№2-2466/2011 решение по иску о понуждении заключить договор

Судебные акты /
ПФО /
Оренбургская область /
Ленинский районный суд г. Орска /
№2-2466/2011 решение по иску о понуждении заключить договор

№2-2466/2011 решение по иску о понуждении заключить договор

Дело № 2-2466/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 августа 2011 года город Орск

Ленинский районный суд г. Орска Оренбургской области в составе председательствующего судьи Гук Н.А.,

при секретаре Никулиной С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Туровской И.И. к Шабановой Н.М. о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Туровская И.И. обратилась в суд с иском к Шабановой Н.И. о понуждении заключить основной договор купли-продажи в соответствии с условиями предварительного договора.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчицей был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в котором были оговорены все существенные и необходимые с точки зрения закона и сторон условия основного договора, в том числе условие о предмете купли-продажи, стоимости объектов недвижимости и порядок расчета между сторонами.

В соответствии с условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ его предметом является обязательство сторон по поводу заключения основного договора в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик при заключении основного договора приняла на себя обязательство передать, а она соответственно принять два объекта недвижимости: земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <данные изъяты> с характеристиками, указанными в предварительном договоре.

В сроки, установленные предварительным договором, а именно ДД.ММ.ГГГГ, обратилась к ответчице с письменным предложением заключить основной договор, проект которого прилагался, для чего явиться в регистрирующий орган ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик отказалась явиться на государственную регистрацию для совершения сделки, направив письменные возражения по содержанию предложенных пунктов 6,7,8 и 9 основного договора.

Данное обстоятельство свидетельствует об уклонении ответчицы от заключения основного договора, поскольку предложенная ею редакция основного договора полностью соответствует требованиям главы 30 ГК РФ.

Так, пункт 8 предложенной редакции основного договора воспроизводит норму ч. 1 ст. 460 ГК РФ об обязанности продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, под угрозой в противном случае требовать уменьшения цены товара. Однако, ответчица возражает относительно включения в текст договора условия о том что нарушение Продавцом условия об обязанности предать товар свободным от прав третьих лиц «дает Покупателю помимо прочего право требовать уменьшения цены товара».

Пункт 9 предложенной ею редакции воспроизводит ч. 1 ст. 475 ГК РФ о праве покупателя потребовать от Продавца уменьшения покупной цены, соразмерно затратам, которые предстоит произвести Покупателю для устранения выявленных недостатков.

Пункт 10 предложенной ею редакции, также не принятой ответчицей, соответствует ч. 1 ст. 556 ГК РФ, согласно которой передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Поскольку ранее недвижимое имущество не передавалось, необоснованным является требование ответчицы включить в договор условие о том, что «Договор купли - продажи является одновременно актом приема- передачи имущества».

Кроме того, несмотря на отсутствие передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу оговоренных в предварительном договоре объектов недвижимости, ответчица голословно обвиняет ее в незаконном проведении реконструкции жилого дома и на этом основании отказывается заключить договор на предложенных условиях.

Несмотря на то, что возражения ответчицы она посчитала необоснованными, все же направила ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчицы новое предложение заключить основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ с переделанным проектом договора. Ответчица повторно отказалась заключить договор на предложенных условиях, по тем же основаниям.

Тогда, исключив все спорные пункты проекта договора, ДД.ММ.ГГГГ направила ответчице третье предложение с проектом переделанного договора, и в третий раз ответчица не явилась на государственную регистрацию для совершения сделки.

Считает, что Шабанова Н.М. уклоняется от заключения договора, следовательно, она вправе требовать в судебном порядке о понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи, поскольку, заключив с ней предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик добровольно принял на себя обязательство по заключению основного договора на согласованных условиях.

Ст. 421 ГК РФ определяет, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

По смыслу ч. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст. 445 ГК РФ. В силу ч.4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить договор. Просит понудить Шабанову Н. М. заключить с ней договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на условиях предварительного договора, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ в редакции проекта договора от ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе рассмотрения дела истец уточнила исковые требования, а именно: просила признать заключенным договор купли - продажи земельного участка <данные изъяты>., с расположенным на нем жилым домом с мансардой <данные изъяты> по адресу: РФ, <адрес> в <адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым:

1. ПРОДАВЕЦ продал, а ПОКУПАТЕЛЬ купил два объекта недвижимости: земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>), далее по тексту «объекты недвижимости».

2. Указанный земельный участок <данные изъяты> Назначение: <данные изъяты>. Адрес: установлено относительно ориентира жилой дом, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>

3. Указанный жилой дом <данные изъяты>, расположен по адресу: <адрес>

4. ПРОДАВЦУ указанный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> принадлежит на основании Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано в Орском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Свидетельство о государственной регистрации права серии <данные изъяты> выдано ДД.ММ.ГГГГ.

5. ПРОДАВЦУ указанный жилой дом принадлежит по праву собственности на основании Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, Кадастрового паспорта здания от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности зарегистрировано в Орском отделе Управления федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Свидетельство о государственной регистрации права серии <данные изъяты> выдано ДД.ММ.ГГГГ.

6. По соглашению сторон общая стоимость указанных в настоящем договоре объектов недвижимости составляет <данные изъяты>. До подписания настоящего договора ПОКУПАТЕЛЕМ передано ПРОДАВЦУ <данные изъяты> в качестве задатка.

7. Оставшиеся сумма <данные изъяты> будет передана ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ в течение <данные изъяты> с момента подписания настоящего договора любыми равными или неравными частями с любой периодичностью. На сумму рассроченного платежа подлежат начислению проценты в размере 12 (двенадцать) % годовых, которые исчисляются при каждом платеже за соответствующий период времени, истекший с момента предыдущего платежа. Сумма процентов не капитализируется и подлежит внесению одновременно с каждым совершаемым платежом.

8. ПРОДАВЕЦ обязан передать ПОКУПАТЕЛЮ продаваемые объекты недвижимости свободными от прав и претензий третьих лиц по передаточному акту, не позднее 3 (трех) календарных дней с момента государственной регистрации настоящего договора.

9. Право собственности ПОКУПАТЕЛЯ на продаваемые объекты недвижимости подлежат регистрации в Орском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (Управление Росреестра по Оренбургской области). Право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Данные уточненные требования приняты к производству Октябрьского районного суда г.Орска Оренбургской области.

Определением Октябрьского районного суда г. Орска Оренбургской области от 16 июня 2011 года гражданское дело передано на рассмотрение по подсудности в Ленинский районный суд г.Орска Оренбургской области, и принято судом к производству.

В судебном заседании истец Туровская И.И. поддержала исковые требования в полном объеме. Суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с Шабановой Н.М. предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в котором были оговорены все существенные и необходимые с точки зрения закона и сторон условия основного договора, в том числе условие о предмете купли-продажи, стоимости объектов недвижимости и порядок расчета между сторонами.

В соответствии с условиями предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ его предметом является обязательство сторон по поводу заключения основного договора в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик при заключении основного договора приняла на себя обязательство передать, а она- принять два объекта недвижимости: земельный участок и расположенный на нем жилой дом, с характеристиками, указанными в предварительном договоре.

В сроки, установленные предварительным договором, а именно ДД.ММ.ГГГГ обратилась к Шабановой Н.М. с письменным предложением заключить основной договор, проект которого прилагался, явиться в регистрирующий орган ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик отказалась явиться на государственную регистрацию для совершения сделки, направив письменные возражения по содержанию предложенных ею пунктов 6,7,8 и 9 основного договора.

Предложенная редакция основного договора полностью соответствует требованиям закона. Ранее ей недвижимое имущество не передавалось, поэтому необоснованным является требование ответчицы включить в договор условие о том, что Договор купли - продажи является одновременно актом приема передачи имущества.

Кроме того, несмотря на отсутствие передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу оговоренных в предварительном договоре объектов недвижимости, Шабанова Н.М. беспочвенно обвиняет ее в незаконном проведении реконструкции жилого дома, и на этом основании отказывается заключить договор на предложенных условиях. Несмотря на то, что возражения ответчицы посчитала необоснованными, все же направила ДД.ММ.ГГГГ Шабановой Н.М. новое предложение заключить основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ с переделанным проектом договора. Ответчик повторно отказалась заключить договор на предложенных условиях, по тем же основаниям.

Тогда, исключив все спорные пункты проекта договора, ДД.ММ.ГГГГ направила Шабановой Н.М. третье предложение с проектом переделанного договора, и в третий раз ответчица не явилась на государственную регистрацию для совершения сделки.

Считает, что ответчик уклоняется от заключения договора, поэтому она вправе требовать в судебном порядке о понуждении ответчика к заключению основного договора купли-продажи, так как, заключив с ней предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик добровольно приняла на себя обязательство по заключению основного договора на согласованных условиях.

В данном случае из двух зол выбрала меньшее. Либо вообще не было бы никакого договора, кроме расписок, либо заключить договор в таком виде, в каком он есть, волеизъявление было. Ответчица подготовила проект договора и привела ее подписать договор. Никаких реконструкций и ремонтов в жилом доме не производила. Пригласила людей в дом, чтобы произвели оценку, более ничего в доме не делала. Отдала ответчице немалую сумму денег. В настоящее время при наличии предварительного договора существует очень большой риск при проведении сделки. Просит признать договор заключенным. Обращает внимание суда, что объекты недвижимости оформлены на пенсионерку Шабанову Н.М., в случае отказа в иске она не сможет фактически вернуть свои денежные средства, уже оплаченные за объекты недвижимости. Не может вселиться в дом, поскольку ключи есть у всех, технические документы на жилой дом и земельный участок находятся у продавца и ей не передавались. Имеет только копии документов, полученные в третейском суде.

Представитель истца Орехова С.В. ( доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ) поддержала доводы доверителя. Суду пояснила, что Туровская И.И. первоначально обратилась в суд с иском понудить ответчицу заключить основной договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом на условиях предварительного договора, заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ. В исковом заявлении указывала, что ответчик, заключив предварительный договор купли-продажи, уклоняется от заключения основного договора.

Впоследствии просила признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома заключенным на условиях, изложенных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В нем оговорены все существенные и необходимые с точки зрения закона и сторон условия основного договора, в том числе условие о предмете купли-продажи, стоимости объектов недвижимости, определен порядок расчета между сторонами.

В судебных заседаниях представитель ответчика возражает против заключения основного договора, при этом считает, что истец нарушила условие предварительного договора, произвела реконструкцию дома. Шабанова Н.М. обратилась в третейский суд с иском к Туровской И.И. о расторжении указанного предварительного договора купли-продажи. Постоянно действующим третейским судом при ООО ... ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Шабановой Н.М. удовлетворены. Срок на обжалование данного решения суда не истек, о данном решении истец узнала в настоящем судебном заседании. Это свидетельствует о том, что Шабанова Н.М. уклоняется от подписания основного договора, при этом представитель ответчика согласно нотариальной доверенности обладает правом заключения мирового соглашения, а истцом предложены условия мирового соглашения о заключении договора на условиях предварительного договора купли-продажи. Однако ответчик уклоняется от подписания мирового соглашения, хотя говорит о том, что принципиально согласен заключить основной договор на условиях предварительного.

Таким образом, ответчик принял на себя обязательство передать, а истец принять два объекта недвижимости: земельный участок и расположенный на нем жилой дом, с параметрами, указанными в договоре. Объекты имеют в том числе почтовый адрес, земельный участок имеет кадастровый номер, то есть указаны технические характеристики объектов.

В п. 7 предварительного договора между продавцом и покупателем определен срок заключения основного договора купли-продажи - не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В п.11 предварительного договора определено, что с момента подписания предварительного договора продавец предоставляет покупателю право безвозмездного пользования жилым помещением и земельным участком, являющимся предметом договора, на весь период действия предварительного договора. Кроме того, покупатель вправе приступить к осуществлению любого (текущего и капитального) ремонта жилого дома, не составляющих его реконструкцию.

Несмотря на предоставление такого права покупателю объект так и не был передан. Об обратном мог бы свидетельствовать акт приема передачи, подписанный сторонами, которого нет на сегодняшний день.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Во исполнение условий предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ Туровская И.И. обратилась к ответчице с письменным предложением заключить основной договор, проект которого прилагался, предлагала явиться в регистрирующий орган ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика не отрицает, что письмо было получено Шабановой Н.М., но последняя не явилась на государственную регистрацию для совершения сделки, поскольку имела возражения по содержанию предложенных пунктов 6,7,8 и 9 основного договора, а также претензии относительно якобы проведенной реконструкции.

О получении оферты свидетельствуют также почтовые уведомления.

ДД.ММ.ГГГГ Туровская И.И. вновь направила Шабановой Н.М. предложение заключить основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, при этом оставила спорные пункты 6 и 7, исключив спорные пункты 9 и 10. Шабанова Н.М. повторно отказалась заключить договор на предложенных условиях, по тем же основаниям.

Исключив вообще все спорные пункты проекта договора, ДД.ММ.ГГГГ и приведя его в полное соответствие с условиями предварительного договора Туровская И.И. направила в адрес Шабановой Н.М. третье предложение с проектом договора. И в третий раз ответчица не явилась на государственную регистрацию для совершения сделки под надуманными предлогами, мотивировав, что поскольку Туровской И.И. проведена реконструкция жилого дома, у нее ( Шабановой Н.М.) отсутствует техническая документация на объект с измененными техническими характеристиками. Обстоятельства надуманы, поскольку реконструкция не проводилась и технические характеристики объектов недвижимости не изменились.

Частью 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратится в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Довод ответчицы о том, что она отказывается от заключения основного договора ввиду нарушения Туровской И.И. существенного условия предварительного договора( проведения реконструкции, которая может создавать потенциальную угрозу жизни и здоровью), считает необоснованным в связи со следующим:

-при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи жилого дома, ответчицей безосновательно заявляется о том, что работы, указанные в исковом заявлении были выполнены именно Туровской И.И.

- не представлено доказательств того, что перечисленные работы «создают потенциальную угрозу жизни и здоровью, нарушают требования СНИП». Напротив, перечисленные строительные работы по перепланировке, согласно заключению МУП ЦПД«Застройщик», не создают угрозы для жизни и здоровья граждан.

- нет доказательств того, что перечисленные выше работы являются реконструкцией. Согласно ст. 1 п. 14 ГрК РФ реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В данном случае ничего из вышеперечисленного в законе истица не приводит в обоснование своего иска.

Напротив, согласно п. 1.7.1.Правил и норма технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, к перепланировке жилых помещений относится перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов. Перепланировка же, согласно приложения № 8 вышеуказанных правил относится к капитальному ремонту. Усиление же фундамента, согласно приложению № 7 Правил и вовсе относится к текущему ремонту.

В доказательство того, что работы, перечисленные в иске не являются реконструкцией, истец также ссылается на заключение МУП ЦПД ... и экспертное заключение Торгово-промышленной палаты от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом п.11 предварительного договора предусмотрено проведение текущего и капитального ремонта истцом, кроме реконструкции.

Таким образом, указанный повод, по которому ответчица отказывается от заключения государственной регистрации основного договора, является доказательством того, что ответчица уклоняется от заключения основного договора. Да и сам факт наличия сегодняшнего спора, непризнания иска ответчицей и непринятие условий мирового соглашения- прямое доказательство тому, что налицо отказ от заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Представитель ответчика полагает, что основной договор должен быть заключен после даты указанной в предварительном договоре- ДД.ММ.ГГГГ, то есть когда истец произведет полную оплату стоимости объектов недвижимости. Однако данный довод противоречит п. 7 предварительного договора, в котором стороны определили срок заключения основного договора периодом времени, в течение которого сторонами может быть заключен основной договор -не позднее ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу ст. 190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Исходя из условий пункта 7 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и применительно к статье 191 ГК РФ, срок, в который стороны должны заключить основной договор, определен периодом времени, который начинается с ДД.ММ.ГГГГ и заканчивается ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в предварительном договоре указан срок исполнения обязательства по заключению основного договора, исчисление которого не противоречит положениям ст.190 ГК РФ, следовательно истец имеет полное право обратиться к ответчице с предложением заключить основной договор.

В силу ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Заключив с истцом предварительный договор, ответчик добровольно принял на себя обязательство заключить с истцом основной договор на условиях. предварительного договора, в течение согласованного срока.

В соответствии с ч. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с указанными нормами ответчик имел право и был обязан направить истцу протокол разногласий со своей редакцией основного договора или отдельных его положений.

В нарушение указанных норм ответчик не направил истцу протокол разногласий, что в соответствии с законом расценивается как уклонение от заключения основного договора и влечет для него отрицательные последствия в виде решения суда о понуждении заключить договор на определенных предварительным договором условиях.

Так как иск заявлен не в связи с наличием между сторонами разногласий по проекту основного договора, а в связи с уклонением ответчика от его заключения, свое несогласие с его отдельными условиями ответчик не лишен возможности урегулировать путем внесения в последующем изменений в условия договора.

Кроме того, по существенным условиям последний проект основного договора не противоречит условиям предварительного договора, т.к. в нем стороны согласовали все существенные условия основного договора, а именно технические характеристики жилого дома и земельного участка, тем самым четко определив предмет договора, цену договора и порядок расчета, а также иные условия основного договора содержатся в проекте основного договора

Таким образом, представленный истцом проект основного договора соответствует требованиям, предъявляемым к таким договорам, и содержит все существенные условия договора купли-продажи.

Статья 421 ГК РФ определяет, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Заключив с истцом предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик добровольно приняла на себя обязательство по заключению с истцом основного договора в связи с чем, исковые требования истца правомерны и подлежат удовлетворению.

Довод о неправомерности заявленных требований считает подлежащим отклонению, поскольку в соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться указанными в ней способами.

Данная норма права не устанавливает для субъектов гражданских правоотношений ограничений в выборе способа защиты права и не исключает возможности использования нескольких способов защиты. Следовательно, право выбора способа защиты принадлежит стороне правоотношения. При установлении факта наличия у ответчика обязанности по заключению основного договора и уклонения ответчика от исполнения этой обязанности, доказанным является и нарушение прав истицы, в связи с чем у нее имеется право для обращения в суд с требованием о признании основного договора заключенным.Избрание истцом такого способа защиты права не противоречит ст. 12 ГК РФ кроме того, этот способ защиты позволит в дальнейшем реально восстановить нарушенное право истицы, поскольку решение суда позволит ей без ответчицы и обращения к судебным приставам беспрепятственно зарегистрировать основной договор купли-продажи объектов недвижимости.

Считает довод представителя ответчика об избрании ненадлежащего способа защиты противоречащим ст. 12 ГК РФ.

Предмет и основания основного договора аналогичны предмету и основаниям предварительного договора. В предварительном договоре предусмотрена оплата в рассрочку и с процентами. Предварительный договор сам по себе не порождает никаких последствий, кроме обязанности заключить основной договор в сроки указанные в предварительном договоре, но истец не знала о последствиях, и стала платить денежные средства с процентами с момента заключения договора. Риск велик, более половины суммы в настоящее время уплачено, то есть более <данные изъяты>.

Обращает внимание суда на то обстоятельство, что ответчик в ходе рассмотрения дела с ДД.ММ.ГГГГ уклоняется от рассмотрения данного иска, затягивает рассмотрение дела. Так, изначально она сообщила, что выезжает на Украину, после предпринятых судом мер установлено, что Шабанова Н.М. границу Российской Федерации не пересекала. Ответчик не сообщает суду о перемене места жительства, не извещается для рассмотрения иска; при намерении истца заключить мировое соглашение на условиях предварительного договора купли-продажи, представитель ответчика, имеющий полномочия на заключение мирового соглашения, заявил о том, что ответчик помещена в медучреждение на стационарное лечение. Данная информация не нашла своего подтверждения, после чего представителем был представлен железнодорожный проездной билет, приобретенный на имя Шабановой Н.М. по направлению Орск- Саратов. В связи с чем судебные заседания неоднократно откладывались, суд принимал меры к установлению места нахождения ответчика. Кроме того, при наличии сведений о выезде из г.Орска в г.Саратов ДД.ММ.ГГГГ, Шабанова Н.М. ДД.ММ.ГГГГ выдает в г.Орске нотариальную доверенность на К.. Это еще раз свидетельствует о нежелании ответчика заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора, уклонении и искусственном затягивании времени рассмотрения дела.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 431 ГПК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Соглашается с ответчиком о наличии в предварительном договоре двух пунктов, не тождественных по своему содержанию, но вместе с тем считает, что первый пункт под № 12 является специальным нормой по отношению в последнему пункту 12 Договора. Иными словами из общей третейской оговорки, указанной в последнем п. 12 Договора о том, что все споры будут рассматриваться в постоянно действующем Третейском суде при ООО .... стороны сделали исключение в виде возможности обращения в суд при возникновении конкретного спора о понуждении заключить основной договор.

Считает, что дело правомерно рассмотрено судом общей юрисдикции. При этом заблуждением ответчика является утверждение, что в первом пункте предварительного договора купли-продажи под номером 12 -стороны «констатируют саму возможность обращения в суд», а во втором пункте под номером 12 «определяют подведомственность всех споров».

Обращение в граждан за судебной защитой при нарушении их прав не нуждается в констатации в отдельно взятом случае, поскольку право на судебную защиту гарантируется ч.1 ст. 46 Конституции РФ имеющей прямое и непосредственное действие. Кроме того, право на обращение в суд является одной из составляющих дееспособности гражданина, согласно ст. 21 ГК РФ, в силу чего отсутствие в договоре указания на такое право обращения за судебной защитой не может рассматриваться как отсутствие такого права у гражданина.

Не согласна также с доводом ответчика о том, что под термином «суд» законодательство понимает не только суд общей юрисдикции, но и арбитражный суд и третейский суд, следовательно, норма первого пункта под номером 12 предварительного договора купли-продажи только «констатирует судебный порядок». Статья 11 ГК РФ, как раз и доказывает, что в отличие от указания на прилагательные «арбитражный» и «третейский» законодатель не счел необходимым для судов, входящих в судебную систему РФ, указывать на словосочетание «общей юрисдикции», ограничившись простым наименованием «суд». Учитывая вышеизложенное, по сложившейся правоприменительной практике указание на районный суд общей юрисдикции и в нормативных актах и в договорах ограничивается словом «суд».

Считает, что решение третейского суда от ДД.ММ.ГГГГ по спору по иску Шабановой Н.А. к Туровской И.И. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, не вступило в законную силу, и не имеет преюдициального значения для компетентного суда. П 12 предварительного договора купли-продажи о рассмотрении спора только в третейском суде фактически означает частичный отказ Туровской И.И. от правоспособности, что незаконно.

Считает доводы ответчика о том, что истцом произведена реконструкция, которая не соответствует проекту дома, необоснованными. В материалах дела имеется ответ Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г.Орска, из которого видно, что проект дома не составлялся.

Ответчик Шабанова Н.М. в судебное заседание не явилась. Извещена по последнему известному суду месту жительства. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика, поскольку на протяжении рассмотрения дела Шабанова Н.М. затягивает судебное разбирательство путем предоставления противоречивой информации о месте жительства и состоянии здоровья- о том, что ответчик изменила место жительства и выбыла на Украину; затем появляются сведения о госпитализации в медучреждение, в последующем данная информация опровергается. Телефон ответчика не отвечает, дверь по месту жительства никто не открывает. На сегодняшний день Шабанова Н.М. выбыла с известного суду места жительства в г.Орске в г. Саратов, что подтверждается сведениями поисковой системы « Розыск-магистраль» ЛОВД на ст. Орск. Об изменении адреса ответчик в силу ст.118 ГПК РФ обязан уведомить суд. Судебные вызовы направляются по последнему известному месту жительства или нахождения. Место своего нахождения, ответчик, выбыв из г.Орска, суду не сообщила. При наличии сведений о выбытии с последнего адреса лицо считается извещенным, даже если по известному адресу более не проживает или не находится.

От Шабановой Н.М. поступило письменное ходатайство рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя.

Представитель ответчика Данчук С.А ( доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ) исковые требования не признала. Суду пояснила, что в предварительном договоре купли-продажи земельного участка с жилым домом имеется пункт №, согласно которому все споры разрешаются третейским судом. Нарушены существенные условия предварительного договора- истцом произведена реконструкция жилого дома, в результате чего изменились его параметры. Истцом представлены суду заключения МУП ЦПД ... об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан в результате перепланировки, заключение Торгово-Промышленной палаты о том, что проведенные работы не являются реконструкцией. С какой целью они изготовлены- неизвестно. Истец не вправе была заказывать данные заключения, так как не является собственником объектов недвижимости. Шабанова Н.М. неоднократно обращалась к покупателю Туровской И.И. с просьбой о выплате денег с рассрочкой- все обращения остались без ответа. Истец действует с единственной целью - снизить стоимость дома. Туровской И.И. нарушены существенные условия договора- п.11, который предусматривает запрет на реконструкцию жилого дома. Истцу разрешен был только текущий и капитальный ремонт. Она же без согласия с собственником установила охранную сигнализацию, чинила препятствия с целью снизить стоимость дома. Постоянно действующим третейским судом при ООО ... ДД.ММ.ГГГГ принято решение об удовлетворении исковых требований Шабановой Н.М. к Туровской И.И. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ. Он не вступило в законную силу, но имеет преюдициальное значение для разрешения иска Туровской И.И. Требование о заключении основного договора купли-продажи истцом заявлено неверно, поскольку основного договора нет, его никто не заключал. В письмах, представленных Туровской И.И. в адрес Шабановой Н.М. о заключении основного договора с проектами договоров, были изменены условия предварительного договора. Правовые основания для понуждения предусматривает другой предмет иска. Они пытались договориться. Со стороны истца были различные предложения. Сторона постоянно меняла условия договора. Было три письменных предложения и постоянно сторона истца меняла условия договора, вносила свои изменения, отличные от предварительного договора.

Опрошенная ранее представитель ответчика пояснила, что в последний раз не смогли подписать основной договор, поскольку истцом произведена реконструкция жилого дома, не предусмотренная проектом дома. Ответчик не отказывается от подписания основного договора, но не может гарантировать, что работы, произведенные в доме, не нарушают права и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Считает, что истец не вправе была обращаться в МУП ЦПД ... в торгово-промышленную палату для дачи заключения и проведения экспертизы по объекту недвижимости, поскольку не является его собственником. В проекте договора от ДД.ММ.ГГГГ истцом изменены: п. 6 - в письме сумму разделили; п. 7 -неверно указаны суммы выплаты, задаток составляет <данные изъяты>, которые представлены по расписке, а не <данные изъяты>.

В принципе согласны подписать основной договор, но есть опасения, поскольку не знают, что внутри дома, в каком он состоянии. Основной договор не заключили изначально, поскольку у истца не было нужной суммы, поэтому заключили предварительный договор с рассрочкой платежа до ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик подпишет основной договор после полного расчета. Деньги должны быть переданы в момент заключения основного договора.

Туровская И.И. изменяла пункты предварительного договора не существенно. Последняя редакция договора вообще в чётком соответствии с условиями предварительного договора. Иск в третейском суде инициировала ответчик. Данный дом строился по специальному проекту, сначала приобретен дом небольших размеров, затем старый дом снесен и на его месте построен новый дом. Согласно проекту, дом строился для семьи, но когда начался кризис, ответчик вынуждена была его продать. Дом готов к проживанию, но не было внутренней отделки. На данный дом имеются все документы.

Выслушав, истца и его представителя, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Туровской И.И. и Шабановой Н.М. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по условиям которого ПРОДАВЕЦ ( Шабанова Н.М.)продал, а ПОКУПАТЕЛЬ ( Туровская И.И.) купил два объекта недвижимости: земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес> ( п.1).

Указанный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. имеет назначение: земли населенных пунктов, для размещения и эксплуатации индивидуального жилого дома. Адрес: <адрес>, адрес ориентира: <адрес> ( п.2).

Указанный жилой дом <данные изъяты>, расположен по адресу: <адрес> ( п.3 договора)

ПРОДАВЦУ земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> принадлежит на основании Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано в Орском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Свидетельство о государственной регистрации права серии <адрес> выдано ДД.ММ.ГГГГ ( п.4 договора), а жилой дом принадлежит по праву собственности на основании Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, кадастрового паспорта здания от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности зарегистрировано в Орском отделе Управления федеральной регистрационной службы по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Свидетельство о государственной регистрации права серии <адрес> выдано ДД.ММ.ГГГГ ( п.5 договора).

Пунктом 6 предварительного договора установлена обязанность продавца в будущем продать указанные объекты недвижимости покупателю на условиях, предусмотренных настоящим договором.

П.7 договора предусматривает срок заключения основного договора не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В п.8 предварительного договора по соглашению сторон определена общая стоимость указанных в договоре объектов недвижимости - <данные изъяты>, а также установлен порядок расчета: до подписания настоящего договора ПОКУПАТЕЛЕМ передано ПРОДАВЦУ <данные изъяты> в качестве задатка. Оставшиеся <данные изъяты> будут переданы ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ в течение 3 (трех) лет с момента подписания настоящего договора любыми равными или неравными частями с любой периодичностью. На сумму рассроченного платежа подлежат начислению проценты в размере 12 (двенадцать) % годовых, которые исчисляются при каждом платеже за соответствующий период времени, истекший с момента предыдущего платежа- Сумма процентов не капитализируется и подлежит внесению одновременно с каждым совершаемым платежом.

В п.11 предварительного договора указано, что с момента подписания настоящего договора продавец предоставляет право покупателю безвозмездного пользования жилым домом и земельным участком, являющимися предметом договора, на весь период действия настоящего предварительного договора. Кроме того, покупатель вправе приступить к осуществлению любого (текущего или капитального ) ремонта жилого дома, не составляющих его реконструкцию.

В силу ст. 8 ГК РФ права и обязанности у сторон возникают из договоров и иных сделок.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Суд полагает, что заключенный между истом и ответчиком предварительный договор купли- продажи жилого дома и земельного участка от 23 апреля 2010 года (л. д.8) по форме и содержанию соответствует требованиям, предъявляемым ст. 429 ГК РФ.

В силу ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Заключив с истцом предварительный договор, ответчик добровольно приняла на себя обязательство заключить с истцом основной договор на условиях предварительного договора, в течение согласованного срока.

Предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ установлено для сторон обязательство заключить основной договор купли-продажи в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, срок установлен истечением периода времени, соответственно основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым № и расположенного на нем жилого дома, по адресу: <адрес> должен быть заключен в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы представителя ответчика, что договор должен быть заключен по истечении указанной даты и при полной оплате стоимости объектов недвижимости не соответствуют условиям предварительного договора.

Следовательно, ответчик Шабанова Н.М. в соответствии с условиями договора взяла на себя обязательство продать указанные объекты недвижимости Туровской И.И., а истец- принять указанные объекты на условиях предварительного договора в указанный период времени.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу указанных норм продавец Шабанова Н.М. не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств, добровольно принятых на себя по условиям предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

А покупатель Туровская И.И. правомочна обратиться к Шабановой Н.М. в указанный период с требованием о заключении основного договора на условиях предварительного договора купли продажи.

Как видно из материалов дела, во исполнение условий предварительного договора ДД.ММ.ГГГГ Туровская И.И. обратилась к Шабановой Н.М. с письменным предложением заключить основной договор, проект которого прилагался, предлагала явиться в регистрирующий орган ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.9,12)

Ответчик, получив указанное письмо с предложением, на государственную регистрацию сделки не явилась, поскольку имела возражения по содержанию предложенных Туровской И.И. пунктов 6 ( произвольно определенной стоимости дома и земельного участка),7( не учтенного остатка задолженности – <данные изъяты>), включению в п..8 условия в виде уменьшения цены продаваемой недвижимости на <данные изъяты> в случае обнаружения нарушений и п.9 основного договора, а также претензии относительно реконструкции по п.11 ( л.д. 13.)

О получении оферты свидетельствуют почтовые уведомления ( л.д.14).

ДД.ММ.ГГГГ Туровская И.И. вновь направила Шабановой Н.М. предложение заключить основной договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, при этом оставила спорные пункты 6 и 7, исключив спорные моменты из пунктов 8 и 9, а также пояснила, что реконструкцию не проводила( л.д. 10,15). Шабанова Н.М. повторно отказалась заключить договор на предложенных условиях, по тем же основаниям ( л.д. 16,17).

Исключив все спорные пункты проекта договора, ДД.ММ.ГГГГ и приведя его в полное соответствие с условиями предварительного договора Туровская И.И. направила в адрес Шабановой Н.М. третье предложение с проектом договора ( л.д.19,20). Вновь ответчик не явилась на государственную регистрацию для совершения сделки, мотивировав отказ проведенной Туровской И.И. реконструкцией жилого дома и соответственно нарушением п.11 предварительного договора- существенного условия договора. При этом указала, что у нее отсутствует техническая документация на объект с измененными техническими характеристиками.

Доводы представителя ответчика о том, что Шабанова Н.М. отказывается от заключения основного договора ввиду нарушения Туровской И.И. существенного условия предварительного договора- реконструкции жилого дома, которая создает потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан, суд полагает необоснованными, поскольку ответчиком в соответствии со ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств производства реконструкции и не конкретизировано- в проведении каких именно работ она заключается, не представлено доказательств выполнения данных работ именно истцом, доказательств, что работы проведены с нарушением СНиП, САНПиН, ТУ, Градостроительного Кодекса РФ.

Как видно из заключения Муниципального унитарного предприятия «Центр подготовки документов «Застройщик», представленного истцом в материалы дела, на основании изучения представленной документации, а также проведения визуального обследования объекта специалистами МУП «ЦПД «Застройщик» (свидетельство о допуске к работам по обследованию строительных конструкций зданий и^- сооружений, регистрационный номер №-П-017), установлено, что в одноэтажном с мансардой индивидуальном жилом доме (литер А), расположенном по <адрес> в <адрес>, проведены строительные работы, повлекшие за собой необходимость определения состояния несущих и ограждающих конструкций в местах выполненных работ по внешним признакам, а также определения соответствия выполненных работ строительным нормам и правилам.

Основываясь на данных поэтажных планов на индивидуальный жилой дом, а также результатов визуального обследования установлено, что проведенные строительные работы заключалась в следующем: Двор домовладения- со стороны помещения (поз.4), выполнено омоноличивание опорной стойки балкона бутобетоном. Первый этаж - демонтирована ненесущая остекленная перегородка между тамбуром (поз. 1, см. план дома от ДД.ММ.ГГГГ) и помещением (поз.7), в результате чего помещения сообщаются между собой;- в ненесущей кирпичной перегородке, между коридором и санузлом (поз. 5 и 8) пробит дверной проем, размерами 2180 х 750мм, в результате чего помещения сообщаются между собой; перемычка проема - железобетонная, заводского изготовления; в наружной, боковой несущей стене гаража (поз.6) пробит дверной проем, размерами 2150 х 890мм, в результате чего обеспечивается доступ из гаража во двор домовладения; перемычка проема - железобетонная, заводского изготовления. Мансарда- в несущей стене, между помещениями (поз.З и 4) пробит дверной проем, размерами 2100 х 750мм, в результате чего помещения сообщаются между собой; перемычка проема-железобетонная, заводского изготовления.

Проектная и исполнительная документация на проведение строительных работ, не предъявлялась. Трещины, деформации и повреждения, в местах проведенных строительных работ, не выявлены. Согласно свода правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» техническое состояние несущих конструкций, в местах проведенных строительных работ, оценивается как работоспособное.

Проведенные строительные работы по перепланировке индивидуального жилого дома <данные изъяты> расположенного по <адрес> не противоречат требованиям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», не создают угрозы для жизни или здоровья граждан. Заключение подготовлено для обращения в суд ( л.д. 93-94).

Указанное заключение изготовлено членом Саморегулируемой организации некоммерческое партнерство ... имеющим допуск к работам по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений» ( л.д. 95-96).

Согласно справке МУП ЦПД .... заключения подготавливаются на основании заявлений граждан юридических лиц. В данном случае заключение подготовлено по заявлению Туровской И.И.. К заявлению приложена копия предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.97).

Доводы ответчика о том, что заключение может быть изготовлено лишь по заявлению собственника, необоснованны, поскольку именно собственником в п.11 предварительного договора предоставлено право Туровской И.И. на проведение текущего и капитального ремонта.

Из экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, представленного истцом в материалы дела, следует, что экспертом <данные изъяты> на основании заявки от ДД.ММ.ГГГГ Туровской И.И., действующей по предварительному договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ как покупатель, для судебного разбирательства проведена экспертиза, в ходе которой установлено:

Первый этаж: демонтирована ненесущая остекленная перегородка из ПВХ, помещение №, согласно поэтажного плана технического паспорта на жилой дом ГУП ..., от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. В ненесущей кирпичной перегородке длиной 2050 мм, между помещение №№ 5 и 8, согласно поэтажного плана технического паспорта на жилой дом ГУП ..., от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, выполнен дверной проем размером: №=2180мм 6=750 мм В помещении №, согласно поэтажного плана технического паспорта на жилой дом ГУП ..., от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в несущей стене гаража длиной 6340 мм, выполнен дверной проем размером: Н=2150мм 6=890 мм.

Мансарда: между помещениями №№ 3 и 4 согласно поэтажного плана технического паспорта на жилой дом ГУП ..., от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в несущей стене длиной 3560 мм, выполнен дверной проем размером: Н=2100мм 6= 750 мм.

Двор домовладения: со стороны дворового фасада на земельном участке установлены две металлические стойки.

По предъявленным документам ДД.ММ.ГГГГ., объект экспертизы имеет не измененные параметры: Свидетельство о Государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> - жилой дом, назначение: <данные изъяты>; технический паспорт на жилой дом ГУП <данные изъяты>, от ДД.ММ.ГГГГ, по экспликации к поэтажному плану жилого дома общая площадь помещений составляет <данные изъяты>.; технический паспорт на жилой дом ГУП ..., от ДД.ММ.ГГГГ год, по экспликации к поэтажному плану жилого дома общая площадь помещений с произведенными изменениями составляет <данные изъяты>.; кадастровый паспорт на жилой дом ГУП ..., от ДД.ММ.ГГГГ, по основной характеристики жилого дома общая площадь составляет <данные изъяты>

В Градостроительном кодексе РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ, глава 1 «Общие положения», ст. 1 «Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе», п. 14 в целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия: Реконструкция это- изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее-этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

На основании изложенного произведенные строительные работы в жилом доме не являются реконструкцией, так как объект экспертизы не изменил свои параметры: высоту, количество этажей, площадь, объем и инженерно-техническое обеспечение. Таким образом, экспертом сделан вывод о том, что по предъявленным документам и при внешнем осмотре жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, были выполнены работы, которые не являются реконструкцией, согласно Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ. ( л.д. 88-90)

У суда нет сомнений в выводах эксперта, поскольку эксперт имеет высшее образование, квалификацию инженера-строителя, стаж работы по специальности с ДД.ММ.ГГГГ, стаж работы экспертом с ДД.ММ.ГГГГ специальность судебного эксперта- « исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, имеет сертификат соответствия, является членом Некоммерческого Партнерства «Палата судебных экспертов».

Выводы эксперта по объему работ не противоречат выводам МУП .... Основаны на изучении технических документов на дом, осмотре объекта с производством замеров измерительными приборами, имеющими свидетельство о поверке.

Кроме того, согласно п. 1.7.1.Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, к перепланировке жилых помещений относится перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов. Перепланировка, согласно приложению № к указанным правилам относится к капитальному ремонту. Усиление фундамента, согласно приложению № Правил и относится к текущему ремонту.

Кроме того, в ходе рассмотрения дела с ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ходатайств о проведении судебной экспертизы не поступало.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что реконструкция объекта недвижимости истцом не проводилась.

Следовательно, повод, по которому ответчик отказывается от заключения государственной регистрации основного договора, не является состоятельным и свидетельствует об уклонении Шабановой Н.М. от заключения основного договора.

Кроме того, из материалов дела следует, что истцом и его представителем в ходе длительного судебного разбирательства ( с марта 2011 года) было предложено мировое соглашение на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГда, от обсуждения условий которого ответчик также уклоняется, представляя документы о госпитализации, выезде в г. Саратов, неизвещении по месту жительства, затягивания рассмотрения дела по существу. Оценивая в совокупности указанные действия ответчика, суд расценивает их как уклонение от заключения основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, но не как избранный стороной способ защиты субъективных гражданских прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Ответчиком протокола разногласий со своей редакцией основного договора или отдельных его положений не представлено.

Согласно ст. 421 ГК стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Положения ст. 431ГК РФ предусматривают, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 37 Земельного Кодекса РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Судом установлено и сторонами не оспаривается, что земельный участок, принадлежащий на праве собственности Шабановой Н.М. прошел государственный кадастровый учет.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Форма договора продажи недвижимости предусмотрена ст.550 ГК РФ- договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст.434 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. ( ст. 554 ГК РФ)

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом ( ст.552 ГК РФ)

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 ст.424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее ( ст.555 ГК РФ).

В силу ст.556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что при заключении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка волеизъявление сторон было направлено на заключение в будущем договора купли –продажи указанных объектов недвижимости на условиях, оговоренных в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из буквального толкования условий предварительного договора следует, что сторонами оговорены все существенные условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, в том числе предмет, его место расположения (нахождения), индивидуальные признаки объектов, их цена, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ ( в ред. от ДД.ММ.ГГГГ), существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В данном случае из материалов дела следует, что в указанном жилом помещении никто не зарегистрирован и не проживает, что стороны не оспаривают.

Анализируя указанные нормы закона и положения заключенного между истцом и ответчиком предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, представленные доказательства суд пришел к выводу о том, что все существенные условия договора купли-продажи объектов недвижимости соблюдены в предварительном договоре купли-продажи, заключенном между Туровской И.И. и Шабановой Н.М.

Сторонами не оспаривается, что в силу п.8 предварительного договора покупателем до его подписания передан продавцу задаток в размере <данные изъяты>, а также то обстоятельство, что исполняя условия данного пункта договора Туровская И.И., производит погашение оставшейся суммы в размере <данные изъяты>.

Приобщенные к материалам дела письма Туровской И.И., направленные собственнику объектов недвижимости Шабановой Н.М. свидетельствуют о том, что истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой явиться в Орское отделение УФРС по Оренбургской области для регистрации договора, однако продавец уклонился от регистрации договора.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 N 69-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ, от 30.11.2010 N 328-ФЗ)государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>., с расположенным на нем жилым домом с <данные изъяты> по адресу: <адрес> следует признать заключенным на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылки представителя ответчика на решение постоянно действующего Третейского суда при ООО ... от ДД.ММ.ГГГГ по иску Шабановой Н.М. к Туровской И.И., которым расторгнут заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Шабановой Н.М. и Туровской И.И. предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, суд считает необоснованными, поскольку данное решение в законную силу не вступило.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Следовательно, в пользу истца подлежат взысканию понесенные ею судебные расходы в размере <данные изъяты>, уплаченной при подаче иска в суд государственной пошлины.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования Туровской И.И. к Шабановой Н.М. о признании заключенным договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи, удовлетворить.

Признать заключенным договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. по адресу: <адрес> в <адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому:

1. ПРОДАВЕЦ продал, а ПОКУПАТЕЛЬ купил два объекта недвижимости: земельный участок и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <данные изъяты>), далее по тексту «объекты недвижимости».

2. Указанный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>. Назначение: земли населенных пунктов, для размещения и эксплуатации индивидуального жилого дома. Адрес: <адрес>, адрес ориентира: РФ, <адрес> 7 (двадцать три/семь).

3. Указанный жилой дом <данные изъяты>., расположен по адресу: <адрес>

4. ПРОДАВЦУ указанный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> принадлежит на основании Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано в Орском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Свидетельство о государственной регистрации права серии <адрес> выдано ДД.ММ.ГГГГ.

5. ПРОДАВЦУ указанный жилой дом принадлежит по праву собственности на основании Договора купли-продажи жилого дома и земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, Кадастрового паспорта здания от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности зарегистрировано в Орском отделе Управления федеральной регистрационной службы по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Свидетельство о государственной регистрации права серии <адрес> выдано ДД.ММ.ГГГГ.

6. По соглашению сторон общая стоимость указанных в настоящем договоре объектов недвижимости составляет <данные изъяты>. До подписания настоящего договора ПОКУПАТЕЛЕМ передан ПРОДАВЦУ <данные изъяты> в качестве задатка,.

7. Оставшиеся <данные изъяты> будут переданы ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ в течение <данные изъяты> с момента подписания настоящего договора любыми равными или неравными частями с любой периодичностью. На сумму рассроченного платежа подлежат начислению проценты в размере 12 (двенадцать) % годовых, которые исчисляются при каждом платеже за соответствующий период времени, истекший с момента предыдущего платежа. Сумма процентов не капитализируется и подлежит внесению одновременно с каждым совершаемым платежом.

8. ПРОДАВЕЦ обязан передать ПОКУПАТЕЛЮ продаваемые объекты недвижимости свободными от прав и претензий третьих лиц по передаточному акту, не позднее <данные изъяты> с момента государственной регистрации настоящего договора.

9. Право собственности ПОКУПАТЕЛЯ на продаваемые объекты недвижимости подлежат регистрации в Орском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (Управление Рос реестра по Оренбургской области). Право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Взыскать с Шабановой Н.М. в пользу Туровской И.И. государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г.Орска Оренбургской области в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения- 16 августа 2011 года.

Судья Гук Н.А.