Мотивированное решение изготовлено 06.06.2011 Дело № 2-2251/11(7) РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации «24» мая 2011 г. Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе: председательствующего судьи – Киселевой С.Н., при секретаре – Швецовой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вихляев А.П. к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная производственно-эксплуатационная компания» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, по встречному иску ООО «СПЭК» к Вихляев А.П., ЗАО «УК «Новый Град» о признании сделки недействительной, У С Т А Н О В И Л: Вихляев А.П. обратился с иском к ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» (далее по тексту ООО «СПЭК»), в котором указал, что 26 сентября 2002 г. между ООО «СПЭК» (компания) и Горностаевым А.А. (инвестор) заключен инвестиционный договор № 143, по условиям которого инвестор осуществляет долевое финансирование нежилого помещения площадью 28,5 кв.м, расположенного на 8 этаже блока № 1 секции «Д» первой очереди экспериментального жилого комплекса по <адрес> в <адрес>. Сумма инвестирования согласована в размере 0000 руб. Срок завершения строительства – 4 квартал 2004 г. Приложением к договору является график фиксации вкладов, из которого следует, что вклады на приобретение 28,5 кв.м площади внесены полностью. Дополнительным соглашением к инвестиционному договору, подписанным 02.12.2006 стороны согласовали уточнение характеристик объекта инвестирования – офисное помещение площадью 28,5 кв.м с проектным номером 0000 в блоке 0000 0000 на 8 этаже в жилом доме со встроенными нежилыми помещениями 0000 по <адрес> в <адрес>, срок завершения строительства 4 квартал 2007 года. Согласно справке о произведенных платежах от 18.09.2007, инвестором оплачены 28,5 кв.м площади. По договору уступки права требования от 18.09.2007, инвестор Горностаев А.А. с согласия ЗАО «УК «Новый Град» уступил свои права по инвестиционному договору Вихляеву А.П. Также между ЗАО «УК «Новый Град», ООО «СПЭК» и Вихляевым А.П. подписан договор № 143/2 от 20.01.2009, по которому застройщик ООО «СПЭК» принял на себя от ЗАО «УК «Новый Град» все права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором № 143 от 26.09.2002. Жилая часть дома введена в эксплуатацию, а нежилая часть, в которой находится офис истца, не введена в эксплуатацию. Строительство объекта в настоящее время не ведется, чем нарушаются права истца. Просит признать за истцом право собственности на объект незавершенного строительства – офис 0000 общей площадью 40,7 кв.м, расположенное на 8 этаже дома по адресу: <адрес> Ответчик ООО «СПЭК» обратился со встречным иском, в котором указано, что договор перемены лиц в обязательстве № 143/2 от 20.01.2009, заключенный между ЗАО «Управляющая компания «Новый град», ООО «СПЭК» и Вихляевым А.П. является ничтожным по следующим основаниям. Договор подписан неуполномоченным лицом Беленьковым Д.В., действующим на основании доверенности от 16.07.2007, выданной лицом, не являющимся генеральным директором ООО «СПЭК» Алабужиным Э.Б., в период выдачи доверенности действовало определение Арбитражного суда об обеспечении иска от 14.02.2006. Заключение ООО «СПЭК» договора выходит за рамки обычной хозяйственной деятельности общества. Денежные средства от ЗАО «УК «Новый град» к ООО «СПЭК» не поступало, поэтому исходя из того, что сделка совершалась под условием, перемена лиц в обязательстве не произошла. Также не передавались документы, связанные с обязательством. Также считает инвестиционный договор № 143 от 26.09.2002 – договором долевого участия в строительстве, который должен быть зарегистрирован в соответствии с требованиями действующего законодательства. Просит признать недействительным договор перемены лица в обязательстве № 143/2 от 20.01.2009, заключенный между ЗАО «УК «Новый град», ООО «СПЭК» и Вихляевым А.П. (л.д.56-60). В ходе судебного заседания, истец уточнил площадь нежилого помещения, просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства – офис 0000 общей площадью 40,7 кв.м, расположенный на <адрес> в <адрес> (л.д.54). Истец в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом. Представитель истца Силиванов А.В., действующий на основании доверенности (л.д.7), исковые требования поддержал по предмету и основаниям. Ответчик ООО «СПЭК» своего представителя для участия в деле не направил, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. Как следует из материалов дела, 26 сентября 2002 года между ЗАО «УК «Новый Град» (компания) и Горностаевым А.А. (инвестор) заключен инвестиционный договор № 143, по условиям которого инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство первой очереди экспериментального жилого комплекса по <адрес> в <адрес> путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ему помещений в доме. Компания обязуется за счет капитальных вложений инвестора и третьих лиц осуществить строительство дома. После выполнения инвестором всех обязательств по договору, завершения строительства и сдачи дома Государственной приемочной комиссии, Компания обязуется передать инвестору в собственность офисное помещение, расположенное в Блоке <адрес> на 8 этаже площадью 28,5 кв.м, объемом капитальных вложений 0000 руб. (л.д.8-10). Согласно графику фиксации вкладов, инвестором внесено 0000 руб., что соответствует 28,5 кв.м площади (л.д.12). 02 декабря 2006 г. между ЗАО «УК «Новый Град» и Горностаевым А.А. подписано дополнительное соглашение к инвестиционному договору № 143 от 26.09.2002, которым уточнено помещение, подлежащее передаче дольщику: офисное помещение проектным номером 0000, расположенное в Блоке <адрес> на 8 этаже площадью 28,5 кв.м (л.д.14). Справкой о произведенных платежах от 18.09.2007 ЗАО «УК «Новый Град» подтверждает, что Горностаевым А.А. оплачено 28,5 кв.м площади (л.д.15). 18 сентября 2007 г. между Горностаевым А.А. (инвестор), Вихляевым А.П. (новый инвестор) с согласия ЗАО «УК «Новый Град» подписан договор перемены лица в обязательстве № 143/1, согласно которому инвестор уступил, а новый инвестор в полном объеме принял права и обязанности, предусмотренные договором, включая право требования передачи ему помещения, указанного в п. 1, а именно: нежилое (офисное) помещение, проектный номер <адрес>, площадью 28,5 кв.м, включая 3,0 кв.м мест общего пользования, расположенное на 8 этаже в блоке 0000 секции «Д» жилого <адрес> в <адрес> (л.д.16). Также 20 января 2009 г. между ЗАО «УК «Новый Град» (компания), ООО «СПЭК» (застройщик) и Вихляевым А.П. (инвестор) подписан договор № 143/2 перемены лица в обязательстве, согласно которому компания передает, а застройщик в полном объеме принимает на себя права и обязанности, предусмотренные инвестиционным договором № 143 от 26.09.2002, включая обязанность передать инвестору помещение: нежилое помещение, проектный номер 0000, площадью 28,5 кв.м, расположенное на 8 этаже в блоке 0000 секции <адрес> в <адрес> (л.д.17). Из представленных документов, следует, что ООО «СПЭК» выдано разрешение на строительство на жилой комплекс: четырехсекционное, многоэтажное жилое здание с встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, встроено-пристроенную подземную автостоянку, пристроенное административное здание, трансформаторная подстанция 1 очередь строительства, расположенного по адресу <адрес> (л.д.21). Распоряжением Главы Екатеринбурга № 3015-р от 17.08.2006 ООО «СПЭК» передан в аренду земельный участок площадью 8617 кв.м, расположенный по <адрес> в <адрес> (л.д.20). Из представленного кадастрового паспорта помещения по состоянию на 12.11.2010, следует, что по адресу: <адрес>, на 8 этаже расположен офис <адрес>, проектной площадью 34,4 кв.м, общей площадью 40,7 кв.м, степенью готовности 98% (л.д.18). Согласно ст.ст. 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации законодатель относит объекты незавершенного строительства. Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту Закон о регистрации), право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих права заявителя на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Таким образом, для регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, необходимо: наличие документов, подтверждающих права на земельный участок и отведение участка именно для строительства данного объекта, наличие разрешения на строительство, наличие проектной документации. Исходя из имеющихся в материалах дела документов, суду представлены документы, подтверждающие вышеуказанные обстоятельства, так как в силу ч. 7 ст. 51 ГрК РФ выданное Администрацией города Екатеринбурга разрешение на строительство подтверждает факт наличия проектной документации и отвода земельного участка в установленном законом порядке. Также суду представлены документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства. Информации о регистрации прав на спорный объект незавершенного строительства у суда не имеется. Срок ввода объекта в эксплуатацию наступил, фактическое создание объекта имеет высокую степень готовности, объект в натуре существует. Однако ввиду отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имущество. Таким образом, его права со стороны ответчика нарушены и подлежат восстановлению, путем признания за истцом права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства. Встречный иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, 27 октября 2003 года между ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» и ЗАО «Управляющая компания «Новый Град» (Компания) подписан инвестиционный договор № 1, по условиям которого Компания и Общество обязуются соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения первой очереди строительства жилого комплекса по <адрес> (л.д.38-44). В соответствии с п. 1.2 инвестиционного договора Общество в качестве вклада обязуется выполнить работы (услуги) по строительству объекта и сдать его государственной приемочной комиссии не позднее 2 квартала 2005 года. В силу п. 1.3 инвестиционного договора Компания в качестве вклада обязуется осуществить инвестирование строительства объекта путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ей помещений в общей площади объекта. По окончании строительства объекта и сдачи его государственной приемочной комиссии общество обязуется передать в собственность компании (или указанных ею третьих лиц) жилые и нежилые помещения, указанные в приложении № 1 к настоящему договору (доля компании). Указанные помещения определены в натуре на выкопировках из поэтажных планов (приложение № 2), являющихся неотъемлемой частью настоящего договора (п.1.4 инвестиционного договора). Согласно п. 2.1 инвестиционного договора № 1 от 27.10.2003 объем инвестирования на дату заключения договора определяется расчетным путем, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта согласно проектно-сметной документации в ценах 1984г. инвестиционного договора. Дополнительным соглашением от 16.11.2004 к инвестиционному договору № 1 от 27.10.2003, ООО «СПЭК» (общество) и ЗАО «УК «Новый Град» (компания), общество также предоставляет право компании привлекать инвесторов на дополнительные площади (помещения) во исполнение решения внеочередного общего собрания ООО «СПЭК». С целью привлечения инвесторов к финансированию строительства объекта, общество поручает компании заключить от своего имени инвестиционные договоры, договоры уступки права требования и перевод долга (перемены лиц в обязательстве) и другие договоры в соответствии с действующим законодательством (л.д.29-30). Таким образом, денежные средства вносились надлежащему лицу ЗАО «УК «Новый Град», которое имело право заключать инвестиционные договоры. Ответчиком представлено решение Арбитражного суда Свердловской области от 02.05.2006г. о признании недействительным решения общего собрания участников ООО «СПЭК» от 22.12.2005 о назначении Алабужина Э.Б. генеральным директором общества. Однако каких-либо доказательств, что в оспариваемый период действовал иной генеральный директор, в том числе выписки из государственного реестра юридических лиц с указанием периода избрания и действия генеральных директоров, в суд также не представлено. Суд также принимает во внимание, что представляя определения Арбитражного суда Свердловской области о наложении обеспечительных мер в 2006г., в 2007г., ответчиком не представлено доказательств, что Алабужин Э.Б. вышел за пределы обычной хозяйственной деятельности, поскольку доказательств таких пределов в суд не представлено, а относительно запрета ООО «СПЭК» производить действия, связанные с отчуждением прав, имущества и иного, суд принимает во внимание, что при заключении договора перемены лиц в обязательстве, отчуждение прав, имущества и др. не производится, напротив, ответчик принимает на себя обязательств по исполнению инвестиционного договора. В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось. Более того, суд принимает во внимание, что в материалы дела представлен уведомление об отзыве доверенности в адрес Беленькова Д.В. от 01.08.2007г., однако отзывает доверенность генеральный директор ООО «СПЭК» Алабужин Э.Б. Уведомление 01.08.2007 года в адрес ЗАО УК «Новый град», ООО «Гидроспецстрой», ООО НПП «Екатеринбург-РОКС», Репета Ю.И. и Наумкину И.А. также от имени генерального директора Алабужина Э.Б. Представленные доказательства опровергают доводы ответчика об отсутствии полномочий у генерального директора Алабужина Э.Б. Доказательств уведомления об отзыве доверенности, выданной на Беленькова Д.Б., контрагентов ответчика и уполномоченных органов (по строительству объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>), а также истца, в суд не представлено. Исходя из изложенного суд считает доводы представителя ответчика об отсутствии полномочий у Беленькова Д.В. на заключение договора перемены лиц в обязательстве - необоснованными. Также истец не должен нести неблагоприятные последствия ввиду неисполнения обязательств ЗАО «УК «Новый град» перед ООО «СПЭК». Доводы о том, что инвестиционный договор является по своей правовой природе договором долевого участия в строительстве и подлежит государственной регистрации – несостоятельны. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу с 01 апреля 2005 года. В самом законе не предусмотрено, что его действие распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие. Договор заключен сторонами 26.09.2002, то есть до вступления в силу указанного закона. Таким образом, указанный договор не подлежит государственной регистрации. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-198, ГПК РФ, суд, Р Е Ш И Л: Исковые требования Вихляев А.П. удовлетворить. Признать за Вихляев А.П. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую офисному помещению 0000 площадью 40,7 кв.м, расположенному на 8 этаже по адресу <адрес>. Взыскать с ООО «СПЭК» в пользу Вихляев А.П. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 0000 руб. Настоящее решение является основанием для регистрации за Вихляев А.П. права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую офисному помещению 0000 площадью 40,7 кв.м, расположенному на 8 этаже по адресу <адрес>. В удовлетворении встречного иска ООО «СПЭК» к Вихляев А.П., ЗАО «УК «Новый град» о признании сделки недействительной – отказать. Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга. Судья: Подпись Копия верна Судья Секретарь