РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Лиманский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Аранова И.О.,

при секретаре: Маслове В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» к Шаову А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» обратилось в суд с иском к Шаову А.А., указав, что 06.08.2007 г. между коммерческим банком «ФИО1» и ответчиком был заключен кредитный договор № №, в соответствии с которым банк предоставил ответчику кредит в сумме 1 792 000 рублей сроком на 180 месяцев. Данный кредит предоставлялся ответчику для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Вышеуказанная квартира приобретена в собственность Шаова А.А. Обеспечением исполнения обязательств ответчика перед банком, являлась ипотека вышеуказанной квартиры. Кредитным договором предусматривалось погашение кредита и процентов путем ежемесячной уплаты аннуитетных платежей в размере 23 645 рублей 02 коп. Договором предусмотрено начисление пени в случае несвоевременного возврата кредита и уплаты процентов. Обязательства по погашению кредита ответчиком не выполняются, претензии на имя ответчика оставлены без ответа. По состоянию на 23.10.2009 г. задолженность ответчика по договору составляет 2 246 911 руб. 81 коп., в том числе основной долг в размере 1 765 640 рублей 40 коп., проценты за пользование кредитом - 309 580 рублей 87 коп., пени за несвоевременное погашение кредита -171 690 рублей 54 коп. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества были удостоверены закладной. В настоящее время законным владельцем закладной является истец. Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору в размере 2 246 911 руб. 81 коп., проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых, начиная с 24.10.2009 г. по день исполнения решения суда и пеню за просрочку возврата кредита и уплаты процентов по кредиту в размере 0,2 % годовых от суммы просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 24.10.2009 г. по день исполнения решения суда, обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, назначив начальную продажную стоимость квартиры в размере залоговой стоимости 1 645 000 рублей, прекратить право пользования ответчика квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, взыскать расходы по госпошлине в сумме 17334 руб. 56 коп.

Представитель истца Хабибуллин Р.Р. в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Шаов А.А. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что считает ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» ненадлежащим истцом, согласен погашать задолженность по кредиту «ФИО1»

Суд, выслушав представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу ст. 309, 310, ч.1 ст. 314, 811 п.2 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. При нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного возврата всей суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Судом установлено, что 06.08.2007 г. между ответчиком и коммерческим банком «ФИО1» и Шаовым А.А. был заключен кредитный договор № № от 06.08.2007 г., в соответствии с которым КБ «ФИО1» предоставил ответчику кредит в размере 1792000 руб. на срок 180 месяцев для целевого использования-приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Указанную сумму кредита Шаов А.А. получил, согласно платежному поручению № от 23.08.2007 г.

Кредитным договором предусматривалось погашение кредита и процентов путем ежемесячной уплаты аннуитетных платежей в размере 23 645 рублей 02 коп. По условиям вышеуказанного кредитного договора ответчик принял на себя обязательства уплачивать проценты из расчета 13,75 % годовых за пользование кредитными денежными средствами.

За несвоевременный возврат кредита и начисленных по нему процентов, в соответствии с п. 5.2, 5.3. кредитного договора подлежат уплате пени -0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.

Условиями кредитного договора в п. 4.4.6 предусмотрены права кредитора передать свои права по закладной, удостоверяющей права кредитора по настоящему договору другому лицу в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и передать саму закладную.

30.12.2008 г. между коммерческим банком «ФИО1» и ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» был заключен договор уступки прав требования закладной, по условиям которого права требования к Шаову А.А. перешли к новому залогодержателю ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом».

В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Эта же норма Закона предусматривает, что закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей как право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, так и право залога на имущество, обремененное ипотекой. При этом обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Ответчик Шаов А.А. в своих возражениях на иск указал, что истцом не представлено доказательств передачи первоначальным кредитором КБ «ФИО1» прав по закладной истцу, так как уступка права требования возникла из договора купли-продажи квартиры, как договора, подлежащего государственной регистрации, в этом случае уступка права требования подлежит государственной регистрации.

Однако, указанные доводы истца являются несостоятельными.

Права залогодержателя Коммерческого Банка "ФИО1" по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной сторонами договора, зарегистрированной в УФРС по АО 17.08.2007 года, и выданной первоначальному залогодержателю КБ "ФИО1". Далее в соответствии с передаточными надписями права по данной ценной бумаге переданы ФИО2, потом вновь КБ "ФИО1", а затем ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом».

В соответствии с п.3 ст. 17 Закона РФ "Об ипотеке" нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, за исключением случая, указанного в пункте 2 статьи 48 настоящего Федерального закона.

Согласно ст.48 названного закона передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В соответствии с п.3 ст.48 «Об ипотеке» законным владелец закладной может считаться при соблюдении двух необходимых условий: права владельца закладной основаны на сделке, предусматривающей передачу прав по закладной; права владельца закладной подтверждаются последней отметкой на закладной, произведенной ее предыдущим владельцем.

В соответствии с п.2 ст.23 ФЗ «Об ипотеке» изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, когда должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной заключили соглашение об изменении ранее установленных условий закладной.

Исходя из указанных норм закона, закладная дает право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства, при этом возможна передача прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу.

Обязательства по закладной подлежат исполнению и в том случае, если должник не был о нем уведомлен, но тогда исполнение требования первоначальному кредитору признается правомерным.

Законом установлен закрытый перечень оснований для отказа обязанным по закладной лицом (должником или залогодателем) предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной. Обязанное по закладной лицо не в праве приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной (п.6 ст. 17 Закона).

В соответствии со ст. 809, 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Кредитным договором и графиком платежей по кредиту и процентам предусмотрено, что ответчик обязан в установленные законом сроки ежемесячно вносить сумму платежа и погашение основного долга и сумму платежа в погашение процентов.Договором также предусмотрено начисление пени в случае несвоевременного возврата кредита и уплаты процентов.

Судом установлено, что обязательства по погашению кредита ответчиком не выполняются с 2008 года, ответчику неоднократно направлялись уведомления с требованием погасить существующую задолженность, которые оставлены без ответа, за Шаовым А.А. на 03.05.2011 г. числится задолженность по кредитному договору в размере 3242004 руб. 18 коп., состоящая из суммы основного долга в размере 1 614 281 руб. 78 коп., просроченного основного долга- 151358 руб.62 коп., текущих процентов за пользование кредитом - 1824 руб. 36 коп., просроченных процентов за пользование кредитом - 656191 руб.96 коп., пени за просроченный основной долг -149132 руб. 53 коп., пени за просроченные проценты - 669214 руб.93 коп.

В положениях ч.2 ст. 811 ГК РФ определены последствия нарушения заемщиком договора займа: если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Суд приходит к выводу о доказанности факта нарушения заемщиком своих обязательств по своевременной уплате платежей в погашение кредита, наличие у ответчика задолженности перед истцом и, следовательно, возникновении у займодавца права требовать досрочного возврата суммы предоставленного кредита и причитающихся процентов за пользование кредитным средствами в вышеуказанном размере.

Таким образом, исковые требования ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» в части взыскания задолженности по основному долгу в размере 1 614 281 руб. 78 коп., просроченному основному долгу- 151358 руб.62 коп., текущим процентам за пользование кредитом - 1824 руб. 36 коп., просроченным процентам за пользование кредитом - 656191 руб.96 коп. подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, суд приходит к выводу, что поскольку все оставшиеся суммы относятся к неустойке, а ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, то сумма неустойки должна быть уменьшена до 100000 руб., которая подлежит взысканию в пользу истца.

Подлежат удовлетворению требования истца и в части требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.

Из положений статьи 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 ст. 348 ГК РФ основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Как следует из содержания кредитного договора, закладной, договора ипотеки обеспечением исполнения обязательств является ипотека в силу закона предмета ипотеки - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Из договора купли продажи от 06.08.2007 г., свидетельства о государственной регистрации права серии <адрес> квартира, расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности Шаову А.А. Сторонами закладываемый объект недвижимости оценен в 1992000 рублей.

В соответствии с положениями ст. 51 вышеуказанного закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Условиями кредитного договора в п. 4.4.3 предусмотрены права кредитора обратить взыскание на заложенное жилое помещение при просрочке должником ежемесячного платежа по исполнению денежного обязательства и оплате начисленных процентов более чем на 30 календарных дней.

Как следует из пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

Согласно отчету ФИО3 от 11.04.2011г. рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет 1991789 рублей.

В силу статьи 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке: период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Суд считает необходимым учесть рыночную стоимость квартиры согласно отчету ФИО3 от 11.04.2011г., которая составляет 1991789 руб.

Судом установлено, что размер требований залогодержателя составляет 3242004 руб.18 коп., стоимость заложенного имущества: квартиры- 1991789 руб. Таким образом, сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки. Просрочка исполнения обязательства, обеспеченного залогом составляет более трех месяцев.

Таким образом, основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные ст.54.1 ФЗ «Об ипотеке», отсутствуют.

Поскольку ответчиком обязательства по кредитному договору не исполнены, сумма долга по кредиту ответчиком не уплачивается, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части требований об обращении взыскания на заложенное имущество - на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и установлению начальной продажной цены данной квартиры в размере 1991789 рублей.

Исковые требования в части прекращения право пользования ответчика квартирой, расположенной по адресу: <адрес> удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу положений ст.78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Согласно статье 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В соответствии с ч.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Положениями ч.1 статьи 35 ЖК РФ предусмотрено: в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

В связи с чем, прекращение права пользования ответчика заложенным жилым помещением возникает в случае обращения взыскания и реализации имущества иному лицу и связанного с этими обстоятельствами перехода прав собственности.

При соблюдении условий, предусмотренных ст. 78 Закона об ипотеке, новый собственник помещения вправе потребовать признания ранее проживавших в помещении лиц прекратившими право пользования жилым помещением, а также их выселения. С момента окончания реализации имущества, т.е. передачи его новому собственнику, право пользования жилым помещением залогодателя и иных лиц, проживавших с ним, прекращается и указанные лица подлежат выселению.

Таким образом, для признания залогодателя и иных лиц прекратившими право пользования жилым помещением необходимым условием является окончание процедуры реализации заложенного имущества.

После окончания данной процедуры любое лицо - собственник имущества, обремененного правами третьих лиц, вправе обратиться за защитой нарушенного права, в том числе с иском о выселении лиц, которые утратили право пользования жилым помещением.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по госпошлине в сумме 16718 руб. 28 коп.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом»- удовлетворить частично.

Взыскать с Шаова А.А. в пользу ООО «Стратегические инвестиции «Новый дом» задолженность по кредитному договору в сумме 2523656 руб. 72 коп. и расходы по госпошлине в сумме 16718 руб. 28 коп., всего взыскать 2540375 руб.

Обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру по адресу: <адрес>, состоящую из двух комнат, общей площадью 51,6 кв.м., в том числе жилой площадью 27,4 кв.м., общей площадью с учетом холодных помещений 54,4 кв.м., расположенной на шестом этаже 9-ти этажного жилого дома, принадлежащую Шаову А.А., назначив начальную продажную цену в размере стоимости, указанной в отчете об определении рыночной стоимости квартиры от 11.04.2011г. - 1991789 руб.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение 10     дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья: