РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 07 февраля 2011 г. Ленинский районный суд г. Нижнего Тагила Свердловской области в составе председательствующего судьи Пикиной И.В. с участием представителя истца Гарипова А.А., действующего на основании доверенности № 66 от 25 января 2011 г., ответчиков Тетерина Д.В., Тетериной Н.В., при секретаре Гармаш М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2 - 138/11 по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Тетерину Д.В., Тетериной Н.В. об обращении взыскания на заложенное имущество, УСТАНОВИЛ: Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Тетерину Д.В., Тетериной Н.В. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. В обоснование требований представитель истца Гарипов А.А., действующий на основании доверенности № 291 от 17.03.2010 г., указал, что в соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» и Тетериным Д.В., Тетериной Н.В., Ильиной Т.И. ответчикам был предоставлен ипотечный заем в размере ... рублей на ... месяцев под ... %. Сумма займа была зачислена на счет заемщика Тетерина Д.В., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ Целью получения займа было приобретение в общую совместную собственность Тетерина Д.В. и Тетериной Н.В. ... квартиры общей площадью ... кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры составляла ... рублей, что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным независимым оценщиком ООО "...". Сделка купли-продажи квартиры с использованием заемных средств, в качестве частичной оплаты за нее, была совершена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области ДД.ММ.ГГГГ Одновременно с государственной регистрацией сделки и права общей совместной собственности ответчиков на квартиру, в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 - ФЗ, была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу кредитора - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за номером государственной регистрации №. Также в обеспечение исполнения обязательств по договору займа между Ильиным В.Б. и ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» заключен договор поручительства № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому Ильин В.Б. принял на себя обязательство солидарно с Тетериным Д.В., Тетериной Н.В., Ильиной Т.И. отвечать перед займодавцем за исполнение всех обязательств по договору займа на условиях и в соответствии с договором поручительства, в том числе исполнять обязательство по полному досрочному возврату займа. Права заимодавца - залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной, составленной ответчиками ДД.ММ.ГГГГ и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» ДД.ММ.ГГГГ В силу п.2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что подтверждается отметкой на закладной, произведенной ДД.ММ.ГГГГ предыдущим владельцем закладной - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Начиная с марта ... г., исполнение обязательств по возврату суммы займа и процентов за пользование им (ежемесячные аннуитетные платежи в размере ... руб. ... коп.), в нарушение условий закладной и договора займа, а так же ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, заемщиками производилось с систематическими просрочками и недоплатами, а с июня ... г. перестало исполняться вовсе. В связи с неисполнением заемщиками обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных закладной и договором займа, 06.11.2009 г. в адрес ответчиков было направлено в соответствии с п. 5.1 закладной и п.4.4.1 договора займа требование № 1057 о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Требование заемщиками выполнено не было, какого-либо ответа на указанное требование заемщики не представили. В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 50 Закона об ипотеке, условиями п.7.1 закладной и п.4.4.3. договора займа, указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную недвижимость. Задолженность ответчика перед истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ... рублей ... копеек, в том числе сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга - ... рубля ... копейки, сумма неуплаченных процентов, считая с даты, следующей за окончанием последнего оплаченного процентного периода (в соответствии с п. 1.6 закладной и п.3.2.3. договора займа базой для начисления процентов является действительное число календарных дней в году), - ... рубля, начисленная сумма пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему, предусмотренных п.6.1 закладной и п.п. 5.2, 5.3 договора займа, в размере ... % за каждый календарный день просрочки - ... рубля ... копейки. Согласно ст. 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, в соответствии со ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. Просит обратить взыскание на заложенное имущество в виде ... квартиры общей площадью ... кв.м,, расположенной по адресу: <адрес>, в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, в размере ... руб. ... коп., в том числе суммы остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга - ... руб. ... коп., суммы неуплаченных процентов за пользование займом - ... руб. и суммы пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему - ... руб. ... коп., а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации имущества определить подлежащими уплате проценты за пользование займом по нему в размере ... % за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - ... руб. ... коп.; определить способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость имущества, исходя из оценки квартиры, указанной в закладной, в размере ... руб.; взыскать с ответчиков солидарно расходы по уплате государственной пошлины. В судебном заседании представитель истца Гарипов А.А., действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, доводы, изложенные в исковом заявлении, основания заявленных исковых требований поддержал, исковые требования просил удовлетворить полностью. Ответчики Тетерин Д.В., Тетерина Н.В. в судебном заседании не оспаривали заключение с истцом договора займа № и получение по нему денежных средств для приобретения ... квартиры по <адрес>, приобретение названной квартиры, а также факт ненадлежащего исполнения ими обязательств по договору займа, размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества. Однако, исковые требования об обращении взыскания на заложенное имущество не признали в полном объеме. В обоснование возражений по иску указали, что задолженность по оплате ипотеки образовалась в связи с тяжелым материальным положением из - за потери работы. В настоящее время они предпринимают меры к погашению задолженности, и у них есть намерение в будущем исполнять обязательства по договору займа в соответствии с графиком платежей. Третьи лица Ильина Т.И., Ильин В.Б. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Заслушав представителя истца, ответчиков, исследовав письменные материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, суд находит заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В соответствии со статьей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В силу п. 1 ст. 807, п. 1 ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договоров займа. Пунктом 1 ст. 809 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право займодавца на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора займа № ОАО «САИЖК» предоставил Тетерину Д.В., Тетериной Н.В., Ильиной Т.И. ипотечный заем в размере ... рублей на ... месяцев под ... % годовых для приобретения ... квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 26 - 37). Факт перечисления денежных средств по договору займа в сумме ... рублей на счет ответчика №, открытый в ОАО «...», подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 49). ДД.