Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации.
07 февраля 2011 года. Ленинский районный суд г.Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Лимоновой Л.Ф., при секретаре Быковой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Барбашиной Г.П. к ЗАО «Управляющая компания «Новый град» и ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, по встречному иску ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» к Барбашиной Г.П. и ЗАО «Управляющая компания «Новый град» о признании недействительным договора перемены лиц в обязательстве,
у с т а н о в и л:
Барбашина Г.П. обратилась в суд с иском к ЗАО «Управляющая компания «Новый град» (далее – ЗАО «УК «Новый град») и ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» (далее – ООО СПЭК) о признании права собственности на <данные изъяты>
В обоснование требований истец, ссылаясь на положения ст.ст. 12, 130, 218, 309 ГК РФ, указал, что в соответствии с условиями инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ 0000 и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ 0000 она в полном объеме исполнила свои обязательства по финансированию строительства причитающегося ей нежилого помещения в указанном Объекте - одного парковочного места (0000) площадью <данные изъяты> в размере <данные изъяты>. На основании договора перемены лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ 0000 ЗАО «УК «Новый град» передали, а ООО СПЭК приняли на себя все права и обязанности по вышеуказанному инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ 0000. Несмотря на то, что жилые помещения в <адрес> приняты в эксплуатацию, нежилые помещения гаража в оговоренный срок и по настоящее время, при наличии высокой степени их готовности и фактическом использовании по назначению, в эксплуатацию не были введены, истцу в собственность его доля не передана (л.д. 2-4).
В ходе рассмотрения дела ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» обратилась в суд с встречным иском к Барбашиной Г.П. и ЗАО «Управляющая компания «Новый град» о признании недействительным договора перемены лиц в обязательстве, от ДД.ММ.ГГГГ 0000 заключенного между ЗАО «УК «Новый град», ООО СПЭК и Барбашиной Г.П.
В обоснование встречного иска ООО СПЭК указали следующее: 1) договор перемены лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ 0000 не соответствует закону, поскольку подписан со стороны ООО СПЭК неуполномоченным лицом (Беленьковым Д.В.), который действовал на основании генеральной доверенности от 16.07.2007 года, выданной генеральным директором ООО СПЭК Алабужиным Э.Б., который таковым не являлся и при наличии на это запрета в силу определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о принятии обеспечительных мер по делу №А60-5216/06-С11; кроме того, указанная генеральная доверенность была отозвана, о чем были уведомлены все известные ООО СПЭК контрагенты; 2) ЗАО «УК «Новый град» фактически не выплатили ООО СПЭК, как застройщику названного объекта, <данные изъяты>., а данное обстоятельство являлось условием перехода прав Инвестора к истцу; 3) ЗАО «УК «Новый град» не передали ООО СПЭК всех тех документов, о которых идет речь в оспариваемом договоре; 4) оспариваемый договор не был зарегистрирован уполномоченным лицом в установленном Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ порядке.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения настоящего дела, в судебное заседание не явился. Ранее просил суд рассмотреть дело в его отсутствие с участием его представителя.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по предмету и основаниям, со встречным иском не согласился, дополнительно пояснив, что вопросы действительности генеральной доверенности от 16.07.2007 года, выданной генеральным директором ООО СПЭК Алабужиным Э.Б. на имя Беленькова Д.В., являлись предметом судебного исследования в ряде дел арбитражных судов и им дана соответствующая правовая оценка, согласно которой документы от имени ООО СПЭК подписывались уполномоченными лицами, доказательств уведомления участвующих в деле лиц об отзыве генеральной доверенности Беленькова Д.В. ООО СПЭК не представил. Оспариваемый ответчиком договор попадает под действие закона об инвестиционной деятельности. Спорный объект, в отношении которого были осуществлены инвестирования (парковочное место 0000 в гараже), истцу был фактически передан (составлен акт передачи, переданы ключи) и она пользовалась этим объектом, а также сдавала в аренду. Потом ООО СПЭК ограничило истцу доступ к парковочным местам.
Представитель ответчика ООО СПЭК в судебном заседании с иском не согласился, встречный иск поддержал по предмету и основаниям, дополнительно пояснив, что перед истцом у ООО СПЭК никаких обязательств нет. Спорный объект, равно как весь гараж в <адрес>, не введен в эксплуатацию. Об отзыве доверенности на Беленькова Д.В. действительно не уведомляли истца и других участников инвестиционного договора от ДД.ММ.ГГГГ 0000 и договора цессии от ДД.ММ.ГГГГ 0000, так как про них ничего не знали.
Остальные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте слушания дела, своих представителей в судебное заседание не направили, о причинах их неявки не сообщили и не просили об отложении судебного заседания.
Учитывая данные обстоятельства, а также мнение представителей сторон, суд признал возможным рассмотреть настоящее дело при установленной явке.
Заслушав пояснения представителя истца и представителя ответчика ООО СПЭК, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд отказывает в удовлетворении встречного иска и, соответственно, частично удовлетворяет исковые требования Барбашиной Г.П. по следующим основаниям.
Из материалов дела усматриваются следующие фактические обстоятельства.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «УК «Новый град» (Компания) и Горлиным С.Я. (Инвестор) был заключен инвестиционный договор 0000, по условиям которого стороны договорились объединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения строительства подземного гаража в составе первой очереди экспериментального жилого комплекса по <адрес> (в последующем жилой <адрес>) (л.д. 15-19).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО СПЭК (Общество) и ЗАО «УК «Новый град» (Компания) был заключен инвестиционный договор 0000, по условиям которого Общество обязалось выполнить работы по завершению строительства первой очереди жилого комплекса по <адрес> (далее – Объект), а после окончания строительства Объекта и сдачи его Государственной приемочной комиссии – передать в собственность Компании (или указанных ею третьих лиц) жилые и нежилые помещения, указанные в приложении 0000 к настоящему договору. В свою очередь Компания обязалась осуществлять инвестирование данного строительства путем долевого финансирования пропорционально причитающейся ей доли помещений в общей площади названного Объекта (л.д. 28-34).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «УК «Новый град», Горлиным С.Я. (Инвестор) и Барбашиной Г.П. (Новый инвестор) был заключен договор цессии, по условиям которого Инвестор передал Новому инвестору своих права и обязанности по инвестиционному договору 0000 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО СПЭК (Общество) и ЗАО «УК «Новый град» (Компания) было подписано дополнительное соглашение к инвестиционному договору 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым было установлено, что Общество поручает, а Компания берет на себя обязательства совершать от своего имени, но за счет Общества, юридические и иные действия по поиску и привлечению участников долевого строительства жилого <адрес>; с этой целью Общество поручает Компании заключать от своего имени инвестиционные договора, договоры уступки права требования и перевода долга, а также и другие договоры. Перечень помещений, в том числе и нежилых, к финансированию строительства которых Компания вправе привлекать инвесторов от своего имени, но за счет общества, указаны в приложениях к данному договору (л.д. 35-43).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО СПЭК (Застройщик), ЗАО «УК «Новый град» (Компания) и Барбашиной Г.П. (Инвестор) был заключен договор 0000 перемены лиц в обязательстве, в соответствии с которым Компания передала, а Застройщик принял на себя все обязательства, предусмотренные инвестиционным договором 0000 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22).
Именно этот договор 0000 от ДД.ММ.ГГГГ ООО СПЭК оспаривает во встречном иске по указанным основаниям.
Данные основания судом признаются несостоятельными в полном объеме в силу следующего.
В обоснование утверждения о том, что оспариваемый договор 0000 от ДД.ММ.ГГГГ перемены лиц в обязательстве подписан со стороны ООО СПЭК неуполномоченным лицом ответчик ссылается на то, что Генеральная доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на имя Беленькова Д.В. была выдана в период действия обеспечительных мер, принятых определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А60-5216/06-С11, которыми, в частности, запрещалось Генеральному директору ООО СПЭК выдавать доверенности.
Вместе с тем, исходя из содержания названного определения Арбитражного суда Свердловской области Генеральному директору ООО СПЭК Алабужину Э.Б. было запрещено совершать сделки, в том числе, с недвижимым имуществом общества, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности. Следовательно, запрета на совершение сделок, не выходящих за рамки обычной хозяйственной деятельности, у названного должностного лица ответчика, являющегося исполнительным органом общества, не имелось. Выдача вышеназванной Генеральной доверенности была совершена Генеральным директором ответчика в рамках обычной хозяйственной деятельности ООО СПЭК, что также нашло свое отражение в решении Арбитражного суда Свердловской области от 26.08.2010 года по делу № А60-24416/2010-С4.
Поскольку этим же судебным актом также принято решение об отказе в применении последствий недействительности ничтожной сделки (доверенности от ДД.ММ.ГГГГ), следовательно, все сделки, совершенные лицом на основании данной доверенности, являются неопороченными и, соответственно, сохраняющими юридическую силу (в том числе и оспариваемый ответчиком договор перемены лиц в обязательстве 0000 от ДД.ММ.ГГГГ).
Довод ответчика ООО СПЭК о недействительности оспариваемого им договора в силу того, что он не был зарегистрирован в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ….», суд также признает несостоятельным в силу следующего.
В соответствии со ст. 1 указанного Федерального закона, он регулирует отношения связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
В статье 4 указанного Федерального закона дано понятие «договора участия в долевом строительстве» и также содержатся предъявляемые к нему требования.
Оценка содержащегося в материалах дела инвестиционного договора 0000 от ДД.ММ.ГГГГ (на основании и во исполнение которого был в последующем заключен также и оспариваемый ответчиком договор перемены лиц в обязательстве) позволяет суду прийти к выводу о том, что этот договор, по сути, не может быть отнесен к договору участия в долевом строительстве.
Следовательно, положения Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ к указанному инвестиционному договору № 106 от 16.06.2003 года не могут быть применены. Более того, на момент заключения названного инвестиционного договора, Федеральный закон № 214-ФЗ еще не был принят, а согласно ст. 27 данного закона, действие его распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
При таких обстоятельствах ссылка ответчика ООО СПЭК на положения ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ является несостоятельной.
Утверждение ответчика ООО СПЭК о том, что ЗАО «УК «Новый град» не передало денежную сумму, инвестированную истцом в строительство указанного им Объекта, суд не может признать обоснованным, поскольку оно не нашло своего подтверждения какими-либо объективными доказательствами, отвечающими требованиям относимости и допустимости.
Более того, из имеющегося в материалах дела соглашения о зачете от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СПЭК и ЗАО «УК «Новый град» и не оспоренного данными лицами, следует, что общая сумма финансирования строительства первой очереди жилого комплекса по <адрес> со стороны ЗАО «УК «Новый град» составила <данные изъяты>
Доказательств того, что в указанную сумму не входит инвестированная истцом сумма в размере <данные изъяты> – ответчик в материалы дела не представил, о наличии таких доказательств и о необходимости их истребования не заявил.
Также суд отклоняет довод ответчика ООО СПЭК о том, что ЗАО «УК «Новый град» не передали всех документов, указанных в оспариваемом договоре, поскольку если даже такое обстоятельство и найдет свое объективное подтверждение, то само по себе оно не может свидетельствовать о ничтожности этого договора и не может являться основанием для оспаривания этой же сделки как недействительной.
Поскольку иных доводов в обоснование встречного иска ООО СПЭК не указали, суд, в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, принимает решение об отказе в удовлетворении встречного иска в пределах заявленных в нем требований и оснований.
В соответствии с положениями п. 1 ст. 218, ст. 219, п. 1 ст. 131. п. 1 ст. 130 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом для себя. Право собственности на здания сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации уполномоченным органом, возникает с момента такой регистрации. Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимости и, соответственно, право собственности на них также подлежит государственной регистрации.
Согласно справке ЗАО «УК «Новый град» от ДД.ММ.ГГГГ Барбашина Г.П. в полном объеме выполнила свои обязательства по инвестиционному договору 0000 от ДД.ММ.ГГГГ и договору цессии 0000 от ДД.ММ.ГГГГ в объеме <данные изъяты>. (л.д. 21).
Данное обстоятельство ответчиками по делу не оспаривается.
Согласно представленным ЕМУП БТИ сведениям, данных о вводе в эксплуатацию гаража-автостоянки по адресу: <адрес> не имеется, а также отсутствуют данные о площади парковочных мест.
В соответствии с кадастровым паспортом на указанный объект незавершенного строительства, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, степень готовности этого объекта составляет 95% (л.д. 95-96).
Из содержания разрешения на строительство (л.д. 16) в вышеназванном объекте подлежала строительству автостоянка на <данные изъяты>
Оценив названные обстоятельства в совокупности с подтверждающими их доказательствами, а также учитывая, что ни одна из вышеуказанных сделок не оспорена кем-либо, не отменена и не признана недействительной, в том числе и в судебном порядке, суд приходит к выводу о том, что у истца, в силу ст. 8 ГК РФ, на законных основаниях возникло право требовать признания за ним права собственности на определенную долю в объекте незавершенного строительства (подземный гараж в жилом <адрес>).
С учетом этого и в соответствии со ст. 12 ГК РФ, суд также приходит к выводу о об отсутствии правовых оснований для отказа в удовлетворении требований истца о признании за ним права собственности на <данные изъяты> в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (подземная автостоянка), расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с инвестиционным договором от ДД.ММ.ГГГГ 0000 и договором цессии от ДД.ММ.ГГГГ 0000.
В то же время, требование истицы о признании за ней права собственности на указанную долю, соответствующую парковочному месту 0000 на нижнем уровне (отм. -10,150), суд признает необоснованным, поскольку ни в одной из вышеуказанных сделок, на которых истица основывает свое требование, не содержится указания, что истица финансирует строительство именно данного парковочного места и что под таким номером ей в конечном итоге будет предоставлено парковочное место.
В данной части требований истицы суд отказывает.
Принимая такое решение, суд также учитывает, что согласно данным выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним правообладателем объекта незавершенного строительства (нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>) является именно ООО СПЭК и, соответственно, заявленные истцом требования подлежат разрешению в споре именно с участием данного лица.
Руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Барбашиной Г.П. удовлетворить частично.
Признать за Барбашиной Г.П. право собственности на <адрес>
Настоящее решение является основанием для регистрации за Барбашиной Г.П. права собственности на <адрес> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
В удовлетворении остальной части иска Барбашиной Г.П. отказать.
В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Строительная производственно-эксплуатационная компания» о признании недействительным договора перемены лиц в обязательстве 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «УК «Новый град», ООО СПЭК и Барбашиной Г.П. отказать.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме с подачей кассационной жалобы через Ленинский районный суд города Екатеринбурга.
Судья: (Лимонова Л.Ф.)