Дело №/10 РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Ленинский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего – судьи Кобзевой И.В.,
при секретаре Баркаловой Ю.В.,
с участием адвоката Скляднева О.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Иванютенко Ольги Анатольевны к ООО <данные изъяты> об обязании произвести государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Иванютенко О.А. обратилась в суд с иском к ООО <данные изъяты> об обязании произвести государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение.
В обоснование заявленных требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ООО <данные изъяты> договор купли-продажи нежилого встроенного помещения V в литере Б площадью 582 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Данный объект недвижимости был передан ей по акту приема-передачи в тот же день. Свои обязательства по договору купли-продажи она выполнила в полном объеме.
Однако, ООО <данные изъяты> уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на помещение.
ДД.ММ.ГГГГ Иванютенко О.А. в адрес ООО <данные изъяты> направлялось требование о необходимости явиться совместно в Управление Росреестра по <адрес> для подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности, однако до настоящего времени никакого ответа не поступало.
С учетом этого, Иванютенко О.А. просит суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ней на нежилое встроенное помещение V в литере Б, площадью 582 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.
В судебном заседании истица Иванютенко О.А. и ее представитель по ордеру адвокат Скляднев О.М. поддержали заявленные исковые требования в полном объеме и просили суд удовлетворить их.
Представитель ответчика ООО <данные изъяты>» по доверенности Лебедев С.Н. в решении данного вопроса полагался на усмотрение суда, пояснил, что предыдущее руководство фирмы не передавало документов о сделках, финансовых документов, поэтому он не может дать пояснений по существу спора.
Представитель третьего лица компании <данные изъяты>» по доверенности Семенов В.П. просил суд оставить заявленные исковые требования без удовлетворения, пояснив, что спорное нежилое помещение обременено ипотекой, залогодержателем является компания <данные изъяты>», которая не давала своего согласия на отчуждение нежилого помещения. Также пояснил, что подпись в договоре купли-продажи, в акте приема-передачи, в соглашении о зачете взаимных требований выполнена не директором ООО <данные изъяты> ФИО8
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по доверенности Лесунова И.Ю. в решении данного вопроса полагалась на усмотрение суда.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, мнение эксперта ФИО10, исследовав доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО <данные изъяты> (Продавец) и Иванютенко О.А. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого встроенного помещения V в литере Б площадью 582 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности Продавцу (л.д. 6-7). В том числе, в договоре указано, что продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора помещение никому не отчуждено, не обещано, не является предметом исков третьих лиц, в споре и под арестом не состоит, в доверительное управление, в качестве вклада в уставный капитал не передано (п.2.4 договора). На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое встроенное помещение было передано Иванютенко О.А. (л.д. 8), ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено соглашение о зачете взаимных требований (л.д. 9).
Доводы представителя третьего лица компании <данные изъяты> относительно подложности документов, в частности договора купли-продажи, акта приема-передачи, соглашения о зачете взаимных требований, так как подписаны они не ФИО8, которая являлась директором ООО <данные изъяты> не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Согласно заключению судебной экспертизы, проведенной ГУ <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.101-106), а также пояснений эксперта ФИО10, данных в судебном заседании, подпись в данных документах выполнена самой ФИО8
В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.
Как следует из доводов истицы, изложенных в исковом заявлении и пояснений данных в судебном заседании ООО <данные изъяты> уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.
В адрес ответчика направлялось требование о необходимости явиться в УФРС по <адрес> с пакетом документов, необходимых для государственной регистрации перехода на истицу права собственности на помещение, приобретенное по договору купли-продажи, ответа на которое до настоящего времени не поступало (л.д. 10).
Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между коммерческим банком <данные изъяты> (Залогодержатель) и ООО <данные изъяты> (Залогодатель) был заключен договор ипотеки № (л.д. 34-39), согласно п. 1.1 которого, Залогодатель передает Залогодержателю в залог для обеспечения исполнения денежных обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество, принадлежащее Залогодателю на праве собственности, в том числе и нежилое встроенное помещение V в литере Б общей площадью 582,0 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между коммерческим банком «Русский универсальный банк» (ООО) (Цедент) и Компанией <данные изъяты> (Цессионарий) был заключен договор уступки требования (цессии) № (л.д. 44-46), согласно которого, Цедент уступает, а Цессионарий принимает все права требования по кредитным договорам и дополнительным соглашениям, в том числе права обеспечивающие исполнение указанных обязательств, в том числе и по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 1).
Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, нежилое встроенное помещение V в лит. Б площадью 582 кв.м, расположенное по адресу: <адрес> принадлежащее на праве собственности ООО <данные изъяты>» обременено ипотекой с ДД.ММ.ГГГГ, залогодержателем на сегодняшний день является компания <данные изъяты>» (л.д. 51).
В соответствии с п. 5.2 договора ипотеки №КР/06-13Л от ДД.ММ.ГГГГ залогодатель имеет право сдавать имущество в аренду/субаренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования имуществом только с письменного согласия залогодержателя независимо от срока, на который имущество предоставляется в пользование, и целей использования имущества.
В силу ч.1 ст. 334 ГК РФ в случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
На основании ст. 355 ГК РФ залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (статьи 382-390). Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
Согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ в силу признания ее таковой судом либо независимо от такого признания.
В силу ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
На основании п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В соответствии с ч. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Как пояснил в судебном заседании представитель третьего лица Компании <данные изъяты>, компания не давала своего согласия ООО <данные изъяты> на отчуждение спорного имущества, которое является предметом залога. Данные доводы не оспаривались сторонами по делу.
В силу ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ч.2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В судебном заседании установлено, что заключая с Иванютенко О.А. договор купли-продажи недвижимого имущества ООО <данные изъяты> распорядилось заложенным недвижимым имуществом без согласия первоначального залогодержателя банка и настоящего залогодержателя компании <данные изъяты>», что не соответствует требованиям закона. Следовательно, договор купли-продажи, который направлен на отчуждение заложенного имущества не соответствует требованиям закона, а именно ст. 346 ГК РФ и ст. 37 ФЗ «Об ипотеке».
Доводы истицы о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ спорное имущество не было обременено ипотекой, так как права Банка как залогодержателя прекратились ДД.ММ.ГГГГ в результате уступки прав требования, а государственная регистрация договора в части уступки по ипотеке была произведена только ДД.ММ.ГГГГ, суд не принимает во внимание, поскольку залог произвольно не утрачивается, а прекращается в силу п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства. На момент заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости и на сегодняшний день денежное обязательство ООО <данные изъяты> по кредитному договору не исполнено, что подтверждается определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым был изменен порядок удовлетворения требования компании <данные изъяты>» к ООО <данные изъяты>», путем признания его подлежащим удовлетворению в третью очередь, как требования обеспеченного залогом имущества по договорам ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что задолженность ООО «<данные изъяты> составляет 44813679руб. 97коп. Таким образом, обязательства ООО <данные изъяты>», обеспеченные залогом, не прекращены на сегодняшний день и не были прекращены на день подписания договора купли-продажи.
Кроме того, ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В силу ч.6 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке» государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ст. 22 ФЗ «Об ипотеке» регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.
В соответствии со ст. 47 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу: по договору об ипотеке; по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.
Исходя из смысла положений ст.ст. 20, 22, 47 ФЗ «Об ипотеке» во взаимосвязи с нормами параграфа 3 главы 23 и главы 24 ГК РФ, а также учитывая, что сведений о прекращении ипотеки на спорное имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке ст. 25 ФЗ «Об ипотеке» не вносилось, залог спорного имущества в момент заключения договора уступки требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ между ООО КБ <данные изъяты> и Компанией <данные изъяты> не прекращался, т.к. ипотека была в установленном законом порядке зарегистрирована залогодателем и первым залогодержателем, что подтверждается выпиской из реестра (л.д.51), а впоследствии и Компанией <данные изъяты>. По своей правовой природе залог является обеспечением исполнения обязательств, поэтому при переходе совместно с основным обязательством прав залогодержателя от одного лица к другому функция залога не утрачивается. В связи с этим, для отчуждения заложенного имущества необходимо получить согласие на это залогодержателя, которого не было получено ни на момент подписания договора купли-продажи, ни на сегодняшний день.
С учетом этого, суд находит заявленные исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению, т.к. ООО <данные изъяты> не вправе было без согласия залогодержателя отчуждать спорное недвижимое имущество, поэтому регистрация перехода права собственности от ООО <данные изъяты>» к Иванютенко О.А. в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ государственной регистрации не подлежит, поскольку противоречит вышеуказанным нормам закона и нарушает права залогодержателя.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В иске Иванютенко Ольги Анатольевны к ООО <данные изъяты>» об обязании произвести государственную регистрацию права собственности на нежилое встроенное помещение V в литере Б площадью 582 кв.м, расположенное в <адрес> отказать.
Решение может быть обжаловано в <адрес> областной суд через районный суд в течение 10 дней.
Судья