Дело № 2-5254/11(17)

РЕШЕНИЕ

23 сентября 2011 года г. Екатеринбург

Ленинский районный суд города Екатеринбурга Свердловской области в составе: председательствующего судьи Бурматовой Г.Г.,

при секретаре Малярик А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» к ООО «Меридиан», Харченко А.А.. Харченко С.М. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» (далее – Банк) обратился в суд с иском к ООО «Меридиан», Харченко А.А., Харченко С.М. о взыскании солидарно задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ 0000 в размере <данные изъяты>., обращении взыскания на заложенное имущество – по договору 0000 ипотеки и залога прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ: <адрес>, принадлежащий на праве собственности Харченко С.М., а также право аренды земельного участка из земель жилой индивидуальной застройки, по адресу <адрес>., для существующего дома, согласно договору аренды земельного участка 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, установив начальную продажную стоимость имущества в размере <данные изъяты> руб. и взыскании судебных расходов.

В обоснование иска истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между банком и ответчиком ООО «Меридиан» был заключен кредитный договор 0000, в соответствии с условиями которого, истец предоставил кредит в размере <данные изъяты> руб. со сроком возврата до ДД.ММ.ГГГГ, с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 13 % в пределах срока пользования кредитом.

В обеспечение обязательств по данному кредитному договору были заключены договоры поручительства с Харченко С.М. и Харченко А.А. от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п. 1.1 указанных договоров поручительства, поручитель в случае невыполнения заемщиком обязательства по своевременному возврату кредита обязуются принять на себя солидарную ответственность по кредитному договору в полном объеме, в том числе по уплате процентов и пени.

Кроме того, в обеспечении обязательства заемщика по кредитном договору меду банком и ответчиком Харченко С.М. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор ипотеки и залога прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Харченко С.М. предоставила в залог жилой дом, <адрес>, а также право аренды земельного участка из земель жилой индивидуальной застройки, по адресу ул. <адрес> для существующего дома, согласно договору аренды земельного участка № 0000, заключенного между Администрацией города Екатеринбурга и Харченко С.М.

Исполняя свои обязательства по договору, Банк предоставил ответчику ООО «Меридиан» кредит в размере <данные изъяты> руб. Между тем обязательства заемщиком по кредитному договору надлежащим образом не исполняются.

В соответствии с п.2 ст.811 ГК РФ и п.5.1 приложения № 1 к кредитному договору 0000 от ДД.ММ.ГГГГ нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов является основанием для предъявления требований о досрочном погашении обязательств по договору, взыскания с должника неустойки и издержек, связанных с взысканием задолженности возврата выданного кредита, а также пени.

На момент предъявления иска в суд общая сумма задолженности составляет <данные изъяты>.

Впоследствии истец уточнил требования и просит взыскать с ответчиков солидарно задолженности по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ 0000 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., обратить взыскание на заложенное имущество –жилой дом, <адрес>, принадлежащий на праве собственности Харченко С.М., а также право аренды земельного участка из земель жилой индивидуальной застройки, по адресу <адрес>, административный район Октябрьский, площадью <данные изъяты> кв.м., для существующего дома, согласно договору аренды земельного участка 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, определив начальную продажную цену в размере 5817005 руб., в соответствии с отчетом ООО «оценка 96» 0000, а так же взыскать расходы по проведению оценки в сумме <данные изъяты> руб. и оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.

В судебном заседании представитель истца Зубов С.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, требования поддержал с учетом уточнения в полном объеме по предмету и основаниям.

Ответчик Харченко А.А. в судебном заседании с иском не согласился, пояснив, что он является директором ООО «Меридиан» неоднократно предпринимал попытки урегулировать спор с банком во внесудебном порядке. Между тем заключение договоров, сумму иска не оспаривал в судебном заседании, однако полагает что начальная стоимость заложенного имущества банком явно занижена и просил уменьшить пени.

