№
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
12 ноября 2010 года город Ставрополь
Судья Ленинского районного суда г. Ставрополя Свечникова Н.Г.
при секретаре Сафарове И.А.
с участием:
представителя истца Пономаренко В.М. по доверенности от 21.05.10г. - Ершова Ю.Н.
представителя истца Пономаренко В.М. по доверенности от 30.11.2009г. - Пономаренко А.Н.
ответчика Адоньева В.В.
ответчицы Адоньевой Е.Ф.
третьего лица Новикова Д.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Пономаренко В.М. к Адоньеву В.В., Адоньевой Е.Ф., при участии третьих лиц - Агоранян Г.А., Новикова Д.И., Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ООО «Эверест» о признании права собственности на ? долю дома,
у с т а н о в и л:
Пономаренко В.М. обратилась в суд с иском, в котором просит признать за ней право собственности на ? долю литер «Б», условный №26-26-12/089/2009-003, состоящую из помещений 2,3,4,5 общей площадью 40,4 кв.м. и чердака вместе с крышей, расположенного над помещениями 2,3,4.5 по <адрес> <адрес>, указав в решении суда, что оно является основанием для регистрации перехода права собственности на указанные помещения за ней - Пономаренко В.М.
В обоснование заявленных требований истица указала, что 8 июля 2009 года между ней и ответчиками (Адоньевым В.В. и Адоньевой Е.Ф.) был заключен предварительный договор купли-продажи на 1/2 доли жилого дома в <адрес> по <адрес>. 20.08.2009г. между сторонами было заключено дополнительное соглашение к указанному договору. Согласно п. 6.2. предварительного договора купли-продажи от 08.07.2009г., продаваемая недвижимость в споре не состоит, а п.6.1 договора свидетельствует и подтверждает отсутствие всяческих претензий друг к другу. После выполнения всех условий предварительного договора купли-продажи и передаче ответчикам 800 000 рублей за покупку недвижимости, представителем ООО «Эверест», с которым у истицы был заключен договор на оказание услуг от 08.07.2009г., было предложено подписать в УФРС по СК основной договор купли-продажи, предварительно подготовленный ООО «Эверест». 07 ноября 2009г. сторонами подписан договор купли-продажи, при этом необходимый пакет документов для регистрации права собственности на недвижимость был принят регистрационной службой. По условиям договора купли-продажи недвижимости от 07.11.2009г. ответчики Адоньев В.В. и Адоньева Е.Ф. обязуются передать, а истица обязуется принять в собственность 1/2 долю на жилой дом литер «Б» <адрес> и 1/12 долю собственности на земельный участок, расположенный <адрес>, <адрес>. По соглашению сторон, указанная недвижимость продана за 800 000 рублей (п.4 договора). Более того, согласно п.6 договора следует, что продавцы подтверждают отсутствие претензий третьих лиц на вышеуказанную недвижимость. Согласно дополнительному соглашению от 20.08.09г. к предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи от 07.11.09г., ответчики передали истице в собственности ? долю дома литер «Б» и 1/12 долю земельного участка по <адрес> <адрес>, при этом предварительный договор купли-продажи литера «Б» был заключен сторонами еще до окончания строительства литера «Б» и до оформления ответчиками права собственности на отчуждаемый объект недвижимости. После заключения предварительного договора купли-продажи, истица своими силами и за свои собственные средства окончила строительство литера «Б», более того, фактически ею было осуществлено строительство ? доли указанного жилого помещения литера «Б». Однако ответчики до настоящего времени уклоняются от регистрации договора купли-продажи от 07.11.09г., что существенно нарушает законные права и интересы истцы, при условии, что фактически передача недвижимости произошла до 07.11.09г., ответчики в свою очередь, получили денежные средства в счет оплаты указанной недвижимости. 07.11.2009г. между сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному договору купли-продажи, в соответствии с п.4 которого покупатель приобретает права владения и пользования помещениями №2,3,4,5 жилого дома литер «Б», расположенного по адресу: г. <адрес>, иные жилые и нежилые помещения указанного жилого дома находится во владении и пользовании продавцов. То обстоятельство, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи, помещение литер «Б» было одноэтажное, следовательно, ответчики не имеют никакого отношения к помещениям 2,3,4,5 литера «Б» - возведенные истицей, подтверждается разрешением на строительство, где указано, что литер «Б» - одноэтажный, кадастровым паспортом литера Б, другими документами. Помещения чердака предназначены для обслуживания перекрытий 1 этажа, в том числе и литера «Б». При приобретении в собственность помещений в многоквартирном жилом доме, к новому собственнику переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме, т.е. к истице одновременно с правом собственности на литер «Б», перешло в собственность помещение чердака над указанным литером, граница которого проходит по стене, разделяющей комнаты 1,6,7 от комнат 2,4,5 дома литера «Е».
В судебное заседание истица Пономаренко В.М. не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без ее участия.
Представители истицы Ершов Ю.Н. и Пономаренко А.Н., действующие на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали, просит суд их удовлетворить по изложенным выше основаниям. Также пояснили, что на основании решения Ленинского районного суда г. Ставрополя, вступившего в законную силу 07.09.10г., за истицей признано право собственности на 1/12 долю земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, приобретенного также по договору купли-продажи от 07.11.2009г.
Ответчики Адоньев В.В. и Адоньева Е.Ф. в судебном заседании исковые требования Пономаренко В.М. признали частично, не возражали против признания за истицей права собственности на ? долю жилого дома литер «Б» по адресу: г. <адрес> <адрес> состоящую из помещения 2 площадью 9,2 кв.м., помещения 3 площадью 13,2 кв.м., помещения 4 площадью 13,5 кв.м., помещения 5 площадью 4,5 кв.м., общей площадью 40,4 кв.м., согласно технического паспорта на жилой дом. Возражали против признания за истицей права на помещения чердака вместе с крышей, распложенные над помещениями 2,3,4,5 по <адрес> <адрес>, указав в обоснование своих возражений, что 08 июля 2009 года между ними и истицей был заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого является 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «Б» общей площадью 72,5 кв.м., жилой площадью 41,1 кв.м., расположенный по указанному по <адрес> в <адрес>. 20 августа 2009 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 08.07.2009 года, согласно которого, п.1.1 договора был изложен в следующей редакции: «Покупатель в связи с приобретением в собственность 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом литер «Б» по адресу: <адрес> имеет право пользоваться следующими помещениями: помещением 2, общей площадью 9,2 кв.м., помещением 3 общей площадью 13,2 кв.м, помещением 4 общей площадью 13,5 кв.м., помещением 5 общей площадью 4,5 кв.м., что составляет 40,4 кв.м., согласно Технического паспорта на жилой дом объект индивидуального жилищного строительства от 01.06.2009 года, выданного ГУП СК «Крайтехинвентаризация», расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> Таким образом, сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 07.11.09г. между сторонами заключен договор купли-продажи указанного выше объекта недвижимости. Согласно дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 07.11.09г., а именно п.4, стороны пришли к соглашению, что иные нежилые и жилые помещения вышеуказанного жилого дома находятся во владении и пользовании продавцов. На мансардный этаж покупатель притязаний не имеет. В своем иске Пономаренко В.М. переименовала мансардный этаж в «чердачное помещение площадью 40,65 кв.м.», однако никакого чердачного помещения в жилом доме нет, что также подтверждается техническим паспортом жилого дома. Разрешение на строительство от 07.10.08г. выдавалось на строительство жилого дома литер «Б» общей площадью 72,5 кв.м., жилой площадью 41,1 кв.м, и именно в целях реконструкции жилого дома, было получено еще одно разрешение на строительство № «RU 26309000»-«552-С» от 28 декабря 2009 года, выданное Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя, на реконструкцию индивидуального жилого дома литер «Б», надстройка мансардного этажа, общей площадью 153,1 кв.м., без которого Адоньевы не имеют возможности подхода к своей 1/2 доли недвижимости. Таким образом, в жилом доме возведена именно мансарда, которая предназначена исключительно для пользования Адоньевых, согласно разрешению на строительство. Данное помещение (мансардный этаж) не было предметом договора купли-продажи с истицей, следовательно, оснований для признания за ней права собственности на помещения мансарды - не имеется. Требование истицы о признании права собственности на 1/2 долю дома литер «Б» с условным номером 26-26-12/089/2009 - 003, состоящую из помещений 2,3,4,5, общей площадью 40,4 кв.м., и чердака вместе с крышей расположенного над помещениями 2,3,4,5, по <адрес> <адрес>, согласно ст. 450 ГК РФ, является существенным нарушением условий договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем, просили суд отказать в исковых требованиях о признании права собственности на чердак вместе с крышей, расположенный над помещениями 2.3,4,5 по <адрес> <адрес>.
Третье лицо Новиков Д.Н. в судебном заседании просил решить спор на усмотрение суда и в соответствии с законом, также пояснил, что еще в начале 2009 года Адоньевы начали строительство мансарды в литере «Б» по пер. <адрес> в <адрес>, причем возводился именно мансардный этаж, а не чердачное помещение.
Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - Скварка С.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без ее участия.
Генеральный директор ООО «Эверест» Сазонова Ю.А. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела без участия представителя ООО «Эверест».
Третье лицо Агаронян Г.А., извещенный о дате и времени рассмотрения дела своеврменно и надлежащим образом, в судебное заседание не явился, не сообщил суду о причинах своей неявки. С учетом мнения сторон, в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ, суд признает причины неявки третьего лица неуважительными и полагает возможным рассматривать дело без его участия.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает, что иск Пономаренко В.М. подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
В соответствии со ст. 56 п. 1 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.
В соответствии со ст. 196 ч. 3 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
В соответствии с п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу п.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Судом установлено, что 08 июля 2009 года между Пономаренко В.М. (покупатель) и Адоньевым В.В., Адоньевой Е.Ф. (продавцы) заключен предварительный договор купли- продажи, предметом которого явились в праве общей собственности на жилой дом- литер Б (общая площадь 72,3 кв.м., жилая площадь 41,1 кв.м.) и 1/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: г. <адрес>
Право собственности Адоньевой Е.Ф. на ? долю дома- литер Б и на 1\6 ч.д. земельного участка, расположенных по указанному выше адресу подтверждается свидетельствами о государственной регистрации №26-АЕ 919815 от 26.08.2009 года и № 26-АЕ 962532 от 04.09.2009 года.
Право собственности Адоньева В.В. на 1/2 долю жилого дома литер Б и право собственности на 1/6 ч.д. в праве на земельный участок по вышеуказанному адресу так же подтверждено свидетельствами о государственной регистрации № 26- АЕ 919816 от 26.08.2009 года и №26-АЕ 962533 от 04.09.2009 года.
Как следует из материалов дела, 20 августа 2009 года между Пономаренко В.М. и Адоньевым В.В., Адоньевой Е.Ф. заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 08.07.09г., в соответствии с п. 1.1 которого, в собственность покупателей переходят помещения согласно техническому паспорту на жилой дом объект индивидуального жилищного строительства от 01.06.2009 года, выданного ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация, а именно: помещение 2, общей площадью 9,2 кв.м., помещение 3 общей площадью 13,2 кв.м, помещение 4 общей площадью 13,5 кв.м., помещение 5 общей площадью 4,5 кв.м., что составляет 40,4 кв.м.
07 ноября 2009 года между Пономаренко В.М. и Адоньевым В.В., Адоньевой Е.Ф. подписан договор купли- продажи, по которому продавцы обязуются передать, а покупатель принять в общую долевую собственность и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом (литер Б) и 1/12 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>
07 ноября 2009 года между истцом и ответчиками заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору купли- продажи, в соответствии с п.4 которого покупатель приобретает право владения и пользования помещениями №2,3,4 и 5 жилого дома литер Б, расположенного по адресу: <адрес> согласно техническому паспорту на жилой дом объект индивидуального жилищного строительства от 01.06.2009 года, выданного ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация». Иные жилые и нежилые помещения выше обозначенного жилого дома находятся во владении и пользовании продавцов. На мансардный этаж покупатель притязаний не имеет (п.4 дополнительного соглашения).
Расчет между покупателем и продавцами произведен в соответствии с договором купли- продажи 07 ноября 2009 года, что подтверждается распиской от 07 ноября 2009 года и сторонами не оспаривается.
Договор был заключен в простой письменной форме, расчет по сделке между сторонами договора был произведен полностью. Передача продавцом указанного в договоре недвижимого имущества и принятие его покупателем были осуществлены до подписания договора, по акту приема-передачи (п.7 договора).
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от 07 ноября 2009г., заключенный между Пономаренко В.М. и Адоньевыми, предметом которого, при учете дополнительного соглашения к нему, являются жилые помещения литер Б: помещение 2, общей площадью 9,2 кв.м., помещение 3 общей площадью 13,2 кв.м., помещение 4 общей площадью 13,5 кв.м., помещение 5 общей площадью 4,5 кв.м., что составляет 40,4 кв.м., в соответствии с техническим паспортом на жилой дом объект индивидуального жилищного строительства от 01.06.2009 года, выданным ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация», и 1/12 доля земельного участка, расположенные по адресу: г. <адрес>, отвечает установленным законом требованиям, подписан сторонами, которые согласились со всеми существенными условиями договора.
Договор купли-продажи не оспорен сторонами, не признан недействительным.
В соответствии со ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Одним из существенных условий договора купли-продажи, является его предмет - жилые помещения литер Б: помещение 2, общей площадью 9,2 кв.м., помещение 3 общей площадью 13,2 кв.м., помещение 4 общей площадью 13,5 кв.м., помещение 5 общей площадью 4,5 кв.м., что составляет 40,4 кв.м., в соответствии с техническим паспортом на жилой дом объект индивидуального жилищного строительства от 01.06.2009 года, выданным ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация».
Учитывая изложенное, суд признает законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования Пономаренко В.М. о признании за ней права собственности на указанные выше жилые помещения. При этом суд также, учитывает признание ответчиками Адоньевыми указанной части исковых требований.
Вместе с тем, ни в тексте договора купли-продажи, ни в дополнительном соглашении к нему, в качестве предмета сделки не указаны: «чердачное помещение», либо «чердак вместе с крышей, расположенный над помещениями 2,3,4,5».
В техническом паспорте на жилой дом объект индивидуального жилищного строительства от 01.06.2009г., выданном ГУП СК «Крайтехинвентаризация», данные которого положены в основу договора купли-продажи, отсутствует как «чердачное помещение», так и «чердак, расположенный над помещениями 2,3,4,5».
Согласно условий дополнительного соглашения от 07 ноября 2009г. (п.4) к договору купли-продажи от 07 ноября 2009 года стороны пришли к соглашению о том, что покупатель (Пономаренко В.М.) приобретает право владения и пользования помещениями №2,3,4 и 5 жилого дома литер - Б, расположенного по адресу: <адрес>, согласно техническому паспорту на жилой дом объект индивидуального жилищного строительства от 01.06.2009 года, выданного ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация. Иные жилые и нежилые помещения выше обозначенного жилого дома находятся во владении и пользовании продавцов. На мансардный этаж покупатель притязаний не имеет.
Дополнительное соглашение к договору купли-продажи сторонами также не оспорено.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что чердачное помещение, расположенное над помещениями 2,3,4,5 литера Б по пер. <адрес> <адрес>, не являлось предметом договора купли-продажи, заключенного между сторонами, соответственно отсутствуют законные основания для признания за Пономаренко В.М. права собственности на указанные помещения.
Доводы стороны истца о том, что помещения чердака предназначены для обслуживания перекрытий 1 этажа, в том числе и литера «Б», и при приобретении в собственность помещений в многоквартирном жилом доме, к новому собственнику переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме, т.е. к истице одновременно с правом собственности на литер «Б», перешло в собственность помещение чердака над указанным литером, граница которого проходит по стене, разделяющей комнаты 1,6,7 от комнат 2,4,5 дома литера «Е», суд не может принять во внимание, по следующим основаниям.
Как было отмечено ранее и подтверждено исследованными материалами дела, в том числе техническим паспортом на спорный объект недвижимости, в жилом доме литер Б, отсутствует помещение чердака, равно как и какое-либо другое техническое помещение, предназначенное для обслуживания перекрытий первого этажа, и которое бы являлось общим имуществом в многоквартирном жилом доме.
Доказательств обратного стороной истца не представлено и в судебном заседании не добыто.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Пономаренко В.М. - удовлетворить частично.
Признать за Пономаренко В.М. право собственности на ? долю литра «Б» условный номер №26-26-12/089/2009-003, состоящую из помещений 2,3,4,5 общей площадью 40,4 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес>
В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности на ? долю литра «Б» условный номер №26-26-12/089/2009-003, состоящую из помещений 2,3,4,5 общей площадью 40,4 кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес> за Пономаренко В.М..
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение изготовлено 16 ноября 2010 года.
С у д ь я Н.Г. Свечникова