Мотивированное решение изготовлено 16.02.2011
Дело № 2-8323/10(7)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«11» февраля 2011 г. Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе:
председательствующего судьи – Киселевой С.Н.,
при секретаре – Петуховой М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ефремовой И. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная производственно-эксплуатационная компания» о признании права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства, по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Строительная производственно-эксплуатационная компания» к Ефремовой И. В., Закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «Новый Град» о признании сделки недействительной,
У С Т А Н О В И Л:
Ефремова И.В. обратилась с иском к ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» (далее по тексту ООО «СПЭК») в котором указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Управляющая компания «Новый град» и Ефремовой И.В. заключен инвестиционный договор 0000, по условиям которого истец обязуется осуществлять капитальные вложения в строительство подземного гаража из монолитного железобетона в составе жилого дома № 0000 с нежилыми помещениями по ул. 0000 в г. Екатеринбурге путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ему помещений в объекте парковочного места 0000 верхний уровень площадью 18 кв.м, а ЗАО «УК «Новый Град» обязуется использовать капитальные вложения истца для строительства подземного гаража и после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию передать в собственность истца причитающуюся ему долю в виде парковочного места 0000 расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 0000. ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с условиями договора 0000 перемены лиц в обязательстве, ЗАО «УК Новый град» передало, а ООО «СПЭК» приняло на себя права и обязанности, предусмотренные договором включая обязанность передать истцу парковочное место 0000. Истец в полном объеме исполнил свои обязательства по договору, профинансировав строительство на сумму 0000 руб. На сегодняшний день строительство парковочного места завершено. Просит признать за Ефремовой И.В. право собственности на 18/4651,6 долю в объекте незавершенного строительства, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. 0000, соответствующую указанной в инвестиционном договоре от ДД.ММ.ГГГГ 0000.
Ответчик ООО «СПЭК» обратилось со встречным иском, в котором указано, что договор 0000 перемены лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Управляющая компания «Новый град», ООО «СПЭК» и Ефремовой И.В. является ничтожным по следующим основаниям. Договор подписан неуполномоченным лицом Беленьковым Д.В., действующим на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной лицом, не являющимся генеральным директором ООО «СПЭК» Алабужиным Э.Б. Заключение ООО «СПЭК» договора выходит за рамки обычной хозяйственной деятельности общества. Денежные средства от ЗАО «УК «Новый град» к ООО «СПЭК» не поступало, поэтому исходя из того, что сделка совершалась по условием, перемена лиц в обязательстве не произошла. Также не передавались документы, связанные с обязательством. Также считает инвестиционный договор 0000 от ДД.ММ.ГГГГ – договором долевого участия в строительстве, который должен быть зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства. Просит признать недействительным договор перемены лица в обязательстве 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «УК «Новый град», ООО «СПЭК» и Ефремовой И.В. (л.д.129-133).
Истец Ефремова И.В. в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом.
Представитель истца Вершинина Е.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала по предмету и основаниям. Встречный иск не признала, просила отказать в его удовлетворении.
Ответчик ООО «СПЭК» своего представителя для участия в деле не направил, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом (л.д.146).
Третье лицо по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ЗАО «УК «Новый град», надлежащим образом извещаемый о времени и месте судебного заседания повесткой, направленной заказным письмом с уведомлением о вручении, в суд своего представителя не направил.
Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» и ЗАО «Управляющая компания «Новый Град» (Компания) подписан инвестиционный договор 0000, по условиям которого Компания и Общество обязуются соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения первой очереди строительства жилого комплекса по улице 0000 в городе Екатеринбурге (л.д.38-44).
В соответствии с п. 1.2 инвестиционного договора Общество в качестве вклада обязуется выполнить работы (услуги) по строительству объекта и сдать его государственной приемочной комиссии не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
В силу п. 1.3 инвестиционного договора Компания в качестве вклада обязуется осуществить инвестирование строительства объекта путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ей помещений в общей площади объекта.
По окончании строительства объекта и сдачи его государственной приемочной комиссии общество обязуется передать в собственность компании (или указанных ею третьих лиц) жилые и нежилые помещения, указанные в приложении 0000 к настоящему договору (доля компании). Указанные помещения определены в натуре на выкопировках из поэтажных планов (приложение 0000), являющихся неотъемлемой частью настоящего договора (п.1.4 инвестиционного договора).
Согласно п. 2.1 инвестиционного договора 0000 от ДД.ММ.ГГГГ объем инвестирования на дату заключения договора определяется расчетным путем, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта согласно проектно-сметной документации в ценах 1984г. инвестиционного договора.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Управляющая компания «Новый град» (компания) и Ефремовой И.В. (инвестор) заключен инвестиционный договор 0000, по условиям которого, инвестор и компания обязуются соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения строительства подземного гаража из монолитного железобетона в составе 8-16 этажного жилого дома № 0000 с нежилыми помещениями по ул. 0000 в г. Екатеринбурге. Инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство объекта путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ему помещений в объекте. Компания обязуется использовать капитальные вложения инвестора в соответствии с условиями настоящего договора и после выполнения инвестором всех обязательств, завершения строительства и сдачи объекта Государственной приемочной комиссии обязуется передать в собственность инвестора причитающуюся ему долю в виде парковочного места площадью 18 кв.м, объемом капитальных вложений 0000 руб. (л.д.11-13)
Согласно представленному кассовому чеку, графику фиксации вкладов, справке о произведенных платежах, Ефремовой И.В. оплачено 0000 руб. ЗАО «УК «Новый Град» (л.д.14,16).
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Управляющая компания «Новый град» (компания), ООО «СПЭК» (застройщик) и Ефремовой И.В. (инвестор) подписан договор 0000 перемены лица в обязательстве, по условиям которого, компания передает, а застройщик в полном объеме принимает на себя права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, включая обязанность передать инвестору помещение, указанное в пункте 1 настоящего договора (парковочное место, проектный номер 31, площадью 18,0 кв.м, расположенное в верхнем уровне в подземном гараже жилого дома № 0000 по ул. 0000 (л.д.15).
Согласно п. 2 указанного договора, с момента его заключения, застройщик становится участником инвестиционного договора и обязуется выполнять перед инвестором обязанности, предусмотренные инвестиционным договором, самостоятельно несет ответственность в случае их невыполнения или ненадлежащего исполнения. Пунктом 3 названного договора предусмотрено, что права и обязанности по нему переходят к застройщику с момента заключения договора в объеме и на условиях, которые существуют на момент перехода прав и обязанностей.
Из представленных документов, следует, что ООО «СПЭК» выдано разрешение на строительство на жилой комплекс: четырехсекционное, многоэтажное жилое здание с встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, встроено-пристроенную подземную автостоянку, пристроенное административное здание, трансформаторная подстанция 1 очередь строительства, расположенного по адресу Свердловская область. Г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. 0000 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого комплекса и трансформаторной подстанции (л.д.110-111).
Также между администрацией города Екатеринбурга и ООО «СПЭК» заключен договор аренды земельного участка 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 0000 площадью 8591 кв.м, расположенный в восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. 0000 (л.д.104-108).
Из представленного технического паспорта на здание и гараж, а также кадастрового паспорта на объект недвижимости, следует, что гараж-стоянка является объектом незавершенного строительства, степенью готовности 100%, площадь объекта составляет 4651,6 кв.м (л.д.112-119).
Согласно ст.ст. 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации законодатель относит объекты незавершенного строительства.
Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту Закон о регистрации), право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих права заявителя на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Таким образом, для регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, необходимо:
1. Наличие документов, подтверждающих права на земельный участок и отведение участка именно для строительства данного объекта.
2. Наличие разрешения на строительство.
3. Наличие проектной документации.
Исходя из имеющихся в материалах дела документов, суду представлены документы, подтверждающие вышеуказанные обстоятельства, так как в силу ч. 7 ст. 51 ГрК РФ выданное Администрацией города Екатеринбурга разрешение на строительство подтверждает факт выделения земельного участка в установленном порядке и наличие проектной документации.
Также суду представлены документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства – выписка из технического паспорта, экспликация к поэтажному плану здания ул. 0000 литер Б.
В настоящее время, со стороны истца условия инвестиционного договора исполнены, денежные средства за парковочное место переданы.
Срок ввода объекта в эксплуатацию наступил, фактическое создание объекта завершено, объект в натуре существует, степень готовности 100%.
Однако ввиду отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имущество.
Таким образом, его права со стороны ответчика нарушены и подлежат восстановлению, путем признания за истцом права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.
Поскольку площадь парковочного места составляет 18 кв.м, а общая площадь помещения составляет 4651,6 кв.м, то доля, принадлежащая истцу составит 18/4651,6 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства.
Встречный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Ответчиком представлено решение Арбитражного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ о признании недействительным решения общего собрания участников ООО «СПЭК» от ДД.ММ.ГГГГ о назначении Алабужина Э.Б. генеральным директором общества. Однако каких-либо доказательств, что в оспариваемый период действовал иной генеральный директор, в том числе выписки из государственного реестра юридических лиц с указанием периода избрания и действия генеральных директоров, в суд также не представлено.
Суд также принимает во внимание, что представляя определения Арбитражного суда Свердловской области о наложении обеспечительных мер в 2006г., в 2007г., ответчиком не представлено доказательств, что Алабужин Э.Б. вышел за пределы обычной хозяйственной деятельности, поскольку доказательств таких пределов в суд не представлено, а относительно запрета ООО «СПЭК» производить действия, связанные с отчуждением прав, имущества и иного, суд принимает во внимание, что при заключении договора перемены лиц в обязательстве, отчуждение прав, имущества и др. не производится, напротив, ответчик принимает на себя обязательств по исполнению инвестиционного договора.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Более того, суд принимает во внимание, что в материалы дела представлен уведомление об отзыве доверенности в адрес Беленькова Д.В. от ДД.ММ.ГГГГ, однако отзывает доверенность генеральный директор ООО «СПЭК» Алабужин Э.Б. Уведомление ДД.ММ.ГГГГ в адрес ЗАО УК «Новый град», ООО «Гидроспецстрой», ООО НПП «Екатеринбург-РОКС», Репета Ю.И. и Наумкину И.А. также от имени генерального директора Алабужина Э.Б.
Представленные доказательства опровергают доводы ответчика об отсутствии полномочий у генерального директора ФИО5
Доказательств уведомления об отзыве доверенности, выданной на Беленькова Д.Б., контрагентов ответчика и уполномоченных органов (по строительству объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 0000), а также истца, в суд не представлено.
Исходя из изложенного суд считает доводы представителя ответчика об отсутствии полномочий у Беленькова Д.В. на заключение договора перемены лиц в обязательстве - необоснованными.
Также истец не должен нести неблагоприятные последствия ввиду неисполнения обязательств ЗАО «УК «Новый град» перед ООО «СПЭК».
Доводы о том, что инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ 0000 является по своей правовой природе договором долевого участия в строительстве и подлежит государственной регистрации – несостоятельны.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу с 01 апреля 2005 года. В самом законе не предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие.
Договор заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ, то есть до вступления в силу указанного закона.
Таким образом, указанный договор не подлежит государственной регистрации.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Ефремовой И.В. удовлетворить.
Признать за Ефремовой И. В. право собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства гараж, расположенный по адресу г. Екатеринбург, ул. 0000 литера Б, соответствующей парковочному месту 0000 площадью 18 кв.м, в соответствии с инвестиционным договором от ДД.ММ.ГГГГ 0000, договором о перемене лиц в обязательстве 0000 от ДД.ММ.ГГГГ.
В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «Строительная производственно-эксплуатационная компания» к Ефремовой И. В. Закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «Новый Град» о признании сделки недействительной – отказать.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья: Подпись
Копия верна
Судья