Р Е Ш Е Н И Е

          ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 августа 2011 года        город Нижний Тагил                               

Ленинский районный суд г. Нижнего Тагила Свердловской области в составе председательствующего судьи Цыдаевой В.П..,

при секретаре Гришиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1672 (2011) по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Герасимовой Е.Ю. об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту ОАО «АИЖК») обратилось в суд с иском к Герасимовой Е.Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество - трехкомнатную квартиру общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: г. Н. Тагил, <адрес>, определив сумму, подлежащую уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере ... рублей ... копейки, проценты за пользование займом в размере ... % годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере ... % за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - ... рубля ... копеек, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации имущества, начальную продажную стоимость имущества, исходя из оценки квартиры, указанной в Закладной, в размере ... рублей ... копейки и способ реализации имущества в виде продажи с публичных торгов. В обоснование заявленных требований указал, что в соответствии с условиями Договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» и Герасимовой Е.Ю., последней ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен ипотечный заем в размере ... рублей на ... месяцев под ... % годовых. Сумма займа была перечислена ДД.ММ.ГГГГ на счет Ответчика №, открытый в ... (ОАО).

Целью получения займа было приобретение Ответчиком в собственность ...-комнатной квартиры общей площадью ... кв.метров, расположенной по адресу: Свердловская область, город Нижний Тагил, <адрес>. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры составляла ... рублей, что подтверждается Отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным независимым оценщиком ООО "...".

Сделка купли-продажи квартиры с использованием заемных средств в качестве частичной оплаты за нее была совершена Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрирована Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно с государственной регистрацией сделки и права собственности Ответчика на квартиру, в соответствии со ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ, была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу кредитора - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за номером государственной регистрации №.

Права кредитора-залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, удостоверены Закладной, составленной Ответчиком, как должником-залогодателем ДД.ММ.ГГГГ, выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Начиная с января ... года, исполнение обязательств по возврату сумму кредита и процентов за пользование им (ежемесячные аннуитетные платежи в размере ... рублей), в нарушение условий Закладной и Договора займа, а также ст.309 Гражданского кодекса РФ ответчиком производилось с систематическими просрочками и недоплатами, а с марта ... года перестали исполняться вовсе.

В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных Закладной и Договором займа, истец, от имени которого действовало ОАО "Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования", 14 января 2010 года направил ответчику в соответствии с п.5.1 Закладной и п.4.4.1 Договора займа требование № о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Требование ответчиком выполнено не было, какого-либо ответа на указанное требование ответчик не представил.

В соответствии со ст.348 Гражданского кодекса РФ, ст.50 Закона "Об ипотеке", условиями п.7.1 Закладной и п.4.4.3 Договора займа указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

Задолженность ответчика перед истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет ... рублей ... копейки, в том числе ... рублей сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга, ... рублей сумма неуплаченных процентов, ... рубля ... копейки пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов.

Согласно ст.50 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ "Об ипотеке", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии со ст.56 указанного закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое обращается взыскание по решению суда, должно быть реализовано с публичных торгов.

Заочным решением Ленинского районного суда г.Н.Тагила от 23.12.2010 года исковые требования судом удовлетворены в полном объеме.

Определением того же суда от 15 июля 2011 года заочное решение отменено по заявлению ответчика, не уведомленного надлежащим образом о месте, дате и времени судебного заседания.

При новом рассмотрении дела представитель истца, надлежащим образом извещенный о дате, месте и времени проведения судебного заседания, в суд не явился, в телефонограмме на имя суда просил рассмотреть дело без своего участия.

Ответчик Герасимова Е.Ю., ее представитель Исмаилов Р.Г. исковые требования признали, пояснили, что Герасимова Е.Ю. действительно заключала договор займа с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» для приобретения квартиры № в доме № по <адрес> в городе Нижний Тагил, просили снизить размер пени и предоставить отсрочку в выплате денежных средств по договору займа.

Заслушав ответчика, его представителя, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 ст.807, п.1 ст.810 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором займа.

Пунктом 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено право займодавца на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора займа № ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования» (далее по тексту ОАО «САИЖК» предоставил Герасимовой Е.Ю. ипотечный заем в размере ... рублей на ... месяцев под ... % годовых для приобретения ... квартиры, расположенной по адресу: г. Н. Тагил, <адрес> (л.д. 21-32).

Факт перечисления денежных средств по договору займа в сумме ... рублей .. копеек на счет ответчика №, открытый в ... (ОАО), подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.40).

Ответчик, используя заемные средства, приобрел в собственность жилое помещение - ... квартиру под номером ..., расположенную в доме № по <адрес> в г.Нижнем Тагиле. Ипотека зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за номером государственной регистрации №.

Согласно условиям заключенного между ОАО «САИЖК» и ответчиком договора займа от ДД.ММ.ГГГГ №, ответчик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные займодавцем проценты за весь период фактического пользования займом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату займа и уплате процентов в порядке, установленном договором (п.п. 4.1.1 и 4.1.2 договора). Согласно п.3.39 Договора займа от ДД.ММ.ГГГГ размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет ... рубля ... копеек. Последний платеж по займу включает в себя платеж по возврату оставшейся суммы займа и платеж по уплате начисленных процентов. При этом проценты уплачиваются за фактическое количество дней пользования оставшейся суммой займа. При истечении сроков платежей, установленных договором, и не погашении задолженности Заемщиком, займодавец переносит непогашенную в срок задолженность на счета просроченных ссуд и просроченных процентов (п.п. 3.3.11, 3.3.12). При просрочке в исполнении обязательств Заемщиком размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов, о чем займодавец уведомляет Заемщика (3.3.14). п.4.4.3 договора займа предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество в случае если: Заемщик допускает просрочки в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей согласно п.п.а) и б) п.4.4.1 договора; нарушения сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; неудовлетворения Заемщиком требования Займодавца о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считаю от даты получения письменного уведомления о таком требовании; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Принятое на себя ответчиком денежное обязательство по договору займа обеспечено ипотекой недвижимого имущества - квартирой, расположенной по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, <адрес>, права займодавца-залогодержателя ОАО «САИЖК» по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены закладной (л.д.7-12).

В соответствии со ст. ст.309, 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий обязательства не допускаются.

Согласно справке истца, ответчик производил ежемесячно необходимые платежи в период с августа ... года по июнь ... год; с июля ... года платежи поступали не регулярно: в сентябре ... года - ... рублей, в ноябре ... года - ... рублей, в феврале ... года - ... рублей.

В соответствии с п.2. ст.351 Гражданского кодекса РФ, Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае невыполнения залогодателем обязанности по страхованию за свой счет заложенного имущества в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, - на сумму не ниже размера требования;

Право Займодавца по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа при невыполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, предусмотрено п.4.4.1. договора займа и п.5.1 Условий и порядка исполнения денежного обязательства по закладной.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом (п.5.1 договора займа). Согласно п.5.2 при нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов Заемщик уплачивает Займодавцу неустойку в виде пени в размере ...% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки.

Согласно ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со ст.348 Гражданского кодекса РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В связи с неисполнением обязательств по внесению ежемесячных платежей ДД.ММ.ГГГГ Герасимовой Е.Ю. было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в течение 45 календарных дней, считая с даты получения требования (л.д. 45).

Поскольку требование о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств в установленный срок Ответчиком выполнено не было, у истца имеются законные основания для обращения взыскания на заложенное имущество.

Исходя из расчета задолженности на ДД.ММ.ГГГГ, ее размер составил ... рублей ... копейки, в том числе ... рублей сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга, ... рублей сумма неуплаченных процентов, ... рубля ... копейки пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов. Расчет задолженности ответчиком не оспорен, судом проверен и принят.

Оснований для снижения неустойки в порядке ст.333 Гражданского Кодекса Российской Федерации суд в данном случае не усматривает.

Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Принятое на себя ответчиком денежное обязательство вытекает из договора займа, обеспечено ипотекой недвижимого имущества, возникшей в силу закона, права займодавца-залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены закладной, поэтому в данном случае ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

3) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В силу ч.1 ст.56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с указанным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом. Таким образом, указанное выше недвижимое имущество подлежит реализации с публичных торгов, при этом начальную продажную цену заложенного имущества суд полагает возможным определить согласно рыночной стоимости, указанной в закладной и в отчете об оценке рыночной стоимости квартиры № (л.д.41-42) в размере ... рублей, учитывая при этом то обстоятельство, что данная рыночная стоимость ответчиком не оспорена.

Требование об определении подлежащих уплате начисленных процентов за пользование займом в размере ... % годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере ... % за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - ... рубля ... копеек, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации имущества подлежит удовлетворению частично, а именно за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления в законную силу решения суда, поскольку принятием решения суда об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество и определением размера суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного имущества, обязательства сторон прекращаются, неисполнение решения суда влечет для ответчика наступление иных последствий.

В соответствии со ст.98 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

         Факт оплаты истцом государственной пошлины подтверждается платежными поручениями №15900 от 16 августа 2010 года на сумму ... рублей, №20772 от 13 октября 2010 года в размере ... рублей ... копеек (л.д. 45-46).

Поскольку исковые требования в части определения размера задолженности судом удовлетворены в полном объеме, расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат возмещению за счет ответчика полностью.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество в виде ... квартиры общей площадью ... кв.метров, расположенной по адресу: Свердловская область, город Нижний Тагил, <адрес>, принадлежащей Герасимовой Е.Ю., находящейся в залоге у ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по закладной от ДД.ММ.ГГГГ, путем продажи имущества с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость имущества в размере ... рублей.

Определить размер суммы, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере ... рублей ... копейки, в том числе ... рублей сумма остатка неисполненных обязательств по погашению основного долга, ... рублей сумма неуплаченных процентов, ... рубля ... копейки пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов,

начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления настоящего решения в законную силу определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере ...% годовых и пени за нарушение сроков возврата основного долга и уплаты процентов по нему в размере ...% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу ... рублей.

Взыскать с Герасимовой Е.Ю. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ... рублей ... копеек в возмещение судебных расходов.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы в Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области.

В окончательной форме решение изготовлено 05 сентября 2011 года.

Судья

я