Дело № 2-4846/11(21)

Мотивированное решение изготовлено 15.08.2011 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург «9»августа 2011 года

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Шперлинг Ю.А.

при секретаре Яникиевой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гревцевой С.С. к ООО "СПЭК", ЗАО "УК "Новый Град" о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

У С Т А Н О В И Л :

Гревцева С.С. предъявила к ООО "СПЭК" (далее по тексту – ООО «СПЭК»), ЗАО "УК "Новый Град" (далее по тексту – ЗАО «УК «Новый Град») иск о признании права собственности на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительный объект гараж, расположенный по адресу: <адрес> имеющий инвентарный номер: 0000, согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ площадью <данные изъяты> кв.м., соответствующую парковочному месту № 0000 на верхнем уровне проектной площадью <данные изъяты> кв.м.

В обоснование иска указано, что ООО «СПЭК» и ЗАО «УК «Новый Град» заключили ДД.ММ.ГГГГ инвестиционный договор № 0000 согласно которому стороны обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях завершения первой очереди строительства жилого комплекса по <адрес>. В соответствии с предметом этого договора ООО «СПЭК» в качестве вклада обязуется выполнить работы по строительству объекта и сдать его Государственной приемочной комиссии не позднее ДД.ММ.ГГГГ, ЗАО «УК «Новый Град» в качестве вклада обязуется осуществить инвестирование финансирование строительства объекта путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ему помещений в общей площади объекта. По окончании строительства объекта и сдачи его Государственной приемочной комиссии ООО «СПЭК» обязуется передать в собственность ЗАО «УК «Новый Град» (или указанных им третьих лиц) жилые и нежилые помещения, согласно приложению.

ДД.ММ.ГГГГ Совин Е.М., Бриль М.С. (инвесторы) и ЗАО «УК «Новый Град» (компания) заключили инвестиционный договор № 0000, по условиям которого инвесторы обязались произвести инвестирование, в результате чего приобретают право требования передачи в собственность одного парковочного места площадью <данные изъяты> кв.м. в доме по <адрес>. Сумма инвестирования согласована в размере <данные изъяты>. Срок окончания строительства установлен в ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к инвестиционному договору № 0000 от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали, что часть ранее внесенной суммы финансирования по инвестиционному договору № 0000 засчитывается в счет финансирования по вновь заключенному договору № 0000. По договору № 0000 уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ Совин Е.М. уступил право требования его части парковочного места Брилю М.С. Согласно справки ЗАО «УК «Новый Град» от ДД.ММ.ГГГГ оплата за парковочное место произведена в полном объеме. По договору № 0000 уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ Бриль М.С. уступил право требования парковочного места Гревцевой С.С., денежные средства за уступку права он получил согласно расписке. Согласно справки ЗАО «УК «Новый Град» от «ДД.ММ.ГГГГ оплата за парковочное место произведена Гревцевой С.С. в полном объеме. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «УК «Новый Град» и Гревцева С.С. согласовали характеристики парковочного места, подлежащего передаче инвестору – парковочное место с проектным № 0000 площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на верхнем уровне. По договору № 0000 перемены лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ, обязательство по передаче парковочного места инвестору приняло на себя ООО «СПЭК». Свои обязательства по договору Гревцева С.С. исполнила в полном объеме, оплатила обусловленную договорами стоимость парковочного места. В настоящее время дом как объект недвижимости создан, его жилая часть введена в эксплуатацию. Однако, нежилая часть, к которой относится паркинг, не введен, строительство объекта фактически не ведется. Фактически доля, на которую претендует истец, имеется в натуре. Поскольку дом в части автопарковки является объектом незавершенного строительства, отдельные помещения как объекты недвижимости в доме ещё не сформированы, истец вправе претендовать на указанную долю.

Истец Гревцева С.С. в судебное заседание не явилась, своевременно и надлежащим образом извещалась о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель истца Межин С.Ю., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании иск поддержал по изложенным доводам и основаниям.

Ответчик ЗАО «УК «Новый Град» своего представителя в судебное заседание не направил, своевременно и надлежащим образом извещался о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки не уведомил, не просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Представитель ответчика ООО «СПЭК» Смирнова Н.В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, иск не признала, в письменном отзыве на иск указала и пояснила в судебном заседании, что ООО «СПЭК» является ненадлежащим ответчиком ввиду того, что право собственности на объект по <адрес> за ним на праве собственности не зарегистрировано. ООО «СПЭК» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности только на объект незавершенного строительства по адресу <адрес> До настоящего времени объект капитального строительства не введен в эксплуатацию и является единым объектом незавершенного строительства, который невозможно разделить или идентифицировать внутри него какие - либо помещения. Следовательно, даже в случае удовлетворения иска регистрация объекта, на который просит признать право собственности истец, невозможна. Согласия на производство обмеров внутри объекта незавершенного строительства собственник не давал. Кроме того, Определением Арбитражного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ полномочия генерального директора ООО «СПЭК» Алабужина Э.Б. были ограничены, ему было запрещено совершать сделки, выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности, тогда как договор перемены лиц в обязательстве заключен Беленьковым Д.В., действующим на основании доверенности, выданной Алабужиным Э.Б. ДД.ММ.ГГГГ. Указанная доверенность была отозвана Алабужиным Э.Б. ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ доверенность уже не действовала. Таким образом, этот договор заключен с грубым нарушениями требований закона, подписан представителем, не имеющим полномочий. Соответственно, договор является ничтожным. Помимо этого, одним из условий перемены лиц в обязательстве, является внесение платежа, однако денежные средства от ЗАО «УК «Новый град» не поступали обществу.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд находит иск Гревцевой С.С. подлежащим удовлетворению.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров.

В силу положений статей 309, 310 данного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 218, статьи 219, пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 130 данного Кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом для себя. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации уполномоченным органом, возникает с момента такой регистрации. Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимости и, соответственно, право собственности на них также подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что ООО «СПЭК» (Общество) и ЗАО «УК «Новый Град» (Компания) заключили ДД.ММ.ГГГГ инвестиционный договор № 0000 по условиям которого стороны обязались соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица в целях завершения первой очереди строительства жилого комплекса по <адрес> (п. 1.1). Общество в качестве вклада обязуется выполнить работы по строительству объекта и сдать его Государственной приемочной комиссии не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.2), Компания в качестве вклада обязуется осуществить инвестирование финансирование строительства объекта путем долевого финансирования пропорционально причитающихся ему помещений в общей площади объекта (п. 1.3). По окончании строительства объекта и сдачи его Государственной приемочной комиссии Общество обязалось передать в собственность Компании (или указанных ею третьим лицам) жилые и нежилые помещения (л.д. 24-30).

На основании указанного договора и в целях его исполнения ЗАО «УК «Новый Град» (Компания) ДД.ММ.ГГГГ заключило с Совиным Е.М., Брилем М.С. (инвесторы) инвестиционный договор № 0000, по условиям которого Инвестор и Компания обязались соединить свои вклады (капиталовложения) и совместно действовать без образования юридического лица с целью завершения строительства подземного гаража из монолитного железобетона в составе первой очереди экспериментального жилого комплекса, расположенного в квартале улиц <адрес>. В результате чего Компания обязуется передать в собственность Инвестора причитающуюся ему долю в виде парковочного места площадью <данные изъяты> кв.м. Объем капитальных вложений – <данные изъяты>. Срок окончания строительства установлен в ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-8). Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к инвестиционному договору № 0000 от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали, что внесенные инвестором за парковочное место денежные средства в сумме <данные изъяты> засчитывается в счет финансирования в качестве платежа за парковочное место по инвестиционному договору № 0000 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).

По договору № 0000 уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ Совин Е.М. уступил право требования его части парковочного места Брилю М.С. (л.д. 10 – 11). Согласно справки ЗАО «УК «Новый Град» от ДД.ММ.ГГГГ оплата за парковочное место произведена Брилем М.С. в полном объеме (л.д. 12).

По договору № 0000 уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ Бриль М.С. уступил право требования парковочного места Гревцевой С.С., денежные средства за уступку права он получил согласно расписке (л.д. 13-14, 58).

Согласно справки ЗАО «УК «Новый Град» от ДД.ММ.ГГГГ года оплата за парковочное место произведена Гревцевой С.С. в полном объеме.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «УК «Новый Град» и Гревцева С.С. согласовали характеристики парковочного места, подлежащего передаче инвестору – парковочное место с проектным № 0000 площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на верхнем уровне в подземном гараже жилого дома № 0000 по <адрес> (л.д. 17).

По договору № 0000 перемены лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ, обязательство по передаче парковочного места инвестору приняло на себя ООО «СПЭК» (л.д. 18). Этот договор со стороны ООО «СПЭК» подписан исполнительным директором Беленьковым Д.В., действующим на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

Исследуя представленные суду доказательства, суд приходит к выводу о том, что истец надлежащим образом исполнила принятые на себя обязательства по оплате стоимости приобретаемого нежилого помещения, поэтому находит несостоятельными доводы представителя ответчика ООО «СПЭК» о том, что эта обязанность истцом не исполнена. Оплата производилась истцом во исполнение условий инвестиционного договора, заключенного с ЗАО «УК «Новый Град», следовательно, у истца не имелось оснований для внесения денежных средств в ООО «СПЭК».

Доводы ответчика основаны на том, что договор перемены лица в обязательстве, заключенный ООО «СПЭК» и ЗАО «УК «Новый Град» является ничтожным, поскольку у Беленькова Д.В. отсутствовали полномочия на заключение такого договора.

Вместе с тем заявляя о ничтожности договора, каких-либо требований со стороны ответчика о применении последствий недействительности указанной сделки в суд не поступило.

Более того, суд принимает во внимание, что представляя доказательства в обоснование своей позиции, ответчик ссылается на решение Арбитражного суда Свердловской области от ДД.ММ.ГГГГ, однако каких-либо доказательств, что в оспариваемый период действовал иной генеральный директор, в том числе выписки из государственного реестра юридических лиц с указанием периода избрания и действия генеральных директоров, в суд также не представлено.

Суд также принимает во внимание, что ссылаясь на определения Арбитражного суда Свердловской области о наложении обеспечительных мер в ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком не представлено доказательств, что Алабужин Э.Б. вышел за пределы обычной хозяйственной деятельности, поскольку доказательств таких пределов в суд не представлено, а относительно запрета ООО «СПЭК» производить действия, связанные с отчуждением прав, имущества и иного, суд принимает во внимание, что при заключении договора перемены лиц в обязательстве, отчуждение прав, имущества и др. не производится, напротив, ответчик принимает на себя обязательств по исполнению инвестиционного договора.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 189 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Такая же обязанность возлагается на правопреемников лица, выдавшего доверенность, в случаях ее прекращения по основаниям, предусмотренным в подпунктах 4 и 6 пункта 1 статьи 188 настоящего Кодекса. Права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того, как это лицо узнало или должно было узнать о ее прекращении, сохраняют силу для выдавшего доверенность и его правопреемников в отношении третьих лиц. Это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Рассматривая указанные доводы представителя ответчика, суд также принимает во внимание, что определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ было оставлено без изменения решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ года, которым отказано в удовлетворении исковых требований ООО «СПЭК» к Алабужину Э.Б., Беленькову Д.В. о признании недействительным договора поручения, заключенного посредством выдачи доверенности, применении последствий недействительности ничтожной сделки (л.д. 81-83).

Представленные доказательства опровергают доводы ответчика об отсутствии полномочий у генерального директора Алабужина Э.Б. и исполнительного директора Беленькова Д.В.

Доказательств уведомления об отзыве доверенности, выданной на Беленькова Д.Б., контрагентов ответчика и уполномоченных органов (по строительству объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>), а также истца, в суд не представлено.

Исходя из изложенного, суд отклоняет доводы ответчика об отсутствии у Беленькова Д.В. полномочий на заключение договора перемены лиц в обязательстве.

Согласно положениям статей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам, подлежащим государственной регистрации законодатель относит объекты незавершенного строительства.

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации указано, что объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с частью 1 статьи 55 данного Кодекса, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

На основании статьи 25 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих права заявителя на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Таким образом, для регистрации права собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, необходимо: наличие документов, подтверждающих права на земельный участок и отведение участка именно для строительства данного объекта, наличие разрешения на строительство, наличие проектной документации.

Как следует из представленных документов разрешение на строительство, выданное Администрацией города Екатеринбурга (л.д. 22-23), подтверждает факт выделения земельного участка в установленном порядке и наличие проектной документации. Кроме того, согласно техническому паспорту произведено описание объекта незавершенного строительства, позволяющее определить спорный объект.

Суд не соглашается с доводами представителя ответчика о том, что ООО «СПЭК», являясь собственником объекта незавершенного строительства по <адрес>, не давало своего согласия на обмер помещений, о которых указывает истец, поскольку из ответа ЕМУП «БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ на судебный запрос следует, что первичные внутренние замеры подземной автостоянки (инвентарный номер: 0000), расположенной в здании <адрес>, проводились БТИ ДД.ММ.ГГГГ на основании обращения ООО «СПЭК», при этом были представлены справка с технико – экономическими показателями, проектная документация УСПО «Центральный посад», по результатам обмера общая площадь объекта составила <данные изъяты> кв.м. (л.д. 53).

В настоящее время, со стороны Гревцевой С.С. условия инвестиционного договора № 0000 от ДД.ММ.ГГГГ исполнены, денежные средства за парковочное место переданы. Срок ввода объекта в эксплуатацию наступил, фактическое создание объекта завершено, объект в натуре существует, степень готовности <данные изъяты>%. Однако, ввиду отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истец лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на недвижимое имущество.

Данный инвестиционный договор не оспорен, не признан недействительным, в том числе и в судебном порядке, поэтому у истца в силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации на законных основаниях возникло право требовать признания за права собственности на долю в объекте незавершенного строительства (подземный гараж в жилом доме № 0000 по <адрес>).

Являются несостоятельными доводы представителя ответчика ООО «СПЭК» об отсутствии у ответчика ЗАО «УК «Новый Град» права распоряжаться спорным имуществом, принадлежащим ООО «СПЭК», ввиду неисполнения обязательств по инвестированию строительства объекта. Как установлено в судебном заседании, заключение инвестиционного договора истцом и ответчиком ЗАО «УК «Новый Град» было направлено на исполнение последним обязательств по инвестиционному договору с ООО «СПЭК». То обстоятельство, что ЗАО «УК «Новый Град» не перечислило полученные от истца денежные средства в ООО «СПЭК» не может являться препятствием для передачи в собственность истца оплаченного им объекта недвижимости.

Удовлетворяя иск Гревцевой С.С. в части требований о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующей парковочному месту № 0000, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенному на верхнем уровне подземного гаража по адресу: <адрес> без указания конкретного размера этой доли, суд исходит из того, что до настоящего времени объект в эксплуатацию не введен, его площадь является проектной и подлежит уточнению.

Между тем принимая во внимание, что проектная площадь парковочных мест, как и количество парковочных мест не является постоянной величиной, суд полагает возможным принять решение без указания конкретной доли в объекте незавершенного строительства, учитывая, что указание проектного номера (№ 0000) и расположения (верхний уровень) позволяют в достаточной степени идентифицировать спорный объект.

Права Гревцевой С.С. со стороны ответчиков нарушены и подлежат восстановлению, путем признания за истцом права собственности на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме <данные изъяты>.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 196 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Гревцевой С.С. удовлетворить.

Признать за Гревцевой С.С. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую парковочному месту с проектным номером 0000 проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на верхнем уровне в подземном гараже по адресу: <адрес>

Настоящее решение является основанием для регистрации за Гревцевой С.С. права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, соответствующую парковочному месту с проектным номером 0000 проектной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на верхнем уровне в подземном гараже по адресу: <адрес> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Взыскать с ООО "СПЭК" в пользу Гревцевой С.С. расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей жалоб через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга, принявший решение.

Судья