Дело № 2-2424/2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 июля 2011 года г.Орск

Ленинский районный суд г.Орска Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Одуваловой Г.С.

при секретаре Лабуревой Т.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михайлик В.В. к Кучирявой Ю,В. и Кучирявому В.В. о признании договора купли-продажи жилого дома, записи в Едином реестре прав на недвижимое имущество и свидетельства о государственной регистрации права недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

Михайлик В.В. обратился в суд с иском к Кучирявой Ю.В. и Кучирявому В.В., в котором просит признать договор купли-продажи жилого дома <адрес>, запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество и свидетельство о государственной регистрации права недействительными, обязать УФРС по Оренбургской области исключить запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество о правообладателе жилого дома <адрес> Кучирявой Ю,В.. В обоснование требований указал, что решением суда от 12.12.2005 года за ним признано право собственности на самовольное строение - жилой дом <адрес> Распоряжением Администрации города Орска от 20.02.2006 года дом включен в реестр жилищного фонда г. Орска. Действия по оформлению земельного участка им начаты в начале 2010 года. Получив на руки техническую документацию, он обратился в Орское отделение УФРС, где узнал, что на основании договора купли-продажи, собственником жилого дома является Кучирявая Ю.В. Как установлено, от его имени по доверенности дом продан Кучирявым В.В. Сам истец намерения продавать дом не имел, денег по договору от Кучирявых не получал, о том, что в доверенности дал право Кучирявому В.В. на продажу дома от его имени, не знал, продавать дом ответчика не уполномочивал. Документы на дом находились у ответчика Кучирявого В.В., т.к. последний по его просьбе помогал ему с оформлением документов.

В судебном заседании истец Михайлик В.В. исковые требования поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что ответчики поселились с ним по соседству с 2002 года. Вначале они проживали в его доме, с его согласия в доме была зарегистрирована Кучирявая Ю.В. Учитывая сложившиеся между ними отношения, он доверял Кучирявому В.В., отдал ему на хранение документы на дом, попросил помочь с их оформлением. Между тем, намерения продавать дом не имел, такого поручения Кучирявому В.В. не давал, денег по сделке от ответчиков не получал, договор пожизненного содержания не заключал, материальной помощи от ответчиков также не получал.

Представитель истца Слободских И.А. в судебном заседании доводы истца поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить. При этом ставила под сомнение действия нотариуса по оформлению доверенности. Она также полагала, что срок исковой давности истцом не пропущен, т.к. о его пропуске он узнал при оформлении документов на земельный участок.

Ответчики Кучирявый В.В. и Кучирявая Ю.В. в судебное заседание не явились, о дне слушания дела уведомлены надлежащим образом, представили суду заявления с просьбой рассмотреть дело без их участия.

Их представитель Портнов В.В. в судебном заседании заявленные требования не признал. Суду пояснил, что истец сам лично оформил доверенность на Кучирявого В.В. с правом заключать договор купли-продажи дома. При этом нотариусом соблюдены все требования законодательства при оформлении доверенности, дееспособность истца была проверена надлежащим образом. Договор купли-продажи прошел регистрацию в Орском отделении УФРС, где вопросов о законности сделки не возникло. Он также просил применить последствия пропуска срока давности для оспаривания сделки.

Третье лицо- нотариус Архипенко Т.Н. суду пояснила, что истца она не помнит и обстоятельства оформления конкретной доверенности также, учитывая срок, прошедший после ее выдачи. Вместе с тем, настаивает на том, что перед выдачей доверенности она во всех без исключения случаях, проводит беседу с лицом, чтобы убедиться в его дееспособности, разъясняет какие действия производит, последствия их совершения. Если возникают вопросы о дееспособности лица, она настаивает на предоставлении справки из ПНД. С лицами, находящимися в состоянии алкогольного опьянения, она не работает.

Суд, выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетелей, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Решением Ленинского районного суда г. Орска от 12.12.2005 года признано право собственности Михайлик В.В. на одноэтажный жилой дом <адрес> с пристроями, общей площадью 66.0 кв.м., площадью дома 66.0 кв.м., жилой площадью 38,7 кв.м.

Распоряжением администрации города Орска № от 20.02.2006 года данный дом поставлен на государственный учет.

Из домовой книги на дом, усматривается, что помимо Михайлик В.В. в доме зарегистрирована Кучирявая Ю.В.

Согласно представленным квитанциям на оплату коммунальных услуг за 2006-2011 года, их оплачивает истец Михайлик В.В.

Из документов, представленных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), следует, что 14.03.2006 года заключен договор купли-продажи жилого дома между Кучирявым В.В., действующим от имени Михайлик В.В. по доверенности от 13.02.2004 года, зарегистрированной по реестру за №, и Кучирявой Ю.В. Предметом договора является жилой дом <адрес>, общей площадью 66,0 кв.м., жилой 38.7 кв.м. Цена договора определена в сумма, при этом расчет произведен полностью до подписания договора. Согласно п. 4 в доме зарегистрированы и проживают Михайлик В.В. и Кучирявая Ю.В. При этом Михайлик В.В. сохраняет право пользования и проживания в указанном доме.

Согласно доверенности от 13.02.2004 года, удостоверенной нотариусом Архипенко Т.А., зарегистрированной за №, Михайлик В.В. уполномочивает Кучирявого В.В. быть его представителем по вопросам узаконения жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, а также продать вышеуказанный жилой дом с земельным участком за цену и на условиях по своему усмотрению.

Свидетель К. суду пояснила, что проживает по соседству с истцом, общается с ним. Ей известно, что у истца 4 класса образования, он с трудом читает, не может сам понять содержание официального документа, она помогала ему неоднократно с оформлением различных вопросов. Никогда истец не говорил ей о том, что имеет намерение продать дом, и что давал такое поручение Кучирявому В.В., получал от него деньги. Она неоднократно по просьбе истца оплачивала из его пенсии коммунальные платежи.

Свидетель А. суду пояснила, что проживает гражданским браком с истцом с 2005 года. Они никогда не говорили о том, что Михайлик В.В. намерен продать дом, напротив он собирался его оставить детям. Никогда не получали денег от ответчиков, не получали от них денег на питание и оплату коммунальных платежей.

Свидетель М. суду пояснила, что она является дочерью Кучирявого В.В. После переезда их семьи на <адрес>, они поддерживали тесные соседские отношения с истцом, ухаживали за ним, убирали в его доме, кормили его, в связи с чем, истец сам предложил им оформить договор купли-продажи дома на Кучирявую Ю.В. Фактически денег по договору они истцу не передавали, т.к. оплачивали коммунальные платежи, ухаживали за истцом, заключив фактически договор пожизненного содержания.

Проанализировав вышеуказанные доказательства, суд учитывает следующее. Как видно из искового заявления, прося признать договор купли-продажи жилого дома, недействительным, истец исходит из того, что доверенность, выданная Михайлик В.В., не соответствует требованиям, предъявляемым действующим законодательством к сделкам, т.к. воля Михайлик В.В. не соответствовала его волеизъявлению. Кроме этого, сама сделка заключена под влиянием заблуждения.

Анализируя доводы истца, суд учитывает, что в силу требований ст. 185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как установлено в рамках настоящего спора, Михайлик В.В. оспаривает доверенность от 13.02.2004 года, удостоверенную нотариусом Архипенко Т.А., зарегистрированную за №, в которой Михайлик В.В. уполномочивает Кучирявого В.В. быть его представителем по вопросам узаконения жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, а также продать вышеуказанный жилой дом с земельным участком за цену и на условиях, по своему усмотрению. При этом его представитель оспаривая доверенность, указывает на то обстоятельство, что Михайлик В.В. в момент подписания доверенности не понимал значения происходящих действий в виду того, что имеет 4 класса образования и нуждается в разъяснении совершаемых действий, а кроме этого был после употребления алкоголя. Нотариус Архипенко Т.А. в виду небольшого по времени срока беседы не удостоверилась надлежащим образом в его дееспособности.

Анализируя доводы истца и его представителя, суд учитывает, что доказательств своих доводов в той части, что нотариус должным образом не удостоверилась в дееспособности истца, сторона по делу суду не представила. Как пояснила суду нотариус Архипенко Т.А., она перед удостоверением доверенности, в обязательном порядке проводит беседу с доверителем, если у нее возникают сомнения в дееспособности лица, обязывает предоставить справку из ПНД. Поскольку доверенность ею удостоверена, сомнений в дееспособности Михайлик В.В., у нее не возникло. Она также категорически настаивает на том, что если бы Михайлик В.В. находился в состоянии опьянения, она бы не стала выполнять нотариальные действия. Оснований не доверять показаниям третьего лица у суда нет. Показания свидетеля К. о том, что Михайлик В.В. в силу ненадлежащего образования, не может сразу уяснить суть происходящих действий и требует дополнительного разъяснения, опровергаются показаниями свидетеля А. суду пояснившей, что, несмотря на то обстоятельство, что истец медленно прочитывает текст, он по своему уровню развития способен понять суть происходящих действий самостоятельно. При этом учитывая, что А. является гражданской супругой истца, суд полагает, что она может более верно определить умственное развитие истца.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 22.03.2011 года, вынесенного ст. УУМ ОВД про Ленинскому р-ну по МО г. Орск Т., следует, что в ходе проведенной проверки по заявлению Михайлик В.В. было проведено исследование в ЭКЦ ЭКО по Восточной зоне УВД Оренбургской области оспариваемой доверенности, в ходе которого установлен тот факт, что рукописный текст и подпись от имени Михайлик В.В. в подлинной доверенности выполнены вероятно Михайлик В.В.

Текст доверенности содержит все необходимые реквизиты, предусмотренные ст. 59 «Основ законодательства РФ о нотариате» и п. 22 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ», утвержденных приказом Минюста РФ от 15.03.2000 года № 91.

В связи с чем, суд полагает, что доводы иска о недействительности доверенности, на оснований которой заключен договор купли-продажи жилого дома, являются несостоятельными. По мнению суда, истец Михайлик В.В. в силу давности совершенных действий мог забыть об их сути.

Анализируя доводы об оспаривании сделки по мотивам ее недействительности в виду совершения под влиянием заблуждения, суд учитывает следующее.

В силу требований ст.166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу требований ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу требований ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 настоящего Кодекса, согласно которой при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При этом, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, перестает отвечать признакам сделки, ибо выражает волю ее участников неправильно, искаженно и, соответственно, приводит к иному результату, нежели тот, который они имели в виду. В интересах защиты прав ГК предусматривает возможность признания такой сделки недействительной по иску заблуждавшейся стороны, которой может быть как гражданин, так и юридическое лицо.

Заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. При этом оно может выражаться как в неправильном представлении о названных в ст. 178 обстоятельствах, так и незнании их.

Сделки, совершенные под влиянием заблуждения, относятся к сделкам с пороком внутренней воли, поскольку последняя сформировалась в условиях искаженного представления лица об обстоятельствах, имеющих существенное значение для заключения сделки. Внешне такие сделки обычно выглядят вполне законными, волеизъявление в них полностью соответствует внутренней воле, однако в действительности участвующие в них лица действуют под влиянием ошибочных представлений и вовсе не желают достижения тех правовых последствий, которые будут достигнуты в результате совершения сделки.

Как установлено в рамках настоящего спора, в доверенности от 13.02.2004 года Михайлик В.В. действительно предоставляет Кучирявому В.В. право продать принадлежащий ему дом с земельным участком за цену и на условиях по своему усмотрению.

Вместе с тем, как установлено из представленных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии документов, Михайлик В.В. в заключение сделки купли-продажи жилого дома от 14.03.2006 года участия не принимал. От его имени в заключение сделки принимал участие Кучирявый В.В. При этом доказательств того факта, что Михайлик В.В. знал об обстоятельствах сделки, совершенной спустя два года после выдачи доверенности, сторона ответчика суду не представила. Суд полагает, что с учетом того образа жизни, который вел истец, он мог забыть о доверенности и полномочиях, предоставленных им ответчику Кучирявому В.В. Не представлены стороной ответчика и доказательства того факта, что истец получил сумму по сделке, указанную в п. 7 Договора. Более того, свидетель Миронова Н.В., являющаяся близким родственником ответчиком, в суде подтвердила тот факт, что деньги по сделке истцу не передавались. Не представлено суду ответчиками и их представителем доказательств, что между сторонами был заключен договор пожизненного содержания в обеспечение вышеуказанной сделки купли-продажи, и что истцу предоставлялись в счет цены сделки какие-либо услуги или материальные ценности со стороны ответчиков. Представленные суду квитанции об оплате налога и коммунальных услуг, оказанных истцу, записи о долгах истца, сделанные Кучирявым В.В., датированы задолго до заключения договора купли-продажи жилого дома, и не могут быть приняты судом как доказательства исполнения ответчиками обязательств по договору. В то же время, истцом представлены письменные доказательства, свидетельствующие о том, что после заключения договора купли-продажи он несет бремя ответственности по содержанию дома сам.

Учитывая показания истца, свидетелей К.., А.., о том, что истец ничего не знал о совершенной сделке, не имел намерения продать дом, не получал денег по сделке, не опровергнутых в судебном заседании стороной ответчика, суд полагает, что утверждения истца и его представителя в той части, что сделка совершена под влиянием заблуждения с пороком воли, нашли свое подтверждение в судебном заседании. В связи с чем, имеются основания для признания сделки недействительной и применения последствий, указанных в ч.2 ст. 167 ГК РФ.

Согласно ч.2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Поскольку сделка купли-продажи жилого дома признается судом недействительной, право собственности Кучирявой Ю.В. на объект недвижимости: жилой дом <адрес> общей площадью 66,0 кв.м., должно быть прекращено, и свидетельство о государственной регистрации права собственности Кучирявой Ю.В. на объект недвижимости: жилой дом <адрес>, общей площадью 66,0 кв.м., должно быть признано недействительным.

Оценивая доводы представителя ответчика о необходимости применения последствий пропуска истцом срока исковой давности для обращения в суд, суд учитывает, что в силу требований ч.2 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

При этом, в силу ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Как видно из пояснений истца, он об обстоятельствах сделки узнал при оформлении документов на земельный участок, при этом дату он привязывает к дате, указанной в технической документации. Дата выдачи кадастрового паспорта указана как 06.08.2010 года. Таким образом, иск подан в суд в установленный ч.2 ст. 181 ГК РФ срок. Доказательств того факта, что истец узнал о совершенной сделке сразу же после ее заключения, суду не представлено.

Вместе с тем, требования иска о признании недействительной записи в Едином реестре прав на недвижимое имущество, удовлетворению не подлежат, т.к. согласно ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в частности, правоустанавливающие документы.

Государственная регистрация прав проводится в порядке, установленном Законом о государственной регистрации в ст. ст. 9, 13, и включает в себя помимо иных стадий, правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен статьей 17 Закона N 122-ФЗ. Пунктом 2 названной статьи не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Таким образом, на момент регистрации сделки и внесения записи в Единый реестр прав на недвижимое имущество, нарушений действующего законодательства со стороны регистратора допущено не было. На тот момент оспоримая сделка не была признана недействительной, спора, связанного с защитой права собственности и других вещных прав, не имелось. О каких либо иных нарушениях со стороны государственного регистратора при осуществлении государственной регистрации права или сделки истцом заявлено не было.

В связи с чем, оснований для удовлетворения заявленных требований в части признания недействительной Записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не имеется. Вместе с тем, учитывая, что судом удовлетворены требования о признании сделки купли-продажи жилого дома недействительной с прекращением права собственности Кучирявой Ю.В., в силу требований статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, на основании вынесенного судебного решения, суд полагает возможным обязать УФРС по Оренбургой области исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на объект недвижимости жилой дом, расположенный по ул. Круторожной 10 в г. Орске, общей площадью 66,0 кв.м. за Кучирявой Юлией Валентиновной.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск Михайлик В.В. к Кучирявой Ю,В. и Кучирявому В.В. о признании договора купли-продажи жилого дома, записи в Едином реестре прав на недвижимое имущество и свидетельства о государственной регистрации права недействительными, удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого дома <адрес>, заключенный 14 марта 2006 года между Кучирявым В.В., действующим от имени Михайлик В.В. и Кучирявой Ю,В.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, привести стороны в первоначальное положение, передав в собственность Михайлик В.В. жилой дом, расположенный по <адрес>. Прекратить право собственности Кучирявой Ю,В. на объект недвижимости: жилой дом <адрес>, общей площадью 66,0 кв.м, признав недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности Кучирявой Юлии Валентиновны на объект недвижимости: жилой дом <адрес>, общей площадью 66,0 кв.м.

Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на объект недвижимости жилой дом, расположенный по <адрес>, общей площадью 66,0 кв.м. за Кучирявой Ю,В..

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через суд Ленинского района г.Орска в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: подпись

Справка: решение в окончательной форме изготовлено 01.08.2011 года, подлинник решения подшит в гражданское дело № 2-2424\11, находящееся в производстве Ленинского районного суда г. Орска.

На 01.08.2011 года решение не вступило в законную силу.