Представитель ответчика Харченко С.М. – Короташ Д.В., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, также в судебном заседании указал на явно заниженную стоимость заложенного имущества и просил принять в качестве доказательства стоимости имущества отчет об оценке, произведенный по инициативе <данные изъяты>М. Также просил уменьшить пени.

Представитель третьего лица Администрации г. Екатеринбурга Сварцева Т.Н., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебное заседание не явились, ранее в судебном заедании пояснял, что согласие администрации города Екатеринбурга было получено в установленном порядке при заключении договора залога на право аренды земельного участка, предоставленного Харченко С.М.

Ответчик ООО «Меридиан», Харченко С.М. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом судебными повестками по известным суду адресам, о причинах неявки суд не уведомили. Каких-либо документов, подтверждающих, что Харченко А.А. вправе действовать от имени общества в суд не представлено.

С учетом мнения участников судебного разбирательства, суд признал возможным рассмотреть дело при установленной явке.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить заемщику денежные средства в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила ГК РФ, регулирующие отношения, возникающие из договора займа.

К отношениям по кредитному договору применяются правила ГК РФ, регулирующие отношения, возникающие из договора займа.

В силу ст.ст.807, 810 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа).

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму в срок и в порядке, предусмотренным договором займа.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось ответчиками, что за период пользования кредитом, ответчик ООО «Меридиан» свои обязательства по кредитному договору надлежащим образом не выполнял, поскольку своевременно не погашал сумму основного долга по кредиту, проценты за пользование кредитом, допустив просрочки платежей по кредиту.

Как установлено судом, Банк предпринимал меры к досудебному урегулированию спора, что подтверждается требованиями о погашении образовавшейся задолженности, которые ответчиками получены, но оставлены без удовлетворения.

Тогда как доказательств того, что ООО «Меридиан» предпринимал какие-либо меры, помимо устных пояснений ответчика Харченко А.А., в суд не представлено.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с п.2 ст. 811 ГК РФ, п.5.1 приложения 0000 к кредитному договору 0000 от ДД.ММ.ГГГГ истец имеет право потребовать от заемщика, а заемщик обязан досрочно возвратить всю сумму кредита с процентами за время фактического пользования кредитом и пени за просрочку уплаты процентов, при этом кредитор имеет право предъявить аналогичные требования к поручителям в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком его обязательств по данному кредитному договору.

Согласно п. 5.1 кредитного договора, при возникновении просроченных обязательств по уплате основной суммы долга, процентов по кредитному договору, Банк вправе взыскать с должника штрафную неустойку в размере 0,3 процента от суммы невыполненных обязательств за каждый день просрочки.

В соответствии со ст.ст.361, 363, 365 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрено иное.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Лица, совместно давшие поручительство отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Доводы истца о ненадлежащем исполнении ответчиком принятых на себя обязательств по своевременному возврату полученного кредита и причитающихся по нему процентов подтверждаются кредитным договором 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истец предоставил заемщику ООО «Меридиан» кредит в сумме 3600 000 руб., что подтверждается текстом кредитного договора, выпиской по текущему счету, расчетом задолженности.

В обеспечение обязательств по данному кредитному договору были заключены договоры поручительства с Харченко А.А. 0000 от ДД.ММ.ГГГГ и с Харченко С.М. 0000 от ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из материалов дела задолженность по кредиту ответчиками своевременно не погашалась, в связи, с чем образовалась задолженность по заключенному кредитному договору.

В соответствии с представленным расчетом, задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет в части задолженности по основному долгу в размере <данные изъяты>., поэтому исковые требования подлежат удовлетворению в данной сумме в полном объеме.

Однако, суд считает заявленную к взысканию сумму пени за нарушение возврата суммы кредита за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по просроченной задолженности в размере <данные изъяты> коп. несоразмерной последствиям нарушения обязательств и в силу ст. 333 ГК РФ, с учетом установленных судом обстоятельств, снижает размер пени до <данные изъяты> руб.

Таким образом, учитывая приведенные нормы закона, оценив все представленные доказательства в совокупности, суд считает, что взысканию с ответчиков ООО «Меридиан», Харченко А.А. и Харченко С.М. в пользу истца солидарно подлежит сумма задолженности в размере <данные изъяты>, в том числе: <данные изъяты>.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ следует, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

На основании ст.337 ГК РФ залог обеспечивает требования в том объеме, какой он имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения.

В силу ст.ст.348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником, обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашение залогодателя с залогодержателем. Однако на предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок.

Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, определенных указанной нормой закона, в том числе при условии, что залогодатель отсутствует и установить его место нахождения невозможно, чего в данном случае не усматривается, поскольку истец самостоятельно указал точное место нахождения и жительства ответчиков, которые, при невозможности личной явки, могли направить в суд своего представителя для участия в судебном заседании.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)» следует, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом

В силу ст. 3 вышеназванного Федерального закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Как видно из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» и Харченко С.М. с целью обеспечения исполнения обязательств перед истцом по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен договор 0000 ипотеки и залога прав аренды земельного участка, предметом которого является недвижимое имущество: жилой дом, <адрес>, принадлежащий на праве собственности Харченко С.М., а также право аренды земельного участка из земель жилой индивидуальной застройки, по адресу <адрес>, административный район Октябрьский, площадью <данные изъяты> кв.м., для существующего дома, согласно договору аренды земельного участка 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией города Екатеринбурга и Харченко С.М. Согласно п. 2.3 указанного договора ипотеки стороны оценивают закладываемое имущество в размере <данные изъяты> руб.

Таким образом, форма и содержание вышеуказанного договора 0000 ипотеки и залога прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям ст.ст. 8-10 и 19 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16.07.1998 года.

В соответствии со ст.ст. 50 - 51, 54 Федерального закона № 102-ФЗ следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 настоящего ФЗ требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 настоящего ФЗ допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 50 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 4 вышеуказанного договора залога в случае неисполнения обязательств по кредитному договору, залог обеспечивает требования залогодержателя по кредитному договору с предусмотренными процентами, а также возмещение издержек и расходов по взысканию в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Обращение взыскания на заложенное имущество производится на основании действующего законодательства.

В соответствии с п.3 ст.350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Как указано выше, при заключении договора ипотеки и залога сторонами определена цена заложенного недвижимого имущества в размере <данные изъяты>.

Между тем на момент рассмотрения дела Харченко С.М. в суд представлен Отчет об оценке № 0000 ООО «Оценка недвижимости и бизнеса», составленный ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости на ДД.ММ.ГГГГ объекта недвижимости, в виде жилого дома, литер А, общей площадью 172.6 кв.м., жилой площадью 76 кв.м. со вспомогательными строениями и сооружениями, расположенного на земельном участке площадью 829 кв.м. по адресу Свердловская область г. Екатеринбург ул. <данные изъяты> 0000 рублей.

Согласно представленному банком отчету 0000 «Об определении рекомендуемой рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Оценка96», составленному ДД.ММ.ГГГГ, стоимость жилого дома определена в размере 0000 рублей, право аренды земельного участка определено в размере 0000 рублей.

В судебном заседании опрошены специалисты, с учетом положений ст. 188 ГПК РФ, составлявшие указанные отчеты.

Оценивая представленные доказательства стоимости предмета залога и ипотеки с целью определения начальной продажной цены, суд принимает в качестве такого доказательства Отчет об оценке № <данные изъяты> ООО «Оценка недвижимости и бизнеса» исходя из следующего.

Как следует из отчета 0000 «Об определении рекомендуемой рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Оценка96», пояснений специалиста, оценка производилась без непосредственного осмотра жилого дома, не учтено наличие хозяйственных построек. Тогда как из отчета ООО «Оценка недвижимости и бизнеса» следует, что специалист непосредственно выезжал на место.

При проведении сравнительного анализа стоимости объекта – жилого дома, приведены примеры стоимости объектов, расположенных не только в 2-ом ценовом поясе Екатеринбурга, где расположен спорный объект недвижимости, но и третьего пояса, что привело к явному снижению стоимости предмета оценки.

Более того, при проведении сравнительного анализа ООО «Оценка96»стоимость одного квадратного мера как спорного дома, так и объектов-аналогов, установлена явно ниже указанного в отчете стоимости квадратного метра второго ценового пояса, указанного в данном отчете.

Кроме того при определении места расположения объекта специалистом ООО «Оценка96» в судебном заседании указано на такие факторы, которые приводят к снижению стоимости объекта, как расположение в промышленной зоне, однако из отчета этого не следует, в описание местности приведен только город Екатеринбург.

Тогда как в отчете ООО «Оценка недвижимости и бизнеса» учтено, что жилой дом расположен в коттеджном поселке.

При определении стоимости предмета залога - права аренды земельного участка, суд учитывает, что ООО «Оценка96» приведены земельные участки, расположены в третьем ценовом поясе. Кроме того, в качестве таких аналогов приведены земельные участки, где заключены договоры аренды на определенный срок, тогда из пояснений представителя администрации города Екатеринбурга следует, что в данном случае аренды является бессрочной. Судом также принимается во внимание, что специалистом ООо «Оценка96» в качестве объектов-аналогов приведены земельные участки, выставленные на торги муниципальным образованием «город Екатеринбург», тогда специалистом ООО «Оценка недвижимости и бизнеса» в качестве таких аналогов приведены объекты, выставленные на сайте Уральской палаты недвижимости, что, по мнению суда, более соответствует определению реальной рыночной стоимости объекта.

Судом также принимается во внимание, что представителем ответчика Харченко С.М. указано на неверное применение индексов изменения стоимости.

С учетом изложенного суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества по договору 0000 ипотеки и залога прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ: жилой дом, литер <адрес>, принадлежащий на праве собственности Харченко С.М.; а также право аренды земельного участка из земель жилой индивидуальной застройки, по адресу <адрес>, административный район Октябрьский, площадью <данные изъяты> кв.м., для существующего дома, согласно договору аренды земельного участка 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией города Екатеринбурга и Харченко С.М. в размере <данные изъяты>, в том числе стоимость права аренды на земельный участок в размере <данные изъяты>, согласно отчету об оценке № 0000 ООО «Оценка недвижимости и бизнеса»,

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Истец просит определить способ реализации имущества на открытых торгах, применимая во внимание, что возражений в данной части не поступило, суд с учетом требований названных норм, полагает возможным определить способ реализации в заявленном виде.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы в размере пропорциональном удовлетворенным исковым требованиям, если иное не предусмотрено законом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 – 198, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Меридиан», Харченко А.А.. Харченко С.М. солидарно в пользу ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» задолженность по кредитному договору 0000 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 <данные изъяты>, в том числе

<данные изъяты> – сумма основного долга;

<данные изъяты> – проценты за пользование кредитом;

<данные изъяты> – пени за нарушение срока возврата суммы кредита,

а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.

Обратить взыскание на заложенное имущество по договору 0000 ипотеки и залога прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ: жилой дом, <адрес>, кадастровый (условный) номер 0000, принадлежащий на праве собственности Харченко С.М.; а также право аренды земельного участка из земель жилой индивидуальной застройки, по адресу <адрес>, административный район Октябрьский, площадью <данные изъяты> кв.м., для существующего дома, согласно договору аренды земельного участка 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией города Екатеринбурга и Харченко С.М., определив начальную продажную цену в размере <данные изъяты> рублей, в том числе стоимость права аренды на земельный участок в размере <данные изъяты> рублей, согласно отчету об оценке № 0000 ООО «Оценка недвижимости и бизнеса», способ реализации на открытых торгах.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: подпись.

Копия верна.

Судья: