Мотивированное решение изготовлено 30.03.2011
Дело № 2-9491/10(7)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
«14» марта 2011 г. Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе:
председательствующего судьи – Киселевой С.Н.,
при секретаре – Коротаевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Орлова А.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная производственно-эксплуатационная компания», ЗАО «Управляющая компания «Новый Град» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Строительная производственно-эксплуатационная компания» к Орлова А.В., Закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «Новый Град» о признании сделки недействительной,
У С Т А Н О В И Л:
Орлова А.В. обратилась с иском к ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» (далее по тексту ООО «СПЭК»), ЗАО «Управляющая компания «Новый Град» (ЗАО «УК «Новый Град») в котором указала, что 10 декабря 2004 г. между ЗАО «Управляющая компания «Новый град» и Орловой А.В. заключен инвестиционный договор № 365, по условиям которого общество приняло на себя обязательство после полной оплаты суммы инвестирования, определенной в инвестиционном договоре, завершения строительства и сдачи 8-16-ти этажного монолитного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, передать Орловой А.В. документы, необходимые для оформления нежилого помещения проектный номер 704 площадью 38,0 кв.м. Истец в полном объеме исполнил свои обязательства по договору, профинансировав строительство на сумму 0000 руб. 20 января 2009 г. ООО «СПЭК» приняло обязательства от ЗАО «УК «Новый Град» в соответствии с договором № 365/1 перемены лица в обязательстве по исполнению инвестиционного договора № 365 от 31.03.2005. Также между ООО «СПЭК» и ЗАО «УК «Новый Град» заключен инвестиционный договор № 1 от 27.10.2003 по условиям которого ООО «СПЭК» обязалось выполнить строительство жилого комплекса по <адрес>, а ЗАО «УК «Новый Град» обязалось осуществить финансирование строительства указанного объекта и принять причитающиеся ему в соответствии с условиями договора, помещения. На сегодняшний день строительство объекта завершено. Просит признать за Орловой А.В. право собственности на объект незавершенного строительства (<адрес>) площадью 41,4 кв.м, степень готовности 90%, расположенного на 7 этаже дома по адресу: <адрес>, <адрес>.
Ответчик ООО «СПЭК» обратилось со встречным иском, в котором указано, что договор № 365/1 перемены лиц в обязательстве от 20 января 2009 г., заключенный между ЗАО «Управляющая компания «Новый град», ООО «СПЭК» и Орловой А.В. является ничтожным по следующим основаниям. Договор подписан неуполномоченным лицом Беленьковым Д.В., действующим на основании доверенности от 16.07.2007, выданной лицом, не являющимся генеральным директором ООО «СПЭК» Алабужиным Э.Б. Заключение ООО «СПЭК» договора выходит за рамки обычной хозяйственной деятельности общества. При выдаче доверенности Беленькову Д.Б. было допущено нарушение исполнения судебного акта, так как существовал запрет на совершение сделок. Денежные средства от ЗАО «УК «Новый град» к ООО «СПЭК» не поступало, поэтому исходя из того, что сделка совершалась под условием, перемена лиц в обязательстве не произошла. Также не передавались документы, связанные с обязательством. Также считает инвестиционный договор № 365/1 от 20.01.2009 – договором долевого участия в строительстве, который должен быть зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства. Просит признать недействительным договор перемены лица в обязательстве № 365/1 от 20.01.2009, заключенный между ЗАО «УК «Новый град», ООО «СПЭК» и Орловой А.В. (л.д.38-42).
Истец Орлова А.В. в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом.
Представитель истца Васильев Е.В., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по предмету и основаниям. Встречный иск не признал, просил отказать в его удовлетворении.
Ответчик ООО «СПЭК» своего представителя для участия в деле не направил, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом (л.д.60).
Ответчик ЗАО «УК «Новый град», надлежащим образом извещаемый о времени и месте судебного заседания повесткой, направленной заказным письмом с уведомлением о вручении, в суд своего представителя не направил.
Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Как следует из материалов дела, 27 октября 2003 года между ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» и ЗАО «Управляющая компания «Новый Град» (Компания) подписан инвестиционный договор № 1, по условиям которого Компания и Общество обязуются соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения первой очереди строительства жилого комплекса по <адрес> (л.д.22-25).
В соответствии с п. 1.2 инвестиционного договора Общество в качестве вклада обязуется выполнить работы (услуги) по строительству объекта и сдать его государственной приемочной комиссии не позднее 2 квартала 2005 года.
В силу п. 1.3 инвестиционного договора Компания в качестве вклада обязуется осуществить инвестирование строительства объекта путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ей помещений в общей площади объекта.
По окончании строительства объекта и сдачи его государственной приемочной комиссии общество обязуется передать в собственность компании (или указанных ею третьих лиц) жилые и нежилые помещения, указанные в приложении № 1 к настоящему договору (доля компании). Указанные помещения определены в натуре на выкопировках из поэтажных планов (приложение № 2), являющихся неотъемлемой частью настоящего договора (п.1.4 инвестиционного договора).
Согласно п. 2.1 инвестиционного договора № 1 от 27.10.2003 объем инвестирования на дату заключения договора определяется расчетным путем, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта согласно проектно-сметной документации в ценах 1984г. инвестиционного договора.
31 марта 2005 г. между ЗАО «Управляющая компания «Новый град» (компания) и Орловой А.В. (инвестор) заключен инвестиционный договор № 365, по условиям которого, инвестор обязуется передать компании денежные средства, и поручает компании эффективно использовать их с целью инвестирования в строительства 8-16-ти этажного монолитного жилого <адрес> в <адрес>, а именно нежилого помещения проектный номер 704, расположенного на 7 этаже площадью 38 кв.м, суммой инвестирования на момент заключения договора 0000 руб.(л.д.11-13).
Согласно представленным кассовым чекам, графику фиксации вкладов, справке о произведенных платежах, Орловой А.В. выплачено 0000 руб. ЗАО «УК «Новый Град» (л.д.14,15).
20 января 2009 г. между ЗАО «Управляющая компания «Новый град» (компания), ООО «СПЭК» (застройщик) и Орловой А.В. (инвестор) подписан договор № 365/1 перемены лица в обязательстве, по условиям п. 2 которого, компания передает, а застройщик в полном объеме принимает на себя права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором № 365 от 31.03.2005, включая обязанность передать инвестору помещение, указанное в пункте 1 настоящего договора (л.д.19).
Согласно п. 2 указанного договора, с момента его заключения, застройщик становится участником инвестиционного договора и обязуется выполнять перед инвестором обязанности, предусмотренные инвестиционным договором, самостоятельно несет ответственность в случае их невыполнения или ненадлежащего исполнения. Пунктом 3 названного договора предусмотрено, что права и обязанности по нему переходят к застройщику с момента заключения договора в объеме и на условиях, которые существуют на момент перехода прав и обязанностей.
Из представленных документов, следует, что ООО «СПЭК» выдано разрешение на строительство на жилой комплекс: четырехсекционное, многоэтажное жилое здание с встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, встроено-пристроенную подземную автостоянку, пристроенное административное здание, трансформаторная подстанция 1 очередь строительства, расположенного по адресу <адрес> и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого комплекса: жилой части трех 97 квартирных жилых секций четырехсекционного жилого здания и трансформаторной подстанции.
Также между администрацией города Екатеринбурга и ООО «СПЭК» заключен договор аренды земельного участка № 4-1216 от 23.03.2009, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401033:0033 площадью 8591 кв.м, расположенный в восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии <адрес>.
Из представленной технической информации ЕМУП БТИ нежилого здания, литер В – объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, следует, что объект незавершенного строительства <адрес> имеет степень готовности 89%, на 7 этаже здания расположен офис <адрес> (площадь по проекту 38,2 кв.м), по данным технической инвентаризации на 13.11.2010 описываемый объект – встроенное нежилое помещение, общая площадь которого составляет 41,4 кв.м (л.д.16-17, 18-19).
Согласно ст.ст. 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации законодатель относит объекты незавершенного строительства.
Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту Закон о регистрации), право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих права заявителя на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Таким образом, для регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, необходимо: наличие документов, подтверждающих права на земельный участок и отведение участка именно для строительства данного объекта, наличие разрешения на строительство, наличие проектной документации.
Исходя из имеющихся в материалах дела документов, суду представлены документы, подтверждающие вышеуказанные обстоятельства, так как в силу ч. 7 ст. 51 ГрК РФ выданное Администрацией города Екатеринбурга разрешение на строительство подтверждает факт выделения земельного участка в установленном порядке и наличие проектной документации.
Также суду представлены документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства – схема расположения помещения на ситуационном плане, экспликация к плану помещения.
В настоящее время, срок ввода объекта в эксплуатацию наступил, фактическое создание объекта завершено на 89-90%, объект в натуре существует.
Однако до настоящего времени, со стороны застройщика обязательства не исполнены, строительство объекта не производится, объект государственной приемочной комиссии не сдан.
Таким образом, права истца со стороны ответчика нарушены и подлежат восстановлению, путем признания за истцом права собственности на объект незавершенного строительства.
Встречный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Ответчиком представлено решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.05.2006г. о признании недействительным решения общего собрания участников ООО «СПЭК» от 22.12.2005 о назначении Алабужина Э.Б. генеральным директором общества. Однако каких-либо доказательств, что в оспариваемый период действовал иной генеральный директор, в том числе выписки из государственного реестра юридических лиц с указанием периода избрания и действия генеральных директоров, в суд также не представлено.
Суд также принимает во внимание, что представляя определения Арбитражного суда Свердловской области о наложении обеспечительных мер в 2006г., в 2007г., ответчиком не представлено доказательств, что Алабужин Э.Б. вышел за пределы обычной хозяйственной деятельности, поскольку доказательств таких пределов в суд не представлено, а относительно запрета ООО «СПЭК» производить действия, связанные с отчуждением прав, имущества и иного, суд принимает во внимание, что при заключении договора перемены лиц в обязательстве, отчуждение прав, имущества и др. не производится, напротив, ответчик принимает на себя обязательств по исполнению инвестиционного договора.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.
Более того, суд принимает во внимание, что в материалы дела представлен уведомление об отзыве доверенности в адрес Беленькова Д.В. от 01.08.2007г., однако отзывает доверенность генеральный директор ООО «СПЭК» Алабужин Э.Б. Уведомление 01.08.2007 года в адрес ЗАО УК «Новый град», ООО «Гидроспецстрой», ООО НПП «Екатеринбург-РОКС», Репета Ю.И. и Наумкину И.А. также от имени генерального директора Алабужина Э.Б.
Представленные доказательства опровергают доводы ответчика об отсутствии полномочий у генерального директора Алабужина Э.Б.
Доказательств уведомления об отзыве доверенности, выданной на Беленькова Д.Б., контрагентов ответчика и уполномоченных органов (по строительству объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>), а также истца, в суд не представлено.
Исходя из изложенного суд считает доводы представителя ответчика об отсутствии полномочий у Беленькова Д.В. на заключение договора перемены лиц в обязательстве - необоснованными.
Также истец не должен нести неблагоприятные последствия ввиду неисполнения обязательств ЗАО «УК «Новый град» перед ООО «СПЭК».
Доводы о том, что инвестиционный договор от 10.12.2004 № 437 является по своей правовой природе договором долевого участия в строительстве и подлежит государственной регистрации – несостоятельны.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу с 01 апреля 2005 года. В самом законе не предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие.
Договор заключен сторонами 31.03.2005, то есть до вступления в силу указанного закона.
Таким образом, указанный договор не подлежит государственной регистрации.
В силу ст. 98 ГПК РФ в пользу истца с ответчиков солидарно подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче иска в сумме 0000 руб. (л.д.2).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Орлова А.В. удовлетворить.
Признать за Орлова А.В. право собственности на объект незавершенного строительства офис 0000 площадью 41,4 кв.м, степень готовности 90%, расположенный по адресу <адрес> <адрес>.
Взыскать с ООО «СПЭК», ЗАО «УК «Новый Град» солидарно в пользу Орлова А.В. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 0000 руб. 0000 коп.
В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «Строительная производственно-эксплуатационная компания» к Орлова А.В., Закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «Новый Град» о признании сделки недействительной – отказать.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья: Подпись
Копия верна
Судья
Секретарь