Дело <номер обезличен>
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
<дата обезличена> <адрес обезличен>
Ленинский районный суд <адрес обезличен> в составе:
председательствующего судьи Подзолко Е.Н.,
при секретаре Савченко М.В.,
с участием адвокатов Коротаевой М.А., Туаевой С.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Данилова А.В. к Шевченко Г.М., Шевченко Л.Г. , третьи лица Шевченко Р.Г., ООО КЦН «Династия» о взыскании денежных средств и встречному исковому заявлению Шевченко Г.М., Шевченко Л.Г. к Данилову А.В., третье лицо ООО КНЦ «Династия» о признании предварительного договора купли-продажи недействительным в части заключения договора купли-продажи,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам, в котором (после изменения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ) просит взыскать с Шевченко Г.М., Шевченко Л.Г. , в его пользу денежные средства в сумме <данные изъяты>, из которых
-<данные изъяты> – аванс, переданный ответчикам по предварительному договору купли-продажи недвижимости; - <данные изъяты> - сумма штрафа; -<данные изъяты>. - сумма убытков; - <данные изъяты> – расходы, связанные с оплатой услуг представителя; - <данные изъяты> – расходы, связанные с оплатой услуг оценщика; - <данные изъяты> - сумма оплаченной истцом госпошлины; - <данные изъяты> - сумма процентов.
В обоснование исковых требований истец указал, что в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от <дата обезличена>, заключенному между Ответчиками, с одной стороны и Истцом, с другой стороны, каждая из сторон приняла на себя обязательства по подписанию основного договора купли – продажи в срок до <дата обезличена>.
В соответствии с условиями указанного договора, Ответчики получили от Истца <данные изъяты> - аванс, в целях обеспечения условий договора.
Документы, необходимые для сделки купли–продажи, были подготовлены ООО «Краевой центр недвижимости «ДИНАСТИЯ».
Денежные средства, необходимые для оплаты сделки, поступили на счет истца <дата обезличена>, о чем ответчикам было сообщено истцом и ООО «КЦН «ДИНАСТИЯ».
Основной договор истцом был подписан <дата обезличена>, но Ответчики, в нарушение условий договора, без объяснения причин, на подписание договора не явились, хотя были заранее предупреждены об этом сотрудниками ООО «КЦН «ДИНАСТИЯ».
Для оформления основного договора купли-продажи квартиры необходим был отчет оценщика о рыночной стоимости приобретаемой квартиры. Истцом были оплачены услуги оценщика ООО «ТАИС» в сумме <данные изъяты>.
В день подписания основного договора купли-продажи и сдачи документов для регистрации сделки купли - продажи Ответчики на сделку не явились.
В устной беседе в офисе ООО «КЦН «ДИНАСТИЯ» Ответчики заявили, что сделка не состоится и ушли. Переданные им денежные средства пообещал вернуть присутствовавший при разговоре и, фактически настроивший Ответчиков против проведения сделки купли - продажи квартиры, сын Ответчиков - Шевченко Р.Г.. При этом он не представил оформленных надлежащим образом полномочий от лица Ответчиков. Шевченко Р.Г. сообщил, что у него с собой только <данные изъяты>.
Денежные средства, полученные для оплаты сделки, Истцу пришлось вернуть, уплатив банковские проценты за использование целевых средств в сумме <данные изъяты>.
В адрес ответчиков направлялась претензия <дата обезличена> с предложением в срок до <дата обезличена> выплатить Истцу сумму 241966 руб. 50 коп., которая до настоящего времени оставлена без удовлетворения.
В судебное заседание истец не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, с участием его представителя.
Представитель истца по доверенности адвокат Туаева С.В. в судебном заседании исковые требования Данилова А.В. поддержала, просила суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик Шевченко Г.М., в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрение дела в его отсутствии.
Представитель третьего лица ООО КНЦ «Династия» по доверенности Казарян А.Р. в судебное заседание не явился, будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявлений о рассмотрении дела в его отсутствие не поступало, суд признает причину его неявки неуважительной, и с учетом мнения сторон считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в его отсутствии.
