РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 16 марта 2012 года город Нижний Тагил Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе: председательствующего судьи ПЕСТЕРНИКОВОЙ М.В. при секретаре ДРОВНЯШИНОЙ А.Н., с участием: истца МИКУШИНА А.И., представителей истца - МИКУШИНОЙ М.А. и БАБЕНКО В.А., представителя ответчиков КАРПАЧЕВА С.Е. и МИХАЙЛОВА А.М. - КАПИНУС Е.А., доверенность от ДД.ММ.ГГГГ серии №, удостоверена нотариусом нотариального округа город Нижний Тагил и Пригородный район Свердловской области БЕСПАЛОВОЙ С.А. по реестру №, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-441/2012 по иску МИКУШИНА А.И. к КАРПАЧЕВУ С.Е. и МИХАЙЛОВУ А.М. об изменении условий договора аренды недвижимого имущества, УСТАНОВИЛ: ДД.ММ.ГГГГ истец МИКУШИН А.И. обратился в суд с иском к КАРПАЧЕВУ С.Е. и МИХАЙЛОВУ А.М. об изменении договора от ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилого помещения - здания магазина и здания склада, расположенных по адресу: <адрес>, и принадлежащих истцу на праве собственности, и просил: Пункт <...> изложить в следующей редакции: «Арендная плата перечисляется на расчетный счет или вносится в кассу Арендодателя ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца. В случае если по причине несвоевременной уплаты арендной платы Арендаторами или уплаты арендной платы в размере меньшем установленного настоящим договором образовалась задолженность по уплате арендной платы, уплаченные Арендаторами денежные средства, засчитываются в счет образовавшейся задолженности». Пункт <...> изложить в следующей редакции: «Настоящий договор аренды может быть расторгнут и (или) изменен соглашением сторон в форме настоящего договора. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае, когда Арендодатели: существенно нарушают настоящий договор; существенно ухудшают имущество; более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносят арендную плату или вносят арендную плату в размере меньшем установленного настоящим договором. Существенным признается такое нарушение настоящего договора Арендаторами, которое влечет для Арендодателя такой ущерб, что Арендодатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении настоящего договора». Пункт <...> исключить. Взыскать с ответчиков судебные расходы в сумме <...> состоящие из расходов по оплате государственной пошлины в сумме <...>. и расходов по оплате услуг представителя в сумме <...>. В обоснование требований указал, что ответчики нарушают обязательство по своевременному внесению арендной платы, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность составляет <...>. В то же время прекратить действие договора истец не может, т.к. в силу пункта <...>. договора договор действует до ДД.ММ.ГГГГ. В силу пункта <...> договора в случае расторжения договора по обоюдному согласию сторон истец обязан уплатить ответчикам <...> за произведенные неотделимые улучшения. При этом сумма в <...> ничем не обусловлена, не подтверждена. В силу пункта <...> договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе истца, он в течение трех месяцев должен возместить <...>. Таким образом, истец не может досрочного расторгнуть договор без больших финансовых потерь. В связи, с чем истец направил ответчикам предложение изменить договор аренды, однако ответчики ответили отказом. В случае изменении условий договора при нарушении ответчиками своего обязательства по внесению арендной платы может повлечь расторжение договора на равных условиях для сторон. Предложенные изменения в договор направлены на стимуляцию ответчиков к своевременному внесению арендной платы в полном размере. Нарушение ответчиками обязательства по внесению арендной платы является существенным нарушением договора. При заключении договора истец рассчитывал на ежемесячное получение арендной платы в размере, установленном договором и дополнительными соглашениями к нему, т.е. получать доход. Полученные денежные средства рассчитывал использовать с пользой для себя. В настоящее время истец лишен такой возможности по вине ответчиков. Истец МИКУШИН А.И. и представители истца МИКУШИНА М.А. и БАБЕНКО В.А. в судебном заседании заявленные требования, основание и предмет иска поддержали. Ответчики КАРПАЧЕВ С.Е. и МИХАЙЛОВ А.М. в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, направили в суд своего представителя. В соответствии с частью 1 статьи 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане вправе вести свои дела лично или через представителей. Суд, обсудив неявку ответчиков, определили рассмотреть дело в их отсутствие. Представитель ответчиков КАПИНУС Е.А. в судебном заседании предъявленные требования не признала, в обоснование возражений указала следующее. В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора, условия определяются по усмотрению сторон. При заключении договора стороны предусмотрели последствия расторжения договора по обоюдному согласию сторон и по инициативе истца. В пункте <...> договора и дополнительных соглашениях к нему выражено волеизъявление двух сторон, соглашение зарегистрировано, волеизъявление сторон не направлено на исключение данного пункта из договора аренды. Юридически недопустимо менять данное условие договора, поскольку данный пункт является гарантией арендаторов. Факт несвоевременной оплаты арендных платежей имеет место быть, однако арендная плата индексируется, что фиксируется ежегодными дополнительными соглашениями сторон. Платежи осуществляются, но с просрочкой, за просрочку истец получает компенсацию в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. В ДД.ММ.ГГГГ произведено несколько платежей, задолженность имеется, но незначительная, за ДД.ММ.ГГГГ год задолженность погашена полностью, за ДД.ММ.ГГГГ года платежи также произведены. Размер задолженности, указанный истцом, не доказан и не подтвержден. Нецелесообразно переписывать весь Гражданский кодекса и переносить его в договор аренды. Истец пояснил, что не намерен расторгать договор, но изменение условий договора допускается только в исключительных случаях. Истец за расторжением договора не обращался. Несвоевременное внесение платежей обусловлено неблагоприятной экономической ситуацией в стране, которая отразилась на ответчиках. Задолженность по оплате арендных платежей имеется, но она не превышает арендной платы за один месяц. Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства по делу, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. В соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. В силу пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В силу пунктами 1, 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом МИКУШИНЫМ А.И. (арендодателем) и ответчиками МИХАЙЛОВЫМ А.М. и КАРПАЧЕВЫМ С.Е. (арендаторами) заключен договор аренды нежилого помещения - здания магазина <...> общей площадью <...> кв. метров (в том числе торговая площадь <...> кв. метров) и здание склада <...> площадью <...> кв. метров, расположенные по адресу: <адрес>, с целью использования их в качестве музыкального салона-магазина. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт <...> договора). Договор и акт приема-передачи подписан сторонами, и зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Сторонами размер арендной платы определен в сумме <...> руб. в месяц за арендуемые помещения в целом (пункт <...> договора). Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № пункт <...> договора дополнен текстом следующего содержания: «Арендная плата за арендованные помещения распределяются в следующих пропорциях: за здание магазина <...> общей площадью <...> кв. метров (в том числе торговая площадь - <...> кв. метров) - <...> руб., за здание склада <...> площадью <...> кв. метров - <...> руб.». Изменения в договор аренды совершены в той же форме, что и договор, соглашение зарегистрировано в установленном порядке. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № пункт <...> договора изложен в следующей редакции: «Арендаторы обязаны выплачивать арендную плату в размере <...> руб. в месяц за арендуемые помещения в целом. Арендная плата за арендованные помещения распределяются в следующих пропорциях: за здание магазина <...> общей площадью <...> кв. метров (в том числе торговая площадь - <...> кв. метров) - <...> руб., за здание склада <...> площадью <...> кв. метров - <...> руб.». Изменения в договор аренды совершены в той же форме, что и договор, соглашение зарегистрировано в установленном порядке, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №. Решением Ленинского районного суда города Нижний Тагил Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, постановлено: Внести изменения в договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (с дополнительными соглашениями № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ): пункт <...> изложить в следующей редакции: «Арендаторы обязаны выплачивать арендную плату в размере <...> в месяц за арендуемое помещение в целом. Арендная плата за арендованные помещения распределяется в следующей пропорции: за здание магазина <...> общей площадью <...> кв. метров (в том числе торговая площадь - <...> кв. метров) - <...> руб., за здание склада <...> площадью <...> кв.м. - <...> руб.». ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчиков предложение по изменению пунктов <...> договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ ответчиками в адрес истца направлено письмо об отказе по внесению в договор аренды предлагаемых изменений. В соответствии с пунктом <...> договора арендная плата перечисляется на расчетный счет или вносится в кассу арендодателя ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца. Истец просит изложить пункт <...> в следующей редакции: «Арендная плата перечисляется на расчетный счет или вносится в кассу Арендодателя ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца. В случае если по причине несвоевременной уплаты арендной платы Арендаторами или уплаты арендной платы в размере меньшем установленного настоящим договором образовалась задолженность по уплате арендной платы, уплаченные Арендаторами денежные средства, засчитываются в счет образовавшейся задолженности». Ответчики отвергли данные изменения, указав, что предложения по изменению пункта <...> носят характер ужесточения штрафных санкций по отношению к стороне ответчика. Предлагаемые истцом изменении по существу воспроизводят статью 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга. Следовательно, при определении задолженности истец вправе руководствоваться данной нормой права и необходимости вносить изменения в договор аренды в данной части отсутствует. В соответствии с пунктом 2 статьи 1, статьи 9, пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права и обязанности своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу пункта 10.2. договора аренды настоящий договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в следующих случаях: -использование арендаторами помещения с нарушением условий настоящего договора; -несвоевременное, в течение <...> дней со дня окончания аренды, внесения арендаторами арендной платы (за исключением форс-мажорных обстоятельств); -совершение арендаторами несогласованных с арендодателем действий, которые приводят к разрушению помещения. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между сторонами и зарегистрированным в установленном законом порядке, сторонами прописаны условия расторжения договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ по обоюдному согласию сторон, пункт <...> договора изменен и изложен в следующей редакции: «<...> Настоящий договор аренды может быть расторгнут по обоюдному согласию сторон при выполнении сторонами следующих условий: <...> По обоюдному согласию арендодатель обязуется выплатить арендаторам за произведенные неотделимые улучшения внутри и снаружи здания, а арендаторы обязуются принять сумму в размере <...> руб. двумя частями: первая часть - <...> руб., вторая часть - <...> руб. <...> Датой получения первой части денежных средств считается дата поступления денежных средств на расчетные счета арендаторов. С указанной даты арендаторы обязуются фактически освободить арендуемое помещение в течение <...> дней и передать его арендатору. <...> Вторая часть денежных средств выплачивается через <...> дня после подписания акта приема-передачи здания и регистрации дополнительного соглашения о расторжении договора. Датой передачи денежных средств считается дата поступления денежных средств на расчетные счета арендаторов. <...> Арендаторы обязуются передать арендодателю объект недвижимости с произведенными неотделимыми перестройками снаружи (в том числе с элементами благоустройства), внутри здания (стены, потолки, перегородки, окна, полы), обеспечить оплату коммунальных услуг, арендных и налоговых платежей (НДФЛ с арендной платы) на день подписания акта приема-передачи. <...> В случае отказа арендаторов от выполнения обязательств, указанных в пункте <...>, до получения первого платежа, арендаторы выплачивают арендодателю в срок <...> дня <...> руб. за неисполнение обязательств. <...> В случае арендаторов от выполнения обязательств, после получения первого платежа, арендаторы возвращают арендодателю в срок <...> дня внесенный им платеж в сумме <...> руб. и <...> руб. за неисполнение обязательств». Истец просит изложить пункт <...> в следующей редакции: «Настоящий договор аренды может быть расторгнут и (или) изменен соглашением сторон в форме настоящего договора. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае, когда Арендодатели: существенно нарушают настоящий договор; существенно ухудшают имущество; более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа не вносят арендную плату или вносят арендную плату в размере меньшем установленного настоящим договором. Существенным признается такое нарушение настоящего договора Арендаторами, которое влечет для Арендодателя такой ущерб, что Арендодатель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении настоящего договора». В силу пункта <...> договора в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, последний в трехмесячный срок возмещает арендаторам сумму <...> руб. Данная сумма определена на момент заключения договора. В случае расторжения договора со стороны арендодателя, указанная сумма должна быть скорректирована с учетом индекса инфляции. Истец просит пункт <...> исключить. В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Положения статьи 619 Кодекса развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса. Положения пункта <...> договора (в редакции соглашения от ДД.ММ.ГГГГ №) предусматривают расторжение договора по обоюдному согласию сторон, и не ограничивают права стороны в договоре аренды, в частности арендодателя, на односторонний отказ от исполнения договора либо досрочное его расторжение в соответствии со статьей 619 и пунктами 2 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вносить изменения в договор аренды, цитируя положения вышеуказанных норм права, оснований не имеется, поскольку основания досрочного расторжения договора либо одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрены законом, и ненадлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчиков не является основанием для внесения предлагаемых истцом изменений в договор аренды. Относительно требований по исключению из договора аренды условий по расторжению договора по соглашению сторон и досрочному расторжению договора, обязывающих истца по выплате денежных сумм арендаторам, суд приходит к следующему. В силу пункта 4 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Следовательно, стороны договора по своей воле определяют его содержание и формируют его конкретные условия, если только содержание какого-либо условия императивно не определено законом или иными правовыми актами. Заключая договор аренды с условием выплаты денежных средств арендаторам при досрочном расторжении договора по соглашению сторон и по инициативе арендодателя, стороны действовали добровольно, по своему усмотрению, осуществляя принадлежащие им права и не нарушая требований действующего законодательства (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований или возражений по иску. В качестве существенных нарушений условий договора арендаторами истцом указано несвоевременное внесение арендных платежей, и несение финансовых потерь при досрочном расторжении договора. Вместе с тем, истец при систематическом нарушении условий договора по внесению арендных платежей со стороны ответчиков с требованием о расторжении договора не обращается, при этом не лишен данного права. При заключении соглашения от ДД.ММ.ГГГГ №, которым предусмотрены выплаты арендодателем арендатором при досрочном расторжении договора по соглашению сторон, имелась задолженность по арендным платежам с ДД.ММ.ГГГГ. Однако при наличии задолженности истец подписал соглашение на указанных в нем условиях, следовательно, действовал обдуманно и добровольно, и наличие долга не препятствовало подписанию данного соглашения. При изложенных обстоятельствах, судом не усматривается оснований для удовлетворения требований истца. В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом судебные расходы возмещению не подлежат, в связи с отказом в иске. Руководствуясь статьями 12, 194-199, 320, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований МИКУШИНА А.И. к КАРПАЧЕВУ С.Е. и МИХАЙЛОВУ А.М. об изменении пунктов <...> и исключении пункта <...> договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, решением Ленинского районного суда города Нижний Тагил от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ), возмещении судебных расходов в сумме <...>, отказать. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения, с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области. Судья - М.В. ПЕСТЕРНИКОВА