Мотивированное решение изготовлено 06.06.2011 Дело № 2-2778/11(7) РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации «23» мая 2011 г. Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе: председательствующего судьи – Киселевой С.Н., при секретаре – Швецовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ворожебецкая Е.П. к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная производственно-эксплуатационная компания», ЗАО «Управляющая компания «Новый Град» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Строительная производственно-эксплуатационная компания» к Ворожебецкая Е.П., Закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «Новый Град» о признании сделки недействительной У С Т А Н О В И Л: Ворожбецкая Е.П. обратилась с иском к ООО «Екатеринбург-РОКС», ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» (далее по тексту ООО «СПЭК»), в котором указала, что по условиям инвестиционного договора № 98, заключенного 29.03.2005 между Трошковым А.П. и ЗАО «УК «Новый Град», инвестор осуществляет долевое финансирование нежилого помещения площадью 90 кв.м, расположенного на 1 этаже 8-16 этажного монолитного жилого <адрес> в <адрес>. Сумма инвестирования согласована сторонами в размере 0000 руб., срок завершения строительства – 4 квартал 2005 г. Согласно справке о произведенных платежах, финансирование осуществлено в полном объеме, помещению присвоен проектный номер 211. По договору № 361 уступки права требования от 03.11.2006 Трошков А.П. уступил право требования помещения по договору Иванову С.В. По договору № 500 уступки права требования от 22.12.2006 Иванов С.В. уступил право требования помещения по договору Ворожбецкой Е.П. Также между ЗАО «УК «Новый Град», ООО «СПЭК» и Ворожбецкой Е.П. подписан договор № 98/1 от 20.01.2009 по которому стороны согласовали, что застройщик ООО «СПЭК» принял на себя от ЗАО «УК «Новый град» все права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором. Помещение фактически окончено строительством и передано Ворожбецкой Е.П. В настоящее время строительство объекта фактически не ведется. Просит признать за Ворожбецкой Е.П. право собственности на объект незавершенного строительства – офис 0000 проектной площадью 90 кв.м, расположенный на 1 этаже дома по <адрес>. Ответчик ООО «СПЭК» обратился со встречным иском, в котором указано, что договор перемены лиц в обязательстве № 98/1 от 20.01.2009, заключенный между ЗАО «Управляющая компания «Новый град», ООО «СПЭК» и Ворожбецкой Е.П. является ничтожным по следующим основаниям. Договор подписан неуполномоченным лицом Беленьковым Д.В., действующим на основании доверенности от 16.07.2007, выданной лицом, не являющимся генеральным директором ООО «СПЭК» Алабужиным Э.Б., в период выдачи доверенности действовало определение Арбитражного суда об обеспечении иска от 14.02.2006. Заключение ООО «СПЭК» договора выходит за рамки обычной хозяйственной деятельности общества. Денежные средства от ЗАО «УК «Новый град» к ООО «СПЭК» не поступало, поэтому исходя из того, что сделка совершалась под условием, перемена лиц в обязательстве не произошла. Также не передавались документы, связанные с обязательством. Также считает инвестиционный договор – договором долевого участия в строительстве, который должен быть зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства. Просит признать недействительным договор перемены лица в обязательстве № 98/1 от 20.01.2009, заключенный между ЗАО «УК «Новый град», ООО «СПЭК» и Ворожбецкой Е.П. (л.д.105-109). Истец в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещался своевременно и надлежащим образом. В ходе судебного заседания, представитель истца Силиванов А.В., действующий на основании доверенности (л.д.), уточнил характеристики объекта. Просит признать за Ворожбецкой Е.П. право собственности на объект незавершенного строительства – торговое помещение общей площадью 102,8 кв.м, расположенное на 1 этаже дома по адресу: <адрес> (л.д.104). Ответчики своих представителей для участия в деле не направили, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом. Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 29 марта 2005 г. между ЗАО «УК «Новый Град» (компания) и Трошковым А.П. (инвестор) заключен инвестиционный договор № 98, по условиям которого инвестор Трошков А.П. обязуется передать компании денежные средства и поручает компании эффективно использовать их с целью инвестирования в строительство 8-16 этажного монолитного жилого <адрес> в <адрес>. В результате надлежащего исполнения инвестором настоящего договора он приобретает право требования передачи в собственность помещения: нежилого помещения, расположенного на 1 этаже площадью 90 кв.м.Сумма инвестирования на момент заключения договора составила 0000 руб. (л.д.14-17). Справкой о произведенных платежах от 31.10.2006 ЗАО «УК «Новый Град» подтверждает, что Трошковым А.П. оплачено 90 кв.м площади, общая сумма финансирования 0000 руб. (л.д.21). 03 ноября 2006 г. между ЗАО «УК «Новый Град» (компания), Трошковым А.П. (инвестор) и Ивановым С.В. (новый инвестор) подписан договор уступки права требования № 361, согласно которому с согласия компании инвестор уступил, а новый инвестор принял права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором № 98 от 29.03.2005, включая право требования передачи ему нежилого помещения площадью 90,0 кв.м, расположенное на 1 этаже 8-16 этажного монолитного жилого <адрес> в <адрес> (л.д.22-23). 22 декабря 2006 г. между ЗАО «УК «Новый Град» (компания), Ивановым С.В. (инвестор) и Ворожбецкой Е.П. (новый инвестор) подписан договор уступки права требования № 500, согласно которому с согласия компании инвестор уступил, а новый инвестор принял права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором № 98 от 29.03.2005, включая право требования передачи ему нежилого помещения площадью 90,0 кв.м, расположенное на 1 этаже 8-16 этажного монолитного жилого <адрес> в <адрес> (л.д.24-25). Справкой о произведенных платежах от 15.01.2009 ЗАО «УК «Новый Град» подтверждает, что Ворожбецкой Е.П. оплачено 90 кв.м площади, общая сумма финансирования 0000 руб. (л.д.26). Также 20 января 2009 г. между ЗАО «УК «Новый Град» (компания), ООО «СПЭК» (застройщик) и Ворожбецкой Е.П. (инвестор) подписан договор № 98/1 перемены лица в обязательстве, согласно которому компания передает, а застройщик в полном объеме принимает на себя права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором, включая обязанность передать инвестору помещение: нежилого помещения площадью 90,0 кв.м, расположенное на 1 этаже 8-16 этажного монолитного жилого <адрес> в <адрес> (л.д.27). Из представленных документов, следует, что ООО «СПЭК» выдано разрешение на строительство на жилой комплекс: четырехсекционное, многоэтажное жилое здание с встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, встроено-пристроенную подземную автостоянку, пристроенное административное здание, трансформаторная подстанция 1 очередь строительства, расположенного по адресу <адрес>. Распоряжением Главы Екатеринбурга № 3015-р от 17.08.2006 ООО «СПЭК» передан в аренду земельный участок площадью 8617 кв.м, расположенный по <адрес> в <адрес>. Из представленного кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства по состоянию на 15.04.2011, следует, что по адресу: <адрес> <адрес>, на 1 этаже расположен мебельный салон, площадь по проекту 103,4 кв.м, по данным инвентаризации – 102,8 кв.м, степенью готовности 99% (л.д.59). Согласно ст.ст. 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации законодатель относит объекты незавершенного строительства. Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту Закон о регистрации), право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих права заявителя на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Таким образом, для регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, необходимо: наличие документов, подтверждающих права на земельный участок и отведение участка именно для строительства данного объекта, наличие разрешения на строительство, наличие проектной документации. Исходя из имеющихся в материалах дела документов, суду представлены документы, подтверждающие вышеуказанные обстоятельства, так как в силу ч. 7 ст. 51 ГрК РФ выданное Администрацией города Екатеринбурга разрешение на строительство подтверждает факт наличия проектной документации и отведения земельного участка под строительство. Также суду представлены документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства. Срок ввода объекта в эксплуатацию наступил, фактическое создание объекта имеет высокую степень готовности, объект в натуре существует. Однако ввиду отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имущество. Таким образом, его права со стороны ответчика нарушены и подлежат восстановлению, путем признания за истцом права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства. Встречный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, 27 октября 2003 года между ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» и ЗАО «Управляющая компания «Новый Град» (Компания) подписан инвестиционный договор № 1, по условиям которого Компания и Общество обязуются соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения первой очереди строительства жилого комплекса по <адрес>. В соответствии с п. 1.2 инвестиционного договора Общество в качестве вклада обязуется выполнить работы (услуги) по строительству объекта и сдать его государственной приемочной комиссии не позднее 2 квартала 2005 года. В силу п. 1.3 инвестиционного договора Компания в качестве вклада обязуется осуществить инвестирование строительства объекта путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ей помещений в общей площади объекта. По окончании строительства объекта и сдачи его государственной приемочной комиссии общество обязуется передать в собственность компании (или указанных ею третьих лиц) жилые и нежилые помещения, указанные в приложении № 1 к настоящему договору (доля компании). Указанные помещения определены в натуре на выкопировках из поэтажных планов (приложение № 2), являющихся неотъемлемой частью настоящего договора (п.1.4 инвестиционного договора). Согласно п. 2.1 инвестиционного договора № 1 от 27.10.2003 объем инвестирования на дату заключения договора определяется расчетным путем, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта согласно проектно-сметной документации в ценах 1984г. инвестиционного договора. Дополнительным соглашением от 16.11.2004 к инвестиционному договору № 1 от 27.10.2003, ООО «СПЭК» (общество) и ЗАО «УК «Новый Град» (компания), общество также предоставляет право компании привлекать инвесторов на дополнительные площади (помещения) во исполнение решения внеочередного общего собрания ООО «СПЭК». С целью привлечения инвесторов к финансированию строительства объекта, общество поручает компании заключить от своего имени инвестиционные договоры, договоры уступки права требования и перевод долга (перемены лиц в обязательстве) и другие договоры в соответствии с действующим законодательством. Таким образом, денежные средства вносились надлежащему лицу ЗАО «УК «Новый Град», которое имело право заключать инвестиционные договоры. Ответчиком представлено решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.05.2006г. о признании недействительным решения общего собрания участников ООО «СПЭК» от 22.12.2005 о назначении Алабужина Э.Б. генеральным директором общества. Однако каких-либо доказательств, что в оспариваемый период действовал иной генеральный директор, в том числе выписки из государственного реестра юридических лиц с указанием периода избрания и действия генеральных директоров, в суд также не представлено. Суд также принимает во внимание, что представляя определения Арбитражного суда Свердловской области о наложении обеспечительных мер в 2006г., в 2007г., ответчиком не представлено доказательств, что Алабужин Э.Б. вышел за пределы обычной хозяйственной деятельности, поскольку доказательств таких пределов в суд не представлено, а относительно запрета ООО «СПЭК» производить действия, связанные с отчуждением прав, имущества и иного, суд принимает во внимание, что при заключении договора перемены лиц в обязательстве, отчуждение прав, имущества и др. не производится, напротив, ответчик принимает на себя обязательств по исполнению инвестиционного договора. В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось. Более того, суд принимает во внимание, что в материалы дела представлен уведомление об отзыве доверенности в адрес Беленькова Д.В. от 01.08.2007г., однако отзывает доверенность генеральный директор ООО «СПЭК» Алабужин Э.Б. Уведомление 01.08.2007 года в адрес ЗАО УК «Новый град», ООО «Гидроспецстрой», ООО НПП «Екатеринбург-РОКС», Репета Ю.И. и Наумкину И.А. также от имени генерального директора Алабужина Э.Б. Представленные доказательства опровергают доводы ответчика об отсутствии полномочий у генерального директора Алабужина Э.Б. Доказательств уведомления об отзыве доверенности, выданной на Беленькова Д.Б., контрагентов ответчика и уполномоченных органов (по строительству объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>), а также истца, в суд не представлено. Исходя из изложенного суд считает доводы представителя ответчика об отсутствии полномочий у Беленькова Д.В. на заключение договора перемены лиц в обязательстве - необоснованными. Также истец не должен нести неблагоприятные последствия ввиду неисполнения обязательств ЗАО «УК «Новый град» перед ООО «СПЭК». Доводы о том, что инвестиционный договор является по своей правовой природе договором долевого участия в строительстве и подлежит государственной регистрации – несостоятельны. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу с 01 апреля 2005 года. В самом законе не предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие. Договор заключен сторонами 29.03.2005, то есть до вступления в силу указанного закона. Таким образом, указанный договор не подлежит государственной регистрации. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд, Р Е Ш И Л: Исковые требования Ворожебецкая Е.П. удовлетворить. Признать за Ворожебецкая Е.П. право собственности на объект незавершенного строительства торговое помещение площадью 102,8 кв.м, расположенному на 1 этаже по адресу <адрес>. Настоящее решение является основанием для регистрации за Ворожебецкая Е.П. право собственности на объект незавершенного строительства торговое помещение площадью 102,8 кв.м, расположенному на 1 этаже по адресу <адрес>. Взыскать с ООО «СПЭК» в пользу Ворожебецкая Е.П. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 0000. В удовлетворении встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «Строительная производственно-эксплуатационная компания» к Ворожебецкая Е.П., Закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «Новый Град» о признании сделки недействительной – отказать. Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга. Судья: Подпись Копия верна Судья Секретарь