ММ.ГГГГ ответчики, используя заемные денежные средства, приобрели в собственность указанное выше жилое помещение по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности Тетерина Д.В., Тетериной Н.В. на это жилое помещение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено ответчиками в судебном заседании. Согласно условиям заключенного между ОАО «САИЖК» и ответчиками договора займа от ДД.ММ.ГГГГ №, ответчик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные займодавцем проценты за весь период фактического пользования займом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату займа и уплате процентов в порядке, установленном договором (п. 4.1.1 и 4.1.2 договора). Принятое на себя ответчиками денежное обязательство по договору займа обеспечено ипотекой недвижимого имущества - квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, права займодавца-залогодержателя ОАО «САИЖК» по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены закладной (л.д. 9 - 17). В силу пункта 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Из закладной следует, что ее новым владельцем является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли - продажи закладных от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 22). Согласно справке о фактических платежах ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчиками ненадлежащим образом исполнялись обязательства по возврату суммы займа и процентов за пользованием им в нарушение условий договора (л.д. 42), что не оспаривалось стороной ответчиков в судебном заседании. В нарушение пункта 4.1.1 и 4.1.2 договора, ответчиками не исполнено обязательство по оплате очередного ежемесячного платежа с января ... г., что также не оспаривалось стороной ответчиков в судебном заседании. Таким образом, в судебном заседании подтвердился факт нарушения ответчиками принятых на себя обязательств по кредитному договору. На день рассмотрения спора ответчиками не принято мер к погашению задолженности. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по кредитному договору составляет ... руб. ... коп., в том числе сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга - ... руб. ... коп., сумма неуплаченных процентов за пользование займом - ... руб. и сумма пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему - ... руб. ... коп. (л.д. 43 - 48). Расчет задолженности произведен в соответствии с условиями договора займа, проверен судом, суд соглашается с ним, так как он соответствует условиям договора займа. Право займодавца по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа при невыполнении обязательств по оплате ежемесячных платежей предусмотрено п.4.4.1. договора займа и п.5.1 условий и порядка исполнения денежного обязательства по закладной. Согласно ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. В связи с неисполнением обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование им истец ДД.ММ.ГГГГ направил ответчикам в соответствии с п.5.1 закладной и п.4.4.1. договора займа требование № о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в размере ... рублей в течение 15 календарных дней, считая с даты получения требования (л.д.52). Поскольку требование о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в установленный срок ответчиками выполнено не было, у истца имеются законные основания для обращения взыскания на заложенное имущество. Общая сумма неисполненных денежных обязательств ответчика перед истцом составляет ... руб. ... коп., в том числе сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга - ... руб. ... коп., сумма неуплаченных процентов за пользование займом - ... руб. и сумма пеней за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты начисленных процентов по нему - ... руб. ... коп. Оснований для снижения неустойки в порядке ст. 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации суд в данном случае не усматривает. Поскольку размер неисполненного обязательства превышает ... % от размера оценки предмета залога по договору залога, и просрочка исполнения требования о досрочном погашении суммы по договору займа составляет более трех месяцев, суд полагает, что основания, исключающие обращение взыскание на заложенное имущество, установленные ст. 348 Гражданского Кодекса Российской Федерации, отсутствуют. Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Принятое на себя ответчиками денежное обязательство вытекает из договора займа, обеспечено ипотекой недвижимого имущества, возникшей в силу закона, права займодавца - залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены закладной, поэтому в данном случае ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 3) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. В силу ч. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с указанным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом. Таким образом, указанное выше недвижимое имущество подлежит реализации с публичных торгов, при этом начальную продажную цену заложенного имущества суд полагает возможным определить согласно рыночной стоимости, указанной в закладной и в отчете об оценке рыночной стоимости квартиры № (л.д.50-51) в размере ... рубля, учитывая при этом то обстоятельство, что данная рыночная стоимость ответчиками не оспорена. Требование об определении подлежащих уплате начисленных процентов за пользование займом в размере ... % годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере ... % за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - ... руб. ... коп., начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации имущества подлежит удовлетворению частично, а именно за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления в законную силу решения суда, поскольку принятием решения суда об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество и определении размера суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества, обязательства сторон прекращаются, неисполнение решения суда влечет для ответчика наступление иных последствий. В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Факт оплаты истцом государственной пошлины подтверждается платежным поручением от 16.08.2010 г. № 15898 на сумму ... рублей (л.д. 6). Руководствуясь ст.ст. 12, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Тетерину Д.В., Тетериной Н.В. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество удовлетворить частично. Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде ... квартиры общей площадью ... кв. метров, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей Тетерину Д.В., Тетериной Н.В., находящуюся в залоге у ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по договору залога от ДД.ММ.ГГГГ, путем продажи имущества с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере ... рубля. Определить размер суммы, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере ... рублей ... копеек, в том числе: ... рубля ... копейки - сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга, ... рубля - сумма неуплаченных процентов, ... рубля ... копейки - пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов, Начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления настоящего решения в законную силу определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере ... % годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу ... рубля ... копейки. Взыскать в солидарном порядке с Тетерину Д.В., Тетериной Н.В. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы в Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области. В окончательной форме решение изготовлено 14 февраля 2011 года. Судья - И.В. Пикина