Дело № 2-2650/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
30 сентября 2010 года г. Ставрополь
Судья Ленинского районного суда г.Ставрополя Попова И.А.,
при секретаре Бычковской М.П.,
с участием представителя истца ООО «Управляющая компания-2» - Кобозевой В.М., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя ответчика Гюлушанян Т.А. - Ивановой А.В., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ООО «Управляющая компания -2» к Гюлушанян ФИО10 о взыскании суммы задолженности, судебных расходов,
У С Т А Н О В И Л:
ООО «Управляющая компания -2» обратилась в суд с иском к Гюлушанян ФИО11 о взыскании суммы задолженности в размере <данные изъяты>
В обосновании заявленных требований истец указал, что основной деятельностью ООО «Управляющая компания-2» является управление жилым фондом, осуществление содержания и ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, было принято решение выбрать способ управления - управляющую организацию и заключить с ООО «Управляющая компания-2» договор управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ. В указанном доме на первом этаже находится нежилое помещение площадью 1084 кв.м., собственником которого является Гюлушанян ФИО12. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (п.1 ст.44 ЖК РФ). Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. После заключения договора № управления многоквартирным домом, Уполномоченным лицом от лица собственников, ООО «Управляющая компания-2» начала проводить работу по предоставлению всем собственникам помещений договора на подпись. В адрес ответчика истцом неоднократно нарочным образом предоставлялся проект договора, к которому прикладывался протокол общего собрания собственников, оформленный соответствующим образом, а также проводились неоднократные беседы с представителями ответчика, а именно с директором магазина - ФИО3, арендатором помещения принадлежащего ответчику, о необходимости заключения договора управления с истцом с целью оплаты ремонта и содержания общего имущества собственников многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ уполномоченным от лица собственников, ФИО4, было направлено письмо с уведомлением о необходимости участия ответчика в замене труб нижнего розлива, согласно своей доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Ответа от собственника нежилого помещения не последовало, что говорит о явном нежелании участвовать в расходах понесенных всеми собственниками при замене труб нижнего розлива.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 было направлено письмо с уведомлением в адрес ответчика о проведении внеочередного Общего собрания собственников помещений <адрес>, расположенного по <адрес>, повесткой дня которого было решение вопроса о подаче искового заявления, с целью возмещения ответчиком затрат по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирного <адрес>, согласно доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ данное письмо было вручено лично ответчику, но на внеочередное собрание собственников многоквартирного дома, которое проводилось в очной форме ДД.ММ.ГГГГ, ответчик не явился. До настоящего времени обязательства по содержанию и ремонту мест общего пользования жилого многоквартирного дома собственником нежилого помещения Гюлушанян Т.А. не исполняются, а именно ею не оплачена определенная ей ежемесячная сумма по договору в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. в месяц, в период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время в размере <данные изъяты> коп. в месяц. Расчет суммы подлежащей выплате произведен путем умножения цены одного метра по договору, которая составляет в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> коп. и в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>. на принадлежащую гражданке Гюлушанян Т.Д. площадь помещения - 1084 кв.м. Сумма задолженности по договору составляет <данные изъяты> коп.
В судебном заседании представитель истца ООО «Управляющая компания-2» - ФИО6, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала полностью и пояснила, что согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии с пунктом 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность) собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения на основании соответствующего договора. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, где не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. В данном случае размер платы для собственников многоквартирного жилого дома по <адрес> установлен решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома (Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ тариф 7,18 рублей с кв.м.; Протокол № от ДД.ММ.ГГГГ тариф 11,21 рублей с кв.м.).
В силу ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. В случае несогласия с решением, принятым общим собранием, можно осуществлять защиту своих интересов в судебном порядке. В силу ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник вправе обратиться в суд, если: он не принимал участие в собрании; он голосовал против принятия такого решения; таким решением нарушены его права и законные интересы.
Собственник нежилого помещения Гюлушанян Т.А. не оспаривала решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по выбору управляющей компании, заключении договора управления и установления тарифа. Кроме того, отсутствие договора управления не снимает с собственника помещения обязанностей содержать его и общее имущество многоквартирного дома. Таким образом, обязательность заключения договора управления многоквартирным домом хоть и закреплена ЖК РФ при выборе определенных способов управления многоквартирным домом, не существует случаев, когда его отсутствие повлекло бы за собой легальную возможность собственнику не исполнять законной обязанности нести бремя содержания принадлежащего ему помещения и общего имущества. Выполняя обязанности по содержанию и ремонту общего имущества на основании договоров управления, заключенных согласно решению общего собрания собственников с собственниками жилых помещений, управляющая организация тем самым оказывает услуги собственникам всех без исключения помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений пользуются такими услугами независимо от наличия договора, подписания акта оказания услуг, приемки выполненных работ, а также перечисления денежных средств в счет оплаты (Постановление ФАС СЗО от 25.03.2008 года N А05-8777/2007). Фактическое не использование собственником нежилого помещения не является основанием для освобождения его от обязанности несения расходов на содержание общего имущества (Определение ВАС РФ от 17.04.2008 года N 4342/08), как, впрочем, и не использование отдельных элементов общего имущества (например, если организация владеет встроенно-пристроенным помещением и физически не использует, например, лифт, но должна оплачивать его содержание и ремонт). Таким образом, в данном случае Гюлушанян Т.А. не исполнила решение общего собрания по заключению договора управления, которое в силу закона является обязательным для всех собственников. В соответствии с пунктом 1 статьи 162 жилищного кодекса Российской Федерации «Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания». Обязанность участвовать в осуществлении расходов на содержание общего имущества возникает у собственника в силу закона, вместе с правом собственности на помещение она не обусловлена заключением договора с организацией, которой многоквартирный дом передан в управление (Постановления ФАС ДВО от 10.10.2008 года № Ф03-4305/2008, ФАС ЗСО от 13.03.2008 года № Ф04-1444/2008 (1567-А70-16), период пользования услугами управляющей организации определяется с момента начала потребления услуг, а именно с момента возникновения права на нежилое помещение у конкретного собственника либо принятия дома в управление конкретной управляющей организацией. Дата направления управляющей организацией собственнику нежилого помещения проекта договора здесь роли не играет (Постановление ФАС ПО от 23.01.2009 года №А72-999/08). Передача права пользования Собственником арендатору нежилого помещения не влияет на обязанность собственника нести бремя расходов на содержание помещения (Постановление ФАС ДВО от 24.11.2008 №Ф03-5205/2008). Постановлением ФАС СЗО от 29.09.2008 № А05-9942/2207 справедливо отмечено, что отказ или уклонение от заключения договора управления в виде отдельного письменного документа одним из собственников не означает, что выбранная решением общего собрания собственников управляющая компания не вправе осуществлять управление многоквартирным домом. В этом случае будет считаться, что между управляющей организацией и собственником, который не исполнил решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в части заключения соответствующего договора, фактически сложились отношения по управлению многоквартирным домом.
Просит суд взыскать с Гюлушанян ФИО13 в прользу ООО «Управляющая компания-2» сумму задолженности в размере <данные изъяты> коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.
Представитель ответчицы Гюлушанян Т.А. - Иванова А.В., действующая на основании доверенности в судебном заседании исковые требования признала частично и пояснила, что согласно предъявленным требованиям, собственник нежилого помещения общей площадью 1084 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Гюлушанян Т.А. не участвовала в содержании общего имущества дома в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. При этом в собственности Гюлушанян Т.А. данное имущество находилось в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о праве собственности. То есть, период взыскания определен истцом неверно. Исковые требования мотивированы тем, что ответчик не оплачивал ежемесячную сумму по договору. При этом договора об оказании услуг по управлению домом между истцом и ответчиком никогда не заключалось по причине установления непомерно высоких, необоснованных тарифов за услуги по управлению.
В соответствии со статьями 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Порядок покрытия расходов по содержанию общего имущества определяется соглашением сторон, при отсутствии такового каждый из собственников участвует во всех расходах пропорционально своей доле в общем праве.
Таким образом, независимо от наличия соответствующих договорных отношений, на собственнике помещения лежит обязанность по осуществлению расходов по содержанию общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. Для удовлетворения заявленных требований истец должен подтвердить размер понесенных им расходов. Однако, истец не представил доказательств, подтверждающих объем расходов, понесенных им на содержание конкретного здания в спорный период, в связи с чем невозможно определить долю ответчика в расходах по содержанию общего имущества.
При этом в соответствии с протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, находящемся в управлении 000 «Управляющая компания-2» по адресу: <адрес>, в форме очного голосования, собственниками помещений в доме принято решение об обращении в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Гюлушанян ТА о взыскании средств на содержание и ремонт питьевого водопровода в 2008 году в размере <данные изъяты> рубля. Указанное решение мотивировано следующим: на содержание и текущий ремонт питьевого водопровода за счет средств собственников жилых помещений было израсходовано <данные изъяты> рубля. <адрес> жилых и нежилых помещений в <адрес>,3 кв.м. На один кв.м сумма затрат составляет 37,8 рублей, в том числе на площадь собственника нежилого помещения: <данные изъяты>.
Считает решение, принятое собственниками дома, обоснованным, пояснив при этом, что ответчица Гюлушанян Т.А. готова оплатить указанную сумму в размере 40 994 рубля. Также не возражает против требования о возмещении суммы уплаченной государственной пошлины в размере 7615 рублей.
Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, считает исковые требования ООО «Управляющая компания -2» подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что на основании протокола общего собрания собственников помещений дома по адресу: <адрес>, заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Управляющая компания-2» на управление многоквартирным домом (л.д. 19-22).
Согласно свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество № <адрес> Гюлушанян Т.А. принадлежит нежилое помещение, площадью 1084,00 кв.м., расположенное на первом этаже по адресу: <адрес>.
Согласно договора купли-продажи между Гюлушанян Т.А. и ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за номером №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии № №, право собственности на данное нежилое помещение перешло к ФИО8 с ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст.ст.44-46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается на общем собрании собственников, при этом собрание является правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений в этом доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, а решение о выборе способа управления домом должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников.
Согласно ч.3 ст.161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч.1 ст.162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
В соответствии со ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.
В соответствии с ч.3 ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
По правилам п.1 ст.158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Оплата по содержанию и ремонту общего имущества собственников и оплата коммунальных услуг осуществляется собственником на основании договора, заключенного с управляющей организацией (ст.162 Жилищного кодекса РФ).
Ответчику направлялся проект договора, к которому прикладывался протокол общего собрания собственников, оформленный соответствующим образом, однако никакого ответа на предложение не получено.
Отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не исключает обязанности нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, размер которых в данном конкретном случае определяется исходя из решения собственников помещений, принятого на общем собрании.
Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что Гюлушанян Т.А. является собственником данного помещения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и договором купли-продажи между Гюлушанян Т.А. и ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за номером №.
Согласно расчетов, предоставленных ООО «Управляющая компания -2» в 2007 году задолженность исчислялась в размере <данные изъяты> коп. в месяц. Следовательно, задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 53714 руб. 02 коп., за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты>., а всего 219166 руб. 92 коп.
Таким образом, сумма задолженности Гюлушанян Т.А. составляет <данные изъяты> коп.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
С учетом того, что исковые требования истца удовлетворены частично, суд взыскивает с ответчика в пользу истца размер государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требования, а именно: <данные изъяты> коп.
Руководствуясь ст. ст. 194 -198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования ООО «Управляющая компания-2» - удовлетворить частично.
Взыскать с Гюлушанян ФИО14 в пользу ООО «Управляющая компания-2» сумму задолженности по
содержанию и ремонту мест общего пользования жилого многоквартирного дома в размере <данные изъяты> коп.
Взыскать с Гюлушанян ФИО15 в пользу ООО «Управляющая компания-2» расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> коп.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд в течение десяти дней.
Судья И.А. Попова