Дело №
Р Е Ш Е Н И ЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Ленинский районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Востриковой Г.Ф.
при секретаре Ворониной О.О.
с участием истца Колоскова А.Н.
представителя истца по доверенности Харитонова О.Н.
представителя ответчика ФИО9
по доверенности Германова А.В.
представителей третьего лица
ФИО10
по доверенности Лесуновой И.Ю.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Колоскова ФИО11 к ФИО9 о государственной регистрации договора долевого строительства дома, по встречному иску ФИО9» к Колоскову ФИО11 о признании ничтожными пунктов 2 и 9 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, о признании ничтожным договора долевого строительства жилого дома,
У С Т А Н О В И Л:Колосков А.Н. обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО9 в лице генерального директора Кушлакова А.А. заключен договор № долевого строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, жилой массив «Лесная поляна-З», <адрес>, с планируемым сроком окончания строительства - 1 полугодие 2009 года. Объектом долевого строительства, согласно п. 2.1.1. вышеуказанного договора, является пятикомнатная квартира в двух уровнях №, расположенная на 5-6 этажах, общей проектной площадью 183,43 кв.м, в том числе жилой площадью 118,27 кв.м.
Истец указывает, что общая сумма долевого участия, в размере 4218000 рублей внесена им в полном объеме. В нарушение ч.3 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор № долевого строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию.
На его письменное обращение от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО9 с просьбой согласовать дату и время государственной регистрации договора долевого строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № в ФИО10 и обеспечить явку уполномоченного представителя ФИО9» на регистрацию, ответа не последовало.
Оценивая действия ФИО9 как уклонение от государственной регистрации договора о долевом строительстве жилого дома, истец обратился в суд с иском о государственной регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, жилой массив «Лесная поляна-3», <адрес>, заключенного между Колосковым ФИО11 и ФИО9».
ФИО9 обратилось в суд со встречным иском к Колоскову А.Н., в котором просит признать ничтожными пункты 2 и 9 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4 218000 руб., и признать ничтожным договор № от ДД.ММ.ГГГГ долевого строительства жилого дома. В обоснование встречного иска ответчик указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9» и Колосковым А.Н. был заключен договор займа на сумму 4218 000 руб. Пунктом 2 указанного договора предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств заемщик передает в залог заимодавцу имущественную долю в виде квартиры в <адрес> жилого массива «Лесная поляна-3» в <адрес> по договору долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ без права продажи данной квартиры. В пункте 9 договора займа указано, что в случае неисполнения настоящего договора заемщиком заимодавец имеет право получить удовлетворение за счет имущественной доли.
Ответчик утверждает, что пункты 2 и 9 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4 218000 руб. и договор об участии в долевом строительстве от той же даты являются ничтожными по признаку притворности, поскольку заключались с целью прикрыть заключенный в обход действующего законодательства о государственной регистрации договор залога (ипотеки) недвижимого имущества в виде квартиры, а Колосков А.Н. никакой оплаты за участие в долевом строительстве не производил.
По мнению ответчика, к договору от ДД.ММ.ГГГГ об участии в долевом строительстве, фактически прикрывающему договор об ипотеке, который стороны в действительности имели ввиду, должны применяться относящиеся к договору об ипотеке правила. При этом правила, относящиеся к договору об ипотеке, также указывают на ничтожность данного договора ввиду отсутствия его соответствующего письменного оформления и государственной регистрации.
В судебном заседании Колосков А.Н. заявленные исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме, встречные исковые требования ФИО9 не признал, просил в удовлетворении встречного иска отказать.
Представитель истца по доверенности Харитонов О.Н. заявленные исковые требования поддержал, встречные исковые требования ООО «СтройАрт» не признал, просил в удовлетворении встречного иска отказать.
Представитель ответчика ФИО9 по доверенности Германов А.В. иск Колоскова А.Н. не признал, просил в иске отказать, встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО10 по доверенности – Лесунова И.Ю. при рассмотрении дела полагалась на усмотрение суда.
Выслушав пояснения истца и его представителя, представителей ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9» в лице генерального директора Кушлакова А.А. и Колосковым А.Н. заключен договор № долевого строительства жилого дома (л.д.9).
Согласно п. 2.1.1. указанного договора ФИО9 приняло на себя обязательство выделить Дольщику после выполнения сторонами условий настоящего договора пятикомнатную квартиру в двух уровнях №, расположенную на 5-6 этажах, общей проектной площадью 183,43 кв.м, в том числе жилой площадью 118,27 кв.м.
Согласно п. 2.2.1. договора дольщик принял па себя обязательство уплатить предприятию 4218000 рублей за указанную в п. 2.1.1. настоящего договора квартиру.
Установлено, что после заключения ДД.ММ.ГГГГ договора № долевого строительства жилого дома в тот же день ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 в лице генерального директора Кушлакова А.А. и Колосковым А.Н. заключен договор займа. Пунктом 2 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств по настоящему договору Заемщик передает в залог Займодавцу имущественную долю в виде пятикомнатной <адрес> жилого массива «Лесная поляна-3» в <адрес> по договору долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ без права продажи данной квартиры. Согласно пункту 9 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, в случае неисполнения настоящего договора Заемщиком Заимодавец имеет право получить удовлетворение за счет имущественной доли(л.д.10).
Довод представителя ответчика о том, что Колосков А.Н. свои обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ № по уплате предприятию суммы 4218000 руб. не выполнил, поскольку указанная сумма передана Колосковым А.Н. в ФИО9» в качестве заемной суммы, суд находит несостоятельными. Договором от ДД.ММ.ГГГГ № долевого участия в строительстве жилого дома не установлены сроки исполнения дольщиком обязательства по уплате предприятию суммы 4218000 рублей за квартиру. Вместе с тем, пунктом 5.7 договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие в следующих случаях: при исполнении обязательств по договору; по соглашению сторон; по решению суда; при расторжении договора в одностороннем порядке при нарушении существенных условий настоящего договора.
Каких-либо доказательств, которые свидетельствовали бы о прекращении действия договора от ДД.ММ.ГГГГ № долевого строительства жилого дома, суду не представлено.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 ФЗ №214-ФЗ № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Далее - Закон об участии в долевом строительстве), договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п.2 ст.27 Закона об участии в долевом строительстве, действие настоящего закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых было получено после введения в действие Закона об участии в долевом строительстве (т.е. после ДД.ММ.ГГГГ). Разрешение № RU- 36302000 -06 на строительство жилого дома в микрорайоне «Лесная поляна-3» получено ДД.ММ.ГГГГ, то есть после введения в действие Закона об участии в долевом строительстве.
О том, что договор № долевого строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ подлежит государственной регистрации, свидетельствует Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №, из которой следует, что осуществлена государственная регистрация аналогичных договоров участия в долевом строительстве квартир, расположенных по адресу: <адрес>, жилой массив «Лесная поляна-3», <адрес>(л.д. 43).
Согласно уведомлению ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о государственной регистрации договора № долевого строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и прав на объект недвижимого имущества: квартиру по адресу: <адрес>, жилой массив Лесная поляна-3, <адрес>(л.д.25).
Ответчиком не представлен в суд реестр дольщиков, участвующих в долевом строительстве квартир, расположенных по адресу: <адрес>, жилой массив «Лесная поляна-3», <адрес>, а также доказательств о праве притязания третьих лиц на данную квартиру.
В соответствии со ст. 25.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в адрес ФИО9» с письмом, содержащим просьбу согласовать дату и время государственной регистрации договора № долевого строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в ФИО10 и обеспечить явку уполномоченного представителя ФИО9 па регистрацию вышеуказанного договора (л.д.19-20).
Согласно пояснениям истца и его представителя, ответа от ФИО9» не последовало, на телефонные звонки в офисе ФИО9 никто не отвечает. Действия со стороны ФИО9 истцом расценены как уклонение от государственной регистрации договора долевого строительства жилого дома.
В соответствии со ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Таким образом, судом установлено, что договор № долевого строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключен в соответствии с требованиями действующего законодательства (ч.4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). Однако, ответчик ФИО9 уклоняется от государственной регистрации указанного договора.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Колоскова А.Н. подлежат удовлетворению.
Встречный иск общества с ограниченной ответственностью ФИО9 к Колоскову А.Н. о признании ничтожными пунктов 2 и 9 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4218000 руб., заключенного между ФИО9 и Колосковым А.Н., а также договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого дома и выделении дольщику квартиры в двух уровнях №, расположенной на 5-6 этажах, общей проектной площадью 183,43 кв.м, подписанного между ФИО9 и Колосковым А.Н. суд находит необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Пункт 1 статьи 10 указанного Закона предусматривает, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что договор без номера от ДД.ММ.ГГГГ является договором займа на сумму 4218000 руб. Указанным решением ответчику отказано в удовлетворении встречных исковых требований о признании вышеуказанного договора незаключенным и ничтожным(л.д.170-171).
В силу нормы п.2 ст.61 ГПК РФ установленные вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ обстоятельства обязательны для суда при рассмотрении настоящего гражданского дела, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию.
При рассмотрении настоящего спора суд пришел к выводу о том, что заключенные ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и Колосковым А.Н. договор № долевого участия в строительстве жилого дома и договор займа без номера являются самостоятельными договорами, которые заключались сторонами для достижения соответствующих каждому договору правовых последствий. Какие либо доводы и доказательства, которые свидетельствовали бы о намерениях сторон прикрыть договором от ДД.ММ.ГГГГ № долевого участия в строительстве жилого дома договор займа без номера от ДД.ММ.ГГГГ, включая его оспариваемые условия пунктов 2 и 9, суду не представлены.
Довод представителя ответчика о том, что пункты 2 и 9 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ и договор от ДД.ММ.ГГГГ № долевого участия в строительстве жилого дома ничтожны в связи с притворностью, поскольку заключались с целью прикрыть договор залога(ипотеки), а Колосков А.Н. никакой оплаты за участие в долевом строительстве не производил, для суда не является убедительным. По договору займа без номера денежные средства в сумме 4218000 руб. Колосковым А.Н. внесены предприятию, что установлено вступившим в законную силу решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. По договору № долевого участия в строительстве жилого дома сроки внесения Колосковым А.Н. платы за долевое участие не установлены. С учетом изложенного, у суда нет оснований для выводов о неисполнении Колосковым А.Н. условий договора и в связи с этим о недействительности (ничтожности) самого договора долевого строительства жилого дома и пунктов 2, 9 договора займа, тем более, что в сложившейся ситуации невозврата ответчиком долга по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ возможен взаимозачет требований.
Суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика о том, что пунктами 2 и 9 договора займа без номера от ДД.ММ.ГГГГ в обход действующего законодательства о письменном оформлении договора об ипотеке и его государственной регистрации предусмотрен залог недвижимого имущества, который стороны прикрыли договором от ДД.ММ.ГГГГ № долевого участия в строительстве жилого дома. Договор долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ № подлежит государственной регистрации согласно вышеприведенной норме части 3 статьи 4 ФЗ №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем суд не усматривает цели сторон прикрыть данным договором договор ипотеки.
Также суд считает несостоятельными доводы представителя ответчика о недействительности(ничтожности) пунктов 2 и 9 договора займа в виду несоблюдения установленных для договора ипотеки правил о соответствующем письменном оформлении договора и государственной регистрации. Оценка договору без номера от ДД.ММ.ГГГГ дана в вышеназванном решении Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :Исковые требования Колоскова ФИО11 к ФИО9 о государственной регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, жилой массив «Лесная поляна-3», <адрес>, заключенного между ФИО9» и Колосковым ФИО11, - удовлетворить.
Произвести в ФИО10 государственную регистрацию договора № от ДД.ММ.ГГГГ долевого строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, жилой массив «Лесная поляна-3», <адрес>, заключенного между ФИО9 и Колосковым ФИО11
В иске ФИО9 к Колоскову ФИО11 о признании ничтожными пунктов 2 и 9 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО9 и Колосковым ФИО11, а также о признании ничтожным заключенного между теми же сторонами договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом строительстве жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, жилой массив «Лесная поляна-3», <адрес>, - отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Воронежский областной суд через районный суд.
Судья - Г.Ф.Вострикова