РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 марта 2011 года г.Ставрополь
Ленинский районный суд г.Ставрополя в составе:
председательствующего: судьи Кононовой Л.И.,
при секретаре Калинка И.С.,
с участием: истицы Денисовой В.Д., ее представителя - адвоката Низельник Н.Г., ответчика Бойко С.П., его представителя по доверенности Выходцевой Т.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Денисова В.Д. к Бойко С.П. о расторжении договора, взыскании денежной суммы, судебных расходов,
У С Т А Н О В И Л:
Истица Денисова В.Д. обратилась с исковым заявлением в суд к ответчику Бойко С.П. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от 20.05.2010 года, взыскании 50000 рублей, взыскании расходов в связи с оказанием юридической помощи в сумме 11000 рублей.
В обоснование своих исковых требований Денисова В.Д. указала, что 20 мая 2010 года между Бойко С.П. и ее сестрой Козельской Т.Д. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Согласно п.4.1 данного договора Бойко С.П. было передано 50000 руб. в качестве задатка, что подтверждается распиской Бойко С.П. от 20.05.2010г. 08 ноября 2010 года ее сестра Козельская Т.Д. умерла. Она приняла наследство после нее, что подтверждается справкой нотариуса от 17.11.2010г. Поскольку основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен ввиду смерти ее сестры, т.е. непредвиденных, форс-мажорных обстоятельств, то в соответствии с п.10 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 20.05.2010г. вследствие форс-мажорных обстоятельств данный договор расторгается, и сумма задатка должна быть возвращена. Согласно ст.451 ГК РФ договор также подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств. 08 декабря 2010 года она направила письмо Бойко С.П. с просьбой вернуть 50000 руб., переданных ему в качестве задатка, однако ответа не получила.
В судебном заседании истица Денисова В.Д. и ее представитель адвокат Низельник Г.Д. заявленные исковые требования поддержали по основаниям, указанным в иске. Дополнили, что, поскольку в предварительном договоре не оговорен срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости, срок действия предварительного договора купли-продажи составляет 1 год, то есть срок его окончания - 12.05.2011 года. Однако, 03.09.2010 года Бойко С.П. продал комнату № 124А по ул.Объездной, 8 в г.Ставрополе, тем самым он расторг договор, не выполнив своих обязательств по предварительному договору. Козельская Т.Д. не отказывалась от выполнения обязательств по предварительному договору. Она (Козельская) не получала от Бойко С.П. заказного письма с предложением заключить основной договор. Ответчиком не было предпринято никаких действий к понуждению Козельской Т.Д. в случае отказа заключить основной договор.
Ответчик Бойко С.П. и его представитель по доверенности Выходцева Т.М. в судебном заседании заявленные исковые требования не признали, суду пояснили, что срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости определен в п.7 предварительного договора от 20.05.2010г. Козельская Т.Д. устно была уведомлена Бойко С.П. 08 июня 2010 года об исполнении п.5 предварительного договора о сборе им документов, необходимых для заключения основного договора. Однако, Козельская Т.Д. отказалась от заключения основного договора, так как у нее не было денег для покупки недвижимости. Оформить письменный отказ от заключения основного договора купли-продажи Козельская Т.Д. отказалась, ничем это не объяснив. На возврате 50000руб., внесенных в качестве задатка Бойко С.П., Козельская Т.Д. не настаивала, так как понимала, что по ее вине они не могут заключить основной договор купли-продажи. Бойко С.П. по совету риэлторов направил 22 июня 2010 года заказное письмо с уведомлением Козельской Т.Д. об исполнении им обязательств, предусмотренных п.5 предварительного договора. Однако, это письмо вернулось Бойко С.П. по истечении срока хранения. В соответствии с п.2 ст.381 ГК РФ в связи с отказом Козельской Т.Д. от исполнения обязательств обязательство заключить основной договор купли-продажи, предварительный договор прекращает свое действие, в связи с чем оснований для возврата 50000 руб., внесенных Козельской Т.Д. в качестве задатка не имеется. Более того, считают, что у истицы Денисовой В.Д. отсутствует право требования возврата суммы задатка, поскольку факт подачи ею заявления о вступлении в наследство свидетельствует лишь о намерении наследника вступить во владение наследственным имуществом, однако право собственности в полном объеме возникнет с момента документального подтверждения наследственных прав.
Допрошенная судом в качестве свидетеля Казьменко Е.Д. суду показала, что Денисова В.Д. и Козельская Т.Д. являются ее сестрами. Ей известно, что Козельская Т.Д. намеревалась приобрести комнату в общежитии, для чего обратилась в фирму недвижимости. Поскольку у нее не было денег на оплату услуг фирмы недвижимости, она приходила к ней занять 50000 рублей, она (Казьменко) заняла ей 25000 рублей. В апреле 2010 года, когда Козельская приходила к ней в гости, то говорила, что намеревается купить комнату. Козельская была инвалидом 2 группы, в июле 2010 года ее забрала «Скорая помощь». Из больницы она выписалась только 1 сентября 2010 года. На ее вопрос после выписки по поводу заключения договора купли-продажи комнаты, сестра говорила, что основной договор купли-продажи ею будет заключен после того, как пришлют готовые документы. Козельская хотела продать свою комнату в общежитии и купить комнату у Бойко С.П.
Свидетель Берлова С.М. суду пояснила, что работает риэлтором в фирме «Инсайт», К ней обратился Бойко С.П., имевший намерение продать принадлежащую ему комнату № 124А по ул.Объездной, 8 в г.Ставрополе. Козельская Т.Д. хотела продать свою комнату в общежитии и купить комнату у Бойко. Она (Берлова) готовила проект предварительного договора, по условиям которого Бойко получил от Козельской в качестве задатка 50000 руб. 08 июня 2010 года к ней в офис фирмы «Инсайт» пришли Бойко и Козельская, где Бойко сообщил Козельской о том, что им собраны документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи, однако Козельская отказалась от заключения основного договора купли-продажи комнаты с Бойко, также сняла с продажи свою комнату. Написать заявление об отказе от заключения основного договора купли-продажи Козельская отказалась, ничем это не объяснив. В дальнейшем Бойко направил Козельской уведомление о намерении заключить с ней договор купли-продажи.
Выслушав объяснения сторон и их представителей, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Денисовой В.Д. по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, 20 мая 2010 года между Бойко С.П. с одной стороны и Козельская Т.Д., с другой стороны, заключён предварительный договор купли продажи недвижимости, согласно п.1 которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости (основной договор), по которому Бойко А.С. обязуется продать и передать в индивидуальную собственность Козельской Т.Д. комнату №124а, расположенную в гор. Ставрополе по ул. Объездная, 8.
Согласно п. 3 Договора по взаимному согласию сторон цена Объекта составляет 620000 рублей.
В силу п.п. 4.1, 4.3 Договора установлен следующий порядок оплаты Объекта: 50000 руб. Козельская передает 20 мая 2010 года в качестве задатка, оставшиеся 570000 руб. Козельская передает Бойко в день заключения Сторонами основного договора и подачи документов в Управление Росреестра по Ставропольскому краю.
Факт получения Бойко С.П. от Козельской Т.Д. 50000 руб. подтверждается распиской от 20.05.2010г. (л.д.9) и не оспаривается сторонами.
Пунктом 7 предварительного договора от 20.05.2010г. определен срок заключения основного договора: в течение трех календарных дней с даты получения Козельской Т.Д. уведомления Бойко С.П. об исполнении обязательств, возложенных на него п.5 договора, но не ранее 24 мая 2010 года.
Пунктом 5 указанного договора определено, что в течение 30 дней с даты получения суммы задатка в соответствии с п.4.1 договора Сторона-1 (Бойко С.П.) обязуется подготовить полный комплект документов, требуемый Управлением Росреестра по СК от продавцов жилых помещений для регистрации перехода права собственности на жилое помещение к покупателю.
08 ноября 2010 года Козельская Т.Д. умерла, о чем имеется запись в специализированном отделе государственной регистрации смерти управления ЗАГС Ставропольского края по г. Ставрополю № 3515 от 10.11.2010 года. ( л.д.10).
Согласно справки, выданной Вр.И.О. нотариуса Куриловой Н.М., Денисовой В.Д. принято наследство после полнородной сестры Козельской Т.Д., умершей 08.11.2010 года. (л.д.11).
Истица Денисова В.Д. просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от 20.05.2010 года, заключенный между Бойко С.П. (продавец) с одной стороны и Козельской Т.Д. (покупатель) другой стороны.
Суд считает, что данные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст.416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Доводы ответчика и его представителя о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором были прекращены в связи с отказом Козельской Т.Д. от заключения договора купли-продажи не нашли своего подтверждения в судебном заседании.
В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с ч.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Таким образом, соглашение сторон о расторжении предварительного договора от 20.05.2010г. должно быть составлено в письменной форме, обязательной для заключения сделок с недвижимостью. Несоблюдение формы соглашения о расторжении предварительного договора также влечет его ничтожность.
Пунктом 7 предварительного договора купли-продажи от 20.05.2010г. предусмотрено, что срок заключения Основного договора определен: в течение трех календарных дней с даты получения Стороной -2 (Покупателем) уведомления Стороны-1 (Продавца) об исполнении обязательств, возложенных на нее пунктом 5 настоящего договора, но не ранее 24 мая 2010 года.
Данное условие договора не было выполнено Бойко С.П., поскольку из представленного им почтового уведомления к его заказному письму с уведомлением, отправленному Козельской Т.Д. 22.06.2010г. о выполнении им условия п.5 предварительного договора, следует, что заказное письмо возвращено ему в связи с истечением срока хранения.
Учитывая изложенное, к моменту смерти Козельской Т.Д. предварительный договор от 20.05.2010г. не был расторгнут по соглашению сторон, не истек и срок его действия ввиду не подписания основного договора.
В связи со смертью Козельской Т.Д., обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи от 20.05.2010г. прекратились в связи с невозможностью исполнения, за которое стороны не отвечают, в соответствии с ч.1 ст.416 ГК РФ. Положения главы 29 ГК РФ об изменении и расторжении договора в данном случае не применимы.
Более того, по исковым требованиям о расторжении предварительного договора Денисова В.Д. является ненадлежащим истцом в силу ч.2 ст.450 ГК РФ, поскольку в судебном порядке договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон договора.
Учитывая изложенное, в удовлетворении исковых требований Денисовой В.Д. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от 20.05.2010г. суд отказывает
В соответствии с ч.1 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательств до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
В данном случае обязательства, предусмотренные предварительным договором от 20.05.2010г. прекращены в связи с невозможностью исполнения, ввиду смерти покупателя 08.11.2010г.
В силу прямого указания в законе (ч.1 ст.381 ГК РФ) задаток подлежит возврату.
В соответствии с ст.1153 ГК РФ позволяют Денисовой В.Д. со дня открытия наследства получить (требовать получения) денежных средств, право на которые возникло после смерти наследодателя.
Учитывая изложенное, исковые требования Денисовой В.Д. о взыскании с Бойко С.П. 50000 руб. подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст.ст.98, 100 ГПК РФ в пользу истицы Денисовой В.Д. с ответчика Бойко С.П. подлежат взысканию расходы за составление искового заявления – 1000 руб., на представителя – 9000 руб., а всего 10000 руб. Расходы в сумме 5000 руб. на оказание юридической помощи в наследственном деле не подлежат компенсации за счет ответчика, так как не имеют отношения к данному делу.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Денисова В.Д. удовлетворить частично.
Взыскать с Бойко С.П. в пользу Денисова В.Д. - 50000 рублей, расходы на оплату услуг представителя – 10000 руб., а всего 60000 рублей.
В удовлетворении исковых требований Денисова В.Д. к Бойко С.П. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от 20 мая 2010 года отказать.
Мотивированное решение составлено 17 марта 2011 года.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд г.Ставрополя в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения.
С у д ь я Л.И.Кононова