ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Муромской С.В.

с участием истца (ответчика по встречному иску) Рощиной №

третьего лица Шепкиной №

при секретаре Щадных Л.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рощиной № к ИП Стаменской № о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов, встречному иску Стаменской № к Рощиной № о признании недействительными договоров аренды

У С Т А Н О В И Л :

Истец (ответчик по встречному иску) Рощина Е.Г. обратилась в суд с иском к ответчику (истцу по встречному иску) ИП Стаменской Т.Г. о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов, мотивируя тем, что между нею и ответчиком были заключены договор № от ДД.ММ.ГГГГ на срок до ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ данный договор был перезаключен и срок его действия был продлен до ДД.ММ.ГГГГ Согласно данных договоров и актов приема-передачи помещения истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение площадью 49,8 кв.м., по адресу: <адрес>, а ответчик принял помещение. По условиям договора ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату в размере 30000 рублей ежемесячно до 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Согласно п. 3.3. договора № от ДД.ММ.ГГГГ арендатор оплачивает арендную плату и компенсацию за коммунальные услуги наличными денежными средствами или безналичным перечислением денежных средств на расчетный счет арендодателя. Кроме того, в случае несвоевременного перечисления арендной платы арендатор обязан уплатить пеню в размере учетной ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, от суммы, подлежащей оплате. По устной договоренности между истцом и ответчиком арендная плата была изменена и составила 30000 рублей в месяц, изменена и неустойка за несвоевременную оплату аренды в размере 0,1 процент. В период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ответчик не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате аренды нежилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком была написана расписка по которой она признает сумму долга в размере 164000 рублей, которую обязалась вернуть до ДД.ММ.ГГГГ На ДД.ММ.ГГГГ сумма основного долга ответчика перед истцом по арендной плате составляет 194000 рублей, неустойка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 20284 руб. Кроме того, по условиям договора ответчик обязалась оплачивать счета за телефон, электроэнергию, воду. На ДД.ММ.ГГГГ задолженность по коммунальным платежам составила 23099 руб. 78 коп. Согласно заключенного между сторонами дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик признала сумму основного долга в размере 194000 руб. и пени за несвоевременную оплату в размере 20284 руб. и обязалась погашать долг еженедельно

равными суммами по 7500 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ею погашена задолженность по расходному ордеру на сумму 3000 рублей. Просит исключить из дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ п. 3; взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате по договорам № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 191000 рублей, неустойку в размере 28879 руб., оплату за коммунальные платежи в размере 23099 руб. 78 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 5628 руб., расходы по оплате юридической помощи в размере 5000 рублей.

В процессе рассмотрения дела истец (ответчик по встречному иску) Рощина Е.Г. исковые требования уточнила, просила исключить из дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ п. 3; взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате по договорам № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: сумму основного долга в размере 191000 рублей; неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 45878 руб.; оплату за коммунальные платежи в размере 22963 руб. 19 коп.; пени по коммунальным платежам и электроэнергии за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3077 руб.; расходы по оплате госпошлины в размере 5830 руб.; расходы по оплате юридической помощи в размере 5000 рублей. Пояснила, что на момент прекращения арендных отношений за ответчиком числится сумма задолженности по арендной плате в размере 194000 рублей, сумма начисленных на ДД.ММ.ГГГГ пени в размере 20284 руб., задолженность по оплате потребленной электроэнергии в размере 11406 руб. 59 коп., коммунальные платежи в размере 10917 руб. 68 коп., пени за несвоевременную оплату пользования телефоном за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 638 руб. 32 коп. В связи с тем, что ответчик ДД.ММ.ГГГГ уплатила 3000 рублей за аренду помещения, сумма задолженности по арендной плате составила 191000 рублей. До настоящего времени ответчик никаких оплат не производила. На ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком числится задолженность по арендной плате в размере 191000 рублей, сумма начисленных на ДД.ММ.ГГГГ пени и признанных ответчиком в размере 20284 руб., задолженность по оплате потребленной электроэнергии в сумме 11406 руб. 59 коп., коммунальные платежи в размере 10917 руб. 68 коп., пени за несвоевременную оплату пользовании телефоном в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 638 руб. 32 коп. Пени за несвоевременную оплату аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составили 25594 руб. Кроме того, договором предусмотрена пеня за несвоевременную оплату коммунальных платежей, электроэнергии и телефона, которая составила 3077 руб.

Определением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу в части исключения из дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ п. 3, прекращено в связи с отказом истца от исковых требований в данной части.

В судебном заседании истец (ответчик по встречному иску) Рощина Е.Г. уточненные исковые требования поддержала, просила взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате по договорам № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 191000 рублей; неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 45878 руб.; оплату за коммунальные платежи в размере 22963 руб. 19 коп.; пени по коммунальным платежам и электроэнергии за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3077 руб.; расходы по оплате госпошлины в размере 5830 руб.; расходы по оплате юридической помощи в размере 5000 рублей по основаниям, изложенным в иске.

Встречные исковые требования ответчика (истца по встречному иску) Стаменской Т.Г. не признала, просила в их удовлетворении отказать. Пояснила, что договор от ДД.ММ.ГГГГ носит самостоятельный характер и в нем нет ссылки на договор № от ДД.ММ.ГГГГ Договор от ДД.ММ.ГГГГ вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, даже, если и рассматривать п. 3.1. данного договора на соответствие его п. 3.3. договора от ДД.ММ.ГГГГ, здесь нет нарушений данного пункта, так как стоимость аренды не увеличивалась, а устанавливалась с ранее достигнутой договоренностью, которая подтверждается соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, а также расписками Стаменской Т.Г. Ссылка Стаменской Т.Г. на нарушение ст. 614 ГК РФ не соответствует действительности, так как данный пункт предусматривает возможность изменения арендной платы по соглашению сторон. Такое соглашение было заключено ДД.ММ.ГГГГ При этом, повторного увеличения стоимости арендной платы не производилось, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ были приведены в соответствие некоторые пункты договоров, при этом арендная плата не увеличивалась по отношению установленной арендной платой по договору от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, она была уполномочена Щепкиной Л.Г. сдавать в аренду принадлежащую ей долю в данном помещении, которая не предъявляет требований о признании договора недействительным.

Ответчик (истец по встречному иску) ИП Стаменская Т.Г. в судебное заседание не явилась. О дате, месте и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщила. Ответчик (истец по встречному иску) ИП Стаменская Т.Г. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к истцу (ответчику по встречному иску) Рощиной Е.Г. о признании недействительными договоров аренды, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и Рощиной Е.Г. был заключен договор аренды № нежилых помещений в целях организации розничной торговли продтоварами, согласно условиям которого арендатор обязан был вносить арендную плату до 10 числа текущего месяца, общая сумма которой на момент заключения договора составила 15000 рублей за один месяц без НДС. Согласно п. 3.3. договора арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон не чаще одного раза в год в случаях изменения складывающихся цен, при этом, сторона, выступающая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за 1 месяц. В соответствии с п. 3.1. договора аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель обязал арендатора вносить арендную плату в сумме 30000 рублей, что не соответствует п.3.3. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, предметом договора аренды являлось помещение, находящееся в общей долевой собственности Щепкиной Л.Г. – 3/5 доли и Рощиной Е.Г. – 2/5 доли. Рощина Е.Г. не являясь собственником 3/5 долей помещения, заключила договора аренды на не принадлежащую ей часть помещения. Договор аренды не может считаться заключенным, если в нем не согласованы основные существенные условия, к которым относится предмет договора. Стороны должны подробно описать имущество, подлежащее передаче в аренду. При этом основополагающими документами, позволяющими точно описать имущество должны являться документы, подтверждающие право собственности арендодателя, а также имеющаяся техническая документация. Помещение Рощиной Е.Г. было сдано в аренду полностью, в том числе и не принадлежащая ей 3/5 доли помещения. Просит признать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными.

Третье лицо, привлеченное у участию в деле определением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, Щепкина Л.Г. в судебном заседании исковые требования Рощиной Е.Г. признала обоснованными, просила их удовлетворить. Пояснила, что Рощина Е.Г. является ее родной сестрой. Им на праве общей долевой

собственности принадлежит нежилое помещение в здании литер А, площадью 49,8 кв.м. по адресу: <адрес>. Ее доля в нежилом помещении составляет 3/5, а доля Рощиной Е.Г. составляет - 2/5. Действительно данное помещение было сдано по договору аренды Рощиной Е.Г. – ИП Стаменской Т.Г. При этом данное имущество было сдано в аренду Рощиной Е.Г. с ее согласия. Встречные исковые требования ИП Стаменской Т.Г. признала не обоснованными, просила в их удовлетворении отказать.

Выслушав истца, третье лицо, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 655 ГК РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП Рощиной Е.Г. (арендодатель) и ИП Стаменской Т.Г. (арендатор) был заключен договор № аренды нежилых помещений в целях организации розничной торговли продтоварами, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес> общей площадью 49,8 кв.м. для использования в целях организации розничной торговли продтоварами сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.1., 1.3 договора).

Согласно п.п. 3.1, 3.2. 3.3. договора, стоимость аренды помещений составляет 269 рублей за один квадратный метр в месяц. Арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно. Общая сумма арендной платы составляет 15000 рублей за один месяц без НДС. Платежи, предусмотренные п. 3.1. договора, арендатор осуществляет до 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон не чаще одного раза в год в случаях изменения складывающихся цен, при это сторона, выступающая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за 1 месяц.

В соответствии с актом приемки-передачи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, ИП Рощина Е.Г. передала ИП Стаменской Т.Г. нежилое помещение общей площадью 49,8 кв.м., расположенное на первом этаже здания № по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП Рощиной Е.Г. (арендодатель) и ИП Стаменской Т.Г. (арендатор) был заключен договор № аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в срочное возмездное пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 49,8 кв.м., расположенное на первом этаже здания № по <адрес> для размещения магазина розничной торговли продтоварами на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.1.1-1.3 договора).

В соответствии с п. 3.1., 3.2.,3.3. договора от ДД.ММ.ГГГГ стоимость аренды помещения составляет 30000 рублей в месяц. Арендатор дополнительно к стоимости арендной платы ежемесячно компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг, выставляемых обслуживающей организацией; оплачивает стоимость абонентской платы за телефонную связь, междугородние телефонные переговоры, электроэнергию и сигнализацию согласно отдельным договорам, которые арендатор обязан самостоятельно заключить с соответствующими организациями. Арендатор до 10-го числа каждого месяца оплачивает арендную плату за текущий месяц и компенсацию за коммунальные услуги за предыдущий месяц арендодателю наличными денежными средствами или безналичным перечислением денежных средств на расчетный счет арендодателю.

Согласно п. 4.1. договора от ДД.ММ.ГГГГ в случае не внесения арендной платы и компенсации за коммунальные услуги в срок, установленный настоящим договором арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 процент от суммы арендной платы и компенсации за коммунальные услуги за каждый день просрочки.

По акту приемки-передачи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, ИП Рощина Е.Г. передала, а ИП Стаменская Т.Г. приняла нежилое помещение общей площадью 49,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП Рощиной Е.Г. и ИП Стаменской Т.Г. от ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договорам аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого были изменены: арендная плата, установленная п. 3.1. договора № от ДД.ММ.ГГГГ и составила 30000 рублей в месяц (п.1); пени в случае несвоевременного перечисления арендной платы, установленные п. 4.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ - в размере 0,1 процент от суммы арендной платы и компенсации за коммунальные услуги за каждый день просрочки (п.2). По условиям данного соглашения стороны договорились, что п.1 и п. 2 соглашения вступают в силу с момента заключения договора № аренды помещений, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, а также, что действие договора № от ДД.ММ.ГГГГ прекращается с момента заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ Рощина Е.Г. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, что подтверждается свидетельством ИФНС России по <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно представленного суду расчета, задолженность ответчика по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 191000 рублей, на которую начислена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 45878 руб.

Поскольку с момента заключения договора аренды нежилого помещения у ответчика в силу ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации возникли обязательства по уплате соответствующей арендной платы, и при отсутствии доказательств ее внесения, задолженность по арендной плате в период действия договора подлежит взысканию в соответствии с условиями договора.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По мнению суда, сумма неустойки, которую просит взыскать истец за несвоевременную оплату аренды, в размере 45878 руб., является не соразмерной последствиям нарушения обязательства, в связи с чем подлежит уменьшению до 10000 рублей.

Кроме того, подлежат взысканию в соответствии с условиями договора аренды расходы по оплате коммунальных платежей на сумму 22963 руб. 19 коп, включающие в себя оплату за электроэнергию в размере 11406 руб. 59 коп. (акт сверки взаиморасчетов с ОАО «Курскэнергосбыт» от ДД.ММ.ГГГГ), коммунальные платежи в размере 10917 руб. 68 коп. (сальдовая ведомость ОАО «ЕРКЦ <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ), пени, уплаченные ОАО «ЦентрТелеком» за услуги связи в размере 641 руб. 39 коп. (квитанция за ноябрь 2010 г., чек от ДД.ММ.ГГГГ), а также частично в соответствии со ст. 333 ГК РФ, пени по коммунальный платежам и электроэнергии за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 рублей (п. 4.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, п. 2 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Доводы ответчика в обоснование встречных исковых требований о том, что в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составляла 15000 рублей, а в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ составила 30000 рублей в нарушение требований вышеназванного закона, суд не принимает во внимание, поскольку данные договоры являются самостоятельными. При этом, изменения по размеру арендной платы в договор от ДД.ММ.ГГГГ были внесены дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным как истцом так и ответчиком, в соответствии с требованиями п. 3 ст. 614 ГК РФ и п. 3.3. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из представленных суду расписок от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик признала наличие у нее задолженности перед истцом по арендной плате, пени и коммунальным платежам за аренду нежилого помещения по адресу: <адрес>, которые обязалась вернуть в установленные данными документами сроки.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как следует из смысла ст. 246 ГК РФ, участники общей долевой собственности распоряжаются имуществом, находящимся в их собственности по соглашению всех

участников. При этом распоряжение имуществом – это совершение любых сделок в отношении имущества, а также совершение иных распорядительных действий в отношении имущества, распоряжением может затрагиваться не все имущество, а его часть.

Оценивая договора от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, суд не находит оснований для признания их недействительными в силу ст. 246 ГК РФ, поскольку как следует из пояснений сособственника данного помещения Щепкиной Л.Г., Рощина Е.Г. имела правомочие сдавать помещение, находящееся в долевой собственности, в аренду, поскольку дала согласие на данную сделку.

Таким образом, при наличии у ответчика установленной задолженности и при отсутствии доказательств ее погашения, суд считает требования истца (ответчика по встречному иску) Рощиной Е.Г. обоснованны и подлежат удовлетворению. Оснований для удовлетворения встречных исковых требований Стаменской Т.Г. не имеется.

В соответствии со ст. 98 ч.1 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 3689 руб. 26 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Рощиной № удовлетворить частично.

Взыскать с ИП Стаменской № в пользу Рощиной № денежную сумму в размере 223152 (двести двадцать три тысячи сто пятьдесят два) руб. 45 коп.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Стаменской № к Рощиной № о признании недействительными договоров аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационной порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: