Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
22 марта 2011 года Ленинский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области в составе: председательствующего судьи Лимоновой Л.Ф., при секретаре Юртайкине В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Капитал Медицинское страхование» к Левковскому Я.О. и Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о расторжении договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на нежилое помещение,
у с т а н о в и л:
Спорным объектом недвижимости является <адрес> ( далее по тексту Объект).
Истец ЗАО «Капитал Медицинское страхование» обратилось в суд с иском к ответчику Левковскому Я.О. о расторжении договора купли-продажи указанного нежилого помещения и обязывании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на Объект к ЗАО «Капитал Медицинское страхование».
В обоснование данного иска истцом было указано, что 03.08.2010г. между ЗАО «Капитал Медицинское страхование», в лице исполнительного директора его филиала в гор. Тюмени Шевченко Р.Н., с одной стороны, и ответчиком Левковским Я.О., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи указанного Объекта по цене <данные изъяты>. В соответствии с договором покупатель Левковский Я.О. обязался произвести оплату стоимости Объекта в следующем порядке: сумму <данные изъяты>. в срок до 09.09.2010г. и последующую сумму <данные изъяты> руб. в течение 15 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности. 10.09.2010г. была произведена регистрация перехода права собственности на Объект, и ответчик Левковский Я.О. стал единоличным собственником спорного нежилого помещения. Между тем, свои обязательства по договору ответчик Левковский Я.О. не исполнил и оплату стоимости объекта не произвел. 04.10.2010г. между ЗАО «Капитал Медицинское страхование», в лице исполнительного директора его филиала в гор. Тюмени Шевченко Р.Н. с одной стороны, и ответчиком Левковским Я.О. с другой стороны, было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи Объекта от 03.09.2010г. и 05.10.2010г. указанное соглашение было передано для регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. Однако, регистрация перехода права собственности на Объект к ЗАО «Капитал Медицинское страхование» произведена не была ввиду письменного заявления ответчика Левковского Я.О. о прекращении государственной регистрации по его собственному решению.
Одновременно истец – ЗАО «Капитал Медицинское страхование» обратилось в суд с другим иском к ответчику Левковскому Я.О. о государственной регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение к ЗАО «Капитал Медицинское страхование» на основании соглашения от 04.10.2010г. о расторжении первоначального договора купли-продажи от 03.08.2010г.
Определением суда от 11.01.2011г. указанные гражданские дела были объединены в одно производство.
Кроме того, определением суда к участию в деле в качестве 3 лица была привлечена Агакишиева П.Б., заключившая 03.11.2010г. с ответчиком Левковским Я.О., от имени которого по нотариальной доверенности действовал Шевченко Д.П., договор купли-продажи спорного Объекта. 03.11.2010г. указанный договор был передан для регистрации перехода права собственности на Объект к Агакишиевой П.Б. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, а 25.11.2010г. регистрация перехода права собственности была приостановлена на основании определения Ленинского районного суда гор. Екатеринбурга от 22.11.2010г. о запрете такой регистрации.
Представитель истца, действующий на основании надлежащей доверенности, в судебном заседании исковые требования ЗАО «Капитал Медицинское страхование» поддержал в полном объеме по предмету и основаниям, указанным в исковом заявлении, а также дополнительно суду пояснил, что от добровольного расторжения договора ответчик в настоящее время отказался, денежные средства за спорный объект недвижимости Левковский Я.О. до настоящего времени истцу не уплатил. Из-за невозможности ответчиком Левковским Я.О. выполнить свои обязательства по договору купли-продажи и оплате спорного нежилого помещения, 04.10.2010г. стороны заключили соглашение о расторжении первоначальной сделки. Однако, 22.10.2010г. ответчик Левковский Я.О. обратился с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение. Между тем, в адрес истца каких-либо заявлений от ответчика Левковского Я.О. о расторжении соглашения от 04.10.2010г., а также сообщений и уведомлений о причинах, препятствующих государственной регистрации перехода права собственности, не поступало. При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик Левковский Я.О. необоснованно уклоняется от государственной регистрации права на недвижимое имущество, ссылаясь на положения ч. 3 ст. 551 ГК РФ, истец просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение,
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, действующая на основании надлежащей доверенности, иск не признала, пояснив в судебном заседании, что в силу п. 3,4 ст. 9 Закона РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в компетенцию Управления не входит оспаривание чьих-либо сделок и прав на недвижимое имущество. 22.10.2010г. собственник имущества Левковский Я.О. обратился с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на спорный Объект. Поэтому на основании абзаца 10 п. 1 ст. 20 названного Закона 22.11.2010г. Управлением было принято решение об отказе ЗАО «Капитал Медицинское страхование» в регистрации права собственности на нежилое помещение.
Ответчик Левковский Я.О., извещенный судом надлежащим образом о дате и времени слушания дела, в судебное заседание не явился, с ходатайством об отложении дела не обращался, суд о причинах своей неявки не уведомил.
Представитель 3 лица – Агакишиевой П.Б., действующая на основании надлежащей доверенности, иск не признала, пояснив, что 03.11.2010г. между Агакишиевой П.Б., с одной стороны, и ответчиком Левковским Я.О., от имени которого по доверенности действовал Шевченко Д.П., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Перед оформлением сделки покупателю Агакишиевой П.Б. были предъявлены все необходимые документы, в том числе свидетельство о государственной регистрации права от 10.09.2010г. и выписка от 29.10.2010г., подтверждающая, что собственником указанного нежилого помещения является именно Левковский Я.О. Денежные средства в полном объеме в размере <данные изъяты>. были переданы представителю ответчика Левковского Я.О. до подписания договора, о чем имеется соответствующая отметка. В этот же день 03.11.2010г. стороны передали документы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области для регистрации перехода права собственности. Однако, 25.11.2010г. государственная регистрация права на Объект была приостановлена в связи с обращением ЗАО «Капитал Медицинское страхование» в суд с вышеназванными исками и определением суда о запрете каких-либо регистрационных действий по отчуждения спорного имущества. Представитель 3 лица считает, что договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный 03.08.2010г. между ЗАО «Капитал Медицинское страхование» и Левковским Я.О. не может быть расторгнут по основаниям п. 2 ст. 450 ГК РФ, поскольку при заключении сделки стороны специально обговорили условие, по которому оплата за Объект была предусмотрена после подписания договора и регистрации перехода к указанному ответчику права собственности. 03.08.2010г. стороны подписали акт приема-передачи нежилого помещения, 10.09.2010г. в установленном законом порядке состоялся переход права собственности на объект недвижимости. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении условий договора со стороны ответчика Левковского Я.О. не представлено, поскольку ни к самому ответчику, ни в суд с требованием об исполнении обязательства и взыскании суммы по сделке истец не обращался. В настоящее время ответчик Левковский Я.О. заключил с Агакишиевой П.Б. договор купли - продажи спорного нежилого помещения, по которому в полном объеме получил денежные средства. Возражая против требований истца о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на основании соглашения, заключенного между сторонами от 04.10.2010г. оежилое помещениеот 04.10.2010г. о регистрации л нежилое помещение Агакишиевой П.твенно, нием об Левковским Я.права собственност расторжении первоначального договора купли-продажи, представитель 3 лица полагала, что указанное соглашение является ничтожной сделкой, поскольку заключено в нарушение законодательства не управомоченным на то лицом. Кроме того, соглашение было подписано сторонами по той причине, что ответчик Левковский Я.О. не оплатил стоимость Объекта, а, между тем, по таким основаниям договор купли-продажи расторжению не подлежал.
С учетом мнения сторон и 3 лица суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Левковского Я.О., извещенного судом надлежащим образом по известному суду адресу.
Заслушав пояснения представителя истца, возражения представителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и представителя 3 лица, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме по следующим основаниям.
Согласно ст.ст. 56,57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Судом было установлено и подтверждается письменными материалами дела, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 29.04.201г. истец – ЗАО «Капитал Медицинское страхование» являлся собственником объекта недвижимости – <данные изъяты>
03.08.2010г. между истцом - ЗАО «Капитал Медицинское страхование» в лице исполнительного директора его филиала ЗАО «Капитал Медицинское страхование» в гор. Тюмени Шевченко Р.Н., с одной стороны, и ответчиком – Левковским Я.О., с другой стороны, был заключен договор купли-продажи названного нежилого помещения по цене <данные изъяты>
В этот же день, 03.08.2010г. между сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения, по которому ответчик Левковский Я.О. принял в собственность спорный объект недвижимости.
17.08.2010г. ЗАО «Капитал Медицинское страхование» в лице его Генерального директора Зинланда Д.А. была выдана нотариально удостоверенная доверенность, согласно которой данное юридическое лицо уполномочивало Шевченко Р.Н. – исполнительного директора филиала в гор. Тюмени, - заключить и подписать договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения в простой письменной или нотариальной форме; получить причитающиеся деньги за вышеуказанное нежилое помещение; зарегистрировать в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области договор купли-продажи и переход права собственности и др.
Из материалов дела также следует, что в соответствии с подп. 18 п. 16.2 Устава ЗАО «Капитал Медицинское страхование» указанная сделка по отчуждению спорного объекта недвижимости 23.08.2010г. была единогласно одобрена на внеочередном Общем собрании акционеров Общества, что подтверждается протоколом собрания № 4 от 23.08.2010г.
03.09.2010г. стороны обратились с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области для регистрации перехода права собственности и 10.09.2010г. такая регистрация перехода права собственности была произведена в установленном законом порядке, о чем свидетельствует запись регистрации 0000 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и свидетельство о государственной регистрации права, выданное 10.09.2010г. на имя ответчика Левковского Я.О.
В настоящее время истец, ссылаясь на положения п. 2 ст. 450 ГК РФ, просит расторгнуть указанный договор купли-продажи, ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик Левковский Я.О. оплату за проданный объект недвижимости не произвел, чем существенно нарушил условия договора.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1)при существенном нарушении договора другой стороной; 2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договорами. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из п. 2.3. договора ответчик Левковский Я.О. обязался оплатить стоимость Объекта в следующем порядке: - <данные изъяты>. в срок до 09.09.2010г. и оставшуюся сумму в размере <данные изъяты> в течение 15 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности.
В судебном заседании исполнительный директор филиала ЗАО «Капитал Медицинское страхование» в гор. Тюмени Шевченко Р.Н. пояснил, что и после 09.09.2010г., когда от ответчика не поступил первый платеж по договору, они не обратились с заявлением ни в Управление Федеральной службы государственной регистрации права, кадастра и картографии по Свердловской области о приостановлении регистрации перехода права собственности, ни к ответчику Левковскому Я.О. с требованием о расторжении договора, поскольку последний предупреждал их о возможных денежных затруднениях.
Кроме того, как следует из п.2.5 договора стороны даже предусмотрели условие, согласно которому Объект, с момента его передачи покупателю, т.е. с 3.08.2010г. и до момента полной оплаты, не будет считаться находящимся в залоге у Продавца.
Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 6.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору виновная сторона возмещает другой стороне все возникшие в результате убытки.
Из пояснений представителя истца следует, что с иском о взыскании суммы по договору к ответчику Левковскому Я.О. истец не обращался, соответственно, каких-либо судебных решений по таким требованиям не принималось.
Условия о расторжении договора при отсутствии расчета за нежилое помещение в установленном порядке договор также не содержит.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что стороной истца не представлено каких-либо доказательств, в том числе и в судебном заседании, подтверждающих существенное нарушение условий договора и причинение такого ущерба со стороны ответчика Левковского Я.О., которое повлекло бы для ЗАО «Капитал Медицинское страхование» наступление невосполнимых убытков.
Судом также было установлено, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения стороны согласовали цену Объекта и порядок расчета, по которому оплата производилась после подписания договора и регистрации перехода права собственности.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 7 ст. 16 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия – наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
Как установлено судом и не оспаривалось сторонами по делу, 10.09.2010г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись регистрации 0000 о переходе права собственности на спорное <адрес>
Таким образом, в установленном законом порядке состоялся переход права собственности на Объект недвижимости к ответчику Левковскому Я.О., следовательно, договор в настоящее время сторонами исполнен и расторжению не подлежит.
Одновременно суд не находит оснований и для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к ЗАО «Капитал медицинское страхование» по соглашению, заключенному между сторонами 04.10.2010г. по следующим основаниям.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Из материалов настоящего гражданского дела следует, что 04.10.2010г. ЗАО «Капитал Медицинское страхование», в лице исполнительного директора филиала ЗАО «Капитал Медицинское страхование» в гор. Тюмень Шевченко Р.Н., с одной стороны, и Левковский Я.О., с другой стороны, заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 03.09.2010г. С момента расторжения договора купли-продажи жилого помещения от 03.09.2010г., предусмотренные им обязательства прекращаются.
В судебном заседании установлено, что фактически под расторжением договора купли-продажи нежилого помещения в соглашении от 04.10.2010г. имелся в виду договор купли-продажи, заключенный между сторонами 03.08.2010г.
Из материалов дела также следует, что вышеназванное соглашение от 04.10.2010г. о расторжении договора было заключено от имени ЗАО «Капитал Медицинское страхование» исполнительным директором его филиала в гор. Тюмени Шевченко Р.Н., действующего на основании доверенности от 17.08.2010г.
22.10.2010г. ответчик Левковский Я.О. обратился с заявлением о прекращении государственной регистрации перехода права собственности по соглашению от 04.10.2010г., мотивируя это собственным решением.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п.16.1 Устава ЗАО «Капитал Медицинское страхование», утвержденного 20.08.2010г., высшим органов управления Общества является Общее собрание.
В соответствии с подп.18 п. 16.2 Устава к компетенции Общего собрания относятся следующие вопросы: принятие решений об одобрении сделок; принятие решений об одобрении крупных сделок; а также принятие решений об одобрении сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения Обществом недвижимого имущества. При этом вопросы, отнесенные к компетенции Общего собрания, не могут быть переданы на решение исполнительному органу Общества.
Согласно п.п. 6 «Положения о филиале ЗАО «Капитал Медицинское страхование» в г.Тюмени», утвержденному 15.01.2010г., его директор (исполнительный директор), а таковым являлся Шевченко Р.Н., не имеет права заключать договоры, совершать сделки или ряд взаимосвязанных сделок, производить иные действия, которые влекут за собой возникновение, изменение, обременение, возможность отчуждения или прекращение права собственности Общества на имущество, стоимостью более <данные изъяты>
В судебном заседании было установлено, что первоначальная сделка по купле-продаже спорного нежилого помещения была заключена директором филиала Шевченко Р.Н. 03.08.2010г. Впоследствии, 17.08.2020г. была оформлена нотариальная доверенность от имени Генерального директора ЗАО «Капитал Медицинское страхование» Зинланда Д.А., в которой Шевченко Р.Н. был уполномочен на заключение и подписание договора купли-продажи конкретного объекта недвижимости - <адрес> на получение причитающихся денежных средств за указанное нежилое помещение. 23.08.2010г. указанная сделка была одобрена общим собранием акционеров, после чего договор был передан на гос.регистрацию.
Таким образом суд приходит к выводу, что ЗАО «Капитал Медицинское страхование» не уполномочивал Шевченко Р.Н. заключать соглашение о расторжении указанного договора, которое повлекло бы за собой возникновение права собственности на объект недвижимости.
Как следует из расписки от 05.10.2010г. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, при сдаче документов на регистрацию перехода права собственности по соглашению от 04.10.2010г. директор филиала Шевченко Р.Н. представил доверенность от 17.08.2010г., в которой не были предусмотрены его полномочия на заключение соглашения о расторжении договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Однако, в документах, сданных на регистрацию перехода права собственности, отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что соглашение от 04.10.2010г. о расторжении первоначальной сделки купли-продажи нежилого помещения получило одобрение общего собрания акционеров ЗАО «Капитал Медицинское страхование». Указанные доказательства не были представлены стороной истца также и в судебном заседании.
С учетом таких обстоятельств суд приходит к выводу, что директор филиала Шевченко Р.Н. не имел полномочий и не получил в дальнейшем одобрения от собственника – ЗАО «Капитал Медицинское страхование» на заключение с ответчиком Левковским Я.О. соглашения на расторжение сделки по купле-продаже спорного нежилого помещения.
Кроме того, судом установлено, что соглашение от 04.10.2010г. о расторжении договора купли-продажи указанного нежилого помещения было принято сторонами только по причине отсутствия оплаты стоимости объекта со стороны ответчика Левковского Я.О.
Между тем, по такому основанию, как было установлено судом, исходя из условий сделки, договор купли-продажи нежилого помещения расторжению не подлежал.
Кроме того, принимая решение об отказе истцу в иске, суд также учитывает, что 03.11.2010г. между Левковским Я.О. и Агакишиевой П.Б. надлежащим образом был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, обязательства по указанной сделке были исполнены Агакишиевой П.Б. в полной мере, денежные средства были переданы в момент подписания настоящего договора, после чего документы были переданы на государственную регистрацию, однако такая регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимости не состоялась только в связи с принятием судом обеспечительных мер по ходатайству истца в виде запрета регистрации перехода права собственности.
Иных требований, равно как и иных оснований по заявленным требованиям истцом на рассмотрение суда заявлено не было.
Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска ЗАО «Капитал Медицинское страхование» к Левковскому Я.О. и Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области о расторжении договора купли-продажи <адрес> и обязывании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на данный объект к ЗАО «Капитал Медицинское страхование» - отказать.
Решение может быть обжаловано или опротестовано в Свердловский Областной суд в течение 10 дней с подачей жалобы через Ленинский райсуд г.Екатеринбурга.
Судья (Лимонова Л.Ф.)