Дело № 2-186 пос. Лежнево
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 17 ноября 2010 года.
Решение в окончательной форме принято судом 22 ноября 2010 года.
Лежневский районный суд Ивановской области в составе
председательствующего судьи Бородачевой С.И.
при секретаре Портновой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Родинова Д.В. к ЗАО Агрофирма «Сабиново» о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, а также по встречному иску ЗАО Агрофирма «Сабиново» к Родинову Д.В. о взыскании задолженности по арендной плате и по оплате электроэнергии по договору аренды
У С Т А Н О В И Л
Родинов Д.В. обратился в суд с иском к ЗАО Агрофирма «Сабиново» о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. ЗАО Агрофирма «Сабиново» обратилось в суд со встречным иском к Родинову Д.В. о взыскании задолженности по арендной плате и по оплате электроэнергии по договору аренды.
Истец Родинов Д.В. в своем исковом заявлении указал, что 01 августа 2003 года между ним (на тот момент ИП Родиновым Д.В.) как арендатором и ЗАО Агрофирма «Сабиново» (ранее - Сельскохозяйственным производственным кооперативом имени Мичурина) как арендодателем был заключен договор аренды здания, которое на момент заключения договора согласно инвентаризационных документов СПК им. Мичурина имело статус «котельная».
Договор аренды был заключен для последующего переоборудования и реконструкции здания котельной с целью открытия в помещении кондитерского цеха и производства кондитерских изделий индивидуальным предпринимателем Родиновым Д.В.
Срок договора был установлен с 01 августа по 31 декабря 2003 года. По окончании срока действия договора, то есть после 31 декабря 2003 года арендатор продолжал пользование и владение объектом недвижимого имущества, а арендодатель не требовал его возврата, то есть в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку действие договора аренды продолжилось на условиях, предусмотренных договором аренды, то в период с 01 января 2004 года по 01 августа 2007 года арендатор продолжал выполнение работ и производство затрат по улучшению арендованного имущества.
Согласно пункту 3.2 договора аренды, арендатор имел право после прекращения настоящего договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных в период пользования имуществом. Стоимость затрат подлежала определению дополнительным соглашением сторон договора.
Пользование арендованным зданием прекратилось с 01 августа 2007 года. Однако после прекращения действия договора сторонам не удалось заключить соглашение о размере подлежащих возмещению неотделимых улучшений и порядке их возмещения, поскольку ответчик отрицает проведение истцом реконструкции здания, указывает, что все работы произведены арендатором без согласия арендодателя.
Ссылаясь на нормы Градостроительного кодекса РФ, истец указывает, что фактически им была проведена реконструкция здания с согласия Арендодателя, полагая, что пункт 2 статьи 623 ГК РФ не обуславливает возникновение права арендатора на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения.
Общая стоимость затрат на неотделимые улучшения, согласно сметным расчетам, составила 1 485 421 рубль 90 копеек, из них: стоимость общестроительных работ составила 1 099 277 рублей 17 копеек, стоимость электротехнических работ составила 133 227 рублей 39 копеек, стоимость сантехнических работ составила 95 175 рублей 99 копеек, стоимость работ по устройству кровли составила 157 рублей 741 рубль 35 копеек, при получении разрешения на производство реконструкции производилась уплата государственных пошлин и обязательных платежей в размере 5119 рублей.
Истец просит взыскать с СПК им. Мичурина стоимость неотделимых улучшений, произведенных в период действия договора аренды от 01 августа 2003 года, в размере 1 490 540 рублей 90 копеек.
Истец по встречному иску - ЗАО Агрофирма «Сабиново» во встречном исковом заявлении указало, что 01.08.2003 года между СПК им. Мичурина (в настоящее время ЗАО Агрофирма «Сабиново») и предпринимателем без образования юридического лица Родиновым Д.В. был заключен договор аренды здания котельной. До настоящего времени (на момент подачи иска 20.07.2010 года) договор не прекратил свое действие, ответчик Родинов Д.В. здание истцу не возвратил и ключи от здания не передал, ответчик не предупреждал истца о расторжении договора аренды. В здании находится сырье, тара и технологическое оборудование, принадлежащее ответчику, представитель истца не может попасть в здание, так как ключей от здания у истца нет.
Арендная плата ответчиком оплачена до 30.04.2005 года. На основании пункта 1.3 договора аренды от 01.08.2003 года размер арендной платы составляет 5000 рублей в месяц. Долг по арендной плате с 01.05.2005 года по 31.07.2010 года (63 месяца) составляет 315 000 рублей.
Также до 30.04.2006 года ответчик производил оплату потребленной электроэнергии. Долг ответчика перед ЗАО Агрофирма «Сабиново» за потребленную электроэнергию за период с 01.05.2006 года по 31.07.2007 года на основании рапортов потребленной электроэнергии составляет 87418 рублей. Просит взыскать с ответчика арендную плату за пользование арендованным имуществом и стоимость потребленной электроэнергии
В судебном заседании истец Родинов Д.В. и его представитель Воронин В.Г. заявленные исковые требования поддержали по основаниям, указанным в исковом заявлении. Исковые требования ЗАО Агрофирма «Сабиново» признали частично - по платежу за июль 2007 года, в остальной части иск не признали, основывая свои возражения на том, что действие договора аренды прекращено с 01.08.2007 года, а по требованиям о взыскании задолженности за период до 01.07.2007 года пропущен срок исковой давности. Кроме того, полагают, что истцом (ЗАО Агрофирма «Сабиново») не доказано количество потребленной Родиновым Д.В. электроэнергии.
Представители ответчика - ЗАО Агрофирма «Сабиново» - директор Абдулаев М.Г. и представитель общества Тумашова Н.И. исковые требования Родинова Д.В. о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не признали. Полагают, что у истца не возникло право требования стоимости произведенных улучшений арендованного имущества, поскольку договор аренды в установленном законом порядке не расторгался, акт приема-передачи имущества не составлялся. В данном случае, арендатор должен был предупредить арендодателя о расторжении договора за три месяца, чего сделано не было. Кроме этого, свои возражения по иску обосновывают тем, что истцом Родиновым Д.В. все работы произведены без согласия арендодателя, что понесенные истцом затраты не подтверждены документально. В связи с тем, что передаточный акт по данному договору аренды не составлялся и не был подписан сторонами, невозможно определить, в каком состоянии здание было передано арендатору, следовательно невозможно определить, какие конкретно работы выполнил арендатор. В договоре аренды от 01.08.2003 года предусмотрено, что стоимость затрат, связанных с неотделимыми улучшениями, определяется дополнительным соглашением к договору. Дополнительное соглашение к договору аренды не заключено, таким образом невозможно определить какие конкретно затраты относятся на отделимые улучшения, а какие - на неотделимые улучшения. ЗАО Агрофирма «Сабиново» просит суд в удовлетворении исковых требований Родинову Д.В. отказать. Заявленные исковые требования к Родинову Д.В. о взыскании задолженности по арендной плате и оплате электроэнергии просят удовлетворить.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования Родинова Д.В. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
01 августа 2003 года СПК имени Мичурина в лице председателя Абдулаева М.Г., с одной стороны, и частный предприниматель Родинов Д.В., с другой стороны, заключили договор аренды здания котельной в целях: цех по производству сгущенного молока. Срок действия договора - до 31 декабря 2003 года. Размер арендной платы - 5000 рублей в месяц.
Согласно положениям ст. 651 ГК РФ, указанный договор аренды здания, заключенный на срок менее года, не подлежал государственной регистрации.
Как видно из решения Арбитражного суда Ивановской области № от 07 мая 2007 года, за СПК имени Мичурина установлен факт владения и пользования на праве собственности нежилым зданием, переоборудованным из здания котельной, выстроенной колхозом им. Мичурина в 1981 году, в цех по производству кондитерских изделий.
Свидетельством о государственной регистрации права от 06 сентября 2007 года подтверждается право собственности СПК им. Мичурина на цех по производству кондитерских изделий.
СПК им. Мичурина прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме преобразования, что подтверждается свидетельством от 28 мая 2010 года.
28 мая 2010 года произведена государственная регистрация юридического лица - ЗАО Агрофирма «Сабиново», что подтверждается свидетельством.
Согласно п. 1.5. Устава, ЗАО Агрофирма «Сабиново» является правопреемником СПК им. Мичурина по правам и обязанностям.
Определением суда от 05 июля 2010 года по ходатайству истца Родинова Д.В. ответчик по делу - СПК им. Мичурина заменен его правопреемником - ЗАО Агрофирма «Сабиново».
Согласно ч. 2 ст. 623 ГК РФ, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества после прекращения действия договора аренды зафиксировано также в заключенном между сторонами договоре аренды от 01 августа 2003 года.
Доводы ответчика - ЗАО Агрофирма «Сабиново» о том, что договор аренды не прекращен, суд находит обоснованными и подтверждающимися имеющимися в деле доказательствами.
Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Соответственно суд приходит к выводу, что и предупреждение одной из сторон о прекращении договора также должно осуществляться в письменной форме.
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что каких-либо предупреждений в письменном виде о расторжении договора стороны друг другу не направляли, акт приема-передачи имущества не составлялся.
Истец Родинов Д.В., обосновывая доводы о прекращении договора с 01.08.2007 года, ссылается на прекращение своей деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, на показания свидетеля З.А., который пояснил, что занимался предпринимательской деятельностью вместе с Родиновым Д.В., они совместно пользовались зданием, арендуемым Родиновым Д.В. у СПК им. Мичурина. В июле 2007 года Родинов Д.В. прекратил предпринимательскую деятельность, в связи с чем в июле или августе 2007 года, точнее он не помнит, они с Родиновым Д.В. ходили к Абдулаеву М.Г., отдали ему ключи от здания и сообщили, что прекращают работу в здании и аренду также прекращают.
Свидетельством от 16 июля 2007 года подтверждается факт прекращения Родиновым Д.В. деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.
Однако, по мнению суда, прекращение истцом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя и устное сообщение о прекращении действия договора директору ЗАО Агрофирма «Сабиново» не свидетельствует о прекращении договора аренды здания, поскольку не соответствует требованиям ст. 610 ГК РФ о порядке прекращения договора.
Кроме этого, доводы истца Родинова Д.В. о прекращении договора аренды опровергаются следующими доказательствами.
Как видно из акта сверки взаиморасчетов от 06 июля 2009 года, подписанного Родиновым Д.В., в указанном акте Родинов Д.В. на 06.07.2009 года именует себя «Арендатор».
Письмом от 20 ноября 2009 года председатель СПК им. Мичурина Абдулаев М.Г. предлагает Родинову Д.В. воспользоваться преимущественным правом арендатора на покупку здания кондитерского цеха.
В своем ответе на указанное письмо, датированном 1 декабря 2009 года, Родинов Д.В. также заявляет о своем преимущественном праве арендатора.
Кроме этого, представитель ответчика Абдулаев М.Г. указывает, что не имеет возможности пользоваться принадлежащим ЗАО Агрофирма «Сабиново» зданием кондитерского цеха, поскольку в здании цеха находится имущество истца.
Истец Родинов Д.В. не оспаривает, что в арендуемом им здании до настоящего времени осталось принадлежащее ему технологическое оборудование (тестомесильная машина), вывезти которую у него не имелось возможности из-за ее громоздкости, а также осталось иное имущество (отходы сырья, неработающий холодильник, тара).
Таким образом, судом установлено, что ни истцом, ни ответчиком письменных предупреждений о прекращении договора аренды другой стороне не направлялось; что на декабрь 2009 года стороны считали договор аренды действующим; что до настоящего времени спорное здание не освобождено от имущества арендатора.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что договор аренды между сторонами в установленном законом порядке не прекращен. Соответственно у истца отсутствуют правовые основании для возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Ответчик - ЗАО Агрофирма «Сабиново» просит отказать истцу в удовлетворении исковых требований также и по иным основаниям. Однако, поскольку суд пришел к выводу, что договор аренды не прекращен и правовые основании для возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества отсутствуют, суд не считает необходимым рассматривать иные доводы ответчика по существу.
Рассмотрев встречный иск ЗАО Агрофирма «Сабиново» к Родинову Д.В., суд приходит к следующему.
ЗАО Агрофирма «Сабиново» просит взыскать с ответчика Родинова Д.В. задолженность по арендной плате за период с 1.05.2005 года по 31.07.2010 года (всего за 63 месяца) в общей сумме 315000 рублей.
Суд находит данные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
Сторонами представлены акты сверки взаиморасчетов по договору аренды.
Как видно из акта, составленного Родиновым Д.В. 6 июля 2009 года, за период с 1.08.2003 года по 01.08.2007 года сумма долга по арендной плате составляет 240 000 рублей, арендатором (Родиновым Д.В.) оплачено 151 200 рублей, а также передано арендодателю имущество в счет погашения долга на сумму 19 000 рублей.
Указанные обстоятельства подтверждаются и истцом по данному встречному иску. Так, согласно акту сверки от 15 декабря 2009 года, составленного СПК им. Мичурина, арендная плата за период с 01.08.2003 года по 01.12.2009 года (76 месяцев) составляет 380 000 рублей, оплачено Родиновым Д.В. 151 200 рублей. Этим же актом СПК им. Мичурина подтверждает, что арендатор передал арендодателю имущества в счет погашения долга на сумму 19 000 рублей (т. 1 л.д. 176).
Родинов Д.В. указывает, что им 06.05.2006 года в счет погашения долга по договору аренды передано арендодателю 200 000 рублей.
Директор ЗАО Агрофирма «Сабиново» Абдулаев М.Г. в судебном заседании факт получения указанной денежной суммы от Родинова Д.В. признал, однако пояснил, что ранее давал Родинову Д.В. в долг личные денежные средства в сумме 200000 рублей, которые Родинов Д.В. ему возвратил 06.05.2006 года.
В письме Родинову Д.В. от 06.01.2010 года Абдулаев М.Г. также признает, что Родинов Д.В. оплатил 200 000 рублей вместе с долгами СПК, однако предлагает признать, что эту сумму Родинов Д.В. занимал у него лично.
Родинов Д.В. указанные обстоятельства оспаривает, поясняя, что никогда не занимал лично денег у Абдулаева М.Г., и что 200 000 рублей он выплатил Абдуллаеву М.Г. в счет оплаты за электроэнергию и арендную плату.
Согласно ст. 808 ГК РФ, договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
Абдулаев М.Г. пояснил, что договор займа при передаче денег Родинову Д.В. не заключался, передача денег никакими документами не оформлялась.
Согласно ст. 161 ГК РФ, сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения
Согласно ст. 162 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Учитывая, что доказательства заключенного между Абдулаевым М.Г. и Родиновым Д.В. договора займа отсутствуют, и что иных правоотношений, кроме правоотношений по договору аренды, между сторонами не имелось, суд расценивает сумму в 200 000 рублей, уплаченную Родиновым Д.В. 06.05.2006 года председателю СПК им. Мичурина Абдуллаеву М.Г., согласно акту сверки взаиморасчетов от 6 июля 2009 года, как уплату задолженности за потребленную электроэнергию. Поскольку, согласно ФИО18, задолженность Родинова Д.В. за электроэнергию на 01.08.2007 года составляла 23051 рубль, им оплачено 265 000 рублей, переплату в сумме 34 499 рублей суд относит на счет уплаты задолженности по арендной плате.
Таким образом, задолженность Родинова Д.В. по арендной плате на 01.08.2007 года составляет 35 301 рубль (240 000 - 151200 - 19000 - 34499), что составляет задолженность по арендной плате за 7 месяцев - с 01.01.2007 года по 31.07.2007 года. Указанная сумма долга подтверждается пояснениями Родинова Д.В. к акту сверки взаиморасчетов от 06.07.2009 года.
Поскольку в указанном акте от 06.07.2009 года Родинов Д.В. признал наличие указанной задолженности на 01.08.2007 года, то его заявление о применении последствий пропуска исковой давности в споре удовлетворению не подлежит, поскольку, согласно ст. 203 ГК РФ, течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.
Неуплату арендных платежей с 01.08.2007 года по 31.07.2010 года истец Родинов Д.В. не оспаривает, поскольку полагает, что с 01.08.2007 года арендные правоотношения с ответчиком прекращены.
Однако, поскольку суд пришел к выводу, что договор аренды между сторонами не прекращен, в соответствии с требованиями ст. 614 ГК РФ, п.п. «а» п. 2.2. Договора аренды от 01.08.2003 года, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, с Родинова Д.В. в пользу ЗАО Агрофирма «Сабиново» подлежит взысканию арендная плата за период с 01.01.2007 года по 31.07.2010 года (43 месяца) в сумме 215 000 рублей.
В оставшейся части исковых требований о взыскании арендной платы надлежит отказать.
Что касается исковых требований ЗАО Агрофирма «Сабиново» о взыскании платы за электроэнергию, суд не находит их подлежащими удовлетворению.
В доказательство количества потребленной электроэнергии директором Абдулаевым М.Г. представлены расчет задолженности, счет, ежемесячные сведения о расходе электроэнергии.
Изучив представленные документы, суд установил, что в ежемесячных сведениях о расходе электроэнергии показания счетчика котельной (впоследствии кондитерского цеха) не указаны, на основании каких документов производился расчет потребленной электроэнергии, представители ЗАО Агрофирма «Сабиново» пояснить не смогли.
Каких-либо иных доказательств количества израсходованной Родиновым Д.В. электроэнергии представители ЗАО Агрофирма «Сабиново» суду не представили, в связи с чем их требования о взыскании с Родинова Д.В. задолженности за электроэнергию суд находит не доказанными и удовлетворению не подлежащими.
Учитывая, что требования ЗАО Агрофирма «Сабиново» удовлетворены на сумму 215 000 рублей, суд взыскивает с ответчика по данному иску - с Родинова Д.В. в пользу ЗАО Агрофирма «Сабиново» госпошлину пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в сумме 6650 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Родинова Д.В. к ЗАО Агрофирма «Сабиново» о взыскании стоимости неотделимых улучшений оставить без удовлетворения.
Исковые требования ЗАО Агрофирма «Сабиново» к Родинову Д.В. о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично. Взыскать с Родинова Д.В. в пользу ЗАО Агрофирма «Сабиново» задолженность по арендной плате за период с 1 января 2007 года по 31 июля 2010 года в сумме 215 000 рублей и госпошлину в сумме 6650 рублей.
В остальной части исковые требования ЗАО Агрофирма «Сабиново» к Родинову Д.В. оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Лежневский районный суд в течение 10 дней с момента принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья С.И.Бородачева