Третье лицо Шевченко Р.Г. в судебное заседание не явился, однако, как пояснила ответчица Шевченко Л.Г., ее позицию поддержала представитель- адвокат Коротаева М.А., Шевченко Р.Г. находится в длительной командировке, в суд представлены его письменные объяснения, согласно которым, истец и работники ООО КНЦ «Династия» в процессе предварительных переговоров и на момент дачи аванса, подписания предварительного договора купли-продажи от <дата обезличена> не объяснили ответчикам – людям пожилого возраста, что речь идет о покупке квартиры при помощи механизма «военной ипотеки». Не были разъяснены основные понятия, положения «военной ипотеки». Кроме того, с <дата обезличена> ответчики в письменной и устной форме предлагали истцу вернуть полученный аванс, но положительного ответа так и не дождались от него.
Суд, с учетом мнения сторон, считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствии неявившихся участников процесса в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Ответчик Шевченко Л.Г., в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований Данилова А.В. Встречные исковые требования поддержала по указанным в исковом заявлении основаниям, а именно, что <дата обезличена>, а затем уточнили <дата обезличена>, при посредничестве ООО «Краевой центр недвижимости «Династия», между Даниловым А.В. с одной стороны, Шевченко Г.М. и Шевченко Л.Г. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения. Предметом договора является жилое помещение, расположенное по адресу <адрес обезличен>. Шевченко Г.М. и Шевченко Л.Г. были введены Даниловым А.В. в заблуждение относительно природы сделки, так как не представляли себе, что такое ипотека, и как осуществляется передача квартиры, каким образом и в какие сроки поступают деньги за квартиру по договору купли- продажи, однако пояснила суду, что при подписании договоров все пункты его ей были понятны, а если бы она не поняла, то обратилась бы за их разъяснениями. В свою очередь, просили суд признать недействительными предварительные договоры от <дата обезличена> и <дата обезличена> в части обязательства заключить договор купли-продажи, применить последствия признания предварительного договора купли -продажи недействительным, признать Данилова А.В. недобросовестным лицом в заключении предварительных договоров купли-продажи, оставить аванс в сумме <данные изъяты>. у Шевченко Г.М. и Шевченко Л.Г. Представитель ответчиков адвокат Коротаева М.А.поддержала позицию доверителя.
Представитель ответчика Шевченко М.Г. по доверенности - Коротаева М.А., в судебном заседании исковые требования не признала, и пояснила, что <дата обезличена> действительно был заключен, а затем уточнен <дата обезличена>, предварительный договор купли-продажи недвижимости между истцом и ответчиками. Однако, ответчики Шевченко Г.М. и Шевченко Л.Г. даже не предполагали в силу своего возраста, ограниченной возможности воспринимать действительность в части правового обеспечения сделки, обеспечения деньгами покупателя, а вернее отсутствие денежных средств у покупателя. Истец, выступая по договору потенциальным покупателем, не пояснил, что денежные средства в уплату по договору купли-продажи квартиры, принадлежащей ответчиками, не поступят перед заключением договора купли-продажи, а именно в срок до <дата обезличена> Соответственно заключить такой договор ответчики Шевченко Г.М. и Шевченко Л.Г. не имели возможность, так как подписание такого договора значительно ухудшало их имущественное положение, имело большой риск остаться без квартиры и без денег. Просила отказать в удовлетворении исковых требований.
Свидетель Н.В., допрошенная в судебном заседании показала, что узнала поздно о продаже трехкомнатной квартиры и покупке двухкомнатной квартиры. Родители не являются недееспособными, в отношении них нет опекунов. В счет аванса за квартиру они получили 50000 руб., речь о возврате данной суммы велась с самого начала, почему не вернули аванс, она не знает. О том, что сделка осуществлялась с помощью ипотеки она знала. Ранее родители совершали сделки по покупке и продаже квартиры, деньги им отдавали сразу. <дата обезличена> ей стало известно, что о сложившейся ситуации между родителями и Даниловым, т.к. их заставляли выписываться из квартиры, о наличии 2-х предварительных договоров она не знала, у родителей их не было.
Свидетель К.Т., допрошенная в судебном заседании показала, что работает в ООО КНЦ «Династия», в конце мая проходила сделка по ипотеке, все условия сделки устраивали стороны, Данилов А.В. подготовил все необходимые документы, деньги для расчета с продавцами ему уже были перечислены на счет, однако, когда появился сын Шевченко, то настроил родителей против, и сделка начала расстраиваться.
Свидетель С.Л., допрошенная в судебном заседании показала, что работает специалистом по недвижимости в ООО КНЦ «Династия», в мае 2010 года, после просмотра объекта, ей позвонил Данилов А.В., и сообщил, что недвижимость будет приобретаться с помощью военной ипотеки, поэтому предварительный договор заключался на три месяца. Все проходило нормально, загвоздка началась, когда в сопровождении сделки подключились сын и дочь ответчиков сделка начала расстраиваться.
Суд, выслушав участников процесса, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом (ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела (ст.59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст.60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации)
В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 2 - 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).
Судом установлено, что Шевченко Г.М. и Шевченко Л.Г. принадлежит по ? доли каждому в праве общей долевой собственности трехкомнатной <адрес обезличен>, расположенной по адресу: <адрес обезличен>.
<дата обезличена> между Шевченко Г.М. и Шевченко Л.Г. и Даниловым А.В. был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимости, а 02 июня стороны уточнили предварительный договор, по которому покупатель имеет намерение купить, а продавец имеет намерение продать 3-х комнатную <адрес обезличен>.
Договор купли-продажи жилого помещения покупатель и продавец обязуются заключить в срок не позднее <дата обезличена>
Пункт 2.2. договора гласит, что продавец поставлен в известность, что источником денежных средств покупателя является целевой жилищный займ (свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа).
В соответствии с п.2.3 предварительного договора купли-продажи недвижимости в момент подписания договора Данилов А.В. передал Шевченко Л.Г. и Шевченко Г.М. в обеспечение исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи денежную сумму в размере 50 000 рублей, что подтверждается распиской в получении денежных средств (л.д. 32).
Данная денежная сумма является авансом, уплаченным до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть
Пункт 5 указанного договора предусматривает ответственность сторон, согласно которому в случае, если покупатель необоснованно уклоняется от подписания основного договора купли-продажи, то оставляет в пользу продавца <данные изъяты>. Если же Продавец необоснованно уклоняется от исполнения своих обязательств, то выплачивают покупателю <данные изъяты>. Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение обязательств обязана возместить другой стороне убытки с зачетом штрафных санкций.
Документы, необходимые для сделки купли–продажи подготавливало ООО «Краевой центр недвижимости «ДИНАСТИЯ».
Продавцам Шевченко Л.Г. и Шевченко Г.М. направлялось письменное предложение о заключении основного договора купли-продажи, однако они в нарушение условий договора, без объяснения причин, на подписание договора не явились.
Данилов А.В. в свою очередь, подписал основной договор купли-продажи недвижимости <дата обезличена>, т.е. исполнил обязательства, взятые на себя по условиям предварительного договора купли-продажи от <дата обезличена>, <дата обезличена>
<дата обезличена> в адрес Шевченко Л.Г. и Шевченко Г.М. направлена претензия с предложением в срок до <дата обезличена> выплатить истицу сумму <данные изъяты>., которая до настоящего времени оставлена без удовлетворения.
Доводы Шевченко Г.М. и Л.Г. о заключении предварительных договоров купли-продажи недвижимости под влиянием заблуждения не нашли своего подтверждения в суде, а также опровергаются показаниями как самой Шевченко Л.Г., которая пояснила, что при подписании предварительных договоров ей были понятны условия договора, а если бы она не поняла, то обратилась бы за их разъяснениями, а также показаниями свидетелей, допрошенных в судебном заседании.
Таким образом, подлежат взысканию с Шевченко Л.Г. и Шевченко Г.М. в пользу Данилова А.В. сумма аванса в размере по <данные изъяты>., поскольку предварительный договор, заключенный <дата обезличена> и уточненный <дата обезличена> между сторонами не исполнен - основной договор купли-продажи квартиры в установленный срок заключен не был, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились, поэтому сумма аванса, уплаченная Даниловым А.В., подлежит возврату.
Согласно ч. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или соответствующей его части.
Согласно Указания Банка России от 25.02.2011 года №2583-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» размер ставки рефинансирования Банка России с 28.02.2011 года составляет 8 процентов годовых.
Принимая во внимание то обстоятельство, что ответчики своевременно не воспользовались своим правом на возврат покупателю денежных средств, то с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами с Шевченко Г.М. и Шевченко Л.Г. подлежит взысканию в пользу Данилова А.В. <данные изъяты> (330 дней просрочки X 0,02% (процент за каждый день просрочки) X <данные изъяты> рублей (сумма взыскиваемого аванса) = <данные изъяты> – сумма процентов за пользование чужими денежными средствами.
Требования Данилова А.В. о взыскании с ответчиков Шевченко Г.М. и Шевченко Л.Г. суммы убытков, связанных с оформлением ипотеки, а также оплатой услуг оценщика в сумме <данные изъяты>., удовлетворению не подлежат, поскольку данные затраты являются обязательной процедурой при приобретении недвижимости в силу природы заемных отношений и являются обязанностью покупателя.
Поскольку исковые требования Данилова А.В. удовлетворены частично, то суд считает, что с ответчика подлежат взысканию судебные расходы, а именно: государственная пошлина в соразмерно удовлетворенным исковым требованиям – в размере <данные изъяты> рублей, а также расходы по оплате услуг представителя, которые суд считает необходимым уменьшить до <данные изъяты> рублей, с учетом объема выполненных работ.
В остальной части исковые требования Данилова А.В. удовлетворению не подлежат.
Исковые требования Шевченко Г.М. и Шевченко Л.Г. о признании предварительных договоров в части обязательства заключить договор купли-продажи недвижимости недействительным и применении последствий недействительности сделки, удовлетворению не подлежат, поскольку в пункте 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ установлено единственное специальное основание недействительности предварительного договора - несоблюдение правил о форме. Однако, в данном случае это требование закона выполнено.
Требования Шевченко Л.Г., Шевченко Г.М. о признании Данилова А.В. недобросовестным лицом при заключении предварительных договоров и удержании у них суммы аванса, также не подлежат удовлетворению, поскольку представленные сторонами в суд доказательства, в полной мере свидетельствуют о намерении Данилова А.В. заключить основной договор купли-продажи, что подтверждается письменными доказательства (копия квитанции ООО «ТАИС» за услуги оценщика; копия почтовой квитанции <номер обезличен> от <дата обезличена> о направлении претензии Ответчикам; копии талонов на прием в Управлении федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю и копия квитанции о направлении телеграммы от <дата обезличена>; копия телеграммы, направленной Ответчикам <дата обезличена>; копия претензии, направленной Ответчикам <дата обезличена>; копия выписки по лицевому счету Истца по состоянию на <дата обезличена>; копия уведомления от <дата обезличена>; копия свидетельства о праве участника накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа серия 10 05 <номер обезличен> от <дата обезличена>; копия расписки от <дата обезличена>, подтверждающая получение Ответчиками аванса в сумме <данные изъяты>; копия выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата обезличена>; копия технического паспорта на квартиру Ответчиков от <дата обезличена>; копия кадастрового паспорта помещения от <дата обезличена>; копия договора /продажи недвижимости/ от <дата обезличена>) и материалами дела.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Данилова А.В. к Шевченко Г.М., Шевченко Л.Г. , третьи лица Шевченко Р.Г., ООО КЦН «Династия» - удовлетворить частично.
Взыскать с Шевченко Г.М., Шевченко Л.Г. в пользу Данилова А.В. аванс в размере <данные изъяты>.
Взыскать с Шевченко Г.М., Шевченко Л.Г. в пользу Данилова А.В. проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>
Взыскать с Шевченко Г.М., Шевченко Л.Г. в пользу Данилова А.В. расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты>
Взыскать с Шевченко Г.М., Шевченко Л.Г. в пользу Данилова А.В. расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере <данные изъяты>
В остальной части исковых требований Данилову А.В. отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Шевченко Г.М., Шевченко Л.Г. – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд г. Ставрополя в течение десяти дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Е.Н. Подзолко
Мотивированное решение изготовлено 16 мая 2011 года.