Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 апреля 2011 года г.Ставрополь
Ленинский районный суд г.Ставрополя в составе:
председательствующего: судьи Кононовой Л.И.,
при секретаре Калинка И.С.,
с участием истицы Свидиной О.В., ее представителя – адвоката Глазковой Н.Е., ответчика Котовской Л.Н., ИП Кондратенко Т.Н. (Правовое агентство по недвижимости «Ритм»),
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Свидина О.В. к Котовская Л.Н. , ИП Кондратенко Т.Н. о взыскании двойной суммы задатка, убытков,
У С Т А Н О В И Л :
Свидина О.В. обратилась в суд с иском к Котовской Л.Н. о взыскании двойной суммы задатка в размере 60000 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 2000 руб., о взыскании с индивидуального предпринимателя Кондратенко Т.Н. (Правовое агентство по недвижимости «РИТМ») убытков в размере 10000 руб., госпошлины в доход государства в размере 400 руб., взыскании с ответчиков солидарно расходов на оплату услуг представителя.
В обоснование своих требований истец указала, что в ноябре 2010 года она обратилась в правовое агентство по недвижимости «РИТМ» (г.Ставрополь, ул.Рылеева, 5) - далее Агентство, предоставляющее услуги по продаже недвижимости. Целью обращения явился подбор Агентством варианта недвижимости из своей базы - однокомнатной квартиры в Юго-Западном районе города Ставрополя для ее приобретения в собственность и проверка «юридической чистоты» сделки. Стоимость данной услуги была определена Агентством в 10 000 рублей и оплачена ею. Квитанция сразу ей выдана не была, ей пообещали выдать ее по окончании оформления недвижимости в ее собственность. 19.11.2010 года в помещении Агентства был заключен предварительный договор купли продажи недвижимости, предметом которого явилась однокомнатная квартира, общей площадью 26,20 кв.м., находящаяся по адресу: г.Ставрополь, проезд 2-ой Юго-Западный, дом 2Г, в квартале 467, кв.0.3. Продавцом квартиры выступила Котовская Л.Н. , <дата обезличена> года рождения, проживающая по адресу: <адрес обезличен>. На момент заключения предварительного договора продавец Котовская Л.Н. и Агентство, зная, что на квартиру, которую она намеревалась приобрести, наложен арест, скрыли от нее это обстоятельство, препятствующее государственной регистрации перехода права собственности. Факт осведомленности ответчиков может быть подтвержден при затребовании судом из Управления Росреестра по СК из дела правоустанавливающих документов на квартиру уведомлений в адрес собственников о зарегистрированных (снятых) арестах. 19.11.2010 года истицей во исполнение условий предварительного договора и соглашения о задатке были переданы Котовской Л.Н. денежные средства в размере 30 000 рублей. Деньги передавались в обеспечение заключения в дальнейшем договора купли-продажи квартиры. Передача денег произведена в помещении Агентства в присутствии свидетелей: директора Кондратенко Т.Н. и риелтора Чалова И.Н.. Срок заключения «основного» договора купли-продажи квартиры был определен по соглашению сторон до 15 декабря 2010 года, но до наступления этой даты (примерно в начале декабря) ей позвонила риелтор Чалова И.Н. и сообщила, что имеются препятствия для государственной регистрации и заключения договора купли-продажи недвижимости, поскольку на квартиру наложен арест. На ее возмущения по поводу обещанной агентством проверки «юридической чистоты» сделки, она пообещала, что арест скоро снимут и сделка состоится, но немного позднее. Она стала ждать, подождала до конца декабря, но ситуация осталась без изменения. Договор купли-продажи продавец и агентство заключать и передавать на государственную регистрацию не собирались. Впоследствии от третьих лиц ей стало известно, что Котовская Л.Н. уже неоднократно получала в качестве задатка денежные средства по подобной «схеме», зная, что на квартиру наложен арест, и сделка купли-продажи не состоится. Что касается ее задатка, то Котовская Л.Н. по телефону ей сообщила, что возвращать деньги не собирается. Считает, что за неисполнение обязательства ответственна сторона, получившая задаток - Котовская Л.Н., и она обязана уплатить ей двойную сумму задатка по правилам части 2 статьи 381 ГК РФ. Котовская Л.Н. добровольно возвратить задаток, и тем более в двойном размере, отказывается. Но обязательство по продаже квартиры не может быть исполнено вследствие имеющихся ограничений на распоряжение данной недвижимостью. В соответствии с частью 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства вследствие невозможности его исполнения задаток должен быть возвращен Считает, что в данном случае имеет место невозможность исполнения условий предварительного договора, поскольку имеет место запрещение на распоряжение квартирой, в т.ч. на ее продажу. Агентством ей были оказаны некачественные услуги по сопровождению сделки, которые не возможно назвать «правовыми»: документы составлены неграмотно, содержат многочисленные опечатки, риелтор «не удосужился» взять в Управлении Росреестра по СК выписку из ЕГРП о наличии обременении (ограничений) на объект недвижимого имущества. Когда она пыталась узнать в Агентстве телефон Котовской Л.Н. ей его дали не сразу и крайне неохотно. На ее устные претензии о возврате 10 000 рублей, агентство отказало. Она, как потребитель, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи недостатками выполненной работы (оказанной услуги) в соответствии со статьей 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей». Агентство возместить ей убытки добровольно отказывается.
В судебное заседание представитель третьего лица – Управления Росреестра по СК не явился, о времени и месте судебного разбирательства Управление извещено судом надлежащим образом, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили. В соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ суд признает причины неявки Управления Росреестра по СК неуважительными и считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.
В судебном заседании истец Свидина О.В. и ее представитель адвокат Глазкова Н.Е. поддержали заявленные требования в полном объеме, привели доводы, изложенные в исковом заявлении. Свидина О.В. суду пояснила, что деньги в сумме 10000 руб. за услуги Агентства по подбору для нее квартиры она передавала риелтору Чаловой И.Н. в присутствии Кондратенко Т.Н., полагая, что Чалова И.Н. работает в штате агентства, принадлежащего ИП Кондратенко Т.Н.
Ответчик Котовская Л.Н. исковые требования Свидиной О.В. к ней не признала, пояснила, что действительно, 19.11.2010 года между Свидиной О.В. и нею был заключен предварительный договор купли продажи принадлежащей ей однокомнатной квартиры, общей площадью 26,2 кв. м., расположенной по адресу: г. Ставрополь, проезд 2-ой Юго-Западный, дом 2Г, в квартале 467, продавцом которой выступала она, а покупателем - Свидина О.В. Согласно соглашению о задатке, действительно 19.11.2010г. она получила деньги в сумме 30000 рублей за продажу однокомнатной квартиры. Между тем, требования Свидиной О.В. о взыскании двойной суммы задатка, связанные с невозможностью исполнения обязательства по продаже квартиры несостоятельны по следующим основаниям. При заключении предварительного договора она добросовестно полагала, что квартира обременений не имеет. О данном обстоятельстве может свидетельствовать полученное ею 07 декабря 2010 года свидетельство о государственной регистрации ее права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Ставрополь, проезд 2-й Юго-Западный, дом 2Г, в квартале 467, кв.0.3, тогда как предварительный договор купли-продажи указанной квартиры между нею и Свидиной О.В. заключен ранее, 19.11.2010 года. Свидина О.В. знала, что ею сданы документы в Управление Росреестра по СК для получения регистрационного свидетельства о праве собственности на эту квартиру.
Ответчик индивидуальный предприниматель Кондратенко Т.Н. просила отказать в удовлетворении исковых требований Свидиной О.В. Пояснила, что 19.11.2010 года к ней обратились риелтор Чалова И.Н., Котовская Любовь Николаевна и Свидина Ольга Викторовна по вопросу заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости и дальнейшего оформления документов. Ранее она с ними нигде не встречалась, не созванивалась, услуги по подбору вариантов недвижимости не осуществляла. По просьбе сторон ею был составлен предварительный договор купли-продажи недвижимости между Котовской Л.Н., Свидиной О.В. и ею, в котором Котовская Л.Н. намеривалась продать, а Свидина О.В. купить однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: город Ставрополь, проезд 2-й Юго-Западный, дом 2Г, в квартале 467, квартира 0.3 При подписании предварительного договора Свидина О.В. передала Котовской Л.Н. задаток в сумме 30000 руб., что подтверждается вышеназванным предварительным договором, соглашением о задатке от 19.11.2010 года, распиской от 19.11.2010 года. Доводы истца о том, что на момент заключения предварительного договора ей и Котовской Л.Н. было известно о наложенном аресте на вышеназванную недвижимость и они сокрыли от нее это обстоятельство, препятствующее государственной регистрации перехода права собственности, считает необоснованными по следующим причинам. В начале декабря 2010 года ей стало известно из Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об аресте, наложенном судебным приставом-исполнителем Тарасовым на данный объект недвижимости, о чем незамедлительно было сообщено истцу. Обещать снять арест она не могла, так как риелтор Чалова И.Н. вместе с Котовской Л.Н. были на приеме у начальника районной службы судебных приставов-исполнителей в тот же день, где и посоветовали обратиться в суд, но прогнозы по снятию аресты были неизвестны. Чалова И.Н. сообщила истице о сроках рассмотрения дела в суде, которые могут занять не менее месяца, и предложила Свидиной О.В. продолжить подбор объектов недвижимости на случай отрицательного решения вопроса. Агентством было предложено продлить предварительный договор купли-продажи, в связи с чем было заключено дополнительное соглашение от 16.12.2010г. к предварительному договору купли-продажи недвижимости от 19.11.2010 года. Истец в данном дополнительном соглашении потребовала указать пункт о возврате задатка в сумме 30 000 рублей «Продавцом» в случае подбора альтернативной недвижимости. Данное соглашение является подтверждением того, что истица полностью владела информацией почему изменяются сроки ранее заключенного договора. Нет оснований считать документы, сопровождающие сделку, оформленными «не грамотно», как утверждает истец. Что касается выписки из ЕГРП из Управления Росреестра по СК, то эта услуга является платной, а так как никакие средства, кроме задатка в агентстве не передавались, то решено было сделать это позднее по согласию сторон. В момент заключения предварительного договора Котовская Л.Н. предоставила Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 28.01.2010 года, за № 01/2Ю-901; Договор уступки требования от 12.05.2010 года, также была предъявлена расписка, выданная Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, о том, что ее документы находятся на государственной регистрации права. Незамедлительно они связались со специалистами Управления Росреесора по СК, где получили информацию, что с данными документами работает регистратор Кадацкий И.А., который подтвердил, что документы находятся на регистрации права, об этом было сообщено истцу. В соответствии с п.3 предварительного договора купли-продажи недвижимости истец обязалась оплатить «Агентству» расходы по оформлению документов и за работу денежные средства в сумме 13 000 (Тринадцать тысяч) рублей в момент подписания вышеназванного договора. Одновременно с заключением предварительного договора купли-продажи недвижимости риэлтор Чалова И.Н. попросила распечатать договор о предоставлении услуг по продаже недвижимости, в связи с тем, чтобы оплатили её услуги по окончанию сделки. Данный договор она распечатала и отдала Чаловой И.Н. Она не обратила внимания кто его заполнял, так как денежные средства за услуги по продаже недвижимости она не получает. Никакие денежные средства в офисе не передавались, кроме задатка. Никаких денежных средств ей оплачено не было, соответственно, никаких квитанций и расписок она истице не давала. В соответствии со ст. 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре. В связи с тем, что никакая оплата ей не поступала, она никаких услуг по представленному истицей договору не оказывала, просила отказать в удовлетворении исковых требований Свидиной О.В. о взыскании убытков в размере 10000 руб.
Выслушав объяснения сторон и их представителей, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Свидиной О.В. по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 19 ноября 2010 года между Котовской Л.Н., выступающей «Продавцом», и Свидиной О.В. – «Покупателем», а также «Агентством по недвижимости» в лице индивидуального предпринимателя Кондратенко Т.Н., действующей на основании свидетельства № 1055 от 08.07.2002г., выданного администрацией г.Ставрополя, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости – однокомнатной квартиры, общей площадью 26,20 кв.м., находящейся по адресу: г.Ставрополь, проезд 2-й Юго-Западный, дом 2Г, в квартале 467, за № 0.3.
Согласно пункту 10 указанного предварительного договора договор купли-продажи по соглашению сторон будет заключен сторонами не позднее 15 декабря 2010 года.
В день подписания предварительного договора купли-продажи 19 ноября 2010 года Котовская Л.Н. получила от Свидиной О.В. задаток в сумме 30000 руб. за продажу однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Ставрополь, 2-й Юго-Западный проезд, дом 2Г, в квартале 467, кв.0.3, что подтверждено письменным соглашением о задатке. При этом в соглашении о задатке ошибочно указана дата его составления 19.10.2010г., а не 19.11.2010г., что стороны подтвердили в судебном заседании.
16 декабря 2010 года между Котовской Л.Н. и Свидиной О.В. заключено дополнительное соглашение к предварительному договору от 19.11.2010г., которым изменены п.п.9 и 10 предварительного договора, а именно, перенесен срок полного расчета за недвижимость до 01 февраля 2011 года, срок заключения договора купли-продажи определен сторонами – не позднее 20 января 2011 года.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Ставропольского межрайонного отдела УФССП по СК Тарасова М.Н. от 20.10.2008г. в порядке исполнения исполнительного документа: исполнительного листа № 2-2837/08 от 06.08.2008г., выданного Промышленным райсудом г.Ставрополя о взыскании с Котовской Л.Н. долга в размере 258550 руб. в пользу Кузьменко Е.М., в целях обеспечения наложения ареста на имущество и до его обнаружения, приняты меры принудительного исполнения в виде: объявления запрета должнику Котовской Л.Н. на распоряжение имуществом, зарегистрированным за нею на праве собственности.
Сведений о направлении данного постановления должнику Котовской Л.Н. в материалах обозревавшегося судом исполнительного производства № 07/36/95314/32/2008 не имеется.
Из представленных на запрос суда Управлением Росреестра по СК материалов дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости – квартиру 0.3 по адресу: г.Ставрополь, проезд 2-й Юго-Западный, дом 2г, следует, что 01 ноября 2010 года Котовская Л.Н. обратилась в Управление Росреестра по СК с заявлением о государственной регистрации ее права собственности на указанную выше квартиру, представив в качестве правоустанавливающих документов: договор № 01/2Ю-901 участия в долевом строительстве от 28.01.2010г., зарегистрированный в УФРС по СК 23.03.2010г. за № 26-26-01/007/2010-716, договор уступки требования от 12.05.2010г., зарегистрированный в регистрирующем органе 12.10.2010г. за № 26-26-01/152/2010-028, акт приема-передачи от 22.10.2010г.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданному Котовской Л.Н. Управлением Росреестра по СК 07.12.2010г. № 26 АЕ 225441, 07.12.2010г., в ЕГРП 07.12.2010г. сделана запись о регистрации за нею права собственности на квартиру № 0.3, расположенную по адресу: г.Ставрополь, проезд 2-й Юго-Западный, дом 2Г, в квартале 467, за № 26-26-01/128/2010-919. В тот же день Управлением Росреестра по СК произведена и государственная регистрация ограничения (обременения) ее права собственности на указанную выше квартиру на основании постановления судебного пристава-исполнителя Ставропольского межрайонного отдела судебных приставов УФССП по СК от 20.10.2008г. в виде государственной регистрации ареста, наложенного на этот объект недвижимого имущества.
Таким образом, поскольку государственная регистрация права собственности ответчицы Котовской Л.Н. на квартиру № 0.3 по адресу: г.Ставрополь, 2-й Юго-Западный проезд, дом 2Г, и государственная регистрация обременения ее права собственности на эту квартиру арестом, наложенным на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 20.10.2008г., произведена Управлением Росреестра по СК 07.12.2010г., на момент заключения предварительного договора купли-продажи между Свидиной О.В. и Котовской Л.Н. от 19.11.2010г. Котовская Л.Н. не являлась собственником квартиры, являвшейся предметом сделки между ними, не существовало и каких-либо обременений ее права собственности на эту квартиру.
Как установлено в судебном заседании, в начале декабря 2010 года сторонам стало известно о наличии ареста, наложенного на квартиру № 0.3 по адресу: г.Ставрополь, 2-й Юго-Западный проезд, дом 2Г на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 20.10.2008г., что и явилось препятствием к заключению основного договора купли-продажи между ними.
В силу ч.1 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
В соответствии с ч.1 ст.416 ГПК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
В соответствии с ч.2 ст.381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Суд не может согласиться с доводами истца о том, что сделка купли-продажи квартиры № 0.3 адресу: г.Ставрополь, 2-й Юго-Западный проезд, дом 2Г не состоялась по вине ответчика Котовской Л.Н.
В силу ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре Таким образом, как права на недвижимое имущество, так и обременения этих прав, в силу прямого указания в законе, возникают с момента их государственной регистрации.
Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли-продажи от 19.11.2010г. право собственности на квартиру, являвшуюся предметом будущей сделки купли-продажи между сторонами, равно как и какие-либо ограничения этого права Котовской Л.Н. не существовали. О том, что у Котовской Л.Н. отсутствовали правоподтверждающие документы на квартиру № 0.3 по адресу: г.Ставрополь, 2-й Юго-Западный проезд, дом 2Г, Свидиной О.В. было известно, что следует из содержания пункта 7 предварительного договора от 19.11.2010г., согласно которому «Продавец» взял на себя обязательство предоставить в дальнейшем «Агентству» правоустанавливающий и правоподтверждающий документы на квартиру, являющуюся предметом сделки.
Учитывая изложенное, исковые требования Свидиной О.В. к Котовской Л.Н. подлежат удовлетворению в части взыскания суммы задатка в одинарном размере – 30000 руб., поскольку суд не усматривает вины продавца в неисполнении обязательств по предварительному договору от 19.11.2010г.
Не подлежат удовлетворению и исковые требования Свидиной О.В. к ИП Кондратенко Т.Н. о взыскании убытков в размере 10000 руб., причиненных, по мнению истицы, в результате некачественного оказания услуг по сопровождению сделки: документы составлены неграмотно, содержат многочисленные опечатки, риэлтор не удосужился взять в Управлении Росреестра по СК выписку из ЕГРП о наличии обременений (ограничений) на объект недвижимого имущества.
Правоотношения сторон по возмездному оказанию услуг регулируются главой 39 ГК РФ.
В соответствии с ч.1 ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В силу ч.1 ст.781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.
В обоснование исковых требований к ИП Кондратенко Т.Н. истец ссылается на договор предоставления услуг по продаже недвижимости без даты, из содержания которого следует, что он заключен между Агентством по недвижимости в лице ИП Кондратенко Т.Н., действующей на основании свидетельства № 1055 от 08.07.2002г., выданного администрацией г.Ставрополя, и Свидиной О.В.
В соответствии с пунктом 1 данного договора его предметом являются обязательства «Агентства» по оказанию услуг по продаже (отчуждению) принадлежащей «Продавцу» на праве собственности недвижимости. Пунктом 2 указанного договора предусмотрено, что «Продавец» как собственник недвижимости, определяет его стоимость в размере 10000 руб., с учетом комиссионных «Агентству», которые составляют 10000 руб.
Как установлено в судебном заседании, Свидина О.В. являлась покупателем недвижимости у продавца Котовской Л.Н., а не продавцом этой недвижимости. Из пояснений самой Свидиной О.В. в судебном заседании следует, что деньги в сумме 10000 руб. она передала риэлтору Чаловой И.Н., которая не является сотрудником Агентства по недвижимости индивидуального предпринимателя Кондратенко Т.Н. Индивидуальному предпринимателю Кондратенко Т.Н. она никаких денег не передавала.
Таким образом, истцом не представлено суду доказательств оказания ей услуг по договору предоставления услуг по продаже недвижимости со стороны индивидуального предпринимателя Кондратенко Т.Н., равно как и оплаты ею этих услуг Кондратенко Т.Н. в размере 10000 руб.
На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований Свидиной О.В. к ИП Кондратенко Т.Н. в размере 10000 руб.
В соответствии со ст.ст.98, 100 ГПК РФ понесенные истицей судебные расходы по оплате госпошлины при подаче искового заявления в суд подлежат компенсации за счет ответчика Котовской Л.Н. пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, а расходы на представителя также с учетом требований разумности, и составят, соответственно, - 1100руб. и 3989руб.70коп., а всего – 5089руб.70коп.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Свидина О.В. удовлетворить частично.
Взыскать с Котовская Л.Н. в пользу Свидина О.В. сумму задатка в размере 30000 руб., судебные расходы в размере 5089руб.70коп., а всего – 35089руб.70коп.
В удовлетворении остальных исковых требований Свидина О.В. отказать.
Мотивированное решение составлено 18 апреля 2011 года.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Ленинский районный суд г.Ставрополя в течение 10 дней со дня составления мотивированного решения.
С у д ь я : Л.И.Кононова