Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Воронеж 06 октября 2011 г.
Левобережный районный суд г. Воронежа в составе:
председательствующего судьи Таниной И.Н.,
при секретаре Волковой Ю.И.,
с участием истца Присяжных Г.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Присяжных Г.В. к Черемушкиной Л.В. о расторжении договора аренды и выселении,
У С Т А Н О В И Л:
Присяжных Г.В. обратился в суд с иском к Черемушкиной Л.В. о расторжении договора аренды № от 26.02.2004 г. нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>,; обязать Черемушкину Л.В. в течение пяти календарных дней после расторжения договора аренды освободить занимаемое помещение, сдав его по приемо-сдаточному акту «Балансодержателю»; взыскать с Черемушкиной Л.В. в пользу истца сумму в размере 55 494,90 руб., а также сумму оплаты госпошлины в размере 2264,85 руб.
В обоснование иска указал, что в период с 30.01.2004 года по 05.02.2009 года Муниципальному образованию - г. Воронеж принадлежало нежилое встроенное помещение II в лит.А, площадью 62,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> а, на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности (серия №-АБ № от ДД.ММ.ГГГГ). 26.02.2004 года Администрация города Воронежа предоставило данное помещение в аренду индивидуальному предпринимателю Черемушкиной Л.В. под магазин на основании договора аренды нежилого помещения, сроком по 28.02.2009 г.
07.11.2007 года в газете «Коммуна» было напечатано информационное сообщение о проведении 07.12.2007 г. аукциона по продаже имущества Администрации городского округа город Воронеж, в том числе и продаже указанного помещения. В назначенный день на данном аукционе ФИО3 стал одним из победителей аукциона, предложив в ходе торгов наиболее высокую цену за объект торгов. 14.12.2007 г. состоялся переход права собственности на помещение от Администрации г.о. г. Воронеж к ФИО3 на основании договора купли-продажи нежилого помещения № А-46-07 от 14.12.2007 года, заключенного по итогам аукциона от 07.12.2007 года.
06.02.2008 года право собственности ФИО3 на помещение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности (серия 36-АБ № от ДД.ММ.ГГГГ). Согласно свидетельства о государственной регистрации, действие договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ ИП Черемушкиной Л.В. с собственником помещения сохранилось. 15.05.2008 г. Черемушкиной Л.В. было получено уведомление ФИО3 от 05.05.2008 года о необходимости оплаты арендной платы с вложенным свидетельством о праве собственности на помещение.
23.03.2009 г. право собственности на помещение перешло от ФИО3 к истцу по делу на основании договора купли-продажи от 27.02.2009 года и акта от 27.02.2009 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности №-АВ № от 23.03.2009 г. Таким образом, с 27.02.2009 г. сторонами по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ стали Присяжных Г.В. (правопреемник ФИО3) и ИП Черемушкина Л.В. Существующее обременение в виде аренды отражено в свидетельстве о регистрации права собственности №-АВ № от ДД.ММ.ГГГГ
07.04.2011 г. истцом были направлены Черемушкиной Л.В. по почте его реквизиты для оплаты ею аренды платы за помещение с вложенным свидетельством о государственной регистрации. Из телефонных переговоров истца с Черемушкиной Л.В. о необходимости оплаты аренды и заключении дополнительных соглашений либо расторжении договора аренды нежилого помещения, следует, что она никому ничего не должна и никакое помещение отдавать не собирается.
08.06.2010 г. истец направил в адрес Черемушкиной Л.В. предупреждение о необходимости исполнения ею обязательства по оплате арендной платы за помещение.
08.09.2010 г. истцом было направлено Черемушкиной Л.В. предложение об оплате аренды и расторжении аренды нежилого помещения № от 26.02.04 г. с обязательной регистрацией расторжения договора в регистрационной службе (снятии обременения).
09.09.2010 г. истец направил Черемушкиной Л.В. телеграмму о необходимости исполнения обязательства по оплате арендной платы за помещение и предложение расторгнуть договор аренды нежилого помещения № г. Письменные обращения истца от 07.04.2009 г., 08.06.2010 г., 08.09.2010 г., а также телеграмму от 09.09.2010 г. Черемушкина Л.В. получать отказалась. По словам почтальона и курьера, им отказывались открывать дверь.
Долг по арендной плате за помещение Черемушкиной Л.В. перед истцом за период с 23.03.2009 г. по 22.03.2011 г. включительно (за 2 года) составляет 55494,90 руб.
В ходе рассмотрения гражданского дела в суде истцом неоднократно были уточнены исковые требования. В ходе судебного разбирательства 12.07.2011 г истец просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения, выселить индивидуального предпринимателя Черемушкину Л.В. из занимаемого встроенного нежилого помещения, взыскать с ответчика арендную плату в размере 97 549, 92 руб. за период с 23.03.2009 г. по 22.06.2011 года включительно (за 27 месяцев), неустойку в размере 4 335,55 руб. (10% от сумму годовой арендной платы за 12 месяцев по 3 612,12 руб.), возврат государственной пошлины в размере 2 264,85 руб. (л.д. 76).
19.09.2011 года истец Присяжных Г.В. уточнил исковые требования, просит расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещении, расположенного по адресу: <адрес> а; выселить индивидуального предпринимателя Черемушкину Л.В. из нежилого встроенного помещения II в лит. А, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.83).
В судебном заседании истец Присяжных Г.В. уточнил исковые требования, просит расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещении, расположенного по адресу: <адрес> а; выселить Черемушкину Л.В. из нежилого встроенного помещения II в лит. А, расположенного по адресу: <адрес> а; а также взыскать в свою пользу с ответчика сумму уплаченной госпошлины в размере 400 рублей.
В судебное заседание ответчик Черемушкина Л.В. не явилась. О слушании дела извещалась по последнему известному месту жительства своевременно, надлежащим образом и неоднократно.
Обсуждая вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившейся ответчицы, суд учитывает, что ответчик Черемушкина Л.В. осведомлена о наличии в производстве Левобережного районного суда г.Воронежа настоящего дела, о времени и месте его рассмотрения. Ходатайств, возражений на иск и доказательств в их обоснование суду не представила.
Также суд учитывает положения ст. ст. 17 и 46 Конституции РФ и ст. 154 ГПК РФ, согласно которой истец имеет право на рассмотрение его дела судом до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд.
Суд приходит к выводу о том, что ответчик Черемушкина Л.В. не приняла должной заботы об участии в рассмотрении дела, не посчитала необходимым явиться в судебное заседание и дальнейшее отложение дела существенно нарушает право истца на судебную защиту в установленные законом сроки, в связи с чем считает возможным рассматривать дело, с учетом мнения истца, в отсутствие ответчика.
Третье лицо – представитель администрации городского округа г. Воронеж в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен своевременно, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие их представителя.
Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие третьего лица, не явившегося в судебное заседание.
Проверив материалы гражданского дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 26.02.2004 года между Администрацией города Воронежа («арендодатель») и ответчиком («арендатор») ИП Черемушкиной Л.В. был заключен договор аренды № нежилого встроенного помещения, находящееся на балансе МУ РайДЕЗ ЖКХ Левобережного района г. Воронежа, площадью 62,6 кв.м, расположенного в <адрес>, для использования под магазин, сроком действия с 01.03.04 г. по 28.02.09 г.(л.д. 39-43).
Арендованное помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 01.03.04 г. (л.д. 44).
Пунктом 1.1. договора аренды определено, что арендная плата устанавливается в сумме 27747,45 руб. за год, 2 312,29 руб. - в месяц (л.д. 39)
Пунктом 7.1. «особые условия» - предусмотрено, что в соответствии с постановлением Воронежской городской Думы от 26.02.2004 г. № 18-1 «Об арендной плате за нежилые помещения» арендная плата в месяц с 01.04.2004 г. составляет 3612,96 руб. (л.д. 42).
В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды по истечении установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой городского бюджета и взыскивается с начислением 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.
14.12.2007 года, посредством состоявшегося 07.12.2007 г. аукциона (л.д. 14, 68), между Администрацией городского округа г. Воронеж и ФИО3 был заключен договор № А-46-07 купли-продажи нежилого встроенного помещения № II в литере А, площадью 62,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> а. В договоре имеется указание на обременение помещения договором аренды сроком действия до 28.02.2009 г.(л.д. 12-16, 65-67). 27.12.2007 года указанное помещение было передано представителю ФИО3 по доверенности по акту приема-передачи нежилого помещения (л.д.17). Право собственности на указанное помещение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 12.04.2011 г. (л.д. 35).
27.02.2009 года нежилое встроенное помещение II в лит. А, расположенное по адресу: <адрес> а, было передано ФИО3 в собственность Присяжных Г.В. по договору купли-продажи (л.д. 21), о чем составлен передаточный акт от 27.02.2009г. (л.д. 22). В договоре имеется указание на имеющееся обременение помещения договором аренды, сроком действия до 28.02.2009 года. Право собственности Присяжных Г.В. на нежилое помещение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.03.2009 года (л.д. 20) и выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 12.04.2011 г. (л.д. 35).
07.04.2009 года Присяжных Г.В. было направлено в адрес Черемушкиной Л.В. сообщение о смене собственника на нежилое помещение, арендатором которого она является, и предложением о перечислении на его лицевой счет арендной платы в размере 3612,96 руб. ежемесячно с 23.03.2009 года (л.д. 23).
08.06.2010 г. Присяжных Г.В. было направлено в адрес Черемушкиной Л.В. предупреждение о необходимости выплаты арендной платы за аренду нежилого помещения, собственником которого он является, в размере 45416,28 руб. (л.д. 24, 25).
08.09.2010 г. истцом было направлено повторное предупреждение в адрес Черемушкиной Л.В. о необходимости оплаты арендной платы за нежилое помещение, собственником которого он является, в размере 52352,15 руб. и расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ путем подписания дополнительного соглашения (л.д. 26, 27).
09.09.2010 г. истцом в адрес Черемушкиной Л.В. была направлена телеграмма, которую ответчица не получала (л.д.28).
Ответчик не предоставил доказательств уплаты арендной платы, а также заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды либо о расторжении договора.
Уклонение ответчика от расторжения договора аренды и уплаты задолженности послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, заслушав в ходе судебного разбирательства объяснения сторон, суд считает, что уточненные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно выписке из реестра государственного имущества Воронежской области от 12.04.11 г. № переданное в аренду помещение является собственностью Присяжных Г.В. (л.д. 38).
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Статья 619 ГК РФ предусматривает перечень оснований досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя, одним из которых является невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Ответчик в установленный срок не исполнил обязанности по оплате, не представил в 10-дневный срок ответ на предложение истца о расторжении договора в добровольном порядке. Следовательно, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.
Кроме того, из содержания справки Межрайонной Инспекции Федеральной Налоговой Службы № 12 по Воронежской области усматривается, что запись о регистрации ИП Черемушкиной Л.В. в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей на 22.09.2011 года отсутствует (л.д. 86).
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований или возражений.
Ответчиком не представлено возражений против заявленных исковых требований, а так же не представлено доказательств исполнения обязательств по уплате арендных платежей, начиная с 2303.2009 года.
С учетом изложенного, требования истца о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ подлежат удовлетворению.
Также согласно п. 5.2 договора аренды договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению в случае невнесения (полностью или частично) арендной платы с начислением установленной п. 3.2 пени в течение двух месяцев, либо многократно (более двух раз) нарушения сроков внесения арендных платежей, вне зависимости от уплаты им неустойки или пени.
Поскольку судом установлено, что ответчиком арендная плата не вносилась с 23.03.2009 г., то требование истца о выселении ответчика из занимаемого помещения также подлежит удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании изложенного, имущество, арендованное по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, подлежит возврату истцу.
Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы (с учетом уточненных исковых требований). Таким образом, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, оплаченная истцом в размере 400 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, сторонами которого являются индивидуальный предприниматель Черемушкина Л.В. и Присяжных Г.В..
Выселить Черемушкину Л.В. из нежилого помещения II в лит. А, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 62,6 кв.м.
Взыскать с Черемушкиной Л.В. в пользу Присяжных Г.В. уплаченную государственную пошлину в размере 400 (четыреста) руб.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме через районный суд.
Решение изготовлено в окончательной форме 11.10.2011 года.
Судья: И.Н. Танина