ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Судья Ленинского районного суда <адрес> ФИО1, рассмотрев жалобу ООО УК «Спецстрой» на постановление мирового судьи судебного участка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 19.5. КоАП РФ в отношении:

ООО УК «Спецстрой», расположенного по адресу: <адрес>, не привлекавшегося ранее к административной ответственности,

установил:

постановлением мирового судьи судебного участка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО УК «Спецстрой» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 19.5. КоАП РФ и подвергнуто административному наказанию в виде административного штрафа в размере 10000 рублей.

Согласно постановлению правонарушение совершено при следующих обстоятельствах:

ООО УК «Спецстрой», являясь управляющей организацией, в управлении которой находится многоквартирный <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ не выполнило законного предписания государственной жилищной инспекции <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № об обеспечении выполнения работ по замене магистрального трубопровода системы отопления вышеуказанного дома.

Считая данное постановление незаконным, ООО УК «Спецстрой» обратилось в суд с жалобой, в которой просит его отменить.

В ходе рассмотрения дела представитель ООО УК «Спецстрой» поддержал жалобу.

Пояснил, что возложение государственной жилищной инспекцией <адрес> на ООО УК «Спецстрой» обязанности по замене магистрального трубопровода системы отопления <адрес> является неправомерным, поскольку данные работы не предусмотрены Перечнем обязательных работ и услуг по содержанию дома, выполняемых по договору управления многоквартирным домом, заключенному между комитетом ЖКХ <адрес> и ООО УК «Спецстрой». Выполнение работ, предусмотренных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №, является обязательным для управляющей организации только в том случае, если они указаны в договоре управления. Для внесения в договор дополнительных работ и услуг требуется решение общего собрания собственников помещений в доме. Кроме того, ООО УК «Спецстрой» для ремонта и содержания дома располагает только теми денежными средствами, которые оплачивают жильцы дома по статье «ремонт и содержание общего имущества». Поскольку за период управления жителями дома по этой статье собрано недостаточно денежных средств, выполнение работ значительного характера не представляется возможным. Жилищное законодательство не предусматривает обязанность выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме без соразмерной оплаты таких услуг и работ. Помимо этого, в рамках договора управления ООО УК «Спецстрой» обязано выполнять работы по текущему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Работы же по замене магистрального трубопровода системы отопления дома относятся к работам капитального ремонта.

Просил вышеуказанное постановление отменить, производство по делу прекратить, в связи с отсутствием в действиях ООО УК «Спецстрой» состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 19.5. КоАП РФ.

Выслушав представителя ООО УК «Спецстрой», исследовав материалы административного дела, судья находит постановление мирового судьи законным и обоснованным.

Мировой судья правильно установил фактические обстоятельства дела и на основании представленных и исследованных в суде доказательствах, обоснованно пришел к выводу о виновности ООО УК «Спецстрой» в совершении правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 19.5. КоАП РФ.

Из постановления мирового судьи усматривается, что выводы мирового судьи подробно мотивированы, обстоятельствам дела и исследованным доказательствам, дана надлежащая правовая оценка.

Вина ООО УК «Спецстрой» в совершении административного правонарушения, подтверждается исследованными в ходе рассмотрения дела доказательствами: протоколом об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ, копией предписания № от ДД.ММ.ГГГГ, копией акта проверки № от ДД.ММ.ГГГГ, копией договора управления многоквартирным домом № от ДД.ММ.ГГГГ.

Для переоценки выводов мирового судьи о виновности ООО УК «Спецстрой» и иной квалификации его действий оснований не имеется.

Постановление по делу об административном правонарушении вынесено мировым судьей в установленный законом срок.

Административное наказание назначено ООО УК «Спецстрой» в пределах санкции ч. 4 ст. 12.15 КоАП РФ.

При таких обстоятельствах судья приходит к выводу, что постановление мирового судьи судебного участка № <адрес> по делу об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ подлежит оставлению без изменения, а жалоба ООО УК «Спецстрой» - без удовлетворения.

Доводы ООО УК «Спецстрой» о том, что выполнение работ по замене магистрального трубопровода системы отопления дома не предусмотрены Перечнем обязательных работ и услуг по содержанию дома, выполняемых по договору управления многоквартирным домом, заключенному между комитетом ЖКХ <адрес> и ООО УК «Спецстрой», не оплачены жильцами дома, в связи с чем ООО УК «Спецстрой» не обязано их выполнять, судья считает не состоятельными.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Предписание государственной жилищной инспекцией <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № выдано в отношении магистрального трубопровода системы отопления, находящегося в подвале многоквартирного дома, следовательно, касается общего имущества собственников помещений в этом доме.

Как следует из ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Ч. 3 этой же статьи определяет, что в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В силу ч. 3 ст. 39 ЖК РФ, правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Из п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № (далее – Правила содержания) следует, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

В соответствии с п. 16 и 17 Правил содержания, при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

Как следует из статьи 158 ЖК РФ, п. 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.

В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от ДД.ММ.ГГГГ № (далее - Правила эксплуатации). Они зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ за № и опубликованы в «Российской газете» ДД.ММ.ГГГГ за №.

В данном документе установлено, что техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Согласно п. 1 ст. 36 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от ДД.ММ.ГГГГ № 384-ФЗ, безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Ст. 20 ЖК РФ устанавливает, что полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.

Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний и образовало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований - государственную жилищную инспекцию, положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №.

Систематическое толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома (Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № №).

Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Несостоятельными судья считает и доводы представителя ООО УК «Спецстрой» о том, что работы по замене магистрального трубопровода системы отопления дома относятся к работам капитального ремонта, в связи с чем выполнению в рамках договора управления исполнению не подлежат.

Как следует из п. 11 Приложения № к Правилам эксплуатации, установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления являются работами, относящимися к текущему ремонту. Текущий ремонт, согласно п. 2.3.1. Правил эксплуатации, выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда подрядными организациями. При капитальном же ремонте, исходя из положений п. 2.4.2. Правил эксплуатации и п. 3 Приложения № к ним, осуществляются работы по полной замене теплопроводов с улучшением их эксплуатационных показателей и экономической целесообразности в целях рационального энергопотребления.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 30.7. КоАП РФ,

решил:

постановление мирового судьи судебного участка № <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 19.5. КоАП РФ в отношении ООО УК «Спецстрой» оставить без изменения, а жалобу ООО УК «Спецстрой» - без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу немедленно и обжалованию в кассационном порядке не подлежит.

Судья ФИО1