Дело №2-1638/11
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
11 ноября 2011 года Левобережный районный суд города Воронежа
в составе:
Председательствующего судьи Ятленко Н.В.
при секретаре Скобликовой Л.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Трансферт-Эксперт» к ООО «Эльторо», Тиминскому А.Ю. о признании отсутствующим права обременения на недвижимое имущество, признании ничтожным договора залога, применении последствий недействительности сделки,
установил:
ООО «Трансферт - Эксперт» обратилось в суд с иском к ООО «Эльторо», Тиминскому А.Ю. о признании отсутствующим права обременения на недвижимое имущество. В обоснование заявленных требование в заявлении было указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Трансферт - Эксперт» и ООО «Эльторо» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Эльторо» - нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>
От последующей регистрации перехода права собственности к ООО «Трансферт - Эксперт» ООО «Эльторо» уклонилось. В этой связи истец обратился в Арбитражный суд Воронежской области о регистрации права собственности. К участию в деле в качестве третьего лица был привлечен Тиминский А.Ю., поскольку выяснилось, что после продажи нежилого помещения ООО «Трансферт -Эксперт», ООО «Эльторо» заключило с Тиминским А.Ю. договор залога № № от ДД.ММ.ГГГГ предметом которого, являлось проданное помещение.
Решением от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражный суд Воронежской области признал исковые требования истца правомерными, удовлетворил их, обязал УФРС произвести регистрацию перехода права собственности истца на помещение на основании заключенного договора купли - продажи.
В связи с указанными обстоятельствами истец просил признать отсутствующим у Тиминского А.Ю. права обременения на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>
Решением Левобережного районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ООО «Трансферт-Эксперт» были удовлетворены, суд признал отсутствующим у Тиминского А.Ю. права обременения на нежилое здание площадью <адрес>.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение было отменено, а дело направлено для нового рассмотрения в связи с тем, что обжалуемое решение районного суда было принято без учета обстоятельств, связанных с прекращением ипотеки и без учета состоявшегося и вступившего в законную силу решения Центрального районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании с ООО «Эльторо» в пользу Тиминского А.Ю. суммы долга путем обращения взыскания на заложенное имущество – спорное здание.
При новом рассмотрении настоящего дела истец дополнил исковые требования, указав, что договор залога №№ недвижимого имущества – нежилого здания <адрес>, заключенный между Тиминским А. Ю. и ООО «Эльторо» ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой, поскольку противоречит закону, поскольку ответчик распорядился имуществом, которое уже было им продано истцу, в связи с чем истец настаивал на признании указанного договора ничтожным, а права обременения по нему у Тиминского А.Ю. – отсутствующим.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, по указанным основаниям.
Ответчик Тиминский А.Ю. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Эльторо» был заключен договор денежного займа, в соответствии с которым он предоставил ООО «Эльторо» заем на сумму 2 000 000 рублей, в подтверждение чего заемщиком была выписана квитанция о получении указанной суммы. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа между ним и ООО «Эльторо» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор залога недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного <адрес>. Полагает, что на момент заключения с ним договора залога спорного недвижимого имущества ООО «Эльторо» являлось полноправным владельцем этого имущества и в полной мере могло распоряжаться данным объектом, поскольку перехода права собственности к истцу по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ к тому моменту не произошло, все требования при оформлении договора залога были сторонами соблюдены и договор залога был зарегистрирован в ГУЮ ДД.ММ.ГГГГ Указанное подтверждено и вступившим в законную силу решением Центрального суда от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время на исполнении в Центральном РОСП находится исполнительное производство, возбужденное по указанному решению суда о взыскании с ООО «Эльторо» в его пользу денежной суммы в размере 2 000 000 рублей по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ путем обращения взыскания на заложенное имущество, т.е. спорное здание. Это имущество дважды выставлялось на торги, но до настоящего времени не было реализовано.
Ответчик ООО «Эльторо» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела был извещен надлежащим образом, о причине неявки суду не сообщил. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Управление Росреестра Воронежской области не направило для участия в деле своего представителя, о времени и месте слушания дела уведомлены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в рамках заявленных требований.
Согласно ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п.1 ст. 339 ГК РФ, в договоре указывается, у какой из сторон находится заложенное имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно п. 52 Постановления ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010г. в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратилось), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права обременения отсутствующим.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременении, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Трансферт - Эксперт» и ООО«Эльторо» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего ООО «Эльторо» - нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 31-32).
Оплата помещения была произведена полностью. По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ помещение было передано истцу (л.д. 33).
После заключения договора и оформления передачи имущества покупателю, ООО «Эльторо» от регистрации перехода права собственности к ООО «Трансферт - Эксперт» уклонилось. В этой связи, ООО «Трансферт-Эксперт» обратилось в Арбитражный суд Воронежской области о регистрации права собственности. Определением от ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. 37-38 ) к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен Тиминский А.Ю., поскольку стало известно, что после продажи нежилого помещения ООО «Трансферт - Эксперт», продавец - ООО «Эльторо», ДД.ММ.ГГГГ заключил с Тиминским А.Ю. договор денежного займа на сумму 2 000 000 рублей (лд.151-152), и, в обеспечение данного обязательства, между ООО «Эльторо» и Тиминским А.Ю. был заключен договор залога № № от ДД.ММ.ГГГГ г., предметом которого являлось проданное помещение.
Решением от ДД.ММ.ГГГГ Арбитражный суд Воронежской области признал исковые требования истца правомерными, удовлетворил их, обязал УФРС произвести регистрацию перехода права собственности истца на помещение на основании заключенного договора купли - продажи. Решение суда вступило в законную силу(л.д. 8-13).
Ответчик Тиминский А.Ю. в своих возражениях указал, что в соответствии с ФЗ «Об Ипотеке», государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (лд.30) 05.03.2008 г. была внесена запись об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора № № залога недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ по которому ООО «Эльторо» являлось залогодателем, а Тиминский А.Ю. - залогодержателем.
Решением Центрального районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу, были удовлетворены исковые требования Тиминского А.Ю. к ООО «Эльторо» о взыскании долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ( 2 000 000 рублей). Указанным решением взыскание обращено на предмет залога по спорному договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ – на спорное здание. Однако, данное решение суда не устанавливает обстоятельств наличия у Тиминского А.Ю. права обременения на спорный объект, данные обстоятельства не являются предметом спора между Тиминским и ООО «Эльторо», разрешенного указанным судебным решением. Предметом спора, разрешенного решением Центрального районного суда г. Воронежа от ДД.ММ.ГГГГ был вопрос о взыскании долга. Приняв решение о взыскании долга, суд, обращая взыскание на заложенное имущество – спорное здание исходил из простого наличия спорного договора залога, обоснованность которого проверяется при настоящем рассмотрении дела и, в случае признания его ничтожным, именно данное решение может стать основанием для пересмотра вышеназванного решения Центрального суда г. Воронежа в части обращения взыскания на заложенное имущество по вновь открывшимся основаниям, а потому, данное решение, по смыслу ст. 61 ГПК РФ нельзя признать имеющим преюдициальное значение при разрешении настоящего спора.
Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли — продажи и акта приема-передачи, сделка по продаже спорного имущества ООО «Трансферт-эксперт» была совершена ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, спорное здание было передано ООО «Эльторо» в залог уже после продажи его ООО «Трансферт-Эксперт», что противоречит смыслу действующего законодательства, поскольку только собственнику принадлежат права распоряжения имуществом. Указанное вытекает из ст. 209 ГК РФ, где прямо предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли -продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.
Вместе с тем, анализ действующего законодательства приводит к выводу о том, что государственная регистрация не сама по себе порождает возникновение права собственности на имущество, которое уже имеет собственника. Такое право возникает в силу договора, в соответствии со ст. 218 ГК РФ. Аналогичная позиция высказана в Определении Конституционного Суда РФ № 154-О от 5 июля 2001 года «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "СЭВЭНТ" на нарушение Конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского Кодекса Российской Федерации, в котором Конституционный суд РФ указал, что: Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Согласно п.3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации права собственности.
Таким образом, указанная норма предусматривает способы защиты интересов сторон при уклонении контрагента от государственной регистрации права собственности.
ДД.ММ.ГГГГ Арбитражный суд Воронежской области вынес решение, по которому обязал произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «Эльторо» к ООО «Трансферт - Эксперт» на нежилое здание <адрес> Данное решение вступило в законную силу.
Указанное решение в силу ст.61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение по настоящему делу, поскольку устанавливает наличие законных оснований для регистрации перехода права собственности от ООО «Эльторо» к ООО «Трансферт» в отношении спорного здания, устанавливает наличие оснований возникновения права собственности на спорное здание в соответствии с договором купли-продажи и актом приема-передачи от того же числа за истцом. Таким образом, указанным решением суд, по сути, констатировал, что с момента заключения указанного договора купли-продажи и оформления акта приема- передачи спорного здания возникли основания перехода права собственности к истцу, и уклонение ответчика от юридического оформления указанного перехода права собственности, от государственной регистрации перехода права собственности не порождает право продавца распоряжаться проданным имуществом, а потому договор залога спорного здания следует признать недействительным (ничтожным), а в этой связи, признать отсутствующим у Тиминского А.Ю. права обременения на нежилое здание <адрес> в связи с чем, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации обременения -ипотеки нежилого здания литер <адрес>, залогодержателем по которому является Тиминский А.Ю.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Признать недействительным договор залога №№ недвижимого имущества – <адрес>», заключенный между Тиминским А.Ю. и ООО «Эльторо» ДД.ММ.ГГГГ.
Признать отсутствующим у Тиминского А.Ю. права обременения на нежилое здание <адрес>
Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации обременения -ипотеки нежилого здания <адрес> залогодержатель: Тиминский А.Ю..
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течении 10 дней путем подачи жалобы через районный суд.
Председательствующий судья Н.В. Ятленко