Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Ленинский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Востриковой Г. Ф.,
при секретаре Животовой Е. В.,
с участием представителя истца ФИО11 по доверенности Орехова И.Ю.
представителя ответчика Лесникова С.Н. по доверенности Белоусова Виталия
представителя третьего лица ФИО12 по доверенности Родиной М.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску
ФИО11) к Лесникову ФИО14 об обращении взыскания на заложенное имущество,
у с т а н о в и л:
ФИО11 обратился в суд с иском к Лесникову С.Н., в котором просит в счет погашения задолженности ФИО17» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ всего в сумме 28294070 руб. 69 коп. обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Лесникову С.Н, а именно: незавершенный строительством объект литер А, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый (условный) номер №; право аренды земельного участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ с площадью 632 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер 36№
В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО11 с ФИО17», кредитор предоставил заемщику кредитную линию для пополнения оборотных средств с лимитом в сумме 27000 000 рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ. Процентная ставка по кредиту определяется согласно п. 2.7 кредитного договора.
В обеспечение обязательства по кредитному договору между истцом и ответчиком ИП Лесниковым С.Н. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор ипотеки №/И, согласно которому ответчик передал в залог истцу принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, незавершенный строительством объект литер А, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер № и право аренды земельного участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ с площадью 632 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №. В пункте 1.6 вышеуказанного договора стороны установили, что общая залоговая стоимость предмета залога составляет 11691301 руб. 60 коп.
Банк исполнил свои обязательства по выдаче кредита надлежащим образом.
Истец указывает, что в сроки, установленные кредитным договором (п. 2.8) для очередного платежа – ДД.ММ.ГГГГ, заемщик не выполнил обязанности по погашению процентов за пользование кредитом в размере 412767,12 руб., а также платы за обслуживание в сумме 13758,9 руб.
В соответствии с п. 2.11 Кредитного договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита Заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере двойной учетной ставки ЦБ РФ на момент возникновения просрочки от суммы просроченного платежа, начисляемую за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).
В соответствии с п. 6.1 договора ипотеки стороны договорились, что обращение взыскания на предмет залога, являющийся обеспечением по Кредитному договору, осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством.
В настоящее время задолженность Заемщика перед Банком составила 28294070,69 руб., в том числе основной долг 27000000 руб., по просроченным процентам 849501,36 руб., по просроченной плате за обслуживание 28316,7 руб., неустойка по плате за обслуживание 637,4 руб., неустойка по просроченным процентам 19122,08 руб., неустойка по просроченному основному долгу 396493,15 руб.
Решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены исковые требования Банка о взыскании солидарно с Луцкевич С.А., Лесникова С.Н., Лесниковой Т.А. задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по кредитному договору, истец просит обратить взыскание на имущество, принадлежащее Лесникову С.Н., заложенное по договору ипотеки №/И от ДД.ММ.ГГГГ
В судебном заседании представитель истца по доверенности Орехов И.Ю. заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Так же истец просил взыскать с ответчика расходы по уплате Банком государственной пошлины в сумме 4000 руб.
Ответчик Лесников С.Н. о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
В судебном заседании представитель ответчика Лесникова С.Н. по доверенности Белоусов Виталий иск не признал, просил в иске отказать.
Представителя третьего лица ФИО12 по доверенности Родина М.Л. в судебном заседании полагалась на усмотрение суда, представила в суд письменный отзыв по иску(т. л.д. ).
Выслушав пояснения представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11) и ФИО17» был заключен договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии (со свободным режимом выборки) (далее кредитный договор), в соответствии с условиями которого кредитор предоставил заемщику невозобновляемую кредитную линию для пополнения оборотных средств на срок по ДД.ММ.ГГГГ с лимитом в сумме 27000 000 рублей, а заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им и другие платежи в размере, в сроки и на условиях Договора.
Банк свои обязательства по предоставлению вышеуказанных кредитов выполнил, что подтверждается прилагаемыми платёжными поручениями на их перечисление и выпиской из лицевого счета заемщика.
В обеспечение обязательства по кредитному договору между истцом и ответчиком ИП Лесниковым С.Н. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор ипотеки №/И, согласно которому ответчик передал в залог истцу принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, незавершенный строительством объект литер А, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер № и право аренды земельного участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ с площадью 632 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №.
Доводы ответчика Лесникова С.Н. и его представителей о том, что договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №/И Лесников С.Н. не подписывал, не соответствуют действительным обстоятельствам дела. Данный договор ответчиком не оспорен.
По делу была проведена судебная почерковедческая экспертиза. Согласно заключению эксперта ГУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» МЮ РФ от ДД.ММ.ГГГГ № подписи от имени Лесникова С.Н., расположенные в договоре ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ФИО11 и Лесниковым С.Н., на строке «Залогодатель» и в графе «Залогодатель», выполнены не самим Лесниковым ФИО14, а другим лицом с подражанием его подлинным подписям(т.2 л.д. 10).
Также по делу была проведена повторная судебная почерковедческая экспертиза. Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, составленному экспертом ЭКЦ ГУВД <адрес>, подпись, расположенная в разделе «Подписи сторон» в графе «Залогодатель» в договоре ипотеки №/И от ДД.ММ.ГГГГ выполнена Лесниковым С.Н., образцы подписи которого представлены на исследование(т.2 л.д. 110 об.стор.).
Суд принимает во внимание заключение повторной судебной почерковедческой экспертизы. Для исследования экспертам было представлено большее количество свободных и экспериментальных( в положениях «сидя» и «стоя») образцов подписи Лесникова С.Н., чем при проведении первичной судебной почерковедческой экспертизы. В исследовании экспертом указано, что подпись, расположенная в разделе «Подписи сторон» в графе «Залогодатель» в договоре ипотеки №/И от ДД.ММ.ГГГГ, четкая, выполнена простыми движениями высокой степенью выработанности(темп – высокий, координация – высокая).
При изучении исследуемой подписи визуально, с использованием микроскопа МСП-1, видеоспектрального компаратора « VILDIS VC30A», в УФ и ИК-областях спектра и различных режимах освещения, признаков, указывающих на ее выполнение с использованием технических средств и приемов не выявлено.
При сравнении исследуемой подписи, расположенной в разделе «Подписи сторон» в графе «Залогодатель» в договоре ипотеки №/И от ДД.ММ.ГГГГ, с представленными образцами подписей Лесникова С.Н., установлено совпадение по общим признакам( степень выработанности, форма и направление движений и т.д.) и частным признакам, наиболее характерные из которых приведены в исследовании.
Выявленные совпадающие признаки устойчивы, индивидуальны, существенны и в своей совокупности достаточны для вывода о том, что исследуемая подпись выполнена Лесниковым С.Н., образцы подписи которого представлены на исследование.
Кроме совпадающих признаков выявлены некоторые различающие, но они неустойчивы, несущественны и объясняются вариационностью подписи исполнителя(т.2 л.д.110).
В заключении указано, что «причиной расхождения в выводах повторной экспертизы и выводах ранее выполненной экспертизы экспертом ГУ ВРЦСЭ МЮ РФ Солонкиной Е.И. является неполная оценка общих и частных признаков в свободных образцах подписи Лесникова С.Н. На момент производства первоначальной экспертизы у эксперта Солонкиной Е.И. отсутствовали свободные образцы подписи Лесникова С.Н. Следовательно, эксперт Солонкина Е.И. ошибочно выявила различающиеся частные признаки и дала им неверную оценку» (т.2 л.д.110 об.стор.).
Установлено, что в сроки, предусмотренные кредитным договором (п. 2.8) для очередного платежа – ДД.ММ.ГГГГ, заемщик не выполнил обязанности по погашению процентов за пользование кредитом в размере 412767,12 руб., а также платы за обслуживание в сумме 13758,9 руб.
В соответствии с п. 2.11 Кредитного договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита Заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере двойной учетной ставки ЦБ РФ на момент возникновения просрочки от суммы просроченного платежа, начисляемую за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).
Согласно п. 2.2 Договора ипотеки обязательства, исполнение которых обеспечивается Договором ипотеки, включают в том числе, но не исключительно:
- обязательства по погашению основного долга (кредита);
- обязательства по уплате процентов за пользование кредитом и других платежей по кредитному договору;
- обязательства по уплате неустойки;
- судебные и иные расходы Залогодержателя, связанные с реализацией прав по кредитному договору и договору ипотеки.
В соответствии с п. 4.3.4 Договора ипотеки Залогодержатель имеет право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства по основания, предусмотренным действующим законодательством и Кредитным договором.
Согласно п.п. «а» п. 4.7 Кредитного договора Кредитор имеет право потребовать от Заемщика досрочно возвратить часть или всю сумму кредита и уплатить платежи, предусмотренные кредитным договором, а также обратить взыскание на заложенное имущество, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком его платежных обязательств по Кредитному договору.
Из материалов дела следует, что в целях реализации прав Залогодержателя, предусмотренных действующим законодательством, кредитным договором и договором ипотеки истец обратился в арбитражный суд <адрес> с исковым заявлением о взыскании долга с заемщика и обращении взыскания на предмет ипотеки. Однако, в части обращения взыскания на предмет залога производство по делу было судом прекращено в связи с тем, что Лесников С.Н. с ДД.ММ.ГГГГ не является индивидуальным предпринимателем, что подтверждается вступившим в законную силу определением арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А14-1964/2010/53/13.
В силу ст. 819 Гражданского кодекса Российской Федерации Банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить Заемщику денежные средства (кредит) в размере и на условиях, предусмотренных Договором, а Заемщик обязуется возвратить к оговоренному сроку полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства исполняются надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 настоящего Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев установленных законом.
В соответствии со ст.334 ГК РФ 1. в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству(залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество(залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
2. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
3. Залог возникает в силу договора.
В ходе судебного заседания нашло подтверждение, что заемщик несвоевременно и не в полной мере осуществлял платежи по погашению кредита, а также допустил просрочку по уплате процентов за пользование кредитом. Требования банка о погашении всей задолженности по кредитному договору исполнены не были.
В настоящее время задолженность Заемщика перед Банком составляет 28294070,69 руб., в том числе основной долг 27000000 руб., по просроченным процентам 849501,36 руб., по просроченной плате за обслуживание 28316,7 руб., неустойка по плате за обслуживание 637,4 руб., неустойка по просроченным процентам 19122,08 руб., неустойка по просроченному основному долгу 396493,15 руб.
В соответствии с ч. 1 ст. 348 ГК РФ- взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
2. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
3. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Установлено, что обстоятельства, указанные в ч.2 ст.348 ГК РФ отсутствуют, размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца, что подтверждается материалами дела.
В соответствии со ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.
На основании ст. 54 Закона об ипотеке к числу вопросов, решаемых судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, относится установление начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации (продажи с публичных торгов). Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом (согласно п. 4 п. 2 ст. 54 № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ).
Согласно п. 1.6 договора ипотеки стороны установили, что общая залоговая стоимость предмета залога составляет 11691301 руб. 60 коп.
В соответствии с заключением проводившейся по делу судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость незавершенного строительством объекта литер А, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер № составляет 1325000 руб., права аренды земельного участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ с площадью 632 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № составляет 3045000 руб. (л.д. ).
Суд принимает во внимание заключение судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ. Проведение экспертизы было поручено экспертам ЗАО «Финансовый Консалтинг» - специализированной оценочной организации, аккредитованной Российским обществом оценщиков и оказывающей услуги по оценке имущества с 1997 года. Эксперты были предупреждены судом об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт Седенкова Т.И. – оценщик первой категории, имеет диплом о высшем образовании по специальности инженер-строитель, дата окончания ДД.ММ.ГГГГ, диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Оценка стоимости предприятия(бизнеса)» Межотраслевого ИПК Российской экономической академии им.Г.В.Плеханова серия ПП 328585 выдан ДД.ММ.ГГГГ, рег.№1723-1D, свидетельства о повышении квалификации № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, стаж работы в сфере оценочной деятельности – 10 лет(т.3 л.д. ).
В силу требований статьи 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.
Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
В этой связи, заключение судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ соответствует вышеназванным критериям, основано на результатах проведенных исследований в пределах соответствующей специальности, является всесторонним и отражает в полном объеме подлежащие проверке характеристики спорных объектов, в связи с чем может быть положено в основу судебного акта, устанавливающего размер рыночной стоимости залогового имущества.
Выводы эксперта обоснованны и достоверны, сделаны на базе общепринятых научных и практических данных.
Как видно из исследовательской части экспертного заключения, эксперт при проведении экспертизы руководствовался не только материалами дела, но и документацией, представленной представителем ответчика, в частности: свидетельствами о государственной регистрации прав, договором купли-продажи недвижимости б/н от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема-передачи б/н от ДД.ММ.ГГГГ, копией Постановления главы администрации городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, копией Кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, инв.№№, копией инвентарного дела № на домовладение № по <адрес> (Технический паспорт на объект незавершенный строительством готовностью 98%(лит.А), инв.№9339), выполненный БТИ <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), справкой об эксплуатационных расходах незавершенного строительством объекта(т.3 л.д. ).
Также экспертом проводился непосредственный осмотр и исследование заложенного недвижимого имущества с участием представителя ответчика, сбор и анализ рыночной информации, исследование и анализ рынка недвижимости, к которому относится объект исследования (недвижимости торгового и офисного назначения, производственных и складских помещений) и рынка земельных участков в рассматриваемом регионе.
Определение рыночной стоимости имущества заложенного по договору ипотеки №/И от ДД.ММ.ГГГГ осуществлялось на дату осмотра – ДД.ММ.ГГГГ. При этом в соответствии с Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Минэкономразвития России №№254-256 от ДД.ММ.ГГГГ (ФСО №, ФСО №, ФСО №) экспертом использовались затратный, доходный и сравнительный подходы.
Величина рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости – незавершенного строительством объекта литер А с земельным участком под ним, полученная с применением затратного подхода, с учетом НДС, составила 4534544 руб., в том числе незавершенный строительством объект - 1489544 руб.( с учетом расчетной величины физического износа – 38% - таблица 2.8), право аренды земельного участка – 3 045 000 руб.(т.3 л.д. ). В составе затратного подхода эксперт использовал метод предполагаемого использования объектов недвижимости, метод сравнения продаж с учетом имеющейся информации о стоимости сопоставимых объектов и с применением соответствующих корректировок применительно к исследуемому объекту, метод сравнительной единицы, метод определения функционального и внешнего устаревания, учитывались улучшения земельного участка(т.3 л.д. ).
Величина рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости – незавершенного строительством объекта литер А с земельным участком под ним, полученная с применением сравнительного подхода, с учетом НДС, составила 4304 695 руб., в том числе незавершенный строительством объект - 1259695 руб., право аренды земельного участка – 3 045 000 руб.(т.3 л.д. ).
Величина рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости – незавершенного строительством объекта литер А с земельным участком под ним, полученная с применением доходного подхода, с учетом НДС, составила 4331 365 руб., в том числе незавершенный строительством объект - 1286365 руб., право аренды земельного участка – 3 045 000 руб.(т.3 л.д. ). В составе доходного подхода эксперт обоснованно применил метод дисконтирования денежного потока, определив величину ставки дисконтирования 12,25%(т.3 л.д. ). При этом эксперт учитывал следующие особенности объекта исследования: рассматриваемый объект недвижимости (с относящимся к нему земельным участком) можно отнести к доходоприносящим объектам недвижимости, однако требующим проведение ремонта и ввода объекта в эксплуатацию; с точки зрения основных потребительских свойств, проектное назначение объекта исследования соответствует его наилучшему использованию – в качестве помещений торгово-офисного и складского назначения(т.3 л.д. ).
С учетом согласования результатов рыночной стоимости объекта исследования методом средневзвешенного результата (таблица 2.20) итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования - незавершенного строительством объекта литер А с земельным участком под ним, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4370000 руб., включая НДС – 666610,17 руб., в том числе : незавершенный строительством объект, лит.А, пл. застройки 248 кв.м, – 1 325 000 руб.(в т.ч. НДС – 202118,64 руб.); земельный участок (право аренды сроком 49 лет), пл.632 кв.м – 3 045 000 руб.(в т.ч. НДС – 464 491,53 руб.).
При этом экспертом в исследовании приведено обоснование примененных в составе каждого подхода корректировок (на условия продажи, вид передаваемых прав и наличие инженерных коммуникаций, на разрешенное использование земельного участка, условия сдачи в аренду, рельеф земельного участка, назначение объекта, характер подъездных путей, доступ и парковку, техническое состояние помещений, год постройки, площадь объекта, группу капитальности, наличие дополнительного оборудования и др.).
Принимая во внимание вышеназванную оценку, а также сумму неисполненного обязательства и период просрочки, суд находит возможным обратить взыскание на заложенное имущество – незавершенный строительством объект литер А, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый (условный) номер № с установлением начальной продажной цены в размере рыночной стоимости 1 325 000 руб. с учетом НДС; право аренды земельного участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ с площадью 632 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер № с установлением начальной продажной цены в размере рыночной стоимости 3045000 руб.
Отчет № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, составленный ООО «Ассоциация независимой оценки» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.166-278), согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 10040611 руб., в том числе рыночная стоимость 8508992,89 руб. и НДС - 1531618, 72 руб., судом не принимается во внимание по следующим мотивам.
Специалисты, составившие отчет, не предупреждались судом об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.
Рыночная стоимость доходным методом не рассчитывалась.
Специалист, составивший отчет, состоит в саморегулируемой организации оценщиков с февраля 2008 года, имеет менее продолжительный стаж работы в оценочной деятельности (с февраля 2006 года) и более низкую квалификации в области оценочной деятельности( диплом ПП №, выдан ДД.ММ.ГГГГ АНОО Региональный Банковский учебный центр)(т.2 л.д.176).
Из заключения следует, что непосредственный осмотр исследуемых объектов недвижимости не производился( т.2 л.д.181), внешний износ объекта не определялся, назначение объектов недвижимости учитывалось как производственное помещение.
Специалистом определена затратным подходом восстановительная стоимость объекта недвижимости с учетом НДС по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 636 987 руб.(т.2л.д.234), стоимость оцениваемого земельного участка - 9404525 руб.(т.2 л.д.240), а рыночная стоимость объектов недвижимости и земельного участка(с учетом НДС) - 8639562 руб.(т.2 л.д.242).
В отчете имеются неточности. Так, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом с учетом НДС составляет 2103007 руб., а прописью указано (Девятнадцать миллионов двести восемьдесят тысяч двести сорок девять рублей)(т.2 л.д. 247).
Согласование(обобщение) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке, специалистом не обоснованно и не усматривается из таблицы на л.д.251 т.2.
Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает необходимым взыскать с ответчика уплаченную истцом при подаче искового заявления государственную пошлину в размере 4000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В счет погашения задолженности ФИО17» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ всего в сумме 28294070,69 руб. обратить взыскание на имущество, принадлежащее Лесникову ФИО14, заложенное по договору ипотеки №/И от ДД.ММ.ГГГГ, а именно:
- незавершенный строительством объект литер А, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер № с установлением начальной продажной цены в размере рыночной стоимости 1 325 000 руб. с учетом НДС;
- право аренды земельного участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ с площадью 632 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер № с установлением начальной продажной цены в размере рыночной стоимости 3045000 руб.
путем продажи его с публичных торгов.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Ленинский районный суд в течение 10 дней.
Судья -