РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации.
11 мая 2011 года г.Екатеринбург
Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Бурматовой Г.Г.,
при секретаре Малярик А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Игнатьева Д.С. к ООО «И.П. Шевнина О.Ф.» о расторжении договора аренды, взыскании суммы задолженности, освобождении жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
Игнатьев Д.С. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «И.П. Шевнина О.Ф.» о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, освобождении нежилого помещения и взыскании задолженности по договору аренды.
В судебном заседании представитель истца требования поддержал и в обоснование иска пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «И.П. Шевнина О.Ф.» заключен договор аренды, согласно которого истец передал ответчику в аренду нежилое встроенное помещение (литер А), расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., а ответчик обязался оплачивать ежемесячно арендную плату в размере <данные изъяты> рублей.
Согласно п. 3.4 договора Арендатор уплатил истцу задаток в размере <данные изъяты> рублей, который включен в счет арендной платы. Срок действия договора определен с момента подписания по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 3.2 договора арендная плата начисляется с ДД.ММ.ГГГГ. Плата за помещение в силу п. 3.3. договора осуществляется путем предоплаты в течение трех рабочих дней с начала текущего месяца.
ДД.ММ.ГГГГ помещение было передано ответчику по акту приема-передачи.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было подписано дополнительное соглашение, согласно условий которого арендатор был освобожден от обязанности по внесению арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Вместе с тем, ответчик нарушает условия договора, а именно по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у арендатора имеется задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб., согласно следующему расчету: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в счет арендной платы засчитана сумма задатка <данные изъяты> рублей, то есть по <данные изъяты> рублей за каждый месяц, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ответчик освобожден от обязанности по внесению арендной платы, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы составил <данные изъяты> рубля (<данные изъяты>), с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата подлежала оплате за три месяца, то есть сумма задолженности составляет <данные изъяты> рублей.
Помимо указанного, истец вправе требовать взыскания с ответчика неустойки по договору из расчета 1 % за каждый день просрочки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что составляет <данные изъяты> копеек. Впоследствии истец уточнил требовании и просил взыскать неустойку на период ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> копейки.
Кроме того, согласно п. 3.1 договора ответчик обязался оплачивать коммунальные услуги, плату за электричество по счетам обслуживающей организации. Вместе с тем, указанные обязанности ответчик также не исполнил, на сегодняшний день задолженность по коммунальным услугам составляет <данные изъяты> копеек, задолженность по оплате электроэнергии составляет <данные изъяты> копеек.
На предложение истца о погашении задолженности в добровольном порядке ответчик не ответил. В связи с указанным, истец уведомил ответчика об отказе от исполнения договора и предложил подписать соответствующее соглашение в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, ответчик также не ответил на указанное предложение, что побудило истца обратиться в суд с указанным иском.
Просит расторгнуть договор аренды нежилых встроенных помещений (литер А), расположенных по адресу: <адрес> кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Игнатьевым и ООО «И.П. Шевнина О.Ф.», выселить ответчика - ООО «И.П. Шевнина О.Ф.» из нежилых встроенных помещений (литер А), расположенных по адресу: <адрес> кв.м., и передать их истцу - Игнатьеву Д.С. освобожденными, а так же взыскать с ответчика в пользу Игнатьева Д.С. задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере <данные изъяты>., задолженность по оплате электроэнергии в размере <данные изъяты>., неустойку по договору в размере <данные изъяты> судебные издержки, выразившиеся в оплате госпошлины в размере <данные изъяты>. и в оплате услуг адвоката в размере <данные изъяты> руб.
Представитель ответчика ООО «И.П. Шевнина О.Ф.» с иском не согласился и в обоснование возражений пояснил, что согласно п.2.1.2. договора истец обязался предоставить ответчику помещение в состоянии, соответствующем санитарно-техническим, пожарным требованиям, позволяющем ответчику использовать данное помещение. Однако помещение находилось в неудовлетворительном состоянии, что подтверждается тем, что момент заключения Договора - ДД.ММ.ГГГГ, а в соответствии с п. 3.2 Договора арендная плата за помещение начисляется с ДД.ММ.ГГГГ, то есть только через месяц. Данное условие было включено в договор, поскольку было очевидно, что без проведения косметического ремонта использование помещения невозможно.
Договор аренды, акт приема-передачи подписывались без осмотра передаваемого в аренду помещения в офисе агентства недвижимости, а не по адресу нахождения помещения. Кроме того, большинство из этих недостатков носило скрытый характер, которые были выявлены подрядной организацией при проведении ремонта в помещении. Между сторонами была достигнута устная договоренность о зачете стоимости ремонта в размер арендной платы. Во исполнение договоренности ответчиком был заключен договор на проведение строительных работ, которые были окончены ДД.ММ.ГГГГ. полагает, что именно с этого времени помещение фактически предано ответчику и с этого времени необходимо начислять арендную плату.
Кроме того, начиная с февраля 2010 г. истец чинил ответчику препятствия в использовании предоставленного помещения, пытался выселить ответчика из законно занимаемого им помещения, вызывал для этих целей милицию. Поменял замки, ключи от входной двери в помещение, сделал невозможным использование ответчиком помещения. Просит отказать в удовлетворении требований в полном объеме.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходи к следующему.
Спорные нежилые встроенные помещения (литер А), расположены по адресу: <адрес> кв.м., находятся единоличной собственности Игнатьева Д.С., согласно свидетельствам о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения имуществом.
В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «И.П. Шевнина О.Ф.» заключен договор аренды, согласно которого истец передал ответчику в аренду нежилое встроенное помещение (литер А), расположенное по адресу: <адрес> кв.м., а ответчик обязался оплачивать ежемесячно арендную плату в размере <данные изъяты> рублей.
Согласно п. 3.2. договора установлено, что арендная плата начисляется с ДД.ММ.ГГГГ. пунктом 3.4. договора арендатор внес арендодателю задаток в размере <данные изъяты> рубля в счет арендной платы.
Согласно акту приема-передачи помещение передано фактически ДД.ММ.ГГГГ, при этом в акте указано, что каких-либо претензий по качеству помещения у арендатора не имеется.
Как видно из расписки Игнатьев Д.С. получил от ООО «И.П. Шевнина О.Ф.» денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в качестве задатка по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно условиям которого стороны договорились, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата начисляться не будет и арендатор освобождается от ее уплаты.
Таким образом, судом установлено, что оплата по договору, с учетом дополнительного соглашения, произведена ответчиком за период до ДД.ММ.ГГГГ.
Иных доказательств оплаты по договору аренды, с учетом положений ст. 67 ГПК РФ, в суд не представлено.
Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору аренды составила 590333 рубля.
Доводы ответчика в обоснование отсутствия задолженности основаны на том, что истцом условия договора в части соответствия качества помещения для использования.
Вместе с тем при передаче помещения и подписании акта приема-передачи, таких у ответчика претензий не возникло, как следует из акта, ответчик принял имущество, осмотрел помещение и претензий не имеет.
Каких-либо доказательств, что впоследствии ответчик уведомлял истца о нарушении договора в части качества переданного помещения в суд не представлено.
Условия договора и дополнительного соглашения относительно периодов оплаты не содержат таких оснований освобождения, как не соответствие качеству помещения либо производства ремонтных работ.
Относительно доводов о наличии скрытых дефектов помещения, суд учитывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «И.П. Шевнина О.Ф.» и Ворониным Д.Я. заключен договор на производство ремонтных работ.
Вместе с тем каких-либо доказательств, что истец был уведомлен о наличии скрытых дефектов помещения, необходимости производства ремонтных работ и их объеме в суд не представлено.
Более того, суд принимает во внимание, что из условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что арендатор обязан своими силам и за свой счет производить текущий ремонт помещения, поддерживать его в исправном состоянии (п.2.2.5). Об иных изменениях помещения арендатор обязан уведомить арендодателя.
Таким образом, судом установлено, что за период пользования нежилым помещением с ДД.ММ.ГГГГ свои обязательства ООО «И.П. Шевнина О.Ф.» по договору аренды надлежащим образом не выполняло, поскольку своевременно не вносил арендную плату за пользование нежилым помещением.
Кроме того, согласно п. 3.1 договора аренды все расходы по оплате отопления, водоснабжения, водоотведения, уборки придомовой территории, электроэнергии, телефонии, клининговые и охранные услуги включены в арендную плату и оплачиваются арендатором самостоятельно на основании выставленных соответствующими организациями счетов.
Как следует из расчета истца и представленных претензий и уведомления ЗАО «УК «Стандарт» и ОАО «Екатеринбургэнергосбыт» имеется задолженность по оплате коммунальных услуг на ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рубля и электроэнергии на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> копеек.
Доказательств производства оплаты указанных расходов со стороны ответчик также не представлено.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Как установлено судом, Игнатьев Д.С. предпринимал меры к досудебному урегулированию спора, что подтверждается требованиями о погашении образовавшейся задолженности, которые ответчиком получены, но оставлены без удовлетворения.
Исходя из этого, с учетом положений п. 3 ст. 196 ГПК РФ, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года.
При этом суд также отклоняет доводы ответчика о наличии препятствий в пользовании нежилым помещений, поскольку каких-либо доказательств этому в суд также не представлено.
В соответствии с п. 4.2 договора при нарушении арендатором срока уплаты арендной платы, установленного п. 3.3 договора, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты неустойки в размере 1 % от суммы неоплаченной арендной платы за каждый день просрочки.
Согласно расчету истца на момент рассмотрения дела, с учетом уточнения требований от ДД.ММ.ГГГГ, сумма пени составила <данные изъяты> копейки.
Однако учитывая фактические обстоятельства дела, суд полагает возможным в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшить размер процентов до <данные изъяты> рублей.
Относительно требований о расторжении договора суд учитывает следующее.
В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суд признает нарушение ответчиком обязательств, взятых на себя по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, существенным, повлекшим для истца, рассчитывавшего на добросовестное со стороны ответчика исполнение обязательств по договору, значительный ущерб.
Ответчику, в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 452 ГК РФ, направлялось уведомление с требованием расторгнуть кредитный договор, было ответчиком получено, однако оставлено без внимания.
В связи с вышеизложенным, суд расторгает договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Игнатьевым Д.С. и ООО «И.П. Шевнина О.Ф.», по основаниям п.1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ.
При этом суд отклоняет доводы ответчика о том, что договором предусмотрено прекращение договорных обязательств в случае, указанном истцом, что не требует дополнительного повреждения в судебном порядка, поскольку доказательств, что со стороны ответчика было исполнено данное условие помещение вновь передано арендодателю после прекращения договора не имеется.
Более того, представителем ответчика в опровержение своих же доводов указано, что по мнению ответчика, договор не прекратил своего действия.
Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Как указано выше Игнатьев Д.С. является собственником встроенного помещения (литер А), расположенного по адресу: <адрес> кв.м.
Таким образом, учитывая, что договор аренды недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Игнатьевым Д.С. и ООО «И.П. Шевнина О.Ф.» расторгнут, суд находит обоснованным требования истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения путем освобождения помещения ООО «И.П. Шевнина О.Ф.».
Вместе с тем суд учитывает, что ранее принятое заочное решение суда ответчиком было исполнено в части освобождения помещения, что подтверждается требованием судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ и обязательством представителя истца, получившим ключи от нежилого помещения ДД.ММ.ГГГГ.
Как подтвердили стороны в судебном заседании в настоящее время каких-либо вещей ООО «И.П. Шевнина О.Ф.» в спорном помещении не имеется, в связи с чем суд полагает, что необходимости в дополнительном возложении обязанности по исполнению данного требования на момент рассмотрения настоящего иска не имеется.
Иных требований на рассмотрение суда не заявлено.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Учитывая длительность рассмотрения и сложность дела, применяя принципы разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать в пользу истца расходы, связанные с оплатой услуг представителя, в размере <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Игнатьева Д.С. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды нежилых встроенных помещений <адрес>., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Игнатьевым Д.С. и ООО «И.П. Шевнина О.Ф.».
Взыскать с ООО «И.П. Шевнина О.Ф.» в пользу Игнатьева Д.С. задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты> рубля, задолженность по оплате коммунальных услуг в сумме <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копеек, задолженность по оплате электроэнергии в размере <данные изъяты>, неустойку в размере <данные изъяты> рублей, расходы по оплате государственной пошлине в сумме <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, расходы по оплате услуг представителя в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Ленинский районный суд города Екатеринбурга.
Судья: подпись.
Копия верна.
Судья: