Дело №
Решение
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Ленинский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего- судьи Доровских И.А.
при секретаре Тихоновой Е.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Киселева ФИО15 к Желнинской ФИО16, Пыльневой ФИО17 о признании ничтожной сделкой договора купли продажи жилого дома и применении последствий недействительности ничтожной сделки и по встречному иску Пыльневой ФИО17 к Киселеву ФИО15 к Желнинской ФИО16 о признании договора купли-продажи жилого дома незаключенным,
у с т а н о в и л:
Киселев В.В. обратился в суд с иском к Желнинской А.И., Пыльневой Т.Т. о признании ничтожной сделкой договора купли продажи жилого дома и применении последствий недействительности ничтожной сделки, указывая, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он купил у Желнинской А.И. жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>. Указанный договор удостоверен нотариусом <адрес> ФИО7
До августа 2010г. он не обращался в созданные в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органы для регистрации указанного договора и права собственности на приобретенный жилой дом, так как ст.6 указанного закона закреплено положение о том, что права, возникшие до введения в действие данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии такой регистрации.
В сентябре 2010 года он узнал, что Желнинская А.И. заключила еще один договор купли-продажи спорного жилого дома.
Истец просит суд признать недействительной данную сделку и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи в ЕГРПН о регистрации права собственности Пыльневой Т.Т. на спорный дом, поскольку на момент заключения договора с Пыльневой Т.Т. Желнинская А.И. уже не являлась собственником отчуждаемого ею дома.
Пыльнева Т.Т. предъявила встречный иск к Киселеву В.В., Желнинской А.И. о признании незаключенным договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ между Желнинской А.И. и Киселевым В.В.
В обоснование встречного иска Пыльнева Т.Т. указывает, что договор является незаключенным, поскольку не был зарегистрирован в установленном на момент его заключения порядке, а именно не был зарегистрирован в органе технической инвентаризации. Кроме того, Пыльнева Т.Т. считает себя добросовестным приобретателем, в связи с чем спорное имущество не может быть у нее истребовано.
В судебном заседании истец, а также его представитель адвокат Харитонов О.Н. поддержали исковые требования, возражали против удовлетворения встречного иска, просили применить исковую давность к предъявляемым Пыльневой Т.Т. требованиям, кроме того, пояснили, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является заключенным, поскольку ДД.ММ.ГГГГ право собственности Киселева В.В. на жилой дом зарегистрировано Комитетом по управлению жилищным фондом <адрес>, а органы БТИ осуществляли лишь технический учет объектов недвижимости.
Ответчица Пыльнева Т.Т. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель Пыльневой Т.Т. по доверенности Кузнецов Н.А. иск Киселева В.В. не признал, пояснив, что договор между Киселевым В.В. и Желнинской А.И. не заключен, поскольку Киселев В.В. не зарегистрировал свое право собственности и договор в БТИ, считает, что срок исковой давности Пыльневой Т.Т. не пропущен, поскольку течение срока исковой давности началось, когда Пыльнева Т.Т. узнала о договоре от ДД.ММ.ГГГГ
Желнинская А.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель Желнинской А.И. адвокат Ефименко В.И., а также представитель по доверенности Бондарева Т.В. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований Киселева В.В., а также против встречного иска Пыльневой Т.Т., пояснив, что Киселев В.В. после заключения договора в 1997 году не выполнил в полном объеме свои обязательства по оплате перед Желнинской А.И., а с Пыльневой Т.Т. она вообще не заключала договор купли-продажи, была введена в заблуждение и полагала, что передает земельный участок в пользование.
Представитель Управления Росреестра по Воронежской области Лесунова И.Ю. в судебном заседании по существу заявленных требований полагалась на усмотрение суда.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Желнинской А.И.(продавец) и Киселевым В.В.(покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (л.д.7).
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ, действующей на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ, и в связи с этим подлежащей применению) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В силу ст. 558 Гражданского кодекса РФ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Однако, поскольку на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ органов государственной регистрации прав на недвижимость, созданных учреждениями юстиции, не существовало, регистрация прав на недвижимость осуществлялась в соответствии с иными нормативными актами.
В соответствии со ст. 6 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации.
Согласно Положению "О комитете по управлению жилищным фондом администрации города Воронежа", утвержденному Постановлением Администрации города Воронежа от 16.10.1995 N 831, Комитет осуществляет, в том числе, следующие полномочия:
п.4) производит оформление собственности физическим, юридическим лицам на жилье,
п.25) производит регистрацию недвижимости в жилищной сфере в установленном порядке.
Таким образом, на момент заключения договора между Киселевым В.В. и Желнинской А.И. органом, регистрирующим право собственности на жилой дом, являлся Комитет по управлению жилищным фондом <адрес>.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности Киселева В.В. на указанный жилой дом зарегистрировано Комитетом по управлению жилищным фондом <адрес>, что подтверждается штампом о регистрации на договоре (л.д.7 об).
Принятый ДД.ММ.ГГГГ Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимое имущество, при рассмотрении вопроса о регистрации права собственности Киселевым В.В. не подлежит применению, поскольку вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования ДД.ММ.ГГГГ, т.е. ДД.ММ.ГГГГ, когда право собственности Киселева В.В. уже было зарегистрировано в установленном на момент регистрации порядке.
Доводы ответчика о том, что договор между Киселевым В.В. и Желнинской А.И. является незаключенным по причине отсутствия его регистрации в органах технической инвентаризации, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.
Постановлением Совмина СССР от 10.02.1985 N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда" установлен государственный учет жилищного фонда.
Согласно данному постановлению органы БТИ осуществляют технический учет объектов жилищного фонда, что не заменяет предусмотренную ст. 131 Гражданского кодекса РФ регистрацию права собственности на недвижимое имущество.
Согласно п. 6 договора купли-продажи от 06.06.1997г. Киселев ФИО15 приобретает право собственности на дом после регистрации настоящего договора в муниципальном предприятии бюро технической инвентаризации <адрес>.
Невыполнение Киселевым В.В. данного пункта договора вплоть до 2010 года, также не означает, что договор является незаключенным, поскольку, как указано выше, Киселев В.В. зарегистрировал свое право собственности в установленном законом (ст.131, 558 ГК РФ) порядке, и с этого момента договор является заключенным.
Невыполнение данного пункта договора в данном случае не выходит за рамки договорных правоотношений Киселева В.В. и Желнинской А.И. Однако Желнинская А.И. не отрицала факт заключения договора с Киселевым В.В.
Возражения представителей Желнинской А.И. о том, что Киселев В.В. не полностью выплатил Желнинской А.И. стоимость дома по договору, в судебном заседании не нашли своего подтверждения и опровергаются самим договором, согласно пункту 5 которого расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора. Каких либо доказательств обратного ответчицей в ходе рассмотрения дела представлено не было.
Согласно ст.556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В ходе судебного разбирательства ни Киселев В.В., ни Желнинская А.И. не отрицали факт передачи жилого дома Киселеву В.В. по договору от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем отсутствие акта приема-передачи само по себе не влечет признания данного договора незаключенным.
Поскольку судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Киселевым В.В. и Желнинской А.И. был заключен договор купли-продажи жилого дома, что право собственности на спорный жилой дом Киселев В.В. зарегистрировал в установленном законом порядке, встречный иск Пыльневой Т.Т. не подлежит удовлетворению.
Исковые требования Киселева В.В. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Желнинской А.И. (продавец) и Пыльневой Т.Т. (покупатель) был заключен договор купли-продажи домовладения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> (л.д.27).
ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи домовладения (л.д.26).
ДД.ММ.ГГГГ право собственности Пыльневой Т.Т. зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, запись о регистрации права собственности № (л.д.29).
Учитывая, что Желнинская А.И. на момент заключения данного договора уже не являлась собственником отчуждаемого домовладения (поскольку по договору от ДД.ММ.ГГГГ уже продала его Киселеву В.В.), в связи с чем, не могла им распоряжаться, данная сделка в соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной как не соответствующая требованиям закона.
При этом не имеют правового значения доводы Желнинской А.И. о том, что она была введена в заблуждение, заключая данную сделку, поскольку она на этот момент вообще не имела права распоряжаться спорным имуществом. Как следствие, показания свидетеля нотариуса ФИО13, пояснившей, как происходила выдачи доверенности Желнинской А.И. на имя ФИО4, не имеют значения при рассмотрении настоящего дела, и кроме того, данными показаниями возражения Желнинской А.И. не подтверждены.
Также не могут быть приняты во внимание доводы Пыльневой Т.Т., считающей себя добросовестным приобретателем, о том, что иск Киселева В.В. не подлежит удовлетворению, поскольку общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.
В соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Действительно, Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П предусматривает, что, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
При этом в Постановлении указано, что иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
Таким образом, данное постановление считает недопустимым обращение собственника с требованием о признании нескольких последовательно совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.к. это дестабилизирует гражданский оборот.
Однако, в данном случае, Киселевым В.В. иск предъявлен к сторонам первой ничтожной сделки - Пыльневой Т.Т. и Желнинской А.И., таким образом, иск о признании совершенной сделки ничтожной и применении последствий недействительной сделки, истцом заявлен обоснованно.
Согласно п.17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 219, при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.
В связи с тем, что сделка от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной, суд считает необходимым погасить запись о регистрации права собственности № за Пыльневой ФИО17 на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
На основании вышеизложенного, руководствуясь 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Признать договор купли-продажи жилого дома расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заключенным меджу ФИО4 действующей в интересах Желнинской ФИО16 и Пыльневой ФИО17 ничтожной сделкой.
Погасить записи о регистрации права собственности № за Пыльневой ФИО17 на жилой дом расположенный по адресу: <адрес>
Пыльневой ФИО17 в удовлетворении встречных исковых требований к Киселеву ФИО15 к Желнинской ФИО16 о признании договора купли-продажи жилого дома незаключенным, отказать.
Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение десяти дней через районный суд.
Судья И.А. Доровских