хозяевич помимо ее воли в результате действий неустановленных лиц, данное обстоятельство является основанием для признания договора купли-продажи и его государственной регистрации недействительными по основаниям ст. 550 ГК РФ.
Так как договор купли-продажи квартиры от 16.10.2008 года признан недействительным и не влечет правовых последствий, следует признать недействительным и договор купли-продажи спорной квартиры от 15.11.2008 года между Бендериновой и Жадининой и возвратить стороны в первоначальное положение, то есть взыскать с Бендериновой в пользу Жадининой 200 000 руб - стоимость квартиры согласно договора, при этом суд учитывает, что расписка либо иной документ о передаче денежных средств Бендериновой не представлены, но данная стоимость квартиры представителем Жадининой не оспаривается;
В данном случае необходимо указать, что мотивы продажи Бендериновой квартиры значительно ниже рыночной стоимости не установлены.
Так как иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения могут предъявляться только собственниками (ст. 301 ГК РФ), договор купли-продажи, на основании которого было зарегистрировано право собственности Жадининой на спорную квартиру признан судом недействительным, оснований для удовлетворения ее иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении Наследникова, приобретшего право собственности на спорную квартиру в порядке наследования по завещанию, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 166, 167, 301, 550 ГК РФ, ст.ст. 194-196 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительным договор купли-продажи от 16.10.2008 года квартиры по адресу Санкт-Петербург, улица. .., дом. .., квартира. .. между Хозяевич и Бендериновой и его государственную регистрацию.
Признать недействительным договор купли-продажи от 15.11.2008 года квартиры по адресу Санкт-Петербург, улица. .., дом. .., квартира. .. между Бендериновой и Жадининой и его государственную регистрацию, взыскать с Бендериновой в пользу Жадининой 200 000 руб - оплату стоимости квартиры по договору.
Признать за Наследниковым, 1935 года рождения, паспорт ХХХ, выдан ХХ отделом милиции. .. района Санкт-Петербурга, зарегистрированного по адресу. .., право собственности на квартиру. .. в доме … по улице … в Санкт-Петербурге, расположенную на 2-м этаже, в порядке наследования по завещанию после Хозяевич.
Жадининой в иске к Наследникову об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, выселении отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Корчагина Н.И.
Решение обжаловано (кассационная жалоба представителя Жадининой 10.01.2010г., кассационная жалоба представителя Бендериновой 21.01.2010г., кассационное представление прокурора 15.01.2010г.) в Санкт-Петербургский городской суд.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 05.02.2010г. решение Ленинского районного суда гор. Санкт-Петербурга от **.12.2009г. оставлено без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения, кассационное представление отозвано.