26 октября 2011 года Ленинский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Г.

при секретаре Шиндригаловой И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО10 о признании договора управления многоквартирным домом незаключенным и признании недействительным протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с настоящим иском, в обоснование которого указывают, что проживают и зарегистрированы по адресу: <адрес>. Указанный дом обслуживается организацией ответчика. Истцы полагают, что данная управляющая организация обслуживает их дом незаконно по следующим основаниям:

1. В соответствии с ч. 2 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» органы местного самоуправления и органы государственной власти проводят открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом РФ. На основании письма Минрегиона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № по вопросу применения ч. 1 ст. 18 орган местного самоуправления в соответствии с положениями ст. 161 ЖК РФ проводит до ДД.ММ.ГГГГ открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме до ДД.ММ.ГГГГ не выбран способ управления многоквартирном домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Субъекты РФ вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Однако для реализации права выбора управляющей организации по многоквартирному дому № по <адрес> собственниками помещений многоквартирного дома конкурс проведен не был. Также не было проведено собрание собственников помещений.

2. На основании действующего законодательства собрание собственников
многоквартирного дома по выбору управляющей организации является необоснованным и
незаконным. Условия законности проведения собрания были полностью нарушены в
части оповещения собственников помещений - не было извещений собственников
помещений. В соответствии с ч. 5 ст. 45 ЖК РФ в сообщении о проведении общего
собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2)     форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование), что по документам не понятно;

3)     дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6) реестр собственников жилья, принявших участие в собрании с указанием их доли
собственности от общей площади дома;

3. Кроме того, протокол собрания № составлен не соответствующим
законодательству образом. В представленных документах нет списка лиц, получивших
документы и решения собрания, подделана подпись ФИО3 До настоящего
момента истцами не получены документы, указанные в примечании к Протоколу №.
Одним из существенных нарушений является отсутствие в документах даты подписания.

В протоколе собрания № от ДД.ММ.ГГГГ нет вопроса, определяющего лиц, ведущих это собрание, т.е. председателя собрания и секретаря. Таким образом, не выбраны уполномоченные представители для подписания протокола. Кроме того, в нарушение п.3 ч.2 ст.47 ЖК РФ при проведении заочного голосования в листах голосования должна была присутствовать формулировка «воздержался». В протоколе такая графа отсутствует. В состав счетной комиссии входят исключительно сотрудники <данные изъяты>, ФИО10 Помимо этого, в состав счетной комиссии не могут входить председатель и секретарь собрания. В протоколе собрания № отмечено, что были рассмотрены существенные условия договора управления многоквартирным домом. Жильцам эти существенные условия договора разъяснены и представлены не были.

4. В соответствии с ч.3 ст.45 ЖК РФ собрание правомочно, если в нем приняли
участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие
более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В Протоколе № собрания указывается, что в собрании приняли участие 50,84 % голосов от общего числа голосов (1745,965 из 3434,2). В то же время списка собственников с указанием приходящейся им доли голосов на собрании представлено не было. Согласно выписки из БТИ от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь жилых помещений составляет 3125,6 кв. м, нежилые встроенные помещения составляют 693,9 кв. м, а в сумме 3819,5 кв. м. Если исходить из указанных чисел в протоколе собрания №, то получается, что от общей площади, находящейся в собственности 3819,5 кв. м голоса в количестве 1745,965 составляют 45,7 % от общего количества голосов. Таким образом, данное собрание было неправомерным, отсутствовал кворум.

5. Договор управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ составлен в
нарушение законодательства и является несостоятельным. В договоре без уведомления
собственников, выступающих другой стороной в договоре, ФИО10 вносила изменения, в том
числе и в пункте указания лица, действующего от имени ФИО10 Подписи в договорах поставлены факсимильным путем в нарушение п.1 и п.2
ст.160 ГК РФ, но в договоре это никак не отражено. Кроме того, одним из
существенных условий заключения договора по ГК РФ является указание цены
договора. В договоре управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ данный пункт отсутствует.

Договор на управление многоквартирным домом должен быть заключен с каждым собственником жилья. Это условие не выполнено.

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления не позднее тридцати дней с момента его подписания (п. 7 ст. 162 ЖК РФ). Протокол собрания № подписан ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО10» без всякого уведомления приступила к исполнению договора управления домом ДД.ММ.ГГГГ в то время как договор управления домом был подписан ДД.ММ.ГГГГ

В течение периода действия договора на обслуживание многоквартирным домом ФИО10 был изменен Устав компании, но до сведений жильцов данный юридически значимый факт доведен не был.

6. В разъяснении Минрегионразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ указано, что в
соответствии с п.3 ч.3 ст.162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления
многоквартирным домом относится порядок определения цены договора, размера
платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные
услуги, а также порядок внесения такой платы.

В соответствии с письмом Минрегионразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № исполнитель должен самостоятельно производить перерасчет в установленном п. 7 Правил о порядке уменьшения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность в отношении всех лиц, имеющих обязательства по оплате коммунальных услуг в случаях, когда исполнителю известно о предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность. По расчетам не предоставление коммунальных услуг производилось с перерывами и в соответствии с законодательством должен быть произведен перерасчет коммунальных услуг. Но ответчиком данное условие выполнено не было.

Важнейшим условием Договора управления многоквартирным домом является контроль выполнения обязательств управляющей организации, при новом порядке отношений, помимо государственного и муниципального контроля, должен сложиться институт действенного контроля всеми собственниками жилья. В соответствии с ч.11 ст.162 ЖК РФ управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года обязана предоставить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет за предыдущий год. Ответчик обязан составлять сметы доходов и расходов и отчет финансово-хозяйственной деятельности. Данный отчет ни разу не представлялся.

7. Как указывается в ст.161 ЖК РФ в договоре на управление многоквартирным
домом должны быть указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в
отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень
услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые
предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера
платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные
услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за
выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В нарушение законодательства ФИО10 заключила договоры с собственниками жилых помещений в многоквартирном <адрес> не соответствующие установленным нормам. Таким образом, данные договоры являются незаконными, так как не согласованы существенные условия договора, не соблюдена форма договора, требуемая в соответствии с законом или соглашением сторон. Таким образом, данный Договор управления является незаключенным и, исходя из этого, данная организация незаконно предъявляет требования к истцам по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги (л.д.5-6).

В ходе рассмотрения дела, не меняя существа заявленных требований, истцами были дополнены основания иска следующим: согласно представленным в судебном заседании договорам управления многоквартирным домом, в том числе и договору на управление многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ в графе «Управляющая организация» указывается ФИО10 в лице директора ФИО5. Однако согласно выписки с ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 не представляла сведений о физических лицах, имеющих право без доверенности действовать от имени юридического лица в должности директора на имя ФИО5, что противоречит ст.51 ГК РФ и п.«л» ч.1 ст.5 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, данный договор был подписан лицом, не имеющим права подписи от юридического лица. Кроме того, в ходе судебного разбирательства судом был сделан запрос на представление доверенности Анищенко, явившегося инициатором собрания жильцов собственников помещений в многоквартирном <адрес>. Однако согласно полученного ответа такой доверенности не имеется, и не выдавалось. Таким образом, собрание жильцов как указано в Протоколе собрания было созвано неуполномоченным лицом. Данный Протокол составлен не в соответствии с законодательством и является недействительным.

Основываясь на изложенном, истцы просят суд признать договор управления многоквартирным домом № по <адрес> между истцами и ответчиком от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, а также признать недействительным Протокол № собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ

В судебное заседание извещенные надлежащим образом истцы ФИО1, ФИО3, ФИО4 не явились, обратившись с заявлением с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие.

Явившиеся в судебное заседание истец ФИО2 и представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО8 заявленные требования поддержали, просили суд удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО9 исковые требования не признал, возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, заявив также о пропуске истцами срока обращения в суд.

Выслушав мнение явившихся участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что решением общего собрания собственников многоквартирного <адрес>, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ в качестве управляющей организации выбрана ФИО10 (л.д.14, 28), между которой и собственниками жилых помещений были заключены договоры управления многоквартирным домом.

В собрании принимали участие и собственники <адрес> ФИО1 и ФИО3 (л.д.38, 39).

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор управления многоквартирным домом между ФИО10 и ФИО1, являющейся собственником <адрес> указанного дома (л.д.7-13).

В силу ст.ст.44, 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В соответствии с п.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Анализируя установленные по делу обстоятельства, сопоставляя их с приведенными положениями закона, суд полагает необходимым отказать удовлетворении исковых требований в части признания недействительным протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в связи с пропуском истцами срока на обращение в суд с данным требованием, установленного п.6 ст.46 ЖК РФ. При этом суд учитывает, что ФИО1 и ФИО3 (являвшиеся на момент проведения собрания собственниками по 1/2 доли квартиры, что усматривается из представленных решений (л.д.38, 39) принимали участие в этом собрании и голосовали за принятие решения, в том числе, по поводу выбора управляющей организации, что также в силу указанной нормы не дает им права заявлять соответствующее требование. Извещавшаяся надлежащим образом ФИО3 на заседания суда не являлась, принадлежность подписи в решении собственника (л.д.39) в установленном порядке не оспорила. Доводы истцов, изложенные в ходатайстве о восстановлении пропущенного срока (л.д.25), суд находит несостоятельными и основанными на неправильном толковании положений закона, поскольку срок, установленный п.6 ст.46 ЖК РФ является пресекательным и восстановлению не подлежит, притом, что объективных оснований, препятствующих истцам получить информацию, указываемую ими в ходатайстве (относительно способа и сроках начисления платежей, о ресурсоснабжающих организациях и т.д.) не усматривается.

Не подлежит удовлетворению и требование истцов в части признания договора управления многоквартирным домом незаключенным.

Приходя к такому выводу, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Согласно положениям ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п.2 ст.162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (п.1 ст.162 ЖК РФ).

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом, за исключением договора, заключаемого застройщиком в соответствии с частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Анализируя содержание оспариваемого договора, суд усматривает, что он соответствует требованиям законодательства, предъявляемым к его форме и содержанию, порядок заключения данного договора также соблюден.

Так, из содержания договора усматривается, что стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора, установленным частями 2 и 3 Жилищного Кодекса РФ, в частности, в нем определены состав общего имущества и адрес дома (л.д.13); перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (л.д.10-12); порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (п.3 договора (л.д.8); порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (п.2.4.1, ДД.ММ.ГГГГ договора (л.д.7, 8). Договор заключен в надлежащей форме, подписан сторонами. При этом суд не может принять во внимание доводы стороны истцов о том, что лицо, подписавшее договор от имени управляющей компании - ФИО5 никогда не являлся её директором и не мог выступать от имени ФИО10 поскольку достоверных доказательств данному обстоятельству представлено не было. Представленная стороной истцов выписка из Единого государственного реестра юридических лиц указывает на директора организации, действующего в настоящий момент, а также содержит сведения о заявителях, предоставлявших документы в налоговый орган при совершении отдельных регистрационных действий (в соответствии с п/п «л» п.1 ст.5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"), однако данная выписка не содержит указания на всех лиц, замещавших должности директора указанной организации с момента её создания. В связи с этим, отсутствие в выписке указания на фамилию «ФИО5» не может рассматриваться как доказательство неправомерности подписания данным лицом оспариваемого договора на управление многоквартирным домом.

Иные доводы стороны истцов в исковом заявлении, в частности, относительно неправомерности формы подписания договора, определения его цены, сроках начала исполнения договора управляющей компанией, отсутствие отчетов со стороны управляющей компании, незаконности предъявления управляющей компанией как организацией, не являющейся получателем денежных средств требований об оплате коммунальных услуг, не могут быть признаны состоятельными (как основанные на субъективном толковании приводимых положений закона и разъяснений) и ставящими под сомнение сам факт заключения данного договора.

Кроме того, суд учитывает, что с момента заключения и до настоящего времени указанный договор фактически исполняется, что не оспаривалось сторонами, при этом имеющиеся между сторонами разногласия и взаимные притязания по поводу объема и качества предоставления (оказания) услуг одной стороной и их оплаты – другой и т.п. не могут служить основанием для опровержения указанного вывода. Каких-либо действий, направленных на изменение, расторжение данного договора либо отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, в установленном законом порядке (в т.ч. п.п.8.1, 8.2 ст.162 ЖК РФ), истцы не предпринимали.

При таком положении, оснований полагать договор управления многоквартирным домом между ФИО10 и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО10 о признании договора управления многоквартирным домом незаключенным и признании недействительным протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома - отказать.

Судья: Е.Г. Щербатых