о расторжении договора аренды

Дело № г.

25 марта 2011года г.Ливны.

Ливенский районный суд Орловской области в составе: председательствующего Шевелевой Н.И.,

при секретаре Иванниковой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебного заседания Ливенского районного суда гражданское дело по иску Сажина Н.Е. к Гаврикову С.И. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по договору,

Сажин Н.Е. обратился в суд с иском к Гаврикову С.И. о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по данному договору. В обосновании иска указал, что по договору аренды от 20.10.2010г. он передал Гаврикову С.И. в аренду на срок с 20.10..2010г. по 18.10.2011г. объект недвижимости: помещение в здание, расположенном по адресу: <адрес>, площадью 390кв.м., принадлежащее ему на праве собственности. Гавриков С.И. обязался принять помещение, оплачивать коммунальные платежи и арендную плату в порядке, предусмотренном разделом 4 договора от ДД.ММ.ГГГГ Однако Гавриков С.И. своих обязательств по договору не исполняет, арендную плату в сроки указанные в договоре не вносит, коммунальные платежи не оплачивает. 13.01.2011г. им направлена претензия Гаврикову С.И. с требованием погасить задолженность по аренной плате в срок до 20.01.2011года., которая была получена им ДД.ММ.ГГГГ. В претензии имеется уведомление о расторжении договора, в случае если оплата не будет произведена в указанный срок, ответ на претензию не получен. В связи с чем просит суд расторгнуть договор аренды и взыскать с арендатора задолженность по договору аренды объекта недвижимости <данные изъяты> коп.

В судебном заседании представитель Сажина Н.Е., его сын Сажин А.Н. исковые требования поддержал, уточнив сумму, подлежащую взысканию по договору аренды <данные изъяты> копеек. В обосновании суммы, подлежащей взысканию, пояснил, что размер задолженности по постоянной арендной плате за период с 20.10.2010 года по 1.03.2011 года составляет <данные изъяты> рублей. Так же по переменной арендной плате ответчик должен оплатить коммунальные услуги за период с 20.10.2010 года по 31.12.2010 года, которые складываются из задолженности по оплате за потребленный газ в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки, задолженности за потребленную электроэнергию в сумме <данные изъяты>05 рубля, задолженности за водоснабжение в сумме <данные изъяты> <данные изъяты> коп. Общая сумма данных платежей по коммунальным платежам составляет <данные изъяты>. Поскольку ответчиком в период с 23.10.2010 года по 11.12.2010 года выплачено ему арендная плата в сумме <данные изъяты> рублей, то его задолженность на 1.03.2011 года составляет <данные изъяты> копеек.

Так же представитель ответчика Сажин А.Н. пояснил, что до 20.10.2010 года помещение в здании расположенном по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>.м., находилось в аренде <адрес>», директором которого он является, поэтому все квитанции по коммунальным платежам в период с ДД.ММ.ГГГГ приходили на его имя и плательщиком значилось <адрес>». Не отрицает, что ДД.ММ.ГГГГ в связи с образовавшейся задолженностью по электроэнергии <данные изъяты> ему приходило уведомление об имеющейся задолженности по электроэнергии, о необходимости оплаты задолженности до ДД.ММ.ГГГГ, с предупреждением об отключении электроэнергии ДД.ММ.ГГГГ, в случае неоплаты задолженности. Задолженность по электроэнергии он своевременно не оплатил, поскольку Гавриков С.И. пообещал ему, что сам оплатит данную задолженность. Не отрицает, что с ДД.ММ.ГГГГ Гавриков С.И. фактически не использовал арендуемым помещением, поскольку в результате отключения электроэнергии ДД.ММ.ГГГГ вышла из строя отопительная система в помещении. Однако Гавриков И.С. в акте и в своей расписке от ДД.ММ.ГГГГ обещал произвести задолженность по оплате за электроэнергию. Поскольку ответчиком не исполнены обязательства по оплате аренды за помещение просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ,., заключенный между Сажиным Н.Е. и Гавриковым С.И., в связи с невнесением арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы и взыскать с Гаврикова С.И. в счет погашения задолженности по договору аренды объекта недвижимости неоплаченную им арендную плату в сумме <данные изъяты> копеек.

В судебном заседании ответчик Гавриков С.И. исковые требования признал частично в части расторжения договора и оплаты им задолженности по договору в сумме <данные изъяты> рублей. В обосновании возражений пояснил, что действительно между ним и Сажиным Н.Е. был заключен договор аренды помещения, расположенного по адресу: <адрес> на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Он использовал арендованное помещение как кафе. Фактически им использовалось данное помещение с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ После ДД.ММ.ГГГГ он не пользовался арендуемым помещением по назначению, поскольку было отключено отопление и электроснабжение по причине неуплаты арендодателем задолженности по электроэнергии, то есть фактически договор действовал по ДД.ММ.ГГГГ. Считает, что прекращение действия договора аренды произошло по вине арендодателя, поскольку он не обеспечил в арендуемом им помещение отопление и подачу электроэнергии. Не согласен с доводом представителя истца о том, что он должен был производить оплату по коммунальным платежам от своего имени, поскольку он не имел доступа к приборам учета, которые находятся в отдельном помещении, которое закрыто, квитанции по коммунальным платежам на его имя не приходили. Кроме того, согласно п.4.1.2 и п.4.3 договора аренды переменная арендная плата, включающая оплату расходов по электроснабжению, воду, газ, должна производится им путем передачи денежных средств арендодателю после предоставления им квитанций, а не в организации, оказывающие услуги. Он действительно оплатил арендную плату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, о чем имеются данные в представленной им расписке. На ДД.ММ.ГГГГ его задолженность по арендной плате составляла около <данные изъяты>. Он не оплатил данную задолженность по арендной плате в связи с отсутствием у него денежных средств, поскольку с ДД.ММ.ГГГГ он не получал доходы от деятельности кафе, находящегося в арендуемом помещение, так как оно не функционировало, в связи с отключением электроэнергии и отопления. Согласен, что он должен оплатить задолженность по арендной плате и коммунальным услугам за период с ДД.ММ.ГГГГ по 20.12. 2011 года. Считает, что задолженность по оплате коммунальных услуг за электроэнергию, газ и водоснабжение так же должна быть рассчитана за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а не от задолженности на ДД.ММ.ГГГГ, поскольку на момент заключения договора аренды у арендодателя уже имелась задолженность по коммунальным платежам, показания с приборов учета электроэнергии, газа и воды на момент заключения договора не снимались, поскольку он не имел к ним доступа. Сумму задолженности за потребление газа в размере <данные изъяты> копейки признал.

Выслушав объяснения сторон и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требований закона.

Согласно ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.3 ст.619. ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.4 ст.620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когдаимущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 6-14) Сажин Н.Е. от имени которого по доверенности № действует Сажин А.Н. в дальнейшем именуемый « Арендодатель» и Гавриков С.И. в дальнейшем именуемый «Арендатор» заключили договор аренды нежилого помещения в здании расположенном по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>.м. на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Из п. 1 п.п 1.5 данного договора усматривается, что арендуемое помещение оборудовано стандартными инженерными системами и коммуникациями, включая системы отопления, энергоснабжения, водоснабжения, вентиляции, канализации, необходимые для поддержания помещения в нормальном рабочем состоянии. Арендодатель несет ответственность за отсутствие в здании отопления, электроэнергии, водоснабжения, в том числе в случае, если такое отсутствие будет являться результатом действий ( бездействия) соответствующих муниципальных и коммунальных служб.

Из п. 3 п.п 3.1.5 данного договора аренды усматривается, что обязанностью арендодателя является обеспечить арендатору нормальное пользование коммунальными услугами для эксплуатации помещения, в рамках заключенных арендодателем с коммунальными службами договоров по тепло – и водоснабжению ( за исключением случаев проведения неотложных работ и централизованного отключения) в пределах мощностей и лимитов, выделенных на здание.

Согласно раздела 4 договора, предусматривающего порядок расчетов усматривается, что арендная плата по договору состоит из двух частей: постоянной за использование помещения, которая определена за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей; а так же переменной арендной платы, включающей расходы по оплате коммунальных и иных услуг, связанных с использованием арендного помещения. Постоянная арендная плата вносится равными частями по наступлении каждой недели.

Согласно п.п 4.4 договора аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ оплата переменной составляющей арендной платы производится не позднее 20 числа каждого месяца за оплачиваемый месяц путем передачи наличных денежных средств арендодателю либо представителям арендодателя.

Согласно п. 6 п.п. 6.4. договора аренды помещения от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 9) при досрочном расторжении договора аренды, арендатор обязан заблаговременно предупредить за 45 дней в письменной форме арендодателя.

Таким образом, из анализа норм гражданского кодекса и содержания договора аренды усматривается, что требования истца о досрочном расторжении договора обоснованны, поскольку ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, что подтверждается представленной ответчиком распиской с указанием переданных им сумм оплаты по договору, а именно, что Гавриковым С.И. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ оплачено по договору аренды <данные изъяты> рублей, последняя оплата в размере <данные изъяты> рублей произведена ДД.ММ.ГГГГ.

При рассмотрении исковых требований Сажина Н.Е. в части взыскания с Гаврикова С.И. задолженности по арендной плате, суд приходит к выводу, что данные требования подлежат частичному удовлетворению. При этом, размер суммы задолженности определяются судом за период аренды помещения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку как установлено в суде по ДД.ММ.ГГГГ Гавриков С.И. находился в данном помещение, что подтверждается его распиской от ДД.ММ.ГГГГ. В месте с тем суд считает, что с ДД.ММ.ГГГГ арендатор Гавриков С.И. не смог использовать предоставленное ему в аренду помещение в связи с отсутствием в данном помещение электроэнергии и отопления, которые ему в соответствии с п. 1.5 и п.3.1.5 договора должен был обеспечить арендодатель. При этом суд не принимает доводы представителя ответчика о том, что оплату за электроэнергию должен был производить в <данные изъяты> Гавриков С.И., так как из исследованных в суде квитанций и писем усматривается, что акты сверки по расчетам, уведомления о задолженности с предупреждением об отключении электроэнергии приходили на имя и адрес представителя истца Сажина А.Н., который как директор <данные изъяты> ранее использовал спорное помещение. Кроме того в п.4.4. договора аренды установлено, что оплата переменной составляющей арендной платы производится арендатором путем передачи наличных денежных средств арендодателю или его представителю, а не в организацию, оказывающую услуги.

При таких обстоятельствах, по представленным суду документам суд определяет размер постоянная арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> рублей, а именно за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей; с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>( <данные изъяты> х6 дней).

Размер задолженности по оплате за электроэнергию суд определяет по представленному суду акту сверки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, а именно за 12 дней октября с 20.10. по 31.10 в сумме <данные изъяты> рубля ( начислено за октябрь <данные изъяты> руб. : 31 день х 12 дн.), за ноябрь 2010 года в сумме <данные изъяты> рублей, за 20 дней декабря 2010 года в сумме <данные изъяты> рубля).

Размер задолженности по оплате за водоснабжение суд определяет по представленной суду выписки из лицевого счета <данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> коп., а именно за период с 20.10. по ДД.ММ.ГГГГ в сумме -<данные изъяты> руб., которая рассчитывается следующим образом: начислено за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за105 дней- <данные изъяты> руб. За один день данного периода оплата составляет <данные изъяты> руб. Оплата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ -41 день составляет (<данные изъяты> руб.х 41 день=<данные изъяты> коп..). За период с 30.11. по ДД.ММ.ГГГГ за 21 день в сумме <данные изъяты> копеек, которая рассчитывается следующим образом: начислено за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за 30 дней- <данные изъяты> руб. За один день данного периода оплата составляет <данные изъяты> : 30=<данные изъяты> руб. Оплата за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ -21 день составляет (<данные изъяты> руб.х 21 день=<данные изъяты> руб.).

Размер задолженности по оплате за поставленный газ суд определяет по счет-фактурам в сумме <данные изъяты> руб., данный размер не оспаривается ответчиком.

Таким образом, общая сумма по арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составит- <данные изъяты> рублей. (<данные изъяты>). Задолженность по арендной плате ответчика составит 95322,89 руб. (225322,89-130000)

В соответствии со ст.98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика расходы по оплате истцом госпошлины от суммы удовлетворенных исковых требований 95322, что составляет 3059 рублей 69 копеек.

Руководствуясь ст.ст.309,310,619, 620 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 56, 98, 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Сажина Н.Е. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения, расположенного в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем Сажиным Н.Е. и арендатором Гавриковым С.И..

Взыскать с Гаврикова С.И. в пользу Сажина Н.Е. задолженность по арендной плате в сумме 95322 рубля 89 копеек (ДЕВЯНОСТО ПЯТЬ ТЫСЯЧ ТРИСТА ДВАДЦАТЬ ДВА РУБЛЯ 89 КОПЕЕК), в остальной части иска отказать.

Взыскать с Гаврикова С.И. в пользу Сажина Н.Е. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3059 рублей 69 копеек. (Три тысячи пятьдесят девять рублей 69 копеек.)

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме, которое будет предоставлено сторонам не позднее пяти дней со дня окончания судебного заседания.