РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации
10 февраля 2011 года город Ливны
Ливенский районный суд Орловской области
в составе председательствующего судьи Шевелёвой Н.И.,
при секретаре Ежовой Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебного заседания в помещении Ливенского районного суда гражданское дело по иску Липман Н.В. к ООО «Строитель» о признании права собственности на квартиру и взыскании неустойки за несвоевременную передачу квартиры в собственность,
УСТАНОВИЛ:
Липман Н.В. обратилась в суд с иском к ООО «Строитель» о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. и взыскании неустойки за ненадлежащее исполнения обязательств по передаче квартиры в собственность. В обосновании иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО « Строитель» был заключен договор на долевое участие в строительстве трехкомнатной квартиры в жилом доме по адресу <адрес>. В соответствии с условиями договора она была обязана уплатить ООО « Строитель» денежные средства на долевое участие в строительство одной трехкомнатной квартиры в сумме <данные изъяты>. Свои обязательства она исполнила надлежащим образом, по приходным кассовым ордерам ею были внесены все денежные средства в кассу ООО « Строитель». ООО « Строитель» обязалось по окончании строительства и 100% оплаты передать ей в собственность одну трехкомнатную <адрес> общей площадью <данные изъяты>.м на третьем этаже <адрес> жилого дома окончено. Фактически квартира находиться в её обладании. Однако до настоящего времени ООО « Строитель» не передало ей квартиру в собственность.
В судебном заседании Липман Н.В. заявленные требования о признании за ней права собственности на квартиру поддержала, уточнив и дополнив исковые требования в части взыскания с ответчика неустойки.
В обосновании заявленных требований пояснила суду, что ДД.ММ.ГГГГ с её стороны были исполнены все обязательства, предусмотренные договором о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Строитель» и ею. Однако ООО «Строитель» не исполнил надлежащим образом свои обязательства по передаче ей квартиры в собственность. Подтвердила, что в сентябре ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира была передана ей в пользование и она с указанного времени производит оплату коммунальных услуг по данной квартире. После проведения ею полной оплаты стоимости квартиры ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Строитель» как «застройщик» не исполнил своего обязательства по передаче ей квартиры в собственность. Не отрицает, что после проведения ею полной оплаты за квартиру, ООО «Строитель» предоставил ей пакет документов, которые она должна была подписать для оформления квартиры в собственность, однако она отказалась их подписать, поскольку проект договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ был составлен задним числом; кроме того в п.1.6 договора было указано, что ею оплачена стоимость квартиры в ООО «Строитель», а в п.2.1 договора указано, что она производит оплату в ООО «Строитель» за уступаемое право. В договоре о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ООО «Строитель» и ЗАО «Ливныгражданстрой» не был определен срок оплаты взноса в долевое строительство. Так же ею в конце сентября 20010 года было получено письмо от ООО «Строитель», а так же стандартный пакет документов с договорами, от подписи которых она ранее отказалась. Данные документы подписаны ею не были. После отказа подписать данные документы ДД.ММ.ГГГГ ею была направлена претензия в адрес ООО «Строитель» с требованием заключить с ней договор на передачу ей в собственность <адрес> в <адрес>. Из полученного ответа на претензию от ДД.ММ.ГГГГ она узнала, что ООО «Строитель» не имеет права заключить с ней договор на передачу квартиры в собственность, поскольку не является застройщиком 86-ти квартирного жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, при этом ООО « Строитель» указывал на то, что договор на передачу квартиры в собственность она должна заключить не с их организацией, а с ЗАО «Ливныгражданстрой». Считает, что именно ООО « Строитель», а не ЗАО «Ливныгражданстрой» обязано было заключить с ней договор на передачу квартиры в собственность согласно договора о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ.
В обосновании взыскания неустойки и ее размера пояснила, что к ее правоотношениям с ООО «Строитель» должны применяться положения ст.4 ФЗ РФ «О защите прав потребителей», поскольку по существующему от ДД.ММ.ГГГГ договору ответчик должен был выполнить для нее работы для удовлетворения бытовых потребностей, в связи с чем к их отношениям с ответчиком должны применяться положения ст.ст.730,740 ГК РФ, регулирующие отношения подрядчика и заказчика и соответствующие положения ст.28 п.5 Закона о защите прав потребителей, которыми предусмотрено взыскание неустойки в случае нарушения установленных сроков выполнения работ. Срок, с которого ответчик препятствует ей в регистрации права собственности на квартиру ею определяется с ДД.ММ.ГГГГ. Размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета 3% от стоимости квартиры составит <данные изъяты> рублей. Однако с учетом соразмерности неисполненного ответчиком обязательства она снижает размер неустойки до <данные изъяты> рублей.
Представитель ответчика ООО « Строитель» Калинин А.Е. исковые требованием Липман Н.В. признал частично, не возражает чтобы требования истицы в части признания за ней права собственности на спорную квартиру были удовлетворены, поскольку истица полностью произвела оплату за данную квартиру. Исковые требования в части взыскания с них неустойки считает необоснованными, поскольку ими были приняты все меры по исполнению обязательств перед истицей. ДД.ММ.ГГГГ <адрес> была передана в пользование Дольщику Липман Н.В., согласно акта передачи квартиры в пользование от ДД.ММ.ГГГГ. С указанного времени до момента юридического оформления права собственности Дольщику Липман Н.В. предоставлено исключительное право пользования вышеуказанной квартирой со всеми предусмотренными действующим законодательством правами и обязанностями Дольщика жилого помещения, несмотря на то, что 100% оплата данной квартиры Дольщиком Липман Н.В. произведена не была.
После 100% оплаты за квартиру, которая произведена Липман Н.В. ДД.ММ.ГГГГ истица была вызвана в офис ООО «Строитель» для подписания и передачи пакета документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на квартиру : договора о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, договора на передачу квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к договору о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ Данный пакет документов являлся стандартным для всех дольщиков и на их основании другие дольщики квартир в спорном доме без проблем зарегистрировали право собственности. Однако Дольщик Липман Н.В. от принятия документов отказалась, о чем был составлен акт об отказе дольщика от получения договоров от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строитель» вышеупомянутый пакет документов с сопроводительным письмом был направлен Липман Н.В. по почте, заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В связи с чем считают обязательство ООО «Строитель» по передаче <адрес> в личную собственность Липман Н.В. исполненным надлежащим образом и в срок.
Считает, что к отношениям, регулируемым договором о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «Строитель» и Липман Н.В. не могут применяться положения ст.ст. 730,740 ГК РФ и соответственно положения п.5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, поскольку их организация не является застройщиком или подрядчиком, осуществляющим строительство квартиры для истицы, а лишь принимало долевое участие в строительстве путем финансирования строительных работ. Согласно договора о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Строитель» и Липман Н.В., неустойка, как способ обеспечения исполнения обязательств не предусмотрена.
Предложенный истице договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ был предназначен для полного исполнения существующих перед ней обязательств и реализации ее права на приобретение вышеуказанной квартиры в собственность - согласно п. 1.1 у истицы в случае его подписания как раз возникло бы право на приобретение квартиры в собственность, а у контрагента ООО «Строитель» - ОАО «Ливныгражданстрой»- обязательство и возможность передать квартиру (уже готовую к этому моменту и находящуюся во владении истицы) - в собственность истицы. Все «сомнения» и непонятные моменты в представленных истице на подписание договорах могли и могут быть урегулированы путем уточнения и согласования сторонами договора его текста. Доводы истицы о невозможности зарегистрировать ее право собственности на спорную квартиру в установленном законом порядке считает необоснованными, поскольку лица, совершившие действия, аналогичные предложенным истице и подписавшие договоры уступки зарегистрировали свои права на квартиры в том же самом доме и имеют на руках свидетельства о государственной регистрации права установленной формы.
Считает, что просрочка исполнения ООО «Строитель» обязательств перед Липман Н.В., за неисполнение которых она просит взыскания неустойку и возложить на ООО «Строитель» гражданско-правовую ответственность, является результатом действий самой истицы.
В связи с чем просит суд отказать Липман Н.В. в удовлетворении заявленных ею требований о взыскании неустоек, поскольку она, отказываясь принять квартиру в порядке, предложенном ей ответчиком, действует недобросовестно, а ее требования о взыскании неустоек являются злоупотреблением правом.
Представитель третьего лица ЗАО « Ливныгражданстрой» в судебное заседание не явился, прислав в суд заявление о рассмотрении дела в их отсутствии. В предварительном судебном заседании представитель ЗАО «Ливныгражданстрой» исковые требования Липман Н.В. считает необоснованными, поскольку именно их организация является застройщиком, осуществляло строительство спорного дома, а ООО «Строитель», являясь дольщиком производило финансирование доли в строительстве. Липман Н.В. после 100% оплаты стоимости квартиры вызывалась в офис ООО « Строитель» для подписания и передачи пакета документов, необходимых для регистрации ею права собственности на квартиру, но истица отказалась их подписать.
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля <данные изъяты> <адрес> ФИО4 пояснила суду, что в их отделе зарегистрировано право собственности на квартиры, расположенные в <адрес>. Регистрация данных квартир возможно при наличии договора, заключенного между застройщиком и дольщиком (гражданином или юридическим лицом) на передачу квартиры в собственность. Застройщиком <адрес> является организация, у которой имеется разрешение на строительство данного дома и которой выделен земельный участок под строительство дома. В данном случае застройщиком по дому является ЗАО «Ливныгражданстрой».
Выслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст.313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, условий обязательств не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично.
Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Согласно ст.331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовые актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быт приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружения и другое вновь созданное имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст.25.1 ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ) государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:
1) разрешение на строительство;
2) проектная декларация;
3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
Согласно разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> ЗАО «Ливныгражданстрой» разрешено строительство жилого дома по адресу <адрес> (л.д.-36);
Согласно договора о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАСТРОЙЩИКОМ ЗАО «Ливныгражданстрой» и ДОЛЬЩИКОМ ООО «Строитель» застройщик принимает дольщика в долевое участие в строительстве <адрес> общей площадью <данные изъяты>., расположенной в <адрес>. Дольщик обязуется произвести финансирование строительства данной квартиры в сумме <данные изъяты> рублей, а застройщик в течение 10 дней после ввода в эксплуатацию передать данную квартиру в собственность дольщику. (л.д-38)
Согласно разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> дано разрешение ЗАО «Ливныгражданстрой» на строительство жилого дома по адресу <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.-37).
Согласно договора о долевом участии в строительстве трехкомнатной квартиры в жилом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Строитель» и Липман Н.В., дольщик Липман Н.В. вносит денежные средства на долевое строительство квартиры площадью <данные изъяты>.м. в сумме <данные изъяты> рублей до ДД.ММ.ГГГГ, а ООО «Строитель» по окончании строительства и 100% оплаты передает Липман Н.В. в личную собственность <адрес>. Затраты по оформлению квартиры в собственность оплачивает Липман Н.В. (л.д.-10)
Из квитанций к приходному кассовому ордеру ( л.д. 11-14) усматривается, что Липман Н.В. полностью оплатила стоимость трехкомнатной квартиры в сумме <данные изъяты> рублей, а так же процентов по неоплаченным суммам.
Согласно технического паспорта на <адрес> ( л.д. 15-18) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира ;№ <адрес> имеет общую площадь с учетом лоджии <данные изъяты> кв.м., жилую <данные изъяты> кв.м.
Согласно письма ООО «Строитель» № от ДД.ММ.ГГГГ Липман Н.В. для регистрации права собственности направлены : договоры о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, договоры уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ, договоры на передачу квартиры в собственность от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашения к договору о долевом участии в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ
Согласно проекта договора уступки права требования по договору о долевом участии от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строитель» уступает Липман Н.В. право требования долга у застройщика ЗАО «Ливныгражданстрой», возникшего у ООО «Строитель» по договору о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.22)
Исследовав все доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что договор о долевом участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Строитель» и Липман Н.В. по своему содержанию не является договором подряда, поскольку ООО «Строитель» не является застройщиком, а им лишь осуществлялось финансирование строительства спорной квартиры и данная организация, являлась инвестером, а не подрядчиком. В связи с чем суд не может согласиться с доводами истицы о том, что к правоотношениям, возникшим по данному договору между сторонами должны применяться положения ГК РФ, регулирующие договоры подряда, и соответственно положения п.5 ст.28 Закона о защите прав потребителя, поскольку в силу ст. 740 ГК РФ, предусматривающей, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком - организацией, осуществляющей строительство жилого дома.
В ходе судебного следствия было установлено, что ООО «Строитель», которое не осуществляло непосредственно строительство спорной квартиры, фактически заключило с Липман Н.В. договор на финансирование строительства данной квартиры и последующую её передачу в собственность. Поскольку инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного положительного социального эффекта, она является одним из видов предпринимательской деятельности. Основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора, а так же им не предусмотрено ответственности сторон в виде неустойки за несвоевременное исполнение сторонами обязательства. Договором от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «Строитель» и Липман Н.В. так же не предусмотрена ответственность в виде неустойки в случае несвоевременного исполнения сторонами обязательств. В связи с чем в силу ст.ст. 330,331 ГК РФ требование истицы о взыскании с ООО «Строитель» неустойки не основаны на законе.
Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что ООО «Строитель» выполнены надлежащим образом все обязательства перед истицей, а истица, отказавшись подписать предложенные ей проекты договоров, злоупотребляет своим правом с целью получения ею выгоды в виде взыскания с них неустойки, поскольку как усматривается из предложенного истицы для подписания в сентябре 2010 года проекта договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве жилья, данный договор датирован ДД.ММ.ГГГГ, что не соответствует действительной дате заключения договора. В связи с чем отказ истицы от подписания данного проекта договора суд признает обоснованным и ее обращение в суд с требованием о признании за ней права собственности на спорную квартиру не может расценивается как злоупотребление ею своим правом. Поскольку истица произвела полностью оплату стоимости спорной квартиры, что не отрицается сторонами, а представленные истице ответчиком документы, необходимые для регистрации права собственности спорной квартиры не были оформлены надлежащим образом, судом удовлетворяются исковые требования Липман Н.В. в части признания за ней права собственности на квартиру и в соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика взыскиваются судебные издержки, понесенные Липман Н.В. по оплате государственной пошлины, размер которой исчисляются от суммы удовлетворенных судом требований, что составляет <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. ст. 218, 309, 313,330,331 ГК РФ, ст.ст.98, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за Липман Н.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на <адрес> в <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, согласно техническому паспорту помещения, изготовленному <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер №., в остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО «Строитель» г. Ливны в пользу Липман Н.В. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме, которое будет предоставлено сторонам не позднее пяти дней со дня окончания судебного разбирательства.
Судья: