Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Лиски 5 октября 2011года
Лискинский районный суд Воронежской области в составе:
судьи Трофимовой В.И.,
при секретаре Музыченко М.В.,
с участием представителя истца Кудрявцева Н.А.,
действующего по доверенности № 11 от ДД.ММ.ГГГГ,
ответчицы Дешевых Т.А.,
представителя третьего лица Кутелева С.В.,
действующего по доверенности № 1132 от ДД.ММ.ГГГГ
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Каменского муниципального района <адрес> к Дешевых Татьяне Анатольевне о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и судебных расходов,
У С Т А Н О В И Л:
Администрация Каменского муниципального района <адрес> обратилась в суд с иском, в котором указала, чтоДД.ММ.ГГГГ между Каменской поселковой администрацией <адрес> и ответчицей, являвшейся на тот период индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица, был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 987 кв. метров с разрешенным использованием - для размещения модульной автозаправочной станции, расположенного по адресу: <адрес> п.г.т. Каменка <адрес> (далее - Договор аренды).
ДД.ММ.ГГГГ в связи с изменением размера базовой ставки арендной платы и порядка ее расчета ответчица была письменно уведомлена об изменении ставки арендной платы на 2009 года, размер которой за земли под автозаправочными и газонаполнительными станциями составил 10% от кадастровой стоимости земельного участка.
Однако, увеличенную арендную плату за земельный участок в течение 2009 года и первого полугодия 2010 года ответчица не вносила, в силу чего за ней образовалась задолженность в сумме 365903,12 рублей, часть из которой – 14000 рублей – она погасила ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, а оставшаяся сумма задолженности, несмотря на неоднократное направление письменных требований, ответчица не погасила.
Сославшись на указанные обстоятельства, п. 4.1 Договора аренды, предусматривающий досрочное расторжение договора при невнесении арендатором арендной платы более чем за 2 месяца, истец просил досрочно расторгнуть Договор аренды и взыскать с Дешевых Т.А. задолженность по арендной плате в сумме 365903, 12 рублей и расходы по оплате за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРИП, в сумме 215 рублей.
В судебном заседании представитель истца, сославшись на доводы, приведенные в исковом заявлении, требования о досрочном расторжении Договор аренды и взыскании с ответчицы расходов в сумме 215 рублей поддержал.
С учетом того, что ответчица в июле 2011 года часть задолженности погасила, уплатив 12000 рублей, просил взыскать с нее оставшуюся сумму задолженности по арендной плате в размере 345903,12 рублей.
Ответчица, признав факт заключения Договора аренды на указанных в нем условиях, пояснив, что с согласия ответчика ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, являвшийся предметом Договора аренды, был передан в субаренду ООО «Петр 1» сроком на 8 лет, иск не признала, сославшись на то, что арендодатель в нарушение п.3.5 Договора аренды письменно не уведомил ее о пересмотре и увеличении в одностороннем порядке размера арендной платы, имеется письменное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении Договора аренды.
Представитель третьего лица - администрации Каменского городского поселения Каменского муниципального района <адрес>, признав обстоятельства, на которых основаны исковые требования, против удовлетворения иска не возражал.
Представитель ООО «Петр 1», привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, надлежаще уведомленный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, возражений на иск не представил (л. д. 106-107).
Выслушав объяснения представителей истца и третьего лица, ответчицы, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Статьей 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 53-Ф3 с ДД.ММ.ГГГГ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов.
В силу ст. 62 Бюджетного кодекса РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 145-ФЗ (в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 63-ФЗ) до разграничения государственной собственности на землю доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений, поступают в бюджеты муниципальных районов - по нормативу 50 процентов и в бюджеты поселений - по нормативу 50 процентов.
С учетом требований указанных выше правовых норм администрация Каменского муниципального района <адрес> вправе обратиться в суд с требованиями, указанными в исковом заявлении.
В силу ст.ст. 22,65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок и общие начала определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка и является существенным условием этого договора.
Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 582 утверждены Правила, согласно которым размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, на основании кадастровой стоимости земельных участков и рассчитывается в процентах.
Действовавшим в 2009 году Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным Постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 349, было предусмотрено, что арендные ставки за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципальных районов и городских округов (за исключением городского округа <адрес>), устанавливаются департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> с учетом предложений органов местного самоуправления.
В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Ст. 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон.
Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Судом установлено, признано сторонами и подтверждено представленными письменными доказательствами, что ДД.ММ.ГГГГ Каменская поселковая администрация <адрес> (далее – арендодатель) заключила с индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица Дешевых Т.А., с ДД.ММ.ГГГГ прекратившей деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, Договор аренды со сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ. Общая сумма арендной платы за 2003 года, согласно договора, составила 2301 рубль (л. д. 6-8).
Указанный договор был заключен в соответствии с требованиями ст. 22 ЗК РФ, ст. ст. 606, 608 ГК РФ, в форме, установленной ст. 609 ГК РФ, и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в органах Росреестра.
Судом установлено также, что с согласия ответчика ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, являвшийся предметом Договора аренды, был передан ответчицей в субаренду ООО «Петр 1» сроком на 8 лет. Вступившим в законную силу решением Каменского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и постановлением судебного пристава-исполнителя Каменского РОСП от ДД.ММ.ГГГГ на право субаренды был наложен арест (л. д. 48, 61-64, 111-114).
Из объяснений сторон и представленных письменных доказательств – постановления главы администрации Каменского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ и подписанного главой этой администрации и ответчицей письменного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № 9 – следует, что еще до обращения истца в суд Договор аренды был расторгнут в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 450 ГК РФ, - по соглашению сторон. Согласно п. 4 этого соглашения на момент подписания этого соглашения взаимных претензий по исполнению Договора аренды у сторон друг к другу не имелось (л. д. 115-116).
Судом также установлено и признано сторонами, что по условиям Договора аренды ответчица была обязана ежемесячно равными долями уплачивать арендную плату за арендуемый земельный участок не позднее 10-го числа текущего месяца путем перечисления на расчетный счет Каменской поселковой администрации (п. 3.2 Договора аренды), размер арендной платы мог быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения размера базовых ставок арендной платы, порядка расчета арендной платы, а также в других случаях, предусмотренных законом и иными нормативными правовыми актами, письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью Договора (п. 3.5 Договора аренды).
Сторонами признано и подтверждено обозренными судом подлинниками платежных документов, копии которых имеются в материалах дела, что ответчицей произведена оплата арендной платы за 2009-2011 годы в сумме 26000 рублей по ставкам, действовавшим до ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 122-125).
Установлено судом также, что приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 278, опубликованным в газете «Воронежский курьер» № 18 (2814) за ДД.ММ.ГГГГ, изданным в соответствии с требованиями действующего законодательства, Каменскому городскому поселению Каменского муниципального района установлена базовой ставки арендной платы за земли под автозаправочными и газонаполнительными станциями в размере 10% от кадастровой стоимости земельного участка (л. д. 11-16, 32).
Представитель истца в суде утверждал, что в связи с установлением указанным выше приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> Каменскому городскому поселению Каменского муниципального района базовой ставки арендной платы за земли под автозаправочными и газонаполнительными станциями в размере 10% от кадастровой стоимости земельного участка, арендодатель в соответствии п. 3.5 Договора аренды в одностороннем порядке пересмотрел размер арендной платы, установленный Договором аренды, и заказным письмом направил истице письменное уведомление об этом, датированное ДД.ММ.ГГГГ.
В подтверждение данного обстоятельства суду представлено само письменное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, почтовое извещение о его вручении и журнал исходящей корреспонденции за 2009 год администрации Каменского городского поселения, в котором за № 174 от ДД.ММ.ГГГГ значится уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, направленное Дешевых Т. А. (л. д. 17, 18, 118-120).
Из обозренного судом почтового уведомления о вручении, адресованного Дешевых Т.А., следует, что заказное письмо с уведомлением принято на почте ДД.ММ.ГГГГ, вручено ДД.ММ.ГГГГ, имеются печати почтовых отделений, датированные 11, 12 и ДД.ММ.ГГГГ.
Однако, истица факт получения ею этого уведомления отрицала, пояснила суду, что по сложившейся практике по устному соглашению с арендодателем арендная плата уплачивалась не в сроки, указанные в п. 3.2 Договора аренды, а в конце года единым платежом по квитанции, направленной арендодателем (последнее обстоятельство признано представителем истца).
До декабря 2009 года никаких уведомлений об изменении арендной платы и ее увеличении, платежных уведомлений о погашении задолженности по арендной плате ни из администрации Каменского городского поселения, ни от истца она не получала.
В декабре 2009 года из администрации Каменского городского поселения она получила квитанцию об оплате, где был указан размер подлежащей оплате арендной платы, который увеличился в несколько раз по сравнению с прежними платежами и составил 170925,74 рублей.
Посчитав, что размер платы в квитанции указан ошибочно, она сразу же после получения квитанции обратилась за разъяснением в администрацию Каменского городского поселения, в т. ч. к главе администрации, где ей в устной форме сообщили о том, что с февраля 2009 года размер арендной платы увеличился и составил 10% от кадастровой стоимости земельного участка и по всем вопросам, связанным с арендной платой, ей надо обращаться в администрацию Каменского муниципального района, в ведение которой переданы эти вопросы.
Узнав об этом и сообщив, что об изменении размера арендной платы она не уведомлялась, не имея возможности производить оплату по такой ставке, она обратилась к истцу, попросила досрочно расторгнуть Договор аренды. Обращалась в отдел аграрной политики и к главе администрации. Против расторжения Договора аренды ответчик не возражал, но согласился расторгнуть его только после внесения ею платы по новой ставке. Получив такой ответ, намереваясь для расторжения Договора аренды внести арендную плату, но в меньшем размере, она стала просить пересмотреть размер этой ставки, т. к. находившаяся на арендуемом участке АЗС к 2009 году уже не функционировала. Ей пообещали пересчитать эту ставку.
Устные переговоры по этим вопросам продолжились и в 2010 году. Поскольку ставка арендной платы пересмотрена ответчиком не была, а финансовой возможности оплатить арендную плату по новой ставке у нее не имелось, она в 2010 году внесла плату за 2009 и 2010 год (по 7000 рублей за каждый год), но исходя из арендной ставки для складских помещений. После этого она вновь неоднократно сначала устно, а затем и в письменной форме обращалась к ответчику с предложением о расторжении Договора аренды, перерасчете арендной платы. Ответчик выразил согласие пересчитать арендную плату и расторгнуть Договор аренды, однако, перерасчет не произвел, но ДД.ММ.ГГГГ по взаимному согласию Договор аренды был расторгнут. Взаимных претензий по исполнению этого договора у обоих сторон при подписании соглашения о его расторжении не имелось.
Истец передал ей 3 экземпляра этого соглашения и другие документы, необходимые для обращения в органы Росреестра, куда она обратилась для регистрации соглашения, однако, документы от нее приняты не были со ссылкой на то, что имеется обременение – арест права субаренды земельного участка. Об этих обстоятельствах она сообщала истцу.
До настоящего времени Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении Договора аренды в органах Росреестра не зарегистрирована.
В почтовом уведомлении о вручении ей уведомления от ДД.ММ.ГГГГ рукописный текст (число и месяц вручения уведомления) и подпись исполнены не ею. Получив в числе документов, приложенных к исковому заявлению, копию уведомления о вручении, она предъявляла его своим несовершеннолетним детям. Последние факт получения по почте каких-либо документов на ее имя и принадлежности подписи им отрицали.
Представители истца и третьего лица доводы ответчицы о неполучении ею указанного выше уведомления фактически не отвергли, а представитель истца подтвердил, что ответчица неоднократно, в т. ч. в декабре 2009 года приходила в администрацию для выяснения причин повышения размера арендной ставки, в декабре 2010 года обращалась письменно, где сослалась на неполучение письменного уведомления о повышении размера арендной платы.
Ссылка на последнее обстоятельство - неполучение письменного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ и заказного письма – имеется и в письме ответчицы на имя главы администрации Каменского муниципального района (л. д. 49).
Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО1, работавшая в феврале 2009 года почтальоном в ОПС Каменка и обслуживавшая <адрес>, на которой проживает ответчица, пояснила, что указанное выше почтовое уведомление о вручении она адресату не носила, почерк на этом уведомлении не ее (л. д. 68-69).
О проведении почерковедческой экспертизы стороны не ходатайствовали.
Анализируя изложенное выше, учитывая установленные обстоятельства - по условиям Договора аренды (п. 3.5) размер арендной платы мог быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке только в случае изменения размера базовых ставок арендной платы, порядка расчета арендной платы, а также в других случаях, предусмотренных законом и иными нормативными правовыми актами, и только письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью Договора; факт получения ответчицей письменного уведомления от ДД.ММ.ГГГГ доказан не был; иного письменного уведомления об увеличении арендной платы, кроме уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, в адрес ответчицы не направлялось; на дату направления письменного уведомления (ДД.ММ.ГГГГ) и на дату, указанную в уведомлении о вручении в качестве даты получения этого уведомления (ДД.ММ.ГГГГ) новой размер базовой ставки арендной платы и порядок расчета арендной платы Департаментом имущественных и земельных отношений <адрес> установлен еще не был - суд приходит к выводу, что размер арендной платы по Договору аренды арендодателем был пересмотрен в одностороннем порядке с нарушением условий Договора аренды и требований закона (ст. 65 ЗК РФ, Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 582, Постановления администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 349), а потому законных оснований для взыскания с ответчицы арендной платы, исчисленной с учетом введенного приказом Департамента имущественных и земельных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № 278 размера базовой ставки арендной платы, не имеется.
С учетом этого суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчицы задолженности по арендной плате.
С учетом требований ст. 11 ГК РФ, предусматривающих, что судебной защите подлежат нарушенные либо оспариваемые права, свободы или законные интересы, установленных обстоятельств – наличие подписанного обеими сторонам письменного соглашении от ДД.ММ.ГГГГ № 9 о расторжении Договора аренды, свидетельствующего о досудебном, урегулировании сторонами спора по вопросу о досрочном расторжении Договора аренды, предусмотренном ст. ст. 450, 452 ГК РФ, - суд приходит к выводу об отсутствии оснований и для удовлетворения требований истца о расторжении Договора аренды.
Суд при этом исходит также из того, что отсутствие государственной регистрации письменного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № 9 не является основанием для удовлетворения требований истца о расторжении договора в судебном порядке.
Отказ в удовлетворении этого требования не лишает истца права воспользоваться иными, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, способами защиты своих прав.
Не усматривает суд и оснований для взыскания с ответчицы судебных расходов в сумме 215 рублей, т. к. в материалах дела отсутствуют и суду представителем истца не представлены какие-либо сведения, содержащиеся в ЕГРИП, и документы, подтверждающие расходы, и, кроме того, указанные расходы, относящиеся в силу ст. 98 ГПК РФ присуждаются только стороне, в пользу которой состоялось решение суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска администрации Каменского муниципального района <адрес> к Дешевых Татьяне Анатольевне о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и судебных расходов отказать.
Мотивированное решение будет составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья