РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 января 2011 года Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего судьи Соловьева А.А.,
при секретаре Гуриной Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пятыгина В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес Индустрия» об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
03.06.2008 между застройщиком ООО «Бизнес Индустрия» и гражданином Пятыгиным В.А. заключен договор № участия в долевом строительстве жилья, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить 9-этажный, 150-квартирный жилой дом с инженерными сетями по адресу: Свердловская область, город Нижний Тагил, <адрес> в жилом районе «...» в <адрес> районе (присвоенный адрес: <адрес>).
По условиям договора участия в долевом строительстве жилья после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства застройщик ООО «Бизнес Индустрия» обязуется передать Пятыгину В.А. ...-комнатную квартиру №, на ... этаже, в секции №, общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, а участник долевого строительства Пятыгин В.А. обязуется уплатить обусловленную договором цену ... руб. и принять квартиру по акту приемки-передачи.
Стороны согласовали следующий график платежей по договору:
первый платеж в сумме ... руб. производится участником долевого строительства не позднее 5 банковских дней с момента государственной регистрации договора;
второй платеж в сумме ... руб. производится участником долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ;
третий платеж в сумме ... руб. производится участником долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ;
четвертый платеж в сумме ... руб. производится участником долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ;
пятый платеж в сумме ... руб. производится участником долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ;
шестой платеж в сумме ... руб. производится участником долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Срок окончания строительства объекта долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Срок ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Договор № от 03.06.2008 участия в долевом строительстве жилья зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В порядке исполнения договора № от 03.06.2008 Пятыгиным В.А. на расчетный счет застройщика ООО «Бизнес Индустрия» внесены денежные средства: ДД.ММ.ГГГГ - ... руб., ДД.ММ.ГГГГ - ... руб., ДД.ММ.ГГГГ - ... руб., ДД.ММ.ГГГГ - ... руб., ДД.ММ.ГГГГ - ... руб., всего сумма ... руб.
Оставшаяся часть цены объекта долевого строительства в сумме ... руб. не уплачена участником долевого строительства Пятыгиным В.А. до настоящего времени.
ДД.ММ.ГГГГ застройщику ООО «Бизнес Индустрия» выдано разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию - жилого дома (блока-секции №) по адресу: Свердловская область, город Нижний Тагил, <адрес>.
Государственная регистрация права собственности на жилой дом, блок-секцию № либо квартиру № в жилом доме по адресу: Свердловская область, город Нижний Тагил, <адрес> в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не произведена.
18.08.2010 Пятыгин В.А. обратился в Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил с иском к ООО «Бизнес Индустрия» об обращении взыскания на недвижимое имущество - ... квартиру №, расположенную в многоквартирном доме по адресу: Свердловская область, город Нижний Тагил, <адрес>, для удовлетворения обеспеченных залогом требований о возврате суммы долга в размере ... руб. и законной неустойки в размере ... руб. ... коп.
В обоснование своих требований Пятыгин В.А. указал, что 03.06.2008 заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве жилья, в соответствии с которым ООО «Бизнес Индустрия» обязалось построить жилой дом по указанному адресу и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать истцу находящуюся в нем ...-комнатную квартиру. Срок передачи квартиры установлен договором не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, шестимесячный срок с момента срока передачи объекта долевого строительства, предусмотренного договором, к настоящему времени истек, обязательства по возврату денежных средств ответчиком и уплате установленной законом неустойки не исполнены до настоящего времени, истец полагает, что у него возникло законное право обратить взыскание на заложенное имущество в судебном порядке.
Определением Тагилстроевского районного суда города Нижний Тагил от 15.10.2010 гражданское дело передано по территориальной подсудности в Ленинский районный суд города Нижний Тагил.
В судебном заседании представитель истца Ильютик Д.А. пояснил, что Пятыгин В.А. действительно не внес оставшуюся часть цены объекта долевого строительства в сумме ... руб. по сроку уплаты не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Причиной отказа от полного исполнения своих обязательств по договору послужило убеждение истца в том, что ООО «Бизнес Индустрия» не исполнит обязательства по строительству и передаче квартиры в установленный договором срок. В тот период строительство ответчиком не осуществлялось и другие участники долевого строительства стали предъявлять к организации ответчика иски, в связи с чем, Пятыгин В.А. приостановил выплату денег.
Представитель истца не располагает сведениями о государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект недвижимого имущества - квартиру <адрес> в доме № по <адрес> в городе Нижний Тагил и считает, что для обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество не требуется государственная регистрация прав. Предварительно с иском к ООО «Бизнес Индустрия» о государственной регистрации права собственности застройщика на объект долевого строительства Пятыгин В.А. не обращался.
В настоящее время объект долевого строительства готов к передаче, но Пятыгин В.А. не намерен исполнять свои обязательства по договору в полном объеме и не желает принимать введенный в эксплуатацию объект долевого строительства, поскольку полагает договор расторгнутым.
ДД.ММ.ГГГГ Пятыгиным В.А. в офисе ООО «Бизнес Индустрия» было подано заявление о расторжении договора, адресованное директору ООО «Бизнес Индустрия». Заявление истца было принято в тот же день под расписку М. Представителю истца неизвестно, является ли М. работником ООО «Бизнес Индустрия» и какую должность он занимает в организации ответчика. В досудебном порядке Пятыгину В.А. не удалось найти и установить данные личности М.
Представитель ответчика ООО «Бизнес Индустрия» Ильина К.В. иск Пятыгина В.А. не признала полностью и указала, что истцом до настоящего времени не исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве от 03.06.2008 по полной оплате стоимости квартиры, что исключает возможность передачи истцу спорной квартиры №.
Также Пятыгиным В.А. не соблюден установленный законом порядок одностороннего отказа от исполнения договора путем направления уведомления по почте заказным письмом с описью вложения.
Представленное истцом заявление от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора в связи с односторонним отказом от исполнения в адрес организации ответчика не поступало. Расписавшийся в получении заявления ДД.ММ.ГГГГ «М.» не является работником ООО «Бизнес Индустрия» и представителю ответчика неизвестна личность неустановленного «М.».
Государственная регистрация прав на спорную квартиру № до настоящего времени не произведена. Жилое помещение, обусловленное договором, готово для передачи истцу и после полной оплаты Пятыгиным В.А. договорной цены квартира в любое время может быть передана истцу.
Определением суда от 15.12.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена супруга истца - Пятыгина О.И., которая заявленный Пятыгиным В.А. иск подержала полностью и просила о рассмотрении дела в ее отсутствие (л. д. 125).
Заслушав объяснения представителей сторон и исследовав письменные доказательства, суд находит иск Пятыгина В.А. необоснованным и не подлежащим удовлетворению по причине:
несоблюдения Пятыгиным В.А. установленных законом порядка и оснований одностороннего отказа от исполнения договора;
просрочки исполнения обязательств по договору кредитором (должником) Пятыгиным В.А.;
отсутствия государственной регистрации права собственности застройщика на заложенный объект долевого строительства.
Согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.
Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении»).
При определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.
Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судом вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству»).
В настоящем гражданском деле Пятыгиным В.А. заявлен иск о применении последствий расторжения договора № от 03.06.2008 участия в долевом строительстве жилья в связи с предполагаемым односторонним отказом участника долевого строительства от исполнения договора.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Порядок заключения, а также основания и порядок расторжения, договора участия в долевом строительстве установлены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (статья 1).
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (статья 4).
В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей обеспечиваться поручительством банка исполнение обязательств застройщика по договору;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях (часть 1).
По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях (часть 1.1).
В качестве правового обоснования прекращения договора № от 03.06.2008 путем одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора Пятыгин В.А. ссылается на пункт 1 части 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ - неисполнение застройщиком ООО «Бизнес Индустрия» обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта (не позднее ДД.ММ.ГГГГ) на два месяца.
В соответствии со статьями 56, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая из сторон обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В подтверждение одностороннего отказа от исполнения договора № от 03.06.2008 Пятыгиным В.А. представлено заявление о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, адресованное директору ООО «Бизнес Индустрия», в котором истец на основании пункта 1 части 1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора участия в долевом строительстве жилья и сообщает свои банковские реквизиты для возврата уплаченной денежной суммы ... руб.
На заявлении имеется запись о получении заявления ДД.ММ.ГГГГ «М.» (л. д. 11).
В судебных заседаниях истец Пятыгин А.В. и его представитель Ильютик Д.А. не смогли назвать персональные данные М., а также пояснить, какое отношение М. имеет к организации ответчика ООО «Бизнес Индустрия».
В свою очередь, представитель ответчика указывает, что в ООО «Бизнес Индустрия» нет такого работника «М.» и полномочиями на представление интересов организации ответчика указанное неустановленное лицо не наделено.
Согласно статье 452 Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Статья 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ устанавливает, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Несоблюдение Пятыгиным А.В. установленного статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ порядка одностороннего отказа от исполнения договора № от 03.06.2008 подтверждается материалами дела, объяснениями представителя ответчика и не оспаривается истцом и его представителем в судебном заседании.
При этом доводы Пятыгина А.В. и его представителя о применении общего порядка направления сторонами корреспонденции, установленного в пункте 9 договора № от 03.06.2008, носят ошибочный характер.
В соответствии с пунктом 9 договора (л. д. 6-10) любые направляемые сторонами друг другу письма различного содержания, касающиеся исполнения настоящего договора, стороны вручают друг другу под расписку с указанием даты вручения и расшифровкой подписи принявшего лица.
Со своей стороны застройщик обязуется не препятствовать передаче участником долевого строительства корреспонденции непосредственно в канцелярию застройщика с проставлением штампа, указывающего дату получения документа и входящего номера.
В случае невозможности получения от стороны по каким-либо причинам расписки в получении корреспонденции (от застройщика штампа), то такая корреспонденция должна быть направлена заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в настоящем договоре.
Любая корреспонденция без доказательств ее получения другой стороной считается ею неполученной.
Местонахождение стороны ООО «Бизнес Индустрия» указано по юридическому адресу: город Нижний Тагил, <адрес>. Отдел продаж: город Нижний Тагил, <адрес> (пункт 12).
Представленное истцом заявление от ДД.ММ.ГГГГ, принятое неустановленным лицом «М.», также не соответствует порядку передачи корреспонденции, установленному пунктом 9 договора № от 03.06.2008, - на заявлении отсутствует штамп ООО «Бизнес Индустрия», указывающий дату получения документа и входящий номер.
Более того, применение общего порядка передачи корреспонденции, согласованного сторонами в договоре, для случаев одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора противоречит требованиям части 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, устанавливающей обязательное направление уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора по почте заказным письмом с описью вложения.
В соответствии со статьей 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Кодекса).
Норма части 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ является императивной и в силу вышеуказанных положений гражданского законодательства не может быть изменена соглашением сторон. Указанный в законе порядок направления (вручения) одностороннего отказа от договора носит обязательный для сторон характер и истцом Пятыгиным В.А. в досудебном порядке не соблюден, в связи с чем, договор № от 03.06.2008 участия в долевом строительстве жилья не может считаться расторгнутым по указанным истцом основаниям.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ устанавливает основания и объем ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве жилья за нарушение обязательств по договору, а также способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (статья 10).
Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 9, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (статья 9).
В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения (статья 13).
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства (статья 14).
Применение вышеперечисленной ответственности застройщика ООО «Бизнес Индустрия» истец обосновывает нарушением ответчиком сроков возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в связи с односторонним отказом участника долевого строительства от исполнения договора.
Однако, помимо юридически необоснованного утверждения о прекращении договора № от 03.06.2008, доводы Пятыгина В.А. о противоправном поведении стороны застройщика также не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии с нормами Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309).
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310).
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (статья 407).
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408).
Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (статья 401).
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ устанавливает порядок надлежащего исполнения сторонами договора участия в долевом строительстве жилья взаимных обязательств.
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (статья 5).
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (статья 6).
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (статья 8).
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12).
Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Федеральным законом.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
Участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 16).
По условиям договора № от 03.06.2008 участия в долевом строительстве жилья после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства застройщик ООО «Бизнес Индустрия» обязуется передать Пятыгину В.А. ...-комнатную квартиру №, на ... этаже, в секции №, общей площадью ... кв.м, жилой площадью ... кв.м, а участник долевого строительства Пятыгин В.А. обязуется уплатить обусловленную договором цену ... руб. и принять квартиру по акту приемки-передачи (пункты 1, 4.1).
Стороны согласовали следующий график платежей Пятыгина В.А. по договору:
первый платеж в сумме ... руб. производится участником долевого строительства не позднее 5 банковских дней с момента государственной регистрации договора;
второй платеж в сумме ... руб. производится участником долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ;
третий платеж в сумме ... руб. производится участником долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ;
четвертый платеж в сумме ... руб. производится участником долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ;
пятый платеж в сумме ... руб. производится участником долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ;
шестой платеж в сумме ... руб. производится участником долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4.4).
Оплата по настоящему договору производится участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика либо наличными в кассу застройщика. Днем оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет застройщика либо в кассу застройщика (пункт 4.2).
Участник долевого строительства обязан полностью внести денежные средства в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором (пункт 5.1.1).
Участник долевого строительства обязан оплачивать коммунальные услуги за квартиру и содержание объекта долевого строительства (части общего имущества) с момента ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию (пункт 5.1.2).
Участник долевого строительства обязуется своевременно принять у застройщика квартиру (пункт 5.1.9).
Застройщик обязан осуществить строительство жилого дома в соответствии с проектной документацией, градостроительными нормами, иными нормами и правилами, действующими на территории Российской Федерации, а также обеспечить ввод жилого дома в эксплуатацию (пункт 5.2.1).
Застройщик обязан уведомить участника долевого строительства о необходимости приемки квартиры по качеству и необходимости принятия квартиры по акту приема-передачи (пункт 5.2.3).
При надлежащем исполнении участником долевого строительства всех обязательств по настоящему договору застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи в сроки, указанные в настоящем договоре (пункт 5.2.4).
Срок окончания строительства объекта долевого строительства установлен договором не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 6.1).
Срок ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 6.2).
Срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 6.3).
Договор № от 03.06.2008 участия в долевом строительстве жилья зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным с момента такой регистрации.
ДД.ММ.ГГГГ застройщику ООО «Бизнес Индустрия» выдано разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию - жилого дома (блока-секции №) по адресу: Свердловская область, город Нижний Тагил, <адрес> (л. д. 70-71).
В свою очередь, Пятыгиным В.А. в порядке исполнения договора № от 03.06.2008 на расчетный счет застройщика ООО «Бизнес Индустрия» внесены денежные средства: ДД.ММ.ГГГГ - ... руб., ДД.ММ.ГГГГ - ... руб., ДД.ММ.ГГГГ - ... руб., ДД.ММ.ГГГГ - ... руб., ДД.ММ.ГГГГ - ... руб., всего сумма ... руб. (л. д. 12-14).
Оставшаяся часть цены объекта долевого строительства в сумме ... руб. по сроку платежа не позднее ДД.ММ.ГГГГ не внесена участником долевого строительства Пятыгиным В.А. до настоящего времени.
Согласно статьям 307, 308 Кодекса в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.
В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (статья 328 Кодекса).
Должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения.
Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (статья 405 Кодекса).
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора (статья 406 Кодекса).
С учетом характера взаимных обязательства сторон в договоре № от 03.06.2008 участник долевого строительства Пятыгин В.А. является должником, просрочившим начиная с ДД.ММ.ГГГГ исполнение своих обязательств по уплате обусловленной договором цены объекта долевого строительства.
В соответствии с пунктом 5.2.4 договора обязательства застройщика ООО «Бизнес Индустрия» передать участнику долевого строительства Пятыгину В.А. квартиру по акту приема-передачи в сроки, указанные в настоящем договоре, являются встречными и подлежат исполнению только при условии надлежащего исполнения участником долевого строительства всех обязательств по настоящему договору.
Применительно к договорным обязательствам застройщика передать квартиру Пятыгин В.А. также является просрочившим кредитором, в связи с чем, ООО «Бизнес Индустрия» как должник вправе приостановить исполнение своего обязательства в силу статьи 328 Кодекса, включая уведомление о необходимости приемки квартиры и передачу объекта долевого строительства по акту.
За период допущенной Пятыгиным В.А. просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время, ответчик ООО «Бизнес Индустрия» также не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.
Приведенные Пятыгиным В.А. в исковом заявлении доводы о том, что в связи с просрочкой истца по уплате обусловленной договором цены объекта долевого строительства застройщик ООО «Бизнес Индустрия» не воспользовался правом в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве, не имеют отношения к заявленному спору и не могут служить основанием для удовлетворения требований истца.
В соответствии со статьей 1 Кодекса гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (статья 407 Кодекса).
Если встречное исполнение обязательства произведено, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, эта сторона обязана предоставить такое исполнение (статья 328 Кодекса).
Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков (статья 405 Кодекса).
Указанные нормы Кодекса конкретизированы в статье 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Как установлено в судебном заседании застройщик ООО «Бизнес Индустрия» не имеет намерений в одностороннем порядке отказываться от исполнения договора № от 03.06.2008 по мотиву просрочки участником долевого строительства Пятыгиным В.А. исполнения обязательств по уплате обусловленной договором цены объекта долевого строительства.
Спорная квартира № в составе блока-секции № сдана в эксплуатацию и готова для передачи истцу после исполнения им спорных денежных обязательств по договору в полном объеме.
Принуждение ответчика ООО «Бизнес Индустрия» к реализации своего права на односторонний отказ от исполнения договора либо его исполнение, несмотря на непредоставление другой стороной обусловленного договором исполнения своего обязательства, противоречит основным началам гражданского законодательства и недопустимо, в том числе в судебном порядке.
Требования Пятыгина В.А. об обращении взыскания на заложенное имущество также не учитывают особенностей обращения взыскания на предмет залога в договоре участия в долевом строительстве жилья.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (статья 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 2).
Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (статья 25).
Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество (статья 29).
Таким образом, для обращения взыскания на спорный объект долевого строительства необходимо предварительное соблюдение требований государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества.
Из представленной Управлением Росреестра по Свердловской области информации от 11.01.2011 государственная регистрация права собственности ООО «Бизнес Индустрия» либо иных правообладателей на жилой дом, блок-секцию № либо квартиру № в указанном жилом доме по адресу: Свердловская область, город Нижний Тагил, <адрес> не произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до настоящего времени (л. д. 126, 127), что также исключает возможность обращения взыскания на спорный объект долевого строительства в рамках настоящего гражданского дела и не лишает Пятыгина В.А. права, при наличии к тому оснований, обратиться в суд с иском к застройщику, уклоняющемуся от государственной регистрации права собственности на объект завершенного строительства, о государственной регистрации права собственности на такой объект на основании решения суда в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Понесенные истцом расходы по оплате услуг представителя в сумме ... руб. (л. д. 110-115) не подлежат возмещению ответчиком в силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 12, 194-198 и 336 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решил:
В иске Пятыгину В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес Индустрия» об обращении взыскания на заложенное имущество отказать полностью.
На решение может быть подана кассационная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через суд, принявший решение, в течение десяти дней.
Судья А.А.Соловьев