Дело № 2-234/11(17)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 марта 2011 года г. Екатеринбург
Ленинский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Бурматовой Г.Г.
при секретаре Малярик А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стрельцовой Л.Д. к ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» о признании права собственности на часть объекта незавершенного строительства,
по встречному иску ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» к Стрельцова Л.Д., ЗАО «Управляющая компания «Новый град» о признании сделки недействительной,
УСТАНОВИЛ:
Стрельцова Л.Д. обратилась в суд иском к ООО «Строительная производственно - эксплуатационная компания» (далее ООО «СПЭК») с требованиями о признании права собственности на долю 0000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, соответствующую нежилым помещениям с проектным номером 0000, площадью <данные изъяты> кв.м., с проектным номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., с проектным номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных <адрес>.
Впоследствии истица уточнила требования и просил признать право собственности на незавершенные строительством объекты – нежилые помещения офис 0000, общей площадью <данные изъяты> кв.м., офис 0000, общей площадью <данные изъяты> кв.м., офис 0000, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные <адрес>.
В обоснование заявленных исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО УК «Новый Град» (компания) и Стрельцовым Е.А. (инвестор) заключен Инвестиционный договор 0000, в соответствии с условиями которого ЗАО УК «Новый Град» приняло на себя обязательство по завершению строительства и сдаче дома в эксплуатацию и передаче в собственность инвесторов нежилых помещений с проектным номером 0000, площадью <данные изъяты> кв.м., проектным номером 0000, площадью <данные изъяты> кв.м., проектным номером 0000, площадью <данные изъяты>2 кв.м., расположенные на 8 этаже в 8-16 этажном монолитном жилом <адрес>, общая стоимость помещений определена в размере <данные изъяты> руб. Согласно справке о произведенных платежах от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ЗАО «УК «Новый град», инвестор произвел оплату в размере <данные изъяты> руб.
Застройщиком жилого комплекса по <адрес> является ООО «СПЭК».
Между ООО «СПЭК» и ЗАО УК «Новый Град» ДД.ММ.ГГГГ был заключен Инвестиционный Договор 0000 с Приложением и Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми были распределены площади в вышеуказанном жилом комплексе, определены обязанности сторон и определен порядок финансирования. По условиям данного договора ЗАО УК «Новый Град» приняло на себя обязательство по строительству объекта и сдаче его госкомиссии. То есть приняло на себя функции заказчика и инвестора по строительству данного объекта, пропорционально своей доле, в соответствии с вышеуказанным договором.
Строительство вышеуказанного жилого комплекса велось на законных основаниях, в соответствии с Постановлением главы г. Екатеринбурга, на земельном участке, предоставленном в аренду ООО «СПЭК» с целевым назначением под строительство жилого комплекса со встроенными торговыми и офисными помещениями на основании выданного разрешения на строительство. Зданию присвоен милицейский адрес - <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО УК «Новый град» (компания), Стрельцовым Е.А. (инвестор) и Стрельцовой Л.Д. (новый инвестор) заключен договор уступки права требования 0000, согласно условий которого, право (требование) инвестора к компании переходит к новому инвестору в том объеме и на тех условиях, которые существуют на момент заключения настоящего договора. Переданные права инвестора по инвестиционному договору выражены в требовании к компании передать в собственности инвестора нежилые помещения с проектными номерами 0000 площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., расположенные на 8 этаже в 8-16 этажном монолитном жилом <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО УК «Новый град», ООО «СПЭК» и Стрельцовой Л.Д. был заключен договор перемены лиц в обязательстве 0000, в соответствии с которым ООО «СПЭК» приняло на себя в полном объеме права и обязанности, предусмотренные Инвестиционным договором 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, включая обязанность передать истцу Стрельцовой Л.Д. нежилые помещения, указанное в договоре.
На сегодняшний день работы по вводу объекта в эксплуатацию не осуществляются. Сроки ввода объекта в эксплуатацию, указанные в договоре истекли. Обязательства ООО «СПЭК» по договору не были исполнены, несмотря на то, что объект был фактически выстроен.
Полагает, что ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств по договору, строительство здания не ведется на протяжении длительного времени, кроме работ, производимых за счет дополнительных вложений дольщиков, ответчик не имеет возможности сдать здание в эксплуатацию, истец просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объёме по предмету и основаниям.
Ответчик ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» с иском не согласился, обратился со встречным иском к Стрельцовой Л.Д., ЗАО «УК «Новый град» о признании недействительным договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ 0000.
В обоснование требований указал, что определением Арбитражного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ полномочия генерального директора ООО «СПЭК» Алабужина Э.Б. были ограничены, ему было запрещено совершать сделки, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности, тогда как договор перемены лиц в обязательстве заключен Беленьковым Д.В., действующим на основании доверенности, выданной Алабужиным Э.Б. ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, указанная доверенность была отозвана Алабужиным Э.Б. ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, на момент заключения договора перемены лиц в обязательстве доверенность уже не действовала. Таким образом, договор перемены лиц в обязательстве заключен с грубым нарушениями требований закона, подписан представителем не имеющим полномочий. Кроме того, объем обязательств, определенных в инвестиционном договоре и договоре перемены лиц в обязательстве, различен, в частности, перенесен срок сдачи дома в эксплуатацию. Кроме того, по своей правовой природе инвестиционный договор от ДД.ММ.ГГГГ является договором долевого участия, соответственно, при заключении договора перемены лиц в обязательстве, с учетом действующего законодательства, договор должен быть зарегистрирован в установленном порядке в органах, однако этого не было сделано, соответственно, договор является недействительным (ничтожным). Помимо этого, одним из условий перемены лиц в обязательстве, является внесение платежа, однако денежные средства от ЗАО «УК «Новый град» не поступали обществу.
Представители ООО «СПЭК», ЗАО УК «Новый град» в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания были извещены надлежащим образом путем вручения повестки. Учитывая мнение участников судебного разбирательства, суд признал возможным рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из договоров.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СПЭК» и ЗАО «УК «Новый Град» (Компания) подписан инвестиционный договор 0000, по условиям которого Компания и Общество обязуются соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения первой очереди строительства жилого комплекса по <адрес>.
В соответствии с п. 1.2 инвестиционного договора Общество в качестве вклада обязуется выполнить работы (услуги) по строительству объекта и сдать его государственной приемочной комиссии не позднее 2 квартала 2005 года.
В силу п. 1.3 инвестиционного договора Компания в качестве вклада обязуется осуществить инвестирование строительства объекта путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ей помещений в общей площади объекта.
По окончании строительства объекта и сдачи его государственной приемочной комиссии общество обязуется передать в собственность компании (или указанных ею третьих лиц) жилые и нежилые помещения, указанные в приложении № 1 к настоящему договору (доля компании). Указанные помещения определены в натуре на выкопировках из поэтажных планов (приложение № 2), являющихся неотъемлемой частью настоящего договора (п.1.4 инвестиционного договора).
Согласно п. 2.1 инвестиционного договора № 1 от ДД.ММ.ГГГГ объем инвестирования на дату заключения договора определяется расчетным путем, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта согласно проектно-сметной документации в ценах 1984г. инвестиционного договора.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО УК «Новый Град» и Стрельцовым Е.А. (инвесторы) заключен Инвестиционный договор 0000, в соответствии с условиями которого инвестор обязуется передать компании денежные средства и поручает эффективно использовать их целью инвестирования в строительство <адрес>, а Компания обязуется осуществить строительство дома.
В рамках Договора ЗАО УК «Новый Град» обязалось осуществить строительство вышеуказанного жилого комплекса в соответствии с утвержденным проектом, планировками и площадью помещения, организовать сдачу жилого комплекса госкомиссии и ввод его в эксплуатацию, а также передать дольщику нежилое помещение по Акту приема – передачи со всеми предусмотренными проектом коммуникациями и законченной черновой отделкой под чистовую отделку в срок не позднее 2 квартала 2006 года.
В соответствии с приложением 0000 к договору 0000 стоимость инвестирования составляла <данные изъяты> руб., с учетом индекса инфляции Ур ЦЭЦС. После выполнения Инвестором всех обязательств по договору, завершения строительства и сдачи дома государственной приемочной комиссии, Компания обязуется передать инвестору нежилые помещения, площадью <данные изъяты> кв.м. расположенные на 8 этаже (офис 0000 соответственно).
Согласно справке о произведенных платежах от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ЗАО УК «Новый град» Стрельцов Е.А. произвели оплату по договору в размере <данные изъяты> руб.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО УК «Новый град» (компания), Стрельцовым Е.А. (инвестор) и Стрельцовой Л.Д. (новый инвестор) заключен договор уступки права требования 0000, согласно условий которого, право (требование) инвестора к компании переходит к новому инвестору в том объеме и на тех условиях, которые существуют на момент заключения настоящего договора. Переданные права инвестора по инвестиционному договору выражены в требовании к компании передать в собственности инвестора нежилые помещения с проектными номерами 0000, расположенные на 8 этаже в 8-16 этажном монолитном жилом <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «УК «Новый Град» (Компания), ООО «СПЭК» (Застройщик) и Стрельцовой Л.Д. (Инвестор) заключен договор перемены лица в обязательстве 0000, согласно условиям которого Компания передала застройщику, принятые на себя обязательства по договору 0000 от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании п. 4 договора перемены лица в обязательстве 0000 от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО УК «Новый Град» обязалось уплатить застройщику <данные изъяты> руб.
Договор перемены лица в обязательстве 0000 от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ООО «СПЭК» подписан исполнительным директором Беленьковым Д.В., действующим на основании генеральной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п.1 и п.2 договора перемены лица в обязательстве 0000 от ДД.ММ.ГГГГ ООО «СПЭК» приняло на себя права и обязанности по инвестиционному договору 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, в частности осуществить строительство <адрес> в <адрес> и после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию передать в собственность инвестора Стрельцовой Л.Д. нежилые помещения офисы - проектный номер 0000, площадью <данные изъяты> кв.м., проектный номер 0000, площадью <данные изъяты> кв.м., проектный номер 0000, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные на 8 этаже <адрес>.
Вместе с тем ООО «СПЭК» оспаривает договор перемены лиц в обязательстве 0000, обратившись с иском о признании данного договора недействительным.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.
В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Все последующие сделки, основанные на недействительной сделке, также являются недействительными.
Суд принимает во внимание что, представляя доказательства в обоснование своей позиции, ответчиком представлено решение Арбитражного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ, однако каких-либо доказательств, что в оспариваемый период действовал иной генеральный директор, в том числе выписки из государственного реестра юридических лиц с указанием периода избрания и действия генеральных директоров, в суд также не представлено.
Суд также принимает во внимание что, представляя определения Арбитражного суда Свердловской области о наложении обеспечительных мер в 2006г., в 2007г., ответчиком не представлено доказательств, что Алабужин Э.Б. вышел за пределы обычной хозяйственной деятельности, поскольку доказательств таких пределов в суд не представлено, а относительно запрета ООО «СПЭК» производить действия, связанные с отчуждением прав, имущества и иного, суд принимает во внимание, что при заключении договора перемены лиц в обязательстве, отчуждение прав, имущества и др. не производится, напротив, ответчик принимает на себя обязательств по исполнению инвестиционного договора.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Более того, суд принимает во внимание, что в материалы дела представлен уведомление об отзыве доверенности в адрес Беленькова Д.В. от ДД.ММ.ГГГГ, однако отзывает доверенность генеральный директор ООО «СПЭК» Алабужин Э.Б. Уведомление ДД.ММ.ГГГГ в адрес ЗАО УК «Новый град», ООО «Гидроспецстрой», ООО НПП «Екатеринбург-РОКС», Репета Ю.И. и Наумкину И.А. также от имени генерального директора Алабужина Э.Б.
Представленные доказательства опровергают доводы ответчика об отсутствии полномочий у генерального директора Алабужина Э.Б.
Доказательств уведомления об отзыве доверенности, выданной на имя Беленькова Д.Б., контрагентов ответчика и уполномоченных органов (по строительству объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>), а также истца, в суд не представлено.
Исходя из изложенного суд отклоняет доводы ответчика об отсутствии полномочий у Беленькова Д.В. на заключение договора перемены лиц в обязательстве.
Кроме того, истец по встречному иску ссылается на то, что ответчиком - ЗАО «УК «Новый Град» не произведена оплата ООО «СПЭК» денежных средств в соответствии с п. 4 договора перемены лица в обязательстве 0000 от ДД.ММ.ГГГГ В связи с чем, истец считает, что перемена лиц в обязательстве не произошла поскольку переход права находится под условием внесения платежа, следовательно, первоначальный кредитор не выбыл из обязательственного правоотношения.
Оценивая представленные доказательства, суд учитывает, что согласно справке о полной оплате, выданной ЗАО «УК «Новый град» следует, что инвестор в полном объеме произвела оплату по договору в сумме 0000 руб.
Помимо того, суд учитывает, что в соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Словесно-смысловая конструкция спорного договора перемены лиц в обязательстве не содержит условия, что только в случае передачи денежных средств от ЗАО «УК «Новый град» обществу. Напротив п. 3 спорного договора предусматривает, что права и обязанности у ООО «СПЭК» возникают с момента заключения договора перемены лиц в обязательстве.
При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для признания договора перемены лиц в обязательстве 0000 от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным).
Какой-либо обязанности по регистрации инвестиционных договоров законом не предусмотрено, тогда как стороны свободны заключать договоры, в том числе в любой форме.
С учетом изложенного суд отклоняет доводы встречного иска о признании недействительным (ничтожным) договора перемены лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ 0000.
ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства литер А, распложенный по адресу <адрес>, был зарегистрирован на праве собственности ООО «СПЭК», кадастровым номером 0000, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ
Из материалов дела видно, что на момент рассмотрения данного дела здание по адресу: <адрес> фактически возведено и в значительной части эксплуатируется инвесторами.
По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты относятся к недвижимому имуществу.
Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
Поскольку здание было фактически построено, но не сдано в эксплуатацию, то помещения в этом здании являются объектами незавершенного строительства и относятся к категории недвижимых вещей.
Согласно ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Согласно ст. 703 ГК РФ договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику. По договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику.
В соответствии с порядком регистрации права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество право собственности возникает с момента государственной регистрации, которую осуществляет заказчик после приемки построенного объекта от подрядчика (ст. 219 ГК РФ).
В соответствии со сведениями, полученными из БТИ города Екатеринбурга спорные нежилые помещения представляют собой нежилые помещения - офис <данные изъяты> кв.м., расположенные на 8 этаже <адрес> литер «В».
Принимая во внимание, что истец свои обязательства по финансированию выполнил полностью, объект имеет высокую степень готовности (98%), однако истцу до настоящего времени не переданы документы для оформления права собственности - наиболее эффективным механизмом защиты нарушенного права является признание в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ права собственности, так как для истца цель договора является достигнутой после получения данного объекта в собственность.
Одним из оснований возникновения права собственности на объекты недвижимости, является судебное решение о признании права собственности на такие объекты.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ст. 35 Конституции РФ).
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Таким образом, истец своевременно и полностью оплатив стоимость по инвестиционному договору, в настоящее время не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на нежилое помещение в установленном порядке.
Учитывая, что незавершенный строительством офис имеет высокую степень готовности, в офисе проведена чистовая отделка, является обособленным от других офисов помещением, на помещение получен кадастровый паспорт, присвоен инвентарный номер, часть соседних офисов прошли государственную регистрацию, его можно выделить в натуре не нарушая прав собственников соседних офисов, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца о признании права собственности на часть объекта незавершенного строительства, прекратив в данной части право собственности на объект за ответчиком.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Стрельцова Л.Д. удовлетворить.
Признать за Стрельцова Л.Д. право собственности на часть объекта незавершенного строительства - нежилое помещение офис 0000, общей площадью <данные изъяты> кв.м., нежилое помещение офис 0000, общей площадью <данные изъяты> кв.м., нежилое помещение офис 0000, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные на <адрес>.
Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности за Стрельцова Л.Д. на часть объекта незавершенного строительства - нежилое помещение офис 0000, общей площадью <данные изъяты> кв.м., нежилое помещение офис 0000, общей площадью <данные изъяты> кв.м., нежилое помещение офис 0000, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное <адрес>, и прекращения регистрации ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.
Взыскать с ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» в пользу Стрельцова Л.Д. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб.
В удовлетворении иска ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» к Стрельцова Л.Д., ЗАО «Управляющая компания «Новый град» о признании сделки недействительной отказать.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы через Ленинский районный суд <адрес>.
Судья: (подпись)
Копия верна: судья:
Секретарь: