Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
18 января 2011 г. г.Ставрополь
Ленинский районный суд г. Ставрополя
в составе:
председательствующего судьи Масловой И.Н.
при секретаре Ефимовой Т.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Андрющенко С.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об обязании внесения записи о государственной регистрации,
У С Т А Н О В И Л:
Андрющенко С.Н. обратился в суд с иском, в котором просит обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ставропольскому краю внести запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 11.12.2009г. №35754Ф на земельный участок, расположены по адресу: <адрес обезличен>.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ему на основании постановления главы города Ставрополя СК № 1271 от 10.11.2009 года предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 1486 кв. м. кадастровый номер 26:11:081401:1909 из земель населённых пунктов по <адрес обезличен> для продолжения строительства индивидуального жилого дома в связи с истечением срока действия договора аренды № 48 от 23.10.2006 года. Он обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 11.12.2009 35754 Ф на земельный участок, расположенный по адресу <адрес обезличен>. Однако в ноябре 2010 года ему представлено уведомление об отказе в государственной регистрации договора аренды в связи с отсутствием сведений о регистрации права истца на здание (строение, сооружение), расположенное на указанном земельном участке. Указал, что земельный участок предоставлен ему ранее на основании договора аренды № 48 от 23.10.2006 года, указанный договор не прошёл государственной регистрации в связи с чем, ответчик не находит оснований для государственной регистрации договора аренды от 2009 года так как по мнению ответчика, не соблюдён установленный законом порядок предоставления земельного участка для строительства из земель, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Первоначально земельный участок выделялся ему согласно его заявления на основании постановления главы администрации Дёминского сельсовета Шпаковского района за № 31 от 28 марта 2002 года площадью 1500 кв.м. в селе Дёмино по <адрес обезличен> (в соответствии с ранее существовавшим административно-территориальным делением, ныне <адрес обезличен>), и в тот же день 28.03.2002 года заключён договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № 3 сроком 360 дней. В последующем указанный земельный участок передавался ему в пользовании на основании договора аренды земель поселений муниципального образования Дёминского сельсовета за № 1/Зот 27.02 2003 года; договора аренды земель поселений муниципального образования Дёминского сельсовета от 28.01 2004 года; договора аренды земель за № 32/3 от 25.12.2004 года; договора аренды земель за № Зо от 24.11.2005 года; договора аренды земель № 48 от 23.10.2006 года. Считает, что отказ в регистрации договора аренды является грубым нарушением его прав и автоматически лишает его права собственности на возведённый им жилой дом. Он использовал предоставленный земельный участок по целевому назначению, что подтверждается техническим паспортом на жилой дом, выданным ГУП «Краевая техническая инвентаризация».
Андрющенко С.Н. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя по доверенности.
Представитель истца по доверенности исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить, в обоснование пояснив, что в соответствии со ст 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы то есть не применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действия закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Представитель ответчика по доверенности Гаранжа А.И. в удовлетворении исковых требований просил суд отказать, в обоснование пояснив, что в соответствии с абз.1,2 п.1 ст.36 Земельного Кодекса РФ - граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о регистрации права Андрющенко С.Н. на здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке по адресу: <адрес обезличен>, Согласно п.З ст. 22 Земельного Кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 ст. 35, п.1 ст. 36, ст. 46 настоящего Кодекса. В качестве документов, подтверждающих преимущественное право на заключение договора аренды дополнительно на государственную регистрацию представлены: договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № 3 от 28.03.2002, заключенный на основании постановления № 31 от 28.03.2002 главы администрации Деминского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края; Договор аренды земель поселений муниципального образования Деминского сельсовета №1/3 от 27.02.2003; договор аренды земель поселений муниципального образования Деминского сельсовета №2 от 26.01.2004г.; договор аренды земель поселений муниципального образования Деминского сельсовета 32/З от25.12.2004г. Договор аренды земель поселений муниципального образования Деминского сельсовета № 30 от 24.11.2005 г.; договор аренды земель поселений муниципального образования Деминского сельсовета №48 or23.10.2006г. В соответствии со ст. 30 ЗК РФ (в редакции на момент приятия постановление № 31 от 28.03.2002 главы администрации Деминского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края предоставление земельных участков для строительства земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их информированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов. В соответствии с п. 11 ст. 30 Земельного кодекса РФ предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. В соответствии с п. 2 указанной статьи предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса. Документов подтверждающих соблюдение указанных норм Земельного кодекса РФ на государственную регистрацию не представлено. Государственным регистратором 18.11.2010 № 05-11/27606 направлен запрос в Администрацию МО Деминского Сельсовета Шпаковского района Ставропольского края о предоставлении информации, о том, в соответствии с какими нормами действующего законодательства в аренду согласно договора №3 аренды земель несельскозяйственного назначения от 28.03.2002 г., предоставлен земельный участок площадью 150 кв.м. в х. Демино, по <адрес обезличен> Андрющенко С.Н.. 23.11.2010 № 03-03-520 из Администрации МО Деминского Сельсовета Шпаковского района Ставропольского края поступил ответ, согласно которого Постановление № 31 от 28.03.2004 принято администрацией МО Деминского сельсовета в рамках представленных полномочий. Земельный участок был представлен без проведения торгов, так как ст. 18 ФЗ от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и абз. 2 п. 4 ст. 16 данного закона вступили в силу с 01.10.2005 г. Следовательно, у Андрющенко С.Н. отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 11.12.2009 №5754Ф. В соответствии с п.п. 1,2 ст.30.1 Земельного кодекса РФ земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, представляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Согласно со ст. 38, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах). Аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка принимает решение о проведении аукциона. Продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Организатор аукциона не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством Российской Федерации, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о проведении аукциона на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети ""Интернет"". Организатор аукциона ведет протокол приема заявок на участие в аукционе, который должен содержать сведения о заявителях, о датах подачи заявок, о внесенных задатках, а также сведения о заявителях, не допущенных к участию в аукционе с указанием причин отказа. Протокол приема заявок подписывается организатором аукциона в течение одного дня со дня окончания срока приема заявок. Заявитель становится участником аукциона с момента подписания организатором аукциона протокола приема заявок. Организатор аукциона ведет протокол аукциона, в котором фиксируется последнее предложение о цене приобретаемого в собственность земельного участка или о размере арендной платы.
В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине участия менее двух участников единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона. В соответствии с п. 7ст. 30 Земельного Кодекса РФ протокол о результатах торгов является основанием: заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного в аренду. Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации истцу необходимо представить: «Решение органа местного самоуправления о проведении торгов», «Извещение о проведении торгов, опубликованное не менее чем за 30 дней до проведения аукциона в периодическом печатном издании», «Извещение о результатах торгов – публикуется организатором аукциона в течении трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона», «Заключение независимого оценщика, определяющее начальную цену предмета торгов», " протокол о результатах торгов (конкурса, аукциона) или документ, подтверждающий, что торги (конкурс, аукцион) признаны не состоявшимся в связи с участием менее двух участников».
Суд выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ст.56 ГПК РФ).
Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела (ст.59 ГПКРФ).
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст.60 ГПК РФ).
В судебном заседании установлено, что 28.03.2002г. Постановлением Главы Администрации Деминского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края Андрющенко С.Н. выделен земельный участок, площадью 1500 кв.м. из земель Деминского сельсовета в аренду на период строительства, расположенный в х. Демино, <адрес обезличен>, <номер обезличен> для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственных построек.
На основании данного постановления Андрющенко С.Н. заключен договор №3 аренды земель несельскохозяйственного назначения с Администрацией Деминского сельсовета и произведен кадастровый учет земельного участка в установленном законом порядке.
В последствии Администрацией Деминского сельсовета заключались договора аренды земель поселений муниципального образования Деминского сельсовета <номер обезличен> от 27.02.2003г., <номер обезличен> от 26.01.2004г., <номер обезличен> от 25.12.2004г., <номер обезличен> от 24.11.2005г., <номер обезличен> от 23.10.2006г.
Впоследствии на основании постановления главы г. Ставрополя <номер обезличен> от 10.11.2009г. Андрющенко С.Н. предоставлен в аренду земельный участок сроком на 10 лет, площадью 1486 кв.м., кадастровый номер 26:11:081401:1909 из земель населенных пунктов по <адрес обезличен>, для продолжения строительства индивидуального жилого дома в связи с истечением срока действия договора аренды <номер обезличен> от 23.10.2006г.
В соответствии с п.3.1. постановления администрации г. Ставрополя от 10.11.2009г. №1271 на Андрющенко С.Н. возложена обязанность осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка.
Однако при обращении Андрющенко С.Н. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 35754Ф от 11.12.2009 года сообщением от 09.04.2010 года ему отказано в государственной регистрации договора аренды.
Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации от
09.04.2010 года № 01/011/2010-925, на государственную регистрацию не
представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В оспариваемом сообщении указано, что в соответствии с п.2ст.16 (федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены следующие документы «Решение органа местного самоуправления о проведении торгов», «Извещение о проведении торгов, опубликованное не менее чем за 30 дней до проведения аукциона в периодическом печатном издании», «Извещение о результатах торгов – публикуется организатором аукциона в течении трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона», «Заключение независимого оценщика, определяющее начальную цену предмета торгов», " протокол о результатах торгов (конкурса, аукциона) или документ, подтверждающий, что торги (конкурс, аукцион) признаны не состоявшимся в связи с участием менее двух участников».
В связи с непредставлением заявителем указанных документов, в государственной регистрации права отказано.
Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.
Согласно статье 16 названного Закона государственная регистрация прав
проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Вместе с заявлением и указанными документами предъявляется документ об уплате государственной пошлины, а представителем юридического лица также предъявляются документ, удостоверяющий личность, учредительные документы юридического лица или их нотариально
Удостоверенные копии и документ, подтверждающий полномочия представителя
действовать от имени данного юридического лица, или нотариально
удостоверенная копия этого документа.
Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним определены в статье 17 Закона о государственной регистрации.
Статьей 17 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, (возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для
осуществляемой по установленным основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества.
При этом не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных выше, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о государственной регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Статья 26 Закона о государственной регистрации, регламентирующая особенности государственной регистрации аренды недвижимого имущества, представление иных документов, помимо указанных выше, не предусматривает. В статье 18 Закона о государственной регистрации закреплено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
При этом одним из обязательных этапов государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации, является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, проводимые в силу пункта 1 статьи 17 названного Закона органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 года № 184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Пунктом 38 названных Методических рекомендаций органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документ, в том числе, проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20 Закона); обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли (лицо подписало этот акт (статья 9, пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 20 Закона); наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона), например, у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).
Таким образом, исходя из изложенного, регистрирующий орган, осуществляя проверку действительности поданных заявителем документов, должен проверить их соответствие требованиям законодательства, установленным к форме и содержанию документа, и в случае такого соответствия не может истребовать дополнительные документы.
Из сообщения об отказе от 09.04.2010 года не следует, что заявителю отказано в государственной регистрации в связи с несоответствием представленных документов по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.
Документы, подтверждающие публикацию в средствах массовой информации сообщения о предоставлении земельного участка или иной документ, подтверждающий наличие преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, не входят в круг документов, представление которых является необходимым, и, следовательно, при соответствии формы и содержания требованиям законодательства представленных заявителем документов, истребованы быть не могут.
Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предоставляет органам государственной регистрации права оценивать наряду со сделкой являющейся правовым основанием для регистрации права аренды, предшествующую ей административную процедуру и порядок предоставления арендатору земельного участка как условие для ее совершения.
Несоответствие требованиям действующего законодательства самого договора аренды 11.12.2009 г. № 35754Ф, в соответствии с имеющимися документами, при проведении Управлением правовой экспертизы установлено не было.
Анализируя исследованные обстоятельства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и полагает необходимым их удовлетворить.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Андрющенко С.Н. - удовлетворить.
Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:081401:1909, площадь 1486 кв.м. расположенного по адресу: <адрес обезличен>. от 11.12.2009г. №5754Ф незаконным.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:081401:1909, площадь 1486 кв.м. расположенного по адресу: <адрес обезличен>. от 11.12.2009г. №5754Ф.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение 10 дней.
Мотивированное решение составлено 21.01.2011г.
Судья Маслова И.Н.