РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 25 октября 2011 года г.Лесосибирск Лесосибирский городской суд Красноярского края в составе: председательствующего судьи - Браун Г.В., с участием помощника прокурора г.Лесосибирска - Кацупий Т.В., при секретаре - Храмовой Э.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1388\2011 по иску Киришева В.И. к Максимовой Г.В., Карпову А.В. о признании сделок недействительными и по встречному иску Карпова А.В. к Киришеву В.И. о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения, УСТАНОВИЛ: Истец Киришев В.И. обратился в суд с иском к Максимовой Г.В. и Карпову А.В. о признании сделок купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ недействительными. Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Максимовой Г.В. был заключен договор займа на сумму 500 тысяч рублей. В качестве обеспечения исполнения обязательства по возврату суммы долга в установленный срок, ответчица предложила заключить договор купли-продажи дома и земельного участка на сумму займа, который по своей сути являлся договором залога. Намерения продавать дом у истца не было, он никогда фактически имущество Максимовой Г.В. не передавал и до настоящего времени проживает в доме. В письменном порядке истец с ответчицей договорились, что она не будет отчуждать дом и земельный участок до ДД.ММ.ГГГГ, так как после того, как Киришев В.И. вернет ей денежные средства, она произведет обратное переоформление дома и земельного участка на него. Киришев В.И. несколько раз пытался передать Максимовой Г.В. сумму долга, однако ему так и не удалось ее увидеть. Максимова Г.В. ДД.ММ.ГГГГ продала дом и земельный участок своему зятю Карпову А.В. за 1 миллион рублей. Истец просит признать недействительными договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, вернув дом в свою собственность (л.д.5,66 том 1). Ответчик Карпов А.В.обратился в суд со встречным исковым заявлением к Киришеву В.И. о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения. Требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ он по договору купли-продажи приобрел жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>. До настоящего времени Киришев В.И. не освобождает жилое помещение, что препятствует ему пользоваться и распоряжаться своей собственностью (л.д.57 том 1). В судебном заседании истец Киришев В.И. и его представитель Артемова Г.В. (по ордеру) обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, подтвердили. Дополнили, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ являлся притворной сделкой, поскольку намерений продать дом у Киришева не было, а Максимова не намеревалась данный дом приобретать. Между сторонами был оформлен договор займа денежных средств на сумму 500 тысяч рублей, а, заключая договор купли-продажи дома, стороны в качестве обеспечения возврата Киришевым денежных средств по договору займа, фактически прикрыли договор залога жилого дома, который был оформлен с пороком формы, следовательно, является недействительным с момента его заключения. Договор купли-продажи жилого дома между Максимовой и Карповым также является недействительным, поскольку Максимова не имела полномочий на его отчуждение. Добросовестным приобретателем Карпов А.В. не является, поскольку приобрел дом по цене значительно ниже, чем его рыночная стоимость. Кроме того, Карпов А.В. является зятем Максимовой Г.В., и о взаимоотношениях между своей тещей и Киришевым ему было известно. Готовы были возвратить деньги по договору займа Максимовой Г.В., но она постоянно уклонялась от их получения. Встречный иск просили оставить без удовлетворения. Подтвердили, что на день рассмотрения дела в суде денежные средства по договору займа не возвращено, но они готовы незамедлительно исполнить свои обязательства и вернуть Максимовой Г.В. долг. Ответчица Максимова Г.В. с иском Киришева В.И. не согласилась, пояснив, что по вине истца она осталась без квартиры, которую не смогла себе купить, так как Киришев В.И. нарушил срок возврата денежных средств по договору займа. Дополнила, что действительно заняла Киришеву В.И. 500 тысяч рублей, но чтобы обезопасить себя от не возврата денег истцом, заключили договор купли-продажи дома и земельного участка на сумму, соответствующую сумме займа. Приобретать дом она не намеревалась, Киришев всегда проживал в доме. Поскольку истец своевременно деньги по договору займа не вернул, то она пожаловалась своей дочери, которая является <данные изъяты>, и они продали дом по <адрес> - Карпову А.В., который является мужем ее дочери и соответственно ее зятем. Дом она продала за 1 миллион рублей, настаивает, что денежные средства в действительности получила от Карпова А.В., о чем имеется соответствующая расписка. Встречный иск Карпова А.В. поддерживает. Карпов А.В. на удовлетворении своего встречного искового заявления настаивал, обстоятельства, изложенные в нем, подтвердил. В возражениях на иск Киришева В.И. показал, что Максимова Г.В. является его тещей, у которой он по договору купли-продажи приобрел дом и земельный участок по <адрес> за 1 миллион рублей. Дополнил, что о взаимоотношениях между Максимовой и Киришевым по поводу невозврата денежных средств знал от своей супруги, но поскольку обязательства по возврату денежных средств Киришев нарушил, деньги в срок не возвратил, то считает, что он (Карпов) приобрел дом на законных основаниях и является добросовестным приобретателем. В иске Киришеву просил отказать. Представитель Лесосибирского отдела Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, представитель ОУФМС России по Красноярскому краю в судебное заседание не явились, судом надлежаще извещены о времени и месте слушания дела. Суд, с согласия сторон, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, заслушав заключение помощника прокурора Кацупий Т.В., полагавшей необходимым исковые требования Киришева В.И. удовлетворить, а иск Карпова А.В. оставить без удовлетворения, суд считает, что иск Киришева В.И. подлежит удовлетворению, а встречный иск Карпова А.В. удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. В силу требований статьи 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата. В соответствии со статьей 421 ГК РФ, граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Сделка (договор), не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, является ничтожной, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ). Ничтожной в частности является притворная сделка, которая совершена для вида, с целью прикрыть другую сделку. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Из материалов дела следует, что Киришев В.И., будучи собственником жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продал указанное недвижимое имущество Максимовой Г.В. по цене 500 тысяч рублей, из которых 450 тысяч рублей переданы покупателем в счет оплаты жилого дома, 50 тысяч рублей- в счет оплаты земельного участка (л..6-7 т.1). По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Максимова Г.В. продала указанное имущество Карпову А.В. за 1 миллион рублей. Право собственности Карпова А.В. на недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.55,58-59 том 1). В материалах дела имеется копия расписки Максимовой Г.В. от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой она обязуется в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не продавать, не дарить и не отчуждать иным образом жилой дом и земельный участок по <адрес> а после получения от Киришева В.И. суммы долга и процентов «переоформить» указанное недвижимое имущество вновь на Киришева В.И. (л.д.11 том 1). Также в материалах дела имеется подлинная расписка (л.д.75 т.1), согласно которой Киришев В.И. взял взаймы у Максимовой Г.В. 500 тысяч рублей на срок 5 месяцев, с 07 июня по ДД.ММ.ГГГГ, с обязательством выплачивать 5% на сумму займа ежемесячно. Максимова Г.В. в суде не отрицала факт получения процентов по договору займа от Киришева В.И. Проанализировав пояснения сторон и представленные доказательства, судом было установлено, что Киришев В.И. не имел намерения продавать жилой дом и земельный участок, а передал их Максимовой Г.В. в качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств по договору займа. Сама Максимова Г.В. также подтвердила, что не намеревалась покупать жилой дом и земельный участок у Киришева В.И., а договор купли-продажи оформила для того, чтобы обезопасить себя в случае нарушения сроков возврата денежных средств Киришевым В.И. Также бесспорно установлено и подтверждено сторонами, что с момента заключения договора о продаже дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время, Киришев В.И. продолжает проживать в спорном доме, занимается его благоустройством, оплачивает электроэнргию, налоги на недвижимость. Данный дом Киришев В.И. никогда не покидал, из его владения дом фактически не выбывал. При таких обстоятельствах, суд считает, что договор купли-продажи дома фактически является притворной сделкой, поскольку, по своей сути прикрывал договор залога недвижимого имущества, с целью обеспечения возврата денежных средств по договору займа. В соответствии со статьей 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора. В силу требований статьи 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. По правилам статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 данной статьи, влечет недействительность договора о залоге. В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. При наличии каких-либо дефектов формы или содержания договора, сделка, прикрываемая сторонами, может являться ничтожной в силу требований статьи 168 ГК РФ, с применением общих последствий ее недействительности в виде возврата переданного сторонами имущества. Судом установлено, что в требуемой законом форме договор залога сторонами не заключался, в соответствующей регистрационной службе не регистрировался. Намерений совершить куплю-продажу дома и земельного участка как у Киришева В.И., так и у Максимовой Г.В. не имелось, стороны заключили договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ только в целях обеспечения исполнения обязательств по возврату денежных средств по договору займа. Таким образом, сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ является притворной, ее следует признать недействительной с применением последствий ее недействительности. Признавая недействительной сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес> по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Максимовой Г.В. и Карповым А.В., суд учитывает следующие установленные по делу обстоятельства. В судебном заседании Карпов А.В. и Максимова Г.В. подтвердили, что по договору между ними дом и земельный участок были проданы за 1 миллион рублей, настаивали на передаче и соответственно получении указанной суммы, о чем представили соответствующую расписку (л.д.33 том 2). Вместе с тем по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость недвижимого имущества более чем в два раза ниже рыночной его стоимости, составляющей 2733546 рублей (л.д.126-164 том 1). Также судом установлено, что намереваясь приобрести недвижимое имущество у Максимовой Г.В., Карпов А.В. в жилом доме никогда не был, объект сделки не осматривал, сам Киришев В.И. не давал Карпову А.В. обязательств по снятию с регистрационного учета в соответствии с п.6 договора купли-продажи. Доводы Карпова А.В. о его добросовестности и невозможности истребования у него недвижимого имущества в силу требований статьи 302 ГК РФ, суд считает несостоятельными, поскольку он не предпринял дополнительных мер по проверке условий действительности сделки, а также наличия у Киришева В.И., который никогда не покидал дом и не снимался с регистрационного учета, каких-либо притязаний в отношении недвижимого имущества. Об отсутствии оснований для признания Карпова А.В. добросовестным приобретателем свидетельствуют также следующие факты: он приобрел спорное имущество по цене значительно ниже рыночной стоимости у Максимовой Г.В., которая является матерью его жены. У Карпова А.В. имелись сведения о не возврате Максимовой Г.В. денежных средств по договору займа Киришевым В.И. С содержанием расписки от ДД.ММ.ГГГГ, в которой Максимова Г.В. обязалась не отчуждать дом до возврата денежных средств Киришевым он был ознакомлен, что подтвердил в судебном заседании. Таким образом, суд удовлетворяет исковые требования Киришева В.И. и признает недействительным по причине притворности (статья 170 ГК РФ) договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Киришевым В.И. и Максимовой Г.В. с применением последствий его недействительности - в пользу Максимовой Г.В. с Киришева В.И. подлежит взысканию сумма займа в размере 500 тысяч рублей, поскольку судом установлено и подтверждено сторонами, что данная сумма по договору займа Киришевым В.И. не возвращена. Суд также признает недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Максимовой Г.В. и Карповым А.В., в связи с неуправомоченностью Максимовой Г.В. на распоряжением имуществом (статья 168 ГК РФ) и применяет последствия его недействительности. Поскольку Максимова Г.В. и Карпов А.В. настаивают на передаче-получении денежных средств в сумме 1 миллион рублей, то суд взыскивает с Максимовой Г.В. в пользу Карпова А.В. 1 миллион рублей уплаченной цены за объекты недвижимости и прекращает право собственности Карпова А.В. в отношении жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес>. Встречный иск Карпова А.В. к Киришеву В.И. о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения, удовлетворению не подлежит, поскольку Киришев В.И. проживает в доме, несет бремя его содержания, а право собственности Карпова А.В. на имущество возникло из недействительной сделки. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в целях обеспечения иска наложен арест на земельный участок, кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, и жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>. В связи с удовлетворении исковых требований Киришева В.И., меры по обеспечению иска подлежат отмене. На основании изложенного и, руководствуясь сатьями194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Киришева В.И. к Максимовой Г.В., Карпову А.В. о признании сделок недействительными - удовлетворить. Признать недействительным по причине притворности договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., и расположенного на нем жилого двухэтажного дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Киришевым В.И. и Максимовой Г.В.. Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Киришевым В.И. и Максимовой Г.В.: - в пользу Максимовой Г.В. с Киришева В.И. взыскать задолженность по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 500000 рублей. Признать недействительным в связи с неуправомоченностью продавца на распоряжением имуществом договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., и расположенного на нем жилого двухэтажного дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Максимовой Г.В. и Карповым А.В.. Применить последствия недействительности договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Максимовой Г.В. и Карповым А.В.: - в пользу Карпова А.В. взыскать с Максимовой Г.В. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в сумме <данные изъяты> рублей - прекратить право собственности Карпова А.В. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., и расположенный на нем жилой двухэтажный дом общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес> (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, регистрация ДД.ММ.ГГГГ №. В удовлетворении встречных исковых требований Карпова А.В. к Киришеву В.И. о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении из жилого помещения - отказать. Меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на земельный участок, кадастровый номер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, и жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>, по определению суда от ДД.ММ.ГГГГ - отменить. Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме, подачей кассационной жалобы через Лесосибирский городской суд. Председательствующий судья Г.В. Браун