Дело № 2-3415/11(17)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июня 2011 года г. Екатеринбург

Ленинский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Бурматовой Г.Г.

при секретаре Малярик А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Багаутдинова М.У. к ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания», о признании права собственности на часть объекта незавершенного строительства,

по встречному иску ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» к Багаутдинову М.У., ЗАО «Управляющая компания «Новый град» о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Багаутдинов М.У. обратился в суд иском к ООО «Строительная производственно - эксплуатационная компания» с требованиями о признании права собственности на нежилое помещение (офис 0000), обшей площадью 0000 кв.м., расположенное на 2 этаже здания по адресу <адрес>).

В обоснование заявленных исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО УК «Новый Град» и Багаутдиновым У.Г. заключен Инвестиционный договор 0000, в соответствии с условиями которого ЗАО УК «Новый Град» приняло на себя обязательство по осуществлению строительства и сдаче дома в эксплуатацию и передаче в собственность инвестора офисно-торгового помещения, расположенного на <данные изъяты> этаже площадью <данные изъяты> кв.м. в монолитном жилом доме - строительный номер <адрес> помещения составила <данные изъяты> рубля с учетом индекса инфляции. Срок завершения строительства 2 квартал 2004 года.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно условиям которого стороны уточнили характеристики помещения, как офисное помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., расположеннее на <адрес>, при этом стороны закрепили в договоре, что к моменту его заключения Багаутдиновым У.Г. оплачено <данные изъяты> кв.м., подлежит оплате <данные изъяты> кв.м. При этом срок передачи помещения установлен до 2-го квартала 2006 года.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО УК «Новый град», Багаутдиновым У.М. и Багаутдиновым М.У. заключен договор цессии 0000, по условиям которого Багаутдинов М.У. принял на себя обязательства по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением 0000 к инвестиционному договору ДД.ММ.ГГГГ стороны достигли соглашения относительно оплаты нежилого помещения и срока завершения строительства, продлив его до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справке ЗАО УК «Новый град» от ДД.ММ.ГГГГ сумма финансирования в размере <данные изъяты> рубля по договору Багаутдиновым М.У. внесена полностью.

Застройщиком по строительству жилого комплекса по <адрес> в <адрес> в Ленинском районе г. Екатеринбурга является ООО «СПЭК».

Между ООО «СПЭК» и ЗАО УК «Новый Град» ДД.ММ.ГГГГ был заключен Инвестиционный Договор 0000 с Приложением и Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми были распределены площади в вышеуказанном жилом комплексе, определены обязанности сторон и определен порядок финансирования. По условиям данного договора ЗАО УК «Новый Град» приняло на себя обязательство по строительству объекта и сдаче его госкомиссии. То есть приняло на себя функции заказчика и инвестора по строительству данного объекта, пропорционально своей доле, в соответствии с Приложением 0000 к вышеуказанному Договору.

Строительство вышеуказанного жилого комплекса велось на законных основаниях, в соответствии с Постановлением главы г. Екатеринбурга, на земельном участке, предоставленном в аренду ООО «СПЭК» с целевым назначением под строительство жилого комплекса со встроенными торговыми и офисными помещениями на основании выданного разрешения на строительство. Зданию присвоен милицейский адрес - <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО УК «Новый град», ООО «СПЭК» и Багаутдиновым М.У. был заключен договор перемены лиц в обязательстве, в соответствии с которым ООО «СПЭК» приняло на себя в полном объеме права и обязанности, предусмотренные Инвестиционным договором 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, включая обязанность передать Багаутдинову М.У. нежилое помещение, указанное в инвестиционном договоре.

ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением 0000 стороны уточнили характеристики помещения в виде офисного помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на <адрес>.

Согласно акту приема-передачи помещения под отделку от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» передала, а Багаутдинов М.У. принял нежилое помещение (проектный номер <данные изъяты>), площадью <адрес>, с этого момента добросовестно владеет и пользуется данным помещением, несет бремя его содержания. Согласно справке, выданной ООО «СПЭК» истец в полном объеме оплатил по инвестиционному договору.

На сегодняшний день работы по вводу объекта в эксплуатацию не осуществляются. Сроки ввода объекта в эксплуатацию, указанные в договоре истекли. Обязательства ООО «СПЭК» по договору не были исполнены, несмотря на то, что объект был фактически выстроен.

Полагает, что ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств по договору, строительство здания не ведется на протяжении длительного времени, кроме работ, производимых за счет дополнительных вложений дольщиков, ответчик не имеет возможности сдать здание в эксплуатацию, истец просит признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства.

В судебном заседании представитель истца поддержал требова­ния в полном объёме по предмету и основаниям.

Ответчик ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» с иском не согласился, обратился со встречным иском к Багаутдинову М.У., ЗАО УК «Новый град» о признании недействительным договора перемены лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ 0000.

В обоснование требований указал, что Определением Арбитражного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ полномочия генерального директора ООО «СПЭК» Алабужина Э.Б. были ограничены, ему было запрещено совершать сделки, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности, тогда как договор перемены лиц в обязательстве заключен Беленьковым Д.В., действующим на основании доверенности, выданной Алабужиным Э.Б. ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, указанная доверенность была отозвана Алабужиным Э.Б. ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, на момент заключения договора перемены лиц в обязательстве доверенность уже не действовала. Таким образом, договор перемены лиц в обязательстве заключен с грубым нарушениями требований закона, подписан представителем не имеющим полномочий. Помимо этого, одним из условий перемены лиц в обязательстве, является передача документов, однако каких-либо документов от ЗАО «УК «Новый град» не поступало обществу.

Представители ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания», ЗАО УК «Новый град» в суд не явились, о месте и времени слушания были извещены надлежащим образом, о причине неявки суд не уведомили. Учитывая мнение представителя истца, суд признал возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд прихо­дит к следующему.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе и из договоров.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» и ЗАО «Управляющая компания «Новый Град» (Компания) подписан инвестиционный договор 0000, по условиям которого Компания и Общество обязуются соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения первой очереди строительства жилого комплекса по <адрес>.

В соответствии с п. 1.2 инвестиционного договора Общество в качестве вклада обязуется выполнить работы (услуги) по строительству объекта и сдать его государственной приемочной комиссии не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1.3 инвестиционного договора Компания в качестве вклада обязуется осуществить инвестирование строительства объекта путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ей помещений в общей площади объекта.

По окончании строительства объекта и сдачи его государственной приемочной комиссии общество обязуется передать в собственность компании (или указанных ею третьих лиц) жилые и нежилые помещения, указанные в приложении 0000 к настоящему договору (доля компании). Указанные помещения определены в натуре на выкопировках из поэтажных планов (приложение 0000), являющихся неотъемлемой частью настоящего договора (п.1.4 инвестиционного договора).

Согласно п. 2.1 инвестиционного договора 0000 от ДД.ММ.ГГГГ объем инвестирования на дату заключения договора определяется расчетным путем, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади объекта согласно проектно-сметной документации в ценах 1984г. инвестиционного договора.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО УК «Новый Град» и Багаутдиновым У.Г. заключен Инвестиционный договор 0000, в соответствии с условиями которого ЗАО УК «Новый Град» приняло на себя обязательство по осуществлению строительства и сдаче дома в эксплуатацию и передаче в собственность инвестора офисно-торгового помещения, расположенного на 2 этаже площадью <данные изъяты> <данные изъяты> рубля с учетом индекса инфляции. Срок завершения строительства 2 квартал 2004 года.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно условиям которого стороны уточнили характеристики помещения, как офисное помещение, площадью <данные изъяты> кв.м., расположеннее на <адрес>., при этом стороны закрепили в договоре, что к моменту его заключения Багаутдиновым У.Г. оплачено <данные изъяты> кв.м., подлежит оплате <данные изъяты> кв.м. При этом срок передачи помещения установлен до 2-го квартала 2006 года.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО УК «Новый град», Багаутдиновым У.М. и Багаутдиновым М.У. заключен договор цессии 0000, по условиям которого Багаутдинов М.У. принял на себя обязательства по инвестиционному договору от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением 0000 к инвестиционному договору ДД.ММ.ГГГГ стороны достигли соглашения относительно оплаты нежилого помещения и срока завершения строительства, продлив его до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО УК «Новый град», ООО «СПЭК» и Багаутдиновым М.У. был заключен договор перемены лиц в обязательстве, в соответствии с которым ООО «СПЭК» приняло на себя в полном объеме права и обязанности, предусмотренные Инвестиционным договором 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, включая обязанность передать Багаутдинову М.У. нежилое помещение, указанное в инвестиционном договоре.

ДД.ММ.ГГГГ дополнительным соглашением 0000 стороны уточнили характеристики помещения в виде офисного помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на <адрес>.

Вместе с тем ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» оспаривает договор перемены лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ, обратившись с иском о признании данного договора недействительным.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Все последующие сделки, основанные на недействительной сделке, также являются недействительными.

Суд принимает во внимание, что представляя доказательства в обоснование своей позиции, ответчиком представлено решение Арбитражного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ, однако каких-либо доказательств, что в оспариваемый период действовал иной генеральный директор, в том числе выписки из государственного реестра юридических лиц с указанием периода избрания и действия генеральных директоров, в суд также не представлено.

Суд также принимает во внимание, что представляя определения Арбитражного суда Свердловской области о наложении обеспечительных мер в 2006, в 2007 году, ответчиком не представлено доказательств, что Алабужин Э.Б. вышел за пределы обычной хозяйственной деятельности, поскольку доказательств таких пределов в суд не представлено, а относительно запрета ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» производить действия, связанные с отчуждением прав, имущества и иного, суд принимает во внимание, что при заключении договора перемены лиц в обязательстве, отчуждение прав, имущества и др. не производится, напротив, ответчик принимает на себя обязательств по исполнению инвестиционного договора.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Более того, суд принимает во внимание, что в материалы дела представлен уведомление об отзыве доверенности в адрес Беленькова Д.В. от ДД.ММ.ГГГГ, однако отзывает доверенность генеральный директор ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» Алабужин Э.Б. Уведомление ДД.ММ.ГГГГ в адрес ЗАО УК «Новый град», ООО «Гидроспецстрой», ООО НПП «Екатеринбург-РОКС», Репета Ю.И. и Наумкину И.А. также от имени генерального директора Алабужина Э.Б.

Представленные доказательства опровергают доводы ответчика об отсутствии полномочий у генерального директора Алабужина Э.Б.

Доказательств уведомления об отзыве доверенности, выданной на Беленькова Д.Б., контрагентов ответчика и уполномоченных органов (по строительству объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>), а также истца, в суд не представлено.

Исходя из изложенного суд отклоняет доводы ответчика об отсутствии полномочий у Беленькова Д.В. полномочий на заключение договора перемены лиц в обязательстве.

Помимо того, суд учитывает, что в соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Словесно-смысловая конструкция спорного договора перемены лиц в обязательстве не содержит условия, что только в случае передачи денежных средств от ЗАО «УК «Новый град» обществу. Напротив п. 3 спорного договора предусматривает, что права и обязанности у ООО «СПЭК» возникают с момента заключения договора перемены лиц в обязательстве.

Помимо этого, суд также принимает во внимание, что спорное помещение передано Багаутдинову М.У. именно ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания», согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для признания договора р перемены лиц в обязательстве недействительным (ничтожным).

ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства литер А, распложенный по адресу <адрес>, был зарегистрирован на праве собственности ООО «СПЭК» кадастровым номером <данные изъяты>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

Из материалов дела видно, что на момент рассмотрения данного дела здание по адресу: <адрес> фактически возведено и в значительной части эксплуатируется инвесторами.

По смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты относятся к недвижимому имуществу.

Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

Поскольку здание было фактически построено, но не сдано в эксплуатацию, то помещения в этом здании являются объектами незавершенного строительства и относятся к категории недвижимых вещей.

В соответствии со сведениями, полученными из БТИ города Екатеринбурга спорное нежилое помещение представляет собой нежилое помещение – офис 0000, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (по данным инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ), расположенное на 2 этаже жилого <адрес>).

Принимая во внимание, что истец свои обязательства по финансированию выполнил полностью, объект имеет высокую степень готовности, однако истцу до настоящего времени не переданы документы для оформления права собственности - наиболее эффективным механизмом защиты нарушенного права является признание в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ права собственности, так как для истца цель договора является достигнутой после получения данного объекта в собственность.

Суд учитывает, что указанное помещение истцу фактически передано и он несет за него эксплуатационные расходы.

Таким образом, истец своевременно и полностью оплатив стоимость по договору долевого участия, с нарушением срока строительства получив незавершенный строительством офис по акту приема-передачи, в настоящее время не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на нежилое помещение в установленном порядке.

Учитывая, что незавершенный строительством офис имеет высокую степень готовности, в офисе проведена чистовая отделка, является обособленным от других офисов помещением, на помещение получен кадастровый паспорт, в котором постоянный номер, присвоен инвентарный номер, часть соседних офисов прошли государственную регистрацию, его можно выделить в натуре не нарушая прав собственников соседних офисов, суд находит подлежащими удовлетворению требования истца о признании права собственности на часть объекта незавершенного строительства, прекратив в данной части право собственности на объект за ответчиком.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Багаутдинова М.У. удовлетворить.

Признать за Багаутдинова М.У. право собственности нежилое помещение офис 0000, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (по данным инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ), расположенное на <адрес>).

Настоящее решение является основанием для регистрации за Багаутдиновым М.У. право собственности нежилое помещение офис 0000, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (по данным инвентаризации от ДД.ММ.ГГГГ), расположенное на <адрес> Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Взыскать с ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» в пользу Багаутдинова М.У. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> копеек.

В удовлетворении иска ООО «Строительная производственно-эксплуатационная компания» к Багаутдинова М.У., ЗАО УК «Новый град» о признании сделки недействительной отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы через Ленинский районный суд города Екатеринбурга.

Судья: подпись.

Копия верна.

Судья: