Дело № 2-2143/2010
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
27 сентября 2010 года г.Ставрополь
Судья Ленинского районного суда г.Ставрополя Попова И.А.,
при секретаре Бычковской М.П.,
с участием представителя истца Макаренко А.Б. - Карловой Л.М., действующей на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ, Макаренко А.Н., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя ответчика Администрации г.Ставрополя - Кунициной И.Б., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета градостроительства администрации г.Ставрополя - Ромащенко И.В., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ленинского районного суда г.Ставрополя гражданское дело по исковому заявлению Макаренко ФИО14 к Администрации г. Ставрополя, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя, о признании права собственности на незавершенный строительством объект и встречному исковому заявлению Администрации г.Ставрополя к Макаренко ФИО15, с участием третьего лица Комитета градостроительства администрации г.Ставрополя о признании строения, расположенного по адресу: <адрес> - самовольной постройкой. Обязании Макаренко ФИО16 за свой счет снести самовольно возведенное строение и привести в первоначальное состояние земельный участок, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>,
У С Т А Н О В И Л :
Макаренко ФИО17 обратился в суд с иском к Администрации <адрес> о признании права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, 18% готовности, лит.«А», расположенный по адресу: <адрес>.
Администрация <адрес> обратилась в суд со встречным иском к Макаренко ФИО18, с участием третьего лица Комитета градостроительства администрации <адрес> о признании строения, расположенного по адресу: <адрес> - самовольной постройкой. Обязании Макаренко ФИО19 за свой счет снести самовольно возведенное строение и привести в первоначальное состояние земельный участок, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель истца Карлова Л.М., действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала полностью, и пояснила, что согласно ст.25 ЗК РФ, ст.8 ГК РФ права на земельные участки возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Права на земельные участки возникают из акта государственного органа или органа местного самоуправления, наделенных полномочиями предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно ст.29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст.ст.9,10,11 ЗК РФ. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка считается первым и основным юридически значимым действием при переходе права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Именно оно выступает выражением воли собственника по отчуждению участка. При безвозмездной передаче земельного участка уже принятое решение о переходе к конкретному субъекту права на земельный участок, последовательно является основанием для возникновения другого права - права для отвода и государственной регистрации права на участок. При возмездном отчуждении, предоставлении в пользование на условиях аренды, передаче земельного участка уже принятое решение о переходе к конкретному субъекту права на земельный участок, последовательно является основанием для возникновения другого права, производного от первичного и основного юридического действия о предоставлении земельного участка - для заключения договора (в данном случае договора аренды).
Согласно ч.2 ст.11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Постановлением главы администрации муниципального образования Деминского сельсовета <адрес> СК № от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО6 об отказе от земельного участка площадью 1500 кв.м., выделенного ранее ФИО7 в бессрочное (постоянное) пользование постановлением главы администрации Деминского сельсовета № от ДД.ММ.ГГГГ под строительство индивидуального жилого дома в х.Демино, <адрес> СК, в связи со смертью мужа (ФИО7), данный земельный участок был изъят. Постановлением главы администрации муниципального образования Деминского сельсовета <адрес> СК № от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный земельный участок выделен Макаренко А.Б. для строительства жилого дома и хозяйственных построек из земель поселений муниципального образования Деминского сельсовета (муниципального собственника данного земельного участка) в аренду на период строительства по адресу: <адрес>. То есть, данный акт (в конкретном случае - постановление администрации Деминского сельсовета), принятый в соответствии со ст.8 ГК РФ, ст.ст.25, 29, 11 ЗК РФ, в рамках представленных данному муниципальному образованию (собственнику объекта земельного участка) полномочий, а также согласно Правил «Планировки и застройки на территории Деминского сельсовета», принятых Думой Деминского сельсовета № от ДД.ММ.ГГГГ, является первым и основным юридически значимым действием органа местного самоуправления для перехода права на земельный участок - права на его использование для осуществления индивидуального жилищного строительства. Как производное из первоначального правомерного предоставления земельного участка, Макаренко А.Б. было осуществлено уже право на заключение договора аренды, следующее из Постановления главы администрации муниципального образования Деминского сельсовета <адрес> СК № от ДД.ММ.ГГГГ о выделении Макаренко А.Б. земельного участка для строительства жилого дома и хозяйственных построек из земель поселений муниципального образования Деминского сельсовета в аренду на период строительства по адресу: <адрес>. Также, во исполнение постановления главы администрации муниципального образования Деминского сельсовета <адрес> СК № от ДД.ММ.ГГГГ, мною ДД.ММ.ГГГГ с администрацией <адрес> (органа местного самоуправления), в рамках имеющихся у него на данный момент полномочий, заключен договор на строительство частного жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке.
В соответствии с ФЗ от 17.11.1995 года «Об архитектурной деятельности в РФ» строительство любого объекта должно вестись при наличии следующих условий: 1) разрешение собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и 2) соблюдение градостроительных, строительных норм и правил.
Шпаковским филиалом государственного учреждения архитектуры градостроительства СК, 14.06.2005 года Макаренко А.Б., в рамках предоставленных им полномочий, на основании вышеуказанного постановления Деминсокого сельсовета, выдано разрешение на строительство жилого дома, а также обозначенной на генплане хозяйственной постройки, по адресу: <адрес>, х.Демино, <адрес> СК. Таким образом, земельный участок первично предоставлен мне в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства органами местного самоуправления - Деминского сельсовета - в рамках предоставленных ему действующим законодательством полномочий. На обращения Макаренко А.Б. в Комитет градостроительства администрации <адрес> (в связи с передачей части земель х. Демино, в том числе и <адрес> в муниципальную собственность <адрес>) о продлении договора аренды, предоставлении земельного участка в аренду, Макаренко А.Б. отказано в виду отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке и отсутствия оснований для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов. Одновременно, отказывая в оформлении дальнейшего пользования земельным участком на условиях аренды, Макаренко А.Б. письменно ДД.ММ.ГГГГ рекомендовано обратиться в суд для дальнейшего решения вопроса о продлении договора аренды земельного участка с иском о признании права собственности на объект незавершенного строительства
Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил...Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет....Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка...и сохранение данной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из вышеуказанных обстоятельств и требований законодательства, однозначно следует отсутствие каких-либо правовых оснований, предусмотренных ст.4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. В то время, как согласно ст.2 закона <адрес> «Об установлении границы муниципального образования <адрес> края» от ДД.ММ.ГГГГ №-кз, принятый Государственной Думой СК ДД.ММ.ГГГГ, на который ссылается администрация <адрес> - во встречных исковых требованиях, он вступает в силу со дня его официального опубликования. Согласно прилагаемого к данному иску «источника публикации» в вышеуказанном виде документ (закон <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-кз) опубликован не был. <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-кз, принятый Государственной Думой СК ДД.ММ.ГГГГ, вступил в силу только в редакции Закона СК от ДД.ММ.ГГГГ со дня его официального опубликования, то есть после ДД.ММ.ГГГГ. Решение Ставропольской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № согласно п.5 также подлежало официальному опубликованию и вступало в силу ДД.ММ.ГГГГ (то есть после ДД.ММ.ГГГГ). Какие-либо другие допустимые и относимые доказательства вступления Закона СК от ДД.ММ.ГГГГ (его официального опубликования) и решения Ставропольской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, на момент предоставления мне земельного участка (в декабре 2004 года) и выдачи разрешения на строительство (в июне 2005 года) ответчиком не представлено. Таким образом, применение к возникшим у Макаренко А.Б. правоотношениям на первичное предоставление, согласно действующего законодательства, земельного участка в декабре 2004 года, на основании акта органа местного самоуправление, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и решения Ставропольской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, незаконно и необоснованно. Указанное разрешение не признано в установленном законом порядке недействительным. По этим же основаниям до настоящего времени постановление главы администрации муниципального образования Деминского сельсовета <адрес> СК № от ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке не оспаривалось, не отменено и не признано недействительным. Кроме того, во исполнение вышеуказанных актов Макаренко А.Б. за свой счет были оформлены все необходимые документы на данный земельный участок, а именно: кадастровый план земельного участка, межевой план земельного участка, землеустроительное дело, а также документы, необходимые для осуществления строительства жилого дома: паспорт проект частного жилого дома, технический паспорт на объект незавершенного строительства, кадастровый паспорт на данный объект. Своими силами и за свои средства Макаренко А.Б. в 2005 году были начаты строительные работы данных объектов недвижимости (заложен фундамент жилого дома и возведена хозпостройка-времянка), своевременно производилась арендная плата за пользование предоставленным в аренду земельным участком, земельный участок используется по назначению согласно требований постановления администрации Деминского сельсовета и договора аренды земельного участка, оформлены соответствующие документы на незавершенный строительством объект. То есть строительство объекта производится на законных основаниях Согласно кадастрового и технического паспорта незавершенный строительством дом имеет готовность 18 %, площадь застройки 148,10 кв.м. До настоящего времени, после истечения срока договора (ДД.ММ.ГГГГ) он продолжает пользоваться данным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя с декабря 2007 года. Также согласно ст.З ГК РФ, ст.2 ЗК РФ в соответствии с Конституцией РФ гражданское и земельное законодательство находится в ведении Российской Федерации. Гражданское и земельное законодательство состоит из ГК РФ, земельное законодательство из ЗК РФ и принятых в соответствии с ними иных федеральных законов. Нормы гражданского и земельного права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ и ЗК РФ...
Следовательно, доводы администрации <адрес> о незаконности разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, основанные на недействующем на тот момент закона <адрес> от 04.102004 года и Решение Ставропольской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №, принятого на основании недействующего закона <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, не является законным и обоснованным. Договор аренды земельного участка не был зарегистрирован после его заключения (ДД.ММ.ГГГГ), в связи с направлением Макаренко А.Б. в длительную командировку в <адрес> по месту работы с ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, исходя из вышеизложенного на возникшие между Макаренко А.Б. и администрацией <адрес> правоотношения не распространяются нормы закона об аукционе, указанные в обоснование отказа в предоставлении земельного участка в аренду для продолжения строительства и дальнейшего его оформления в собственность.
Согласно ч.2 ст.З5 Конституции РФ каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.
Согласно ст.10 ГК РФ также предусматривает, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданского оборота предполагается.
Просит суд признать за Макаренко А.Б. право собственности на объект незавершенного строительства - жилой <адрес>% готовности, лит. «А», расположенный по адресу: <адрес>, в удовлетворении встречного иска Администрации <адрес> отказать.
Представитель истца Макаренко А.Н., действующая на основании доверенности исковые требования поддержала полностью и просила их удовлетворить, в удовлетворении встречного иска Администрации <адрес> просила отказать.
Представитель ответчика Администрации г.Ставрополя - Куницина И.Б., действующая на основании доверенности исковые требования Макаренко А.Б. не признала и пояснила, что Администрацией <адрес> установлено, что данное строение было возведено самовольно без соответствующего разрешения. В 2004 году по заявлению Макаренко А.Б. постановлением Главы администрации муниципального образования Деминского сельсовета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № ему был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1500 кв.м. по <адрес> для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственных построек. На основании данного постановления администрацией муниципального образования Деминского сельсовета <адрес> был подготовлен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № «а», который подписан сторонами, соответственно арендодателем (главой администрации муниципального образования Деминского сельсовета <адрес> ФИО9) и арендатором (Макаренко А.В.). Пунктом 5 постановления Главы администрации муниципального образования Деминского сельсовета <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № на Макаренко А.Б. была возложена обязанность зарегистрировать договор аренды в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по <адрес>. Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № «а» в установленном законом порядке не зарегистрирован. Данное обстоятельство также подтверждено материалами дела.
Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Макаренко А.Б. не были оформлены правоустанавливающие документы на земельный участок, права на него не возникли, соответственно объект незавершенного строительства - жилой дом (литер «А») 18% готовности, расположенный по адресу: <адрес>, возведен на земельном участке, не отведенном ему для указанных целей.
Макаренко А.Б. ссылается на то, что данный объект был возведен им на основании разрешения на строительство жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ему Шпаковским филиалом государственного учреждения архитектуры и градостроительства <адрес>. Однако, данное разрешение на строительство является незаконным, поскольку во-первых: выдано неуполномоченным лицом (так как земельный участок находился на момент выдачи разрешения на строительство на территории муниципального образования - <адрес>, соответственно разрешение на строительство жилого дома могло быть выдано только комитетом градостроительства администрации <адрес>); во-вторых: разрешение на строительство выдано в нарушение требований статьи 51 Градостроительного кодекса РФ без правоустанавливающих документов на земельный участок. Вышеизложенное свидетельствует о том, что возведенный Макаренко А.Б. объект незавершенного строительства - жилой дом (литер «А») 18% готовности, расположенный по адресу: <адрес>, является самовольной постройкой. Правовым последствием самовольной постройки является то, что лицо не приобретает право собственности на нее. Сама же постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение самовольной постройкой, ничтожны. К ним должны применяться последствия, указанные в статье 169 Гражданского кодекса РФ.
Просит в удовлетворении исковых требований Макаренко А.Б. отказать, встречные исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета градостроительства администрации <адрес> - ФИО4, действующая на основании доверенности в судебном заседании № от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования Макаренко А.Б. не признала и просила в их удовлетворении отказать, встречные исковые требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить.
Суд, выслушав представителей истца Карлову Л.М., Макаренко А.Н., представителя ответчика Администрации <адрес> ФИО11, представителя комитета градостроительства администрации <адрес> ФИО4, исследовав материалы дела, считает исковые требования Макаренко ФИО20 необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Судом установлено, что постановлением Главы администрации муниципального образования Деминского сельсовета <адрес> СК № от ДД.ММ.ГГГГ Макаренко А.Б. для строительства жилого дома и хозяйственных построек выделен земельный участок в аренду на период строительства по адресу: <адрес>.
На основании данного постановления заключен договор аренды данного земельного участка № «1а» от ДД.ММ.ГГГГ, с установленным сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
К данному договору ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ были заключены дополнительные соглашения о продлении срока аренды и об изменении арендной платы.
Суд установил, что в соответствии с законом <адрес> «Об установлении границы муниципального образования <адрес> края» от ДД.ММ.ГГГГ №, был определен статус территории микрорайона № <адрес> и определены границы города данной территории. Согласно указанному закону земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, вошел в границы муниципального образования <адрес>.
В соответствии с Решением Ставропольской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № улице шоссейной присвоено наименование <адрес>.
В связи с этим администрация муниципального образования Деминского сельсовета <адрес> СК на момент принятия Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ не обладала полномочиями на распоряжение указанным земельным участком.
Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Договор аренды данного земельного участка № «1а» от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным и не имеет правовых последствий.
Разрешение на строительство жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Макаренко А.Б. Шпаковским филиалом государственного учреждения архитектуры и градостроительства <адрес> не соответствует требованиям законодательства, так как выдано в нарушение требований ст.51 Градостроительного кодекса РФ - так как отсутствовали соответствующие требованиям законодательства надлежащим образом оформленные правоустанавливающие документы на земельный участок.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п.3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна сторона уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Отказывая Макаренко А.Б. в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходит из того, что ответчик не является собственником занимаемого им земельного участка, какая-либо разрешительная документация на пользование земельным участком у него отсутствует, указанные в иске постройки на земельном участке возведены Макаренко А.Б. без законных на то оснований, то есть являются самовольными, земельно-правовые отношения ответчиком в части владения и пользования указанным земельным участком в установленном законом порядке не оформлены.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1).
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. (п.2.).
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства (статья 76 Земельного кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что земельный участок под строительство спорного объекта Макаренко А.Б. в установленном порядке не предоставлялся, поэтому встречные исковые требования, основанные на положениях статей 209 и 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Макаренко ФИО21 Администрации г.Ставрополя о признании права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, 18% готовности, лит.«А», расположенный по адресу: <адрес> - отказать.
Встречные исковые требования Администрации <адрес> к Макаренко ФИО22 о признании строения самовольной постройкой, её сносе и приведении земельного участка в первоначальное состояние - удовлетворить.
Признать строение, расположенное по адресу: <адрес>, - самовольной постройкой.
Обязать Макаренко ФИО23, за свой счет снести самовольно возведенное строение, и привести в первоначальное состояние земельный участок, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд в течение десяти дней.
Судья И.А. Попова