Дело №2-252/10-2012 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 19 июля 2012 года Ленинский районный суд города Курска в составе: председательствующего - судьи Митюшкина В.В., при секретаре – Шаховой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (ТУ Росимущество в <адрес>) к Полиным № и № о взыскании задолженности по арендной плате и суммы начисленных пени, УСТАНОВИЛ: Истец обратился в суд к ответчикам с указанным иском. В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> и Полиными С.А. и И.В. был заключен договор аренды №ф земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу <адрес>. В связи с тем, что на указанный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности Российской Федерации, между ТУ Росимущество и Полиными было заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ № о переводе на Российскую Федерацию в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. В соответствии с п.5 соглашения стороны установили, что действие данного соглашения распространяется на отношения сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с положениями договора предусмотрена возможность пересмотра арендной платы в одностороннем порядке арендодателем в случаях изменения ставки земельного налога, изменения базовой ставки арендной платы и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством, но не чаще одного раза в год. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ. Пунктом 6 указанного постановления определены условия и порядок расчета арендной платы на основании рыночной стоимости земельного участка. В соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости федерального земельного участка № была определена его стоимость в размере 13053000 рублей. Соответственно был произведен перерасчет арендной платы по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и предоставлен для ознакомления арендатору. Однако ответчики ненадлежащим образом вносили арендную плату, в связи с чем за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за ними образовалась задолженность в размере 348247 рублей 55 копеек, пени в размере 20385 рублей 61 копейка, которая подлежит взысканию. В судебном заседании представитель истца по доверенности Горюшкина Н.И. заявленные требования поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить. Указала, что задолженность по арендным платежам образовалась за период с 5 мая по ДД.ММ.ГГГГ, с 1 июля по ДД.ММ.ГГГГ, с 1 апреля по ДД.ММ.ГГГГ, с 1 июля по ДД.ММ.ГГГГ, когда соответствующая оплата ответчиками не производилась. В периоды с 1 октября по ДД.ММ.ГГГГ, с 1 января по ДД.ММ.ГГГГ оплата производилась. Сведения о периодах, указанные в иске, даны неверно, имеется механическая опечатка в указании дат. В судебном заседании представитель ответчиков по доверенности Лукъянчиков В.П. исковые требования признал частично. Не оспаривая необходимости производить соответствующие арендные платежи, наличие задолженности за спорные периоды, указал, что между сторонами не было достигнуто в установленной форме соглашение об изменении размера арендных платежей, соответственно размер задолженности должен исчисляться исходя из старых ставок арендной платы. Более того, рыночная стоимость земельного участка, определенная истцом, является завышенной. Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, а кредитор имеет право потребовать от должника исполнения его обязанности. На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст.ст. 606,607,609,614,617 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данным нормативно-правовым актом установлено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов); в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 6 Постановления определено, что арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> (арендодатель) и Полиными С.А. и И.В. (арендаторы) был заключен договор №ф аренды земельного участка кадастровый № площадью 12 729 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. Земельный участок предоставлен для производственно-хозяйственной деятельности (п.1.1 договора). Срок аренды участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.7.3 договора). Арендная плата на участок установлена в размере 2497703 рубля 16 копеек и рассчитывается согласно приложению №, являющемуся неотъемлемой частью договора (п.2.1 договора). Из указанного приложения следует, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10-го числа месяца, начинающего квартал. В соответствии с п.2.3 договора размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке арендодателем в случае изменения ставки земельного налога, изменения базовой ставки арендной платы и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством, но не чаще одного раза в год. Вновь установленный размер арендной платы является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки. В связи с регистрацией ДД.ММ.ГГГГ права государственной собственности Российской Федерации между ТУ Росимущество в <адрес> и Полиными С.А., И.В. было заключено соглашение № о внесении изменений в договор аренды земельного участка. Данным соглашением в качестве арендодателя указано – ТУ Росимущество в <адрес>, соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по <адрес> и распространяется на отношения сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ. Соглашение было зарегистрировано в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ. При определении размера арендной платы и задолженности по ней истец принял за основу данные о рыночной стоимости земельного участка в размере 13053000 рублей (отчет о рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №). Оспаривая определение размера арендной платы, ответчики указывают, что рыночная стоимость земельного участка составляет 4227034 рубля (отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-Л/07/11). В связи с возникшим спором относительно размера рыночной стоимости земельного участка и соответственно размеры арендной платы по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза рыночной стоимости земельного участка. Согласно заключению эксперта ФБУ КЛСЭ МЮ РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.1-2 рыночная стоимость земельного участка в 2011 году составляет 6190500 рублей. Определить стоимость земельного участка в 2010 году не представляется возможным в виду того, что отсутствуют официальные статистические данные по рыночной стоимости земельных участков в городе Курске на 2010-11 годы, а также в связи с тем, что отсутствуют данные о продаже/выставлении на продажу земельных участков, сопоставимых по своим характеристикам с объектом исследования на 2010 год. В соответствии с п.3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Выводы эксперта относительно определения рыночной стоимости земельного участка полны, объективны, сделаны на основании непосредственного осмотра объекта недвижимости в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности. В то же время суд не может принять за основу представленный истцом о рыночной стоимости земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленный оценщиком ФИО7, поскольку он за исходные данные для оценки принял стоимость земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, в то время как спорный земельный участок относится к категории земель поселений, предназначенных для производственно-хозяйственной деятельности. Непосредственно земельный участок оценщиком не осматривался. Кроме того, при расчете рыночной стоимости оценщик использовал методики расчета (формулы), не предусмотренные законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки. Вместе с тем при определении размера задолженности по арендной плате суд учитывает то обстоятельство, что соглашение № о внесении изменений в договор аренды, заключенное сторонами ДД.ММ.ГГГГ (вступившее в силу ДД.ММ.ГГГГ) и распространившее свое действие на отношения сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ, не вносила изменения в соглашение о размере арендной платы, установленное приложением № к договору аренды. Об изменении размера арендной платы по новым условиям истец уведомил ответчиков только ДД.ММ.ГГГГ, однако соответствующее соглашение об изменении размера арендной платы арендаторы не подписали. В соответствии с п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Пунктом 10 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Вместе с тем данное положение не освобождает стороны от согласования существенных условий договора, касающихся оплаты по договору аренды. Более того, договором аренды (п. 2.3) установлено, что в случае непринятия арендатором изменения размера арендной платы арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке на основании ст. 310 ГК РФ и потребовать внесения арендной платы в соответствии с новым размером арендной платы. Однако данным правом истец как арендодатель не воспользовался, вопрос об отказе от исполнения договора аренды и взыскании арендной платы по новым ставкам в соответствии с п. 2.3 договора не ставит. Как видно из представленных материалов изменение размера арендной платы сторонами согласовано не было, соглашение об изменении указанных существенных условий в установленном порядке (ст. 452 ГК РФ, п. 7.3 договора аренды) заключено не было. При таких обстоятельствах право требования арендной платы, исходя из нового размера, у истца не возникло, а его доводы о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном размере основаны на неверном толковании норм материального права. В связи с этим задолженность по арендной плате надлежит рассчитывать исходя из условий, предусмотренных приложением № к договору аренды. Учитывая, что арендную плату по договору ответчики не вносили в период с 5 мая по ДД.ММ.ГГГГ и с 1 апреля по ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по арендной плате за 2 квартал 2010 года (с 5 мая по ДД.ММ.ГГГГ) составляет 26366 рублей 93 копейки (41632 : 90 * 57), за 3 квартал 2010 года (с 1 июля по ДД.ММ.ГГГГ) – 41632 рубля, за 2 квартал 2011 года (с 1 апреля по ДД.ММ.ГГГГ) – 41632 рубля, за 3 квартал 2011 года (с 1 июля по ДД.ММ.ГГГГ) – 41632 рубля, всего – 151262 рубля 93 копейки. Как было указано ранее, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки. В соответствии с условиями договора оплата за 2 квартал 2010 года должна была быть произведена до ДД.ММ.ГГГГ, соответственно на сумму задолженности в размере 26366 рублей 93 копейки за период с 11 июля по ДД.ММ.ГГГГ (90 дней) подлежит начислению пеня в размере 1186 рублей 51 копейка (26366,93 * 0,05% * 90). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности увеличилась на платеж за 3 квартал 2010 года и составила 67998 рублей 93 копейки (26366,93 + 41632). С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (даты очередного квартального платежа, 90 дней) подлежит начислению пеня в размере 3059 рублей 95 копеек (67998,93 * 0,05% * 90). Сторонами не оспаривалось, что оплата за 4 квартал 2010 года и 1 квартал 2011 года была внесена в полном объеме, ко взысканию не заявлена. Соответственно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности осталось не изменой, однако за период с 11 января по ДД.ММ.ГГГГ подлежит начислению пеня на сумму непогашенной задолженности 67998 рублей 93 копейки в размере 3 059 рублей 95 копеек (67998,93 * 0,05% * 90). Также по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ за период с 11 апреля по ДД.ММ.ГГГГ подлежит начислению пеня на сумму непогашенной задолженности 67998 рублей 93 копейки в размере 3 059 рублей 95 копеек (67998,93 * 0,05% * 90). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности увеличилась на платеж за 2 квартал 2010 года и составила 109630 рублей 93 копейки (67998,93 + 41632). По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (срок, которым истец ограничил взыскание пени) за период с 11 по ДД.ММ.ГГГГ подлежит начислению пеня на сумму непогашенной задолженности 109 630 рублей 93 копейки в размере 1151 рубль 12 копеек (109 630,93 * 0,05% * 21). В соответствии с п.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Истец ставит вопрос о взыскании пени по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, от увеличения заявленных требований отказался, в связи с чем суд рассматривает дело в рамках заявленных требований. В связи с этим с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 11517 рублей 48 копеек (1186 рублей 51 копейка + 3059 рублей 95 копеек + 3059 рублей 95 копеек + 3059 рублей 95 копеек + 1151 рубль 12 копеек). Всего подлежит взысканию с ответчиков 162780 рублей 41 копейка. В соответствии со ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства. Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Как видно из материалов дела, предмет обязательства (арендные платежи) является неделимым, обязательство связано с осуществлением ответчиками предпринимательской деятельности, соответственно денежные средства подлежат взысканию с ответчиков в солидарном порядке. В соответствии с п.1 ст. 103 ГПК РФ с ответчиков в доход муниципального образования «<адрес>» подлежит взысканию госпошлина, от уплаты которой истец освобожден, в размере 4455 рублей 61 копейка. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Иск удовлетворить частично. Взыскать с Полиных № и № солидарно в пользу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> задолженность по арендным платежам в размере 151262 рубля 93 копейки, пени в размере 11 517 рублей 48 копеек, всего взыскать 162780 рублей 41 копейку (сто шестьдесят две тысячи семьсот восемьдесят рублей сорок одну копейку). В остальной части в удовлетворении заявленных требований о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки отказать. Взыскать с Полиных № и № в доход муниципального образования «<адрес>» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере по 2227 рублей 81 копейка (две тысячи двести двадцать семь рублей восемьдесят одна копейка) с каждого. Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд города Курска в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме. Полное и мотивированное решение стороны могут получить ДД.ММ.ГГГГ в 17 часов. Судья