Дело № 2-437/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июня 2011 года г. Орск

Суд Ленинского района г. Орска Оренбургской области в составе

председательствующего судьи Одуваловой Г.С.

при секретаре Хаирове М.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Тетюшевой М.Н. к администрации города Орска о признании отказа в переводе жилого помещения в нежилое, Постановления администрации города Орска недействительными и необоснованными, и обязании осуществить перевод,

У С Т А Н О В И Л:

Тетюшева М.Н. обратилась в суд с иском к администрации города Орска, в котором просила отменить решение об отказе в переводе принадлежащей ей и ее дочери квартиры в нежилое помещение, разрешить перевод в нежилое помещение с проведением перепланировки.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила заявленные требования, просила признать отказ ответчика в переводе жилого помещения в нежилое по <адрес> недействительным, не обоснованным. Признать Постановление администрации города Орска № № от 24.09.2010 года «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые на территории муниципального образования «город Орск», об отказе в переводе жилого помещения по <адрес> принадлежащего ей и ее дочери на праве собственности, в нежилое- недействительным, не обоснованным и обязать ответчика осуществить данный перевод.

В обоснование требований указала, что ей и ее дочери Новиковой К.В. на основании договора о передаче жилого помещения в собственность от 10.07.2001 года, свидетельств о государственной регистрации права от 14.09.2001 года, принадлежит на праве собственности квартира по <адрес>. В июне 2010 года она обратилась в КУИ г. Орска с заявлением о переводе квартиры в нежилое помещение под размещение магазина оптики. Постановлением администрации города Орска №-п от 24.09.2010 года «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые на территории муниципального образования «город Орск», ей было отказано в переводе жилого помещения в нежилое. Данный отказ она считает не действительным и не обоснованным по следующим основаниям. Одной из причин отказа явилось, как указано в постановлении, несоответствие проекта перепланировке жилого помещения. Проект ею был заказан в проектной организации, имеющей лицензию о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Из заключения МУП «ЦПД «Застройщик» следует, что проектная документация не противоречит действующим градостроительным нормам и правилам. Ссылка в постановлении на Правила Госстроя от 27.09.2003 года «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» не состоятельна, т.к. п. 4.2.4.9 касается только эксплуатации балконов и лоджий. Вторым основанием отказа является отсутствие 100 % согласия на перевод собственников жилого дома. С данным основанием она также не согласна, т.к. это требований администрации города Орска противоречит требованиям ст. 44 и 46 ЖК РФ.

Истец Тетюшева М.Н. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения, аналогичные доводам иска.

Представитель администрации города Орска Курманчук С.С. в судебном заседании возражал против заявленных исковых требований, поддержав доводы письменного отзыва, согласно которому отказ от 24.09.2010 года администрация считает законным и обоснованным, т.к. для перевода жилого помещения в нежилое, связанного с переоборудованием ограждающих конструкций, реконструкции всего помещения, частичного демонтажа несущих стен, необходимо получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Из представленного проекта перепланировки следует, что площадь занимаемого заявителем жилого помещения уменьшается за счет демонтажа не несущих перегородок и организации 2-х проемов в наружной несущей стене. Таким образом, в результате перепланировки изменяется конфигурация и площадь переводимого помещения за счет частичной разборки (уменьшения) несущей стены и ограждающих несущих конструкций жилого дома, а также организации входной группы с <адрес>. Из протокола общего собрания собственников дома № по пр. <адрес> следует, что согласие дано 56 собственниками из 80, что составляет 70 % от общего числа собственников. Кроме этого, заявление о переводе жилого помещения в нежилое было подано только Тетюшевой М.Н. Заявления другого собственника Новиковой К.В. в администрацию не поступало. Также необходимо учесть, что в силу п.4.2.4.9 Правил Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» не допускается расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. В противном случае будет создана угроза жизни и здоровью жильцов многоквартирного дома. Учитывая, что реконструкция жилого помещения для целей перевода его в нежилое противоречила действующим градостроительным нормам и правилам, Тетюшевой М.Н. правомерно было отказано в осуществлении перевода жилого помещения в нежилое.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований Новикова К.В. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела уведомлена надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, полагает, что требования Тетюшевой М.Н. подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из свидетельств о государственной регистрации права от 14.09.2001 года серии № следует, что Тетюшевой М.Н. и Новиковой К.В. на праве собственности принадлежат по ? доле жилого помещения - двухкомнатной квартиры расположенной в г. Орске, <адрес>

В заявлении от 01.09.2010 года в адрес председателя КУИ г. Орска Тетюшева М.Н. просит перевести жилое помещение, расположенное по <адрес> в нежилое для размещения в нем магазина оптики.

Ею в адрес администрации была также представлена доверенность № от 12.08.2010 года от Новиковой К.В. с правом оформления перевода принадлежащей ей 1\2 доли жилого помещения <адрес> в нежилое помещение.

Кроме вышеуказанных документов Тетюшевой М.Н. был представлен проект перепланировки жилой квартиры по <адрес> под магазин «Оптика», выполненный Полным Товариществом Строителей «ЗАО «Аспект « и компания».

Из заключения по проекту перепланировки квартиры <адрес> под магазин «Оптика», выданного МУП «ЦПД «Застройщик» 20.08.2010 года за № следует, что рассмотренная проектная документация не противоречит действующим градостроительным и строительным нормам и правилам.

Из протокола общего собрания собственников жилых (нежилых) помещений в жилом доме <адрес> от 03.08.2010 года следует, что согласие на изменение режима пользования общим имуществом жилого дома дано 56 собственниками из 80, что составляет 70 % или 2/3 от общего числа собственников дома.

Из протокола заседания комиссии по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые на территории МО г. Орск № от 03.09.2010 года, следует, что Новиковой К.В. и Тетюшевой М.Н. отказано в переводе жилого помещения в нежилое. Основанием явился тот факт, что проектом перепланировки предусмотрен демонтаж не несущих перегородок и организация двух проемов, устройство проема в наружной стене и организация входной группы с <адрес>. В силу п.4.2.4.9 Правил Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» не допускается расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. Кроме этого, ограждающие несущие и не несущие конструкции дома принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Согласно п.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, т.е. 100 % голосов. Согласно протоколу общего собрания собственников жилых (нежилых) помещений дома <адрес> проголосовало «за» 56 квартир, что составляет 70% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Постановлением администрации города Орска №п от 24.09.2010 года им официально отказано в переводе двухкомнатной квартиры по <адрес> в переводе в нежилое помещение под размещение магазина оптика.

Из экспертного заключения № от 24.05.2011 года ООО следует, что работы по проекту, связанные с переустройством помещения по <адрес> являются перепланировкой на основании ст. 25 главы 4 ЖК РФ. Частичная разборка по проекту предусмотрена не несущей стены, поэтому площадь переводимого помещения не изменится. Конфигурация помещения изменится в соответствии с проектом. Ограждающие конструкции жилого дома не затрагиваются. Организация входной группы не относится к внутреннему помещению в целом, следовательно ее обустройство не увеличит площадь жилого помещения. Представленный проект перепланировки вышеуказанной квартиры соответствует нормам градостроительного законодательства, в том числе Правилам Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», угрозы жизни и здоровью жильцов дома при производстве переустройства квартиры на основании выполненного проекта нет.

Допрошенная в суде в качестве специалиста главный инженер проекта С. суду пояснила, что разработанный проект соответствует нормам действующего градостроительного законодательства. Частичная разборка по проекту предусмотрена не несущей стены, поэтому площадь переводимого помещения не изменится. Выполнение демонтажа несущих перегородок и организация 2 проемов не влияет на нагрузку несущей стены и не может ставить под угрозу жизни и здоровье жильцов дома. Проект предусматривает открытую входную группу, на которую имеется доступ всех жильцов дома, в связи с чем площадь земельного участка, принадлежащего всем собственникам жилого дома, не уменьшится.

Оснований не доверять показаниям специалиста и заключению эксперта, суд не усматривает, т.к. каждый их них имеет необходимое образование для дачи определенного рода заключений, стаж и опыт работы в области градостроительства. Их выводы подтверждаются и другими доказательствами, представленными суду, в частности заключением по проекту перепланировки квартиры № в жилом многоквартирном доме <адрес> под магазин «Оптика», выданным ООО» 20.08.2010 года за №.

В силу требования ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и ГК РФ пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

В силу требований ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Согласно ст. 23 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет, предусмотренные данной статьей документы, в которые входят: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение; план переводимого помещения с его техническим описанием; поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Как установлено по делу, все вышеуказанные документы были представлены истцом. Доказательств обратного суду не представлено.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

Согласно ст. 24 ЖК РФ, отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Согласно ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации сформировала ситуацию, когда большинство многоквартирных домов не имеют одного собственника. С учетом данного обстоятельства жилищным законодательством РФ установлена специальная форма согласования и принятия решений в виде общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которая также определяет такое общее собрание в качестве органа управления многоквартирным домом.

Согласно ст.44 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, выбор способа управления многоквартирным домом; о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу требований ст.45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст.46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Администрация города Орска, отказывая Тетюшевой М.Н. в переводе жилого помещения в нежилое, свою позицию мотивировала тем, что проектом перепланировки предусмотрен демонтаж не несущих перегородок и организация двух проемов, устройство проема в наружной стене и организация входной группы с <адрес> В силу п.4.2.4.9 Правил Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» не допускается расширение и пробивка проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. Кроме этого, ограждающие несущие и не несущие конструкции дома принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Согласно п.1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, т.е. 100 % голосов. Согласно протоколу общего собрания собственников жилых (нежилых) помещений дома <адрес> проголосовало «за» 56 квартир, что составляет 70% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Вместе с тем, данное утверждение противоречит заключению эксперта, из которого следует, что работы по проекту являются не реконструкцией, а перепланировкой, при этом площадь переводимого помещения не изменится. Ограждающие конструкции жилого дома не затрагиваются. Представленный проект перепланировки вышеуказанной квартиры соответствует нормам градостроительного законодательства, в том числе Правилам Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», угрозы жизни и здоровью жильцов дома при производстве переустройства квартиры на основании выполненного проекта нет.

Таким образом, заключение эксперта и показания специалиста полностью опровергают вывод администрации города Орска о том, что представленный проект противоречит требованиям законодательства.

При этом суд также учитывает, что п.п. 4.2.4.9 Правил Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» находится в п.4.2.4 «Балконы, козырьки, лоджии и эркеры» и содержит информацию, касающуюся только этих надстроек жилых зданий. В связи с чем, ссылка в постановлении на нарушение этой нормы не состоятельна.

Суд также учитывает, что заключение эксперта и показания специалиста свидетельствуют о том, что проект предусматривает перепланировку квартиры, а не реконструкцию, как указано в отзыве администрации города Орска. Доказательств, что в результате работ по перепланировке квартиры может возникнуть угроза для жизни или здоровья жильцов дома, сторона ответчика суду не представила.

Учитывая, что сторона ответчика не представила суду доказательств, что в результате перепланировки квартиры каким либо образом уменьшится общее имущество собственников многоквартирного дома, суд полагает, что ссылка ответчика не необходимость получения 100% согласия всех собственников многоквартирного дома также не состоятельна и противоречит требованиям ст. 45, 46 ЖК РФ.

В вязи с чем, доводы истца нашли свое подтверждение в судебном заседании и отказ администрации города Орска Тетюшевой М.Н. и Новиковой К.В. в переводе жилого помещения в нежилое действительно является незаконным. Вместе с тем, требования истца необходимо удовлетворить в части признания незаконным не всего Постановления администрации города Орска Оренбургской области №-п от 24.09.2010 года, а лишь его п.2, касающегося нарушения прав истца и ее дочери. При этом суд полагает, что признание незаконным постановления в целом может нарушить права иных лиц, в отношении которых данным постановлением также принималось решение.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Тетюшевой М.Н. к администрации города Орска о признании отказа в переводе жилого помещения в нежилое, Постановления администрации города Орска недействительными и необоснованными, и обязании осуществить перевод, удовлетворить в части.

Признать п.2. Постановления администрации города Орска Оренбургской области № от 24.09.2010 года об отказе Новиковой К.В. и Тетюшевой М.Н. в переводе двухкомнатной квартиры общей площадью 43,4 кв.м., расположенной на первом этаже пятиэтажного дома по <адрес> принадлежащей Новиковой К.В. и Тетюшевой М.Н. на праве собственности, в нежилое помещение под размещение магазина оптики, необоснованным и незаконным.

Обязать ответчика администрацию города Орска принять решение о переводе двухкомнатной квартиры общей площадью 43.4 кв.м., расположенной на первом этаже пятиэтажного дома по <адрес> принадлежащей Новиковой К.В. и Тетюшевой М.Н. на праве собственности, в нежилое помещение под размещение магазина оптики.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через суд Ленинского района г. Орска в течение десяти дней со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья: подпись

Справка: мотивированное решение изготовлено 27.06.2011 года, подлинник решения подшит в гражданское дело № 2-437/11, находящееся в производстве Ленинского районного суда г. Орска.

На 27.06.2011 года решение не вступило в законную